榮觀房產網1. 房地產企業進行稅收籌劃的思路是什么
任何企業及行業，節稅思路無非就是以下3種1，洼zhidao地核定征收2，轉移低稅率稅種3，最新稅收*策目前多數財稅機構基本上都是通過這三種方法來幫企業主去做稅籌，而且對于一些中小財稅機構來說，可能做避稅他們沒有一套成熟完整的系統，所以也就很難做好這一塊市場。
回其實上面說的合法避稅方法來說，如果你對財稅有一定的基礎知識，加上一些答最底層的邏輯，我想你應該就能想到就這幾種方法，不管一些財稅機構多神秘，變來變去就這幾種。你要知道，自然界中，能量不會憑空消失，所以，財稅也一樣，它不可能憑空消失，如果你想減少財稅，基本上就是通過以上3種方法了。
2. 請教 房地產公司如何進行稅收籌劃
稅收籌劃涉及的內容非常復雜，難以詳細描述，建議你聘請專業人士指導一下。以下是一個較好的網站：
中國稅收策劃網
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目前房地產業在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。
開發商開發一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。
因此，如何做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產開發商應當認真考慮的問題。
目前房地產業在激烈市場競爭中商品房價格仍居高不下，原因很多，土地增值稅 的存在是原因之一。開發商開發一個項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土 地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房價就越高。因此，如何做到使房 價在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產開發商應當認真考慮 的問題。
稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20% 的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定 計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應， 我們可以對此進行稅收籌劃。
3. 房地產開發企業稅務籌劃怎么做
如何規避納稅風險，如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。
近年來，為控制房地產地價過高，投資過熱，國家陸續下發宏觀調控*策，先是央行宣布加息，接著“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至強征個稅的108號文件等一系列宏觀調控*策及配套細則的出現，使房地產開發企業的稅收籌劃更具有戰略意義。本文僅就房地產開發企業稅收籌劃技術和稅收籌劃方式進行分析。
一、房地產開發企業稅收籌劃技術 房地產開發企業由于其業務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。 （一）規避平臺籌劃 土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。
因此，可以利用規避平臺籌劃規律進行籌劃節稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節來實現。 （二）投資轉化技術 房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發企業來說，其效果非常明顯。
（三）稅基籌劃技術 房地產開發企業資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。
（四）實現技術 主營業務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業來說，稅收*策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業所得稅。
房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業稅。 二、房地產開發企業稅收籌劃方式 （一）利用臨界點進行稅收籌劃 納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。
目前利用該方法最多的就是房地產開發中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。
如果房地產開發企業建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。
當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。
比如增加房地產開發成本、房地產開發費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發費用時，應注意稅法規定的比例限制，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本之和的10%。
大海房地產開發公司建造一幢普通標準住宅，取得銷售收入693萬元。該公司為建造普通標準住宅支付的地價款為100萬元，建造此樓投入了300萬元的房地產開發成本（其中：土地征用及拆遷補償費40萬元，前期工程費40萬元，建筑安裝工程費100萬元，基礎設施費，開發間接費用40萬元），房地產開發費用為40萬元，與轉讓房地產有關的稅金為55萬元。
根據稅法的規定，該房地產企業可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加計扣除（100+300）*20%=80萬元。因此，該房地產企業的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20.5%。
根據稅法規定應按30%的稅率繳納土地增值稅（693-100-300-40-80-55）*30%=35.4萬元。企業稅后利潤為693-100-300-40-80-55-35.4=82.6萬元。
如果該企業進行納稅籌劃，將該批住宅的出售價格降低為690萬元，則該公司的增值率為（693-100-300-40-80-55）/(100+300+40+80+55)=20%.根據稅法的規定，該企業不用繳納土地增值稅。企業稅后利潤為690-100-300-40-80-55=115萬元。
進行納稅籌劃后使企業減輕稅收負擔115-82.6=32.4萬元。 同樣，房地產企業也可以通過增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點來進行納稅籌劃。
假如黃河房地產開發公司開發一幢普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除項目金額為810萬元。增值額為190萬元，增值率為200/800=23.4%該房地產公司需要繳納土地增值稅190*30%=57萬元，營業稅1000*5%=50萬元，城市維護建設稅和教育費附加50*(7%+3%)=5萬元。
不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5=78萬元。如果該房地產公司進行納稅籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為105萬元，房屋售價增加至1100萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加為915萬元，增值額為185萬元，增值率為185/915=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產公司需要繳納營業稅1100*5%=55萬元，城市維護建設稅和教育費附加55*(7%+3%)=5.5萬元。
同。
4. 房地產企業所得稅怎么納稅籌劃
一、納稅籌劃和企業進行納稅籌劃的意義 稅收具有強制性，企業必須依法納稅，因而稅收構成了企業必要的成本。
同時，稅收又不同于一般的營運成本，它是企業無償的支出，不能帶來任何直接的收益，因而是一種凈支出，對企業經營成本有直接的影響。納稅籌劃是指納稅人在稅法允許的范圍內，或者至少在法律不禁止的范圍內，通過對尚未發生或者已經發生的應稅行為進行合理的籌劃和安排，利用稅法給出的對自己企業有利的可能選擇或者優惠*策，從中找到合適的納稅方法，最大限度地延緩或減輕本身稅負，從而實現企業利潤最大化的一種行為過程。
二、納稅籌劃的基本原則 納稅籌劃是納稅人在充分了解掌握稅收*策法規基礎上，當存在多種的納稅方案的選擇時，納稅人以稅收負擔最低的方式來處理財務、經營。組織及交易事項的復雜籌劃活動，因此要做好納稅籌劃活動，必須遵循以下基本原則： （一）合法性原則。
要求企業在進行納稅籌劃時必須遵守國家各項法律、法規。 （二）籌劃性原則。
籌劃性表示事先規劃、設計、安排的意思。 （三）兼顧性原則。
不僅要把納稅籌劃放在整體經營中加以考慮，而且要以企業整體利益為重。 （四）目的性原則。
納稅籌劃是為了同時達到三個目的：一是絕對減少稅負。二是相對減少稅負。
三是延緩納稅。 三、新稅法下企業所得稅納稅籌劃的主要策略與方法 （一）新稅法下選擇有利的組織形式 1、公司制與合伙制的選擇。
新稅法規定個人獨資企業、合伙企業不繳納企業所得稅，只對其業主所得征收個人所得稅。現代企業組織形式一般包括公司制和合伙制（包括個人獨資企業）兩種。
我國對不同的企業組織形式實行差別稅制，公司制企業的營業利潤在企業課稅環節繳納公司稅，稅后利潤以股息的形式分配給投資者，投資者又得繳納一次個人所得稅。而合伙制企業的營業利潤不繳公司稅，只繳納各個合伙人分得收益的個人所得稅。
可見，投資者能通過納稅規定上的“優惠”而獲得節稅利潤。投資者應綜合考慮各個方面的因素，確定是選擇合伙制還是公司制。
2、子公司與分公司的選擇。設立子公司還是分公司，對于企業的納稅金額也有很大的影響。
新所得稅法統一以法人為單位納稅。不是獨立法人主體的分支機構可以匯總繳納所得稅。
也就是說，企業在設立分支機構時，設立的分公司可匯總納稅，設立的具有獨立法人資格的子公司，則要分別獨立繳納所得稅。如果組建的公司在初期階段處于虧損狀態的可能性比較大，那么組建分公司就更為有利，可以減輕總公司的稅收負擔。
（二）把握好新稅法對準予扣除項目的規定 新企業所得稅法與原企業所得稅法相比，從總體上看，新稅法放寬了成本費用的扣除標準和范圍，這讓企業擴大了納稅籌劃的空間。企業在進行納稅籌劃的過程中，要把握好這些變化，以便更好地設計納稅籌劃方案。
1、取消了關于計稅工資的規定。原稅法采取計稅工資制度，稅前工資超過扣除限額的部分不予扣除。
新稅法取消了該規定，真實合法的工資支出可以直接全額扣除。2、公益性捐贈扣除條件放寬。
原稅法規定，企業的公益性、救濟性捐贈不超過年度應納稅額3%的部分，可以據實扣除，超過限額部分不予扣除。新企業所得稅法對公益救濟性捐贈扣除在年度利潤總額12%以內的部分，允許稅前扣除，超過部分不予扣除。
3、研發費用扣除幅度增加。原稅法規定企業研發費用可以據實扣除，對研發費用年增長幅度超過10%的，可以再按其實際發生額的50%抵扣當年應納稅所得額。
新稅法取消了研發費用年增長幅度需超過10%這一限制條件，規定企業研發費用可以按其實際發生額的150%抵扣當年應納稅所得額。這樣，一方面有利于企業研發新產品，探索新領域；另一方面也體現了國家支持科研開發，鼓勵創新的*策導向。
（三）合理利用新稅法中有關稅收優惠的規定 1、企業投資產業的選擇。新稅法規定國家需要重點扶持的高新技術企業，減按15%的稅率征收企業所得稅。
創業投資企業采取股權投資方式投資于未上市的中小高新技術企業2 年以上的（含2 年），可按其對中小高新技術企業投資額的70%抵扣該創業投資企業的應納稅所得額，符合抵扣條件并在當年不足抵扣的，可在以后納稅年度逐年延續抵扣。 2、企業人員構成的選擇。
新稅法規定企業安排的殘疾職工，按實際支付給殘疾職工工資100%加計扣除。企業應結合自身條件盡可能多地安排殘疾職工就業，一方面殘疾職工為企業創造了利潤，另一方面也有利于減輕企業的稅收負擔，同時還促進了整個社會和諧穩定的發展。
（四）會計核算中納稅籌劃的策略方法 在新稅法下，利用會計核算中的不同處理方面進行納稅籌劃仍然可行。有些納稅籌劃方法并不能減少企業的納稅總額，但能將納稅的時間遞延到下一年或未來幾年。
由于貨幣具有時間價值，納稅時間的遞延也會給企業帶來收益。1、利用銷售收入確認時間不同進行納稅籌劃。
企業的產品銷售方式大體上有以下三種類型：現銷方式、代銷方式、預收貨款方式。代銷方式又分為視同買斷方式和收取手續費方式。
視同買斷方式與現銷方式沒有區別，委托方應在當期確認有關銷售收入。在收取。
5. Xx企業（公司）納稅籌劃案例分析
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得增值收人的納稅人征收的稅種。
土地增值稅納稅籌劃是在說法允許的前提下，從降低稅基和稅率兩個角度進行的。本文以房地產企業為主體，從土地增值稅的特點出發，圍繞具體案例進行籌劃。
一、利息支出扣除法籌劃 依據《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第七條（三）中關于利息支出扣除項目之規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費32313133353236313431303231363533e78988e69d8331333330336339用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民*府規定”。
即當納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*10%以內。 如果企業購買房地產主要依靠負債籌資，利息支出所占比例較高，可考慮分攤利息并提供金融機構證明，據實扣除并加扣其他開發費用。
如果企業購買房地產主要依靠權益資本籌資，利息支出很少，則可考慮不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。如某房地產開發公司開發商品房，當地*府規定的扣除比例為5%和10%，其支付的地價款為600萬元，開發成本為1000萬元，我們針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃（假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構證明，并未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）。
首先計算扣除的利息支出差異為（取得土地使用權所支付的金額十房地產開發成本）*（10%-5%）=(600+1000)*5%=80（萬元），其次判斷當允許扣除的利息支出為90萬元時，由于90萬>80萬，所以該公司應嚴格按房地產開發項目分攤利息并提供金融機構證明，這樣利息支出和其他房地產開發費用扣除共計90+(600+1000)*5%=170萬元，否則只能按（600+1000）*10%=160萬元扣除，扣稅基數將減少10萬元而多繳稅款；同理，當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70萬<80萬，所以應選擇第二種計扣方式，即不按房地產開發項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構的證明，這樣利息支出和其他房地產開發費用扣除共計（600+1000）*10%二160萬元，可以多扣除160-(70+80)=10萬元利息支出，扣稅基數增加10萬元。 二、通過合理定價籌劃 依據《實施細則》第十一條規定，“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應就其全部增值額按規定計稅。”
企業可以利用20%這一臨界點進行籌劃。設某房地產開發企業待售標準普通住宅，除營業稅、城建稅及教育費附加外的扣除項目金額為C，銷售房價總額為X，營業稅、城建稅及教育費附加為5.5%X，如果企業要享受起征點優惠，那么最高售價只能為X=(1+20%)(C+5.5%X)，解得X=1.2848C，企業在這一價格水平下，既可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤。
如果售價低于X，雖能享受起征點優惠，但利潤較低。如果企業欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時按增值率在50%以下的稅率即30%的稅率繳納土地增值稅，對企業來說只有當價格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的營業稅、城建稅及教育費附加時，提價才有利可圖。
假設售價提高Y,X為增值率20%時的售價，則新的價格為（X+Y），新增營業稅、城建稅及教育費附加為5%*(1十7%+3%)Y=5.5%Y，扣除項目金額為C+5.5*(X+Y)，假設增值率雖大于20%但小于50%，增值額為（X+Y）-C-5.5%*(X+Y)，土地增值稅為30%*(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)，企業欲使提價所帶來的收益超過新增的稅負而增加收益就須滿足Y>30%*(X+Y-C-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，解得Y>0.0971C.為便于理解，舉一實例如下：建泰房地產公司建成并待售普通標準住宅，當地同類住宅的市場售價在1800萬元至1900萬元之間，已知取得土地使用權的金額為200萬元，房地產開發成本為900萬元，利息支出不能提供金融機構的證明，也不能按房地產開發項目分攤，當地*府規定允許扣除的房地產開發費用的扣除比例為10%.通過選擇籌劃方案可在保證售價較低的情況下，少納土地增值稅，增加企業利潤。上述案例中除營業稅、城建稅及教育費附加外的可扣除項目金額為：200+900+(200+900)*10%+(200+900)*20%=1430萬元。
方案1：公司既要享受起征點優惠，又想獲得最高利潤，則最高售價應為1430*1。.。
6. 營改增后房地產行業怎么做到納稅籌劃
一、多要增值稅發票“營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收*策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。
劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革后可以進行正確的會計處理。“營改增”之后，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。
為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣；其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難；第三，應加強對虛假發票的識別和防范，仔細比對；最后，不能出于節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。
二、擴大精裝房比例房地產業“營改增”之后，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。
在“營改增”之后，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向于開發進項稅額較多的樓盤類型。這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會占得先機。
對中小房企來說，由于開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。三、剝離建筑業務對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建筑安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業務將是企業不得不進行的戰略調整。
建筑業納入“營改增”行業，只要建筑安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建筑施工業務全部外包；第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建筑公司和房地產公司兩個子公司；第三類則是建筑和開發業務并舉，這類企業多以建筑業為主營業務，同時具備房地產開發資質。