榮觀房產網1.如何對房地產貸款進行管理
加強房地產貸款管理，提高經營管理水平和貸款資產質量，已迫在眉睫。
為此，特就進一步加強房地產貸款管理的有關事項通知如下： 一、統一思想認識，進一步加強管理，努力提高房地產貸款管理水平和貸款資產質量。現代商業銀行的競爭，是管理水平的競爭，是經營效益的競爭，貸款資產質量的優劣，反映了這種競爭的結果。
各級行一定要樹立商業銀行經營意識，采取有力措施，狠抓管理，提高房地產貸款的管 理水平和經營效益，優化房地產貸款的資產質量，增強我行在房地產金融領域的競爭實力。 二、全面實行貸款風險管理，切實防范貸款風險。
各級行要按照總行關于貸款風險管理方面的統一要求，全面推行房地產貸款風險管理。一是要根據《中國人民建設銀行貸款風險管理辦法》，在總結試點經驗的基礎上，結合本地區實際和房地產貸款特點，制定房地產貸款風險管理實施 細則，使工作開展有所遵循；二是要結合風險管理開展信用評定工作，為風險管理提供基礎數據；三是要進行房地產貸款存量的風險界定工作，要測算出每筆存量貸款的風險度及各級行的房地產貸款綜合風險度，對處于高風險狀態的存量貸款，要制定風險轉化措施和進度，匯總分析后于7 月底前報總行，作為核定貸款審批權限的依據；四是新發放的貸款都要實行風險管理，首先做到優化貸款增量。
今后，凡屬高風險貸款，未經有權行批準，一律不得發放。 三、消除不良貸款資產，努力盤活資金存量。
要在全面清理貸款資產的基礎上，區別不同情況，采取相應措施，把資金存量盤活。要努力壓縮現有逾期貸款比重，控制新的逾期貸款形成。
今年，各行貸款逾期率都要在上年度基礎上有所壓縮，年末全行房地產貸款逾期率力爭控制在13 .2%以內。要加大對呆滯貸款的回收力度，必要時應采取法律手段，以維護銀行自身權益。
要做好呆帳貸款核銷工作，對符合條件的呆帳貸款，要按照規定盡快核銷。到今年6月底止，凡不良貸款比例超過25%的行，要制定轉化方案，于7月底前報總行；凡不良貸款比例超過30%的 行，一律不得發放新貸款，確需發放的貸款，必須報總行審批。
四、狠抓貸款利息清收工作，提高經營效益。貸款利息的虛收嚴重影響銀行的經濟效益，制約銀行自身的積累和發展。
各行要在清收不良貸款的同時，逐戶摸清貸款利息欠收情況，制定計劃，確定重點，采取措施，積極組織催收。對欠息不還的借款戶，一律不發放新貸款。
今年，各行 房地產貸款應收利息實收率要達到85%。 五、采取有效措施，做好貸款資產保全工作。
一是要逐步減少信用貸款的比重。新發放的房地產貸款都要采取擔保方式，特別是要提高抵押貸款發放的比重。
對存量中的信用貸款，也要力爭補辦擔保手續；二是要保證擔保的有效性。對保證貸款，要加強對保證人擔保能力和信譽的審查 ，取消一般保證，全面實行連帶責任保證方式。
對抵押貸款，要嚴格按規定辦理抵押登記，確保抵押行為的合法、有效；三是要重視貸款后期管理。要密切注視企業的貸款使用情況和經營狀況，對貸款企業的轉制或破產工作，要主動提前介入，采取有效措施，保證我行貸款資產的安全。
六、努力優化貸款結構，合理把握貸款投向。房地產貸款實行效益優先原則，重點支持經濟效益好、發展潛力大、還本付息能力強、資信等級高的企業和項目。
當前，房地產貸款的重點是國家安居工程、“經濟適用房”和各類普通居民住宅及其配套設施的開發建設。嚴禁向高檔賓館、高級寫字樓、高消費娛樂設施、豪華別墅等國家限制的房地產開發項目發放貸款。
要大力發展個人住房貸款業務，逐步提高其在整個房地產貸款總量中的比重。今年，各行新增的貸款和盤活的貸款，要優先用于發放個人住房貸款。
七、實行貸款限上報批制度，全面推行房地產貸款工作達標考核。各級行要嚴格按照規定權限審批發放貸款，限額以上的貸款必須報有權行審批，不得將貸款劃整為零，越權審批，否則，核減乃至取消其房地產貸款審批權。
各省級分行要按規定核定今年所屬地（市）級行和縣級行的房 地產貸款審批限額，并于7月底前報總行備案，凡不核定或核定后不報總行備案的，明年不對其核定房地產貸款審批權；要實行審貸分離制度，建立貸款的評審、決策、發放、回收等各環節的工作責任制，建立貸款監測制度，對貸款業務進行全過程的監控，并對信貸資產質量的變化趨勢作 出預警信號，及時發現問題，采取防范措施；要全面開展房地產貸款達標考核工作，各級行要認真做好達標考核的各項準備工作，按照規定的時間和權限，對今年的房地產貸款工作達標等級進行評定。 八、加強基礎工作，建立健全貸款管理制度。
要按照《建設銀行房地產貸款管理辦法（試行）》、《建設銀行房地產貸款工作達標考核辦法（試行）》和《建設銀行房地產貸款業務情況表》的要求，結合本地實際情況，建立貸款審批管理制度、貸款工作達標考核制度、貸款業務情況統 計制度、貸款工作報告制度、貸款業務檔案及相應的貸款臺帳等，實現貸款管理工作的系統化、制度化。
2.房地產公司如何貸
房地產企業貸款通常是指房地產開發經營企業或土地儲備機構發放的與房地產開發經營活動有關的貸款。
申請土地儲備貸款需滿足以下條件： 1。已取得企（事）業法人資格，已在相關部門辦理營業執照并辦理年檢手續； 2。
所在地*府已建立土地儲備管理制度，其能夠通過統一收購、統一征用和統一交易實現對土地一級市場的壟斷和管理；所在地的土地收購、儲備、出讓、房地產評估等行業的市場行為較為規范； 3。 所從事的土地收購、儲備、出讓等經營活動符合國家和地方法律、法規和*策，有較為完善的工作規章制度和財務管理制度； 4。
具備一定的資本金，有一定的抗風險能力，能夠從土地轉讓收益中提取一定比例的留存收益或采用其他方式補充資本金； 5。所申請貸款擬收購、征用、儲備的土地的利用總體規劃和年度利用計劃已基本明確。
6。已獲得當地人民銀行頒發的有效的貸款卡/證； 7。
申請的貸款須與具體地塊相對應，土地儲備貸款應落實抵押擔保及其他必要的擔保方式，貸款金額不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不能超過2年； 8。需在中國銀行開立存款賬戶，并辦理一定量的存款和結算業務。
3.新稅法對房地產企業借款利息有何規定
根據《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）的規定：（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。
（2）開發企業向金融機構統一借款后轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息準予按稅收有關規定在稅前扣除。（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。
新企業所得稅法實施條例規定，非金融企業在生產、經營期間，向金融企業借款的利息支出，準予扣除；向非金融企業借款的利息支出，不高于按照金融企業同期貸款基準利率計算的數額的部分，準予扣除。這里沒有對關聯企業間借款額度的限制。
另外，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，對財務費用中的利息支出凡能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。 其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5%計算扣除。
對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10%進行計算扣除。 貴公司在處理借款利息時，應按上述原則處理。
4.房地產開發企業貸款條件：房地產開發企業貸款條件有哪些
1、取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續； 2、在貸款銀行開立基本結算帳戶或一般存款帳戶，經營收支全部或部分在銀行結算； 3、生產經營正常，經營管理制度健全，財務狀況良好； 4、信譽良好，具有按期償還貸款本息的能力； 5、能提供足值有效的抵押、質押或資信程度高的保證擔保； 6、已取得貸款項目的土地使用權（《國有土地使用權證》），且土地使用權終止時間長于貸款終止時間； 7、已取得貸款項目規劃投資許可證、外銷房屋許可證、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》并完成各項立項手續，且全部立項文件完整、真實、有效； 8、貸款項目申報用途與其功能相符，開發建設項目經可行性預測分析研究論證，能夠有效滿足當地住房開發市場的需求，市場銷路較好； 9、貸款項目工程預算、施工計劃符合國家和當地*府的有關規定。
工程預算投資總額能滿足項目完工前由于通貨膨脹及不可預見等因素追加預算的需要； 10、借款人計劃投入開發建設項目的自有資金不低于規定的比例（一般應達到項目預算投資總額的30%），并能夠在銀行貸款之前投入項目建設； 11、在銀行開立帳戶保持正常業務往來； 12、開發商須對建設的房地產進行保險，且第一受益人為貸款銀行。
5.房地產開發企業銀行貸款利息賬務處理方法現在的房地產開發企業如果
短期借款，可以計入財務費用直接稅前扣除 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 國稅發[2009]31號 第二十一條 企業的利息支出按以下規定進行處理： （一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
6.中國商品房哪一年實行的貸款*策
在1988年第一次住房體制改革會議召開后，1991年住房信貸業務開始了起步，各項住房信貸*策出臺。
1991年建設銀行、工商銀行都成立了房地產信貸部，辦理個人住房信貸業務，并制定了職工住房抵押貸款管理辦法。 由于住房體制改革進展較慢，并在1992年出現了房地產熱，1993年著手進行控制。
中國人民銀行于1995年8月頒布了《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，從而標志著我國銀行商業性住房貸款走上正軌。但當時的條件是比較嚴格的，一是要求有提供雙重保證即抵押（質押）擔保與保證擔保，二是最高期限為10年，三是要求借款人先有存款，存款金額不少于房價款的30%，存款期限必須在半年以上。
1997年，中國人民銀行頒布了《個人擔保住房貸款管理辦法》，這一辦法對原暫行辦法進行了修正，主要表現在以下幾個方面：一是不要求雙重擔保。二是沒有明確規定存款期限。
三是利率*策上明確規定按同期固定資產貸款利率減檔執行。期限為5年的，執行3年期固定資產貸款利率，期限為5年以上至10年的，執行5年固定資產貸款利率，期限為10年以上的，在5年期固定資產貸款利率基礎上適當上浮，最高不超過5%。
四是貸款使用范圍是公積金建造的普通自用住房。五是貸款發放主體是223個實施安居工程城市的商業銀行和煙臺、蚌埠住房儲蓄商業銀行。
六、規定貸款的處理時間是三個月，即在三個月內銀行完成貸款評估、審查工作，并向申請人做出正式答復。 1998年4月中國人民銀行發出了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、隨后頒布了《個人住房貸款管理辦法》。
1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》和1997年4月份人民銀行頒布的《個人住房擔保貸款管理辦法》相比，主要有以下不同：一是擴大了貸款可用于購買住房的范圍。原《辦法》規定，個人住房貸款只能用于購買用公積金建造的自用普通住房，而新《辦法》規定，個人住房貸款可用于購買所有自用普通住房。
二是擴大了貸款的實施城市范圍。原《辦法》規定，個人住房貸款業務只在安居工程試點城市實施，而新《辦法》則取消了這一限制，即所有城鎮均可開展個人住房貸款業務。
三是擴大了辦理個人住房貸款的金融機構范圍。原《辦法》由于規定個人住房貸款只能用于安居工程試點城市居民購買用公積金建造的自用普通住房，因而實際上只有工、建、農3家銀行可以辦理個人住房貸款業務，新《辦法》取消上述限制條款后，實際上所有銀行均可辦理個人住房貸款業務。
四是利率更優惠。規定商業銀行自營性個人住房貸款利率按照法定貸款利率減檔執行，即期限5-10年個人住房貸款執行3-5年一般貸款利率，期限3-5年的執行1-3年一般貸款利率。
五是加快了處理程序。由原來的三個月時間縮短為三個星期。
這一*策的推行直接刺激了住房貸款的增長，1998年個人住房貸款比上年增加了324億元，1999年又增加了858億元。 1999年，人民銀行下發《關于鼓勵消費貸款的若干意見》，將住房貸款與房價款比例從70%提高到80%，鼓勵商業銀行提供全方位優質金融服務。
同年9月，人行調整個人住房貸款的期限和利率，將個人住房貸款最長期限從20年延長到30年，將按法定利率減檔執行的個人住房貸款利率進一步下調10%。同時，對公積金貸款期限也作了相應調整，5年以上的公積金貸款利率按4.59%執行，5年以內的按4.14%執行。
貸款比例的上升，期限的延長和利率的下調，貸款人要籌備的自有資金減少了，期限的延長和利率的下降意味著每期還本付息壓力減輕了。因此，2000年住房貸款增長進入了快速增長階段。
新增貸款的一半用于個人住房貸款。 2002年2月21日開始，中國人民銀行降低個人住房公積金貸款利率水平，5年以下（含5年）由現行的4.14%下調為3.6%,5年以上由現行的4.59%下調為4.05%。
2003年6月13日，人民銀行發布了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。此《通知》對房地產開發企業貸款有一些新的*策規定：商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。
同時，規定商業銀行發放房地產貸款，只能用于本地區的房地產項目，嚴禁跨地區使用。同時，此《通知》再次重申，房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。
在個人住房貸款方面，《通知》指出商業銀行的貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。《通知》規定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執行現行的優惠住房貸款利率和首付款比例不低于20%的規定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，并按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行，不再執行優惠住房利率規定。
另外，《通知》規定商業銀行只能對購買主體結構已封頂的居民發放個人住房貸款。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產企業貸款管理辦法
