榮觀房產網1. 商品房出現質量問題,開發商只管維修不賠嘗怎樣維權
為此，肖某多次找房地產商要求其進行修理，但是房產商以商品房不是產品為由，拒絕免費保修，要肖某交了房屋修理費后才肯維修，肖某認為房產商應當按照《產品質量法》的“三包”規定承擔保修義務，雙方各持己見。
那么商品房出現質量問題能否要求房產商承擔保修責任？此時買房人應當依照什么法律來維護自己的合法權益？ 房屋不屬于《中華人民共和國產品質量法》上所說的“產品”范圍，《產品質量法》第2條規定：“本法所稱產品是指經過加工、制作，用于銷售的產品。建設工程不適用本法規定；但是，建設工程使用的建筑材料、建筑構配件和設備，屬于前款規定的產品范圍的，適用本法規定。”
對于商品房出現質量問題，不受《產品質量法》規定的“三包”制度約束。 那么，是不是說購買的房屋出現質量問題，房地產商就不要承擔保修責任呢？回答是否定的。
2001年由建設部發布的《商品房銷售管理辦法》第33條規定：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。
保修期從音樂會之日起計算。商品住宅的保修期限不低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《商品住宅衽質量保證書。
為此，肖某多次找房地產商要求其進行修理，但是房產商以商品房不是產品為由，拒絕免費保修，要肖某交了房屋修理費后才肯維修，肖某認為房產商應當按照《產品質量法》的“三包”規定承擔保修義務，雙方各持己見。那么商品房出現質量問題能否要求房產商承擔保修責任？此時買房人應當依照什么法律來維護自己的合法權益？ 房屋不屬于《中華人民共和國產品質量法》上所說的“產品”范圍，《產品質量法》第2條規定：“本法所稱產品是指經過加工、制作，用于銷售的產品。
建設工程不適用本法規定；但是，建設工程使用的建筑材料、建筑構配件和設備，屬于前款規定的產品范圍的，適用本法規定。”對于商品房出現質量問題，不受《產品質量法》規定的“三包”制度約束。
那么，是不是說購買的房屋出現質量問題，房地產商就不要承擔保修責任呢？回答是否定的。2001年由建設部發布的《商品房銷售管理辦法》第33條規定：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。
當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從音樂會之日起計算。
商品住宅的保修期限不低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《商品住宅衽質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅衽質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中確定的最低保修期限。……在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。
因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。” 《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》第4條也規定：“《住宅質量保證書》是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。”
而該法第5條規定，商品房在正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期為：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱供冷系統和設備1個采暖期或供冷期；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。也就是說，在保修期內房屋出現質量問題后，由房地產開發企業承擔保修責任。
超過了法律規定的保修期，買房者就不能享受到無償保修的權利了。
2. 收到房地產開發商的拆遷補償款應如何入賬及稅務處理
企業拆遷通常包括*策搬遷e68a84e799bee5baa631333332636338和商業性拆遷兩種形式。
企業*策性搬遷收入，是指因當地*府城市規劃、基礎設施建設等原因，搬遷企業按規定標準從*府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉讓收入。這種情況下被搬遷企業通常并非出于自愿，搬遷補償款主要是補償企業因搬遷而造成的損失以及重新購置機器設備、土地使用權、新建廠房等支出以及安置職工之用。
對于*策性搬遷，財務及會計方面，《財*部關于企業收到*府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》（財企[2005]123號）規定：
⑴企業收到*府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一并轉增專項應付款。
⑵企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，區分以下情況進行處理：
①因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其凈損失核銷專項應付款；
②機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款；
③企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款；
④用于安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。
⑶企業搬遷結束后，專項應付款如有余額，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享；專項應付款如有不足，應計入當期損益。企業收到的*府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束后計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。
稅務方面，《財*部、國家稅務總局關于企業*策性搬遷收入有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2007]61號）規定：
⑴對企業取得的*策性搬遷收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：
①搬遷企業根據搬遷規則，用企業搬遷收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地（以下簡稱重置固定資產），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入應納稅所得額。
②企業因轉換生產經營方向等原因，沒有用上述搬遷收入進行重置固定資產或技術改造，而將搬遷收入用于購置其他固定資產或進行其他技術改造項目的，可在企業*策性搬遷收入中將相關成本扣除，其余額計入應納稅所得額。
③搬遷企業沒有重置固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。
④搬遷企業利用*策性搬遷收入購置的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或推銷，并在企業所得稅稅前扣除。
⑤搬遷企業從規劃搬遷第二年起的五年內，其取得的搬遷收入暫不計入當年應納稅所得額，在五年期內完成搬遷的，搬遷收入按上述規定扣除相關成本費用后，其余額并入搬遷企業當年應納稅所得額，繳納企業所得稅。
⑵對于符合西部大開發、高新技術企業等企業所得稅優惠*策的搬遷企業，其取得的搬遷收入，在審核企業享受稅收優惠*策有關主營業務收入占總收入比例的條件時，不計入企業的總收入。
⑶本通知印發之前已做稅務處理的，不再調整；尚未進行稅務處理的，按照本通知的規定執行。
如果是商業性拆遷，即基于雙方自愿的拆遷，補償款實質上是被拆遷企業處置固定資產及轉讓不動產等的收入，按稅法規定應該對轉讓收入計征營業稅、土地增值稅和企業所得稅等。企業只能按清理固定資產、轉讓無形資產（土地使用權）等進行賬務處理。
3. 2016拆遷新賠嘗法
用錢幣來補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民*府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
房屋拆遷補償標準的計算公式：
拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
(1)房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民*府根據本地的實際情況和國家有關法律*策加以確定。
由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。
（一）房屋拆遷補償計算標準
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
（二）房屋拆遷安置費計算標準
（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費
注：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
4. 這樣補嘗合理嗎
第一章 總則 第一條 為了加強城市房屋拆遷安置管理，保障城市建設順利進行，保護拆遷人和被拆遷人的合法權益，根據國家有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 凡在本市城市規劃區范圍內國有土地上，因城市建設需要拆遷房屋及其附屬物（以下簡稱房屋拆遷）的，適用本條例。 第三條 本條例所稱拆遷人是指取得《房屋拆遷許可證》的單位或者個人。
被拆遷人是指被拆除房屋及其附屬物的所有人（包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人）和使用人。 第四條 房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于完善城市綜合功能，有利于舊城區改造，有利于改善和提高城市居民的居住條件和生活環境。
第五條 城市房屋拆遷應當遵循先補償后搬遷、先安置后拆除的原則。拆遷人必須依照本條例規定對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人應當服從城市建設需要，在規定的期限內完成搬遷。
被拆遷人在規定的搬遷期限內提前搬遷的，拆遷人應當給予適當獎勵。 第六條 市人民*府拆遷管理辦公室是本市房屋拆遷主管部門，統一管理市轄各區房屋拆遷工作。
公安、土地、物價、房產、工商等部門要積極配合房屋拆遷工作，保障城市房屋拆遷工作的順利進行。 第二章 拆遷管理 第七條 任何單位或者個人需要拆遷房屋的，應當向市房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準發給《房屋拆遷許可證》后，方可拆遷，并按照規定繳納拆遷管理費。
第八條 申請領取《房屋拆遷許可證》，應當提交下列文件、資料： （一）建設項目計劃任務書； （二）城市規劃管理部門的批準文件； （三）國有土地使用證和用地批準文件； （四）擬拆除房屋的平面現狀圖； （五）拆遷計劃和拆遷補償安置方案； （六）提供不低于安置總量50%的安置現房，或者拆遷安置費總額50%的專項資金的憑證； （七）拆遷人委托拆遷的，應當提供拆遷委托協議和被委托單位的《房屋拆遷資質證書》。 第九條 市房屋拆遷主管部門應當監督拆遷安置專項資金的使用。
拆遷人按照拆遷補償安置方案，將房屋拆遷安置費總額50%的資金，存入銀行專用賬戶，作為建設安置房專項資金，經市房屋拆遷主管部門審核同意，拆遷人方能使用。 第十條 市房屋拆遷主管部門收到拆遷人提供的有效文件和資料后，應當實地測量拆遷面積，審查拆遷計劃和拆遷補償安置方案等資料，在十日內核發《房屋拆遷許可證》。
不符合辦理條件的，應當書面說明理由。 第十一條 市房屋拆遷主管部門在核發《房屋拆遷許可證》后，應當將建設項目性質、拆遷人、實施拆遷企業、拆遷范圍、拆遷補償安置方案、搬遷和拆遷期限、拆遷糾紛處理程序等予以公告。
拆遷公告發布前，任何單位和個人不得進入拆遷現場運遷。 拆遷公告發布的同時，還應當公布《房屋拆遷許可證》和拆遷補償安置實施方案，接受群眾監督。
拆遷補償安置實施方案內容包括：補償、安置、補助的標準、依據、計算辦法，安置房屋平面圖和地址，期房過渡期限和地點，實施拆遷企業的法定代表人及現場拆遷工作人員的姓名、職務等。 第十二條 市人民*府確定的城市重點工程、綜合開發或舊城區改造等建設項目，由市*府組織具有房屋拆遷資質的單位統一拆遷。
對一般建設項目，具有拆遷能力的單位可以自行拆遷，也可以委托拆遷。委托拆遷的，拆遷企業必須持有建設行*主管部門核發的《房屋拆遷資質證書》。
受委托的拆遷企業，不得將拆遷項目再委托他人實施拆遷。 房屋拆遷主管部門，不得接受拆遷委托。
第十三條 房屋拆遷企業應當按照資質等級承擔相應的拆遷任務，無資質證書的單位不得從事房屋拆遷經營活動。 市房屋拆遷主管部門對不合格的或者不按照資質等級進行拆遷活動的房屋拆遷企業，提出意見，報原批準機關進行處理。
第十四條 房屋拆遷實行拆遷人員持證上崗制度。房屋拆遷人員應當是實施拆遷企業的在冊職工，在執行拆遷任務時，必須佩帶市房屋拆遷主管部門核發的《房屋拆遷人員上崗證》。
未佩帶《房屋拆遷人員上崗證》的人員，被拆遷人有權拒絕拆遷。 第十五條 拆遷范圍確定后，市房屋拆遷主管部門應當及時通知公安、工商及其他有關部門暫停辦理在拆遷范圍內的戶口遷入、分戶，核發工商營業執照，房屋所有權和使用權的變更等手續。
暫停辦理期限為六個月。 第十六條 拆遷人應當與被拆遷人在規定的拆遷期限內簽訂補償、安置協議。
協議內容包括：補償形式、補償金額、安置用房面積和安置地點、樓層、位置及交付使用時間、搬遷過渡方式、過渡期限、違約責任以及當事人約定的其他條款。未簽訂拆遷補償安置協議的，拆遷人不得實施拆遷。
拆遷補償安置協議使用統一印制的規范文本，協議簽訂后應當報市房屋拆遷主管部門備案。拆遷人和被拆遷人有一方要求辦理公證的，應當向公證機關辦理公證。
拆遷補償安置協議簽訂后，因建設項目轉讓變更拆遷人的，原房屋拆遷補償安置協議由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、受讓人、被拆遷人三方應當簽訂補充協議，并按前款規定辦理備案和公證手續。
第十七條 拆遷人與被拆遷人對補償和安置達不成協議的，由市房屋拆遷主管部門進行調解；調解無效的，應當。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產開發商賠嘗損失如何計示
