榮觀房產網1.利率的變動為何對房地產市場產生影響
利率代表的是資本的機會成本，也可以認為是投資者的要求回報率。
根據基本分析的假設，包括房地產在內，任何投資資產的內涵價值都應該等同于該資產所有未來現金流的現值。而任何資產的價格從長期來看，都會等同于其內涵價值。
而用于將現金流折現的，就是利率。所以利率上漲，房地產價格下跌，利率下跌，房地產價格上漲。這是一個比較大概的變動方向。
但是考慮到通脹，和整個基本面的不同，這種變動關系并不是固定的。
2.利率和匯率變動對房價的影響
它們之間實際上是復雜的宏觀經濟關系，在基本關系上還要受到各種因素影響。
但明白了基本關系才能分析清晰其他關系的影響。基本關系：1、利率：一般來講，一國提供利率是抑制社會對貨幣供應量的需求，達到降低貨幣供應量的直接目的。
利率上升——融資成本加大——全社會貨幣供應量下降——房產需求下降——房價下跌。利率下降的方向與上述相反。
2、匯率：人民幣升值，說明國外對人民幣的需求增大，往往這時由于國內高利率吸引了投資者，國外資本進入中國房地產行業，那么中國的房價應該升高。你這段的理解是對的。
那么是不是與前面的分析沖突呢？也不是，首先，利率的變化對房價的影響是直接的，其傳導比匯率快。其次，利率的影響必然的，其他因素的干擾小，但匯率產生的影響受其他因素干擾更大。
3.分析利率與房地產市場的關系
利率與房地產市場的關系呈現正相關的關系。
價格圍繞著市場價值或生產價格上下波動；從長期來看，市場價格調節著市場供求的平衡與不平衡，調節著生產要素的流入或流出。
其次，短期的市場供求關系決定著市場價格偏離市場價值或生產價格的方向和程度。一般來說，市場供不應求，市場價格往往高于市場價值或生產價格；市場供過于求，市場價格往往低于市場價值或生產價格。
不僅如此，市場供給與需求的對比關系決定著市場價格偏離市場價值或生產價格的程度大小。最后，長期供求關系直接影響著市場價值或生產價格形成的條件，進而影響市場價值。一般來說，長期供過于求很少出現，而供不應求是長期供求關系的主要形式。
擴展資料：
房產利率新規頒布促進房地產市場合理平衡：
8月25日，中國人民銀行就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告稱，自今年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。
其中，首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。
此次房產利率新規的亮點，在于將個人住房貸款利率的基準，由原來設定的固定市場利率，轉變為最近一個月相應期限貸款利率的市場報價利率。而且，住房利率還可以由雙方協商根據當時最近一個月的LPR進行重定價。
有關新規的頒布，預示著我國房地產調控，，將由以短期性、強制性行*成交量干預為主，轉變為以長期性的利率干預為主。
畢竟，僅僅通過國家強制手段，借“限售”“限價”等限制條款對住房交易進行調整，并不足以從根本上改變住房市場的供需關系。
借制度等因素強行使價格偏離供需平衡點，只會造成“黑市”等市場亂象。而長期性的個人貸款利率調控，則能夠從需求端深層影響房地產市場。
參考資料來源：
人民日報—房產利率新規頒布 促進房地產市場合理平衡
百度百科—房貸利率
百度百科—貸款利率
4.利率調整對我國經濟的影響
利率作為“經濟杠桿”，其影響主要體現在：
1、宏觀經濟方面
利率調整可以在不擴大貨幣供應的條件下，改變社會資金總量和借貸資金的供給，從而影響總供求。其主要體現在短期內對總需求的調節，利率降低一方面增強居民的消費動機，另一方面導致企業投資需求的增加，從而導致總需求的增加，但是從長期看來，低利率導致的企業投資規模擴張會傾于增加總供給。
由于資產價格等于該資產未來現金流或收益的貼現，在未來現金流或收益既定的情況下，用來代表貼現率的利率水平越低，該資產的價格也就越高，反之同理。因此利率變動對房地產和證券市場的影響不可小覷。
國內外利率差異會對國際資本流動和國際收支產生影響。國際利率高于本國利率時能促進本國資金外流，同時防止外國熱錢流入，一定程度上緩解國際收支順差。
2、微觀經濟方面
對個人而言，儲蓄是其可支配收入減去消費以后的消費部分。利率變動會影響儲蓄收益和個人儲蓄傾向，從而調節居民消費和儲蓄的相對比重。
居民可用多樣化的方式保有其儲蓄——實物資產或金融資產，而金融資產中，又有貨幣資產和股票、債券等非貨幣資產。利率變動對通脹率和各種金融資產收益率的影響會在很大程度上影響人們的資產持有結構。
利率作為企業借款的成本，對投資的規模和結構都具有非常直接的影響。總體來說，投資項目收益既定時，社會投資規模會與利率的升降反向變化。因此國家可以通過調節基準利率進行宏觀調控。
利率的變動會影響資本流動的方向與規模，從而會對投資結構產生重要影響。因此*府可以通過差別化的利率*策，調節國民經濟的產業結構。
利息成本支付是企業盈利的最低界限，利率水平也會直接影響企業的盈利能力，因此提高利率可以對企業進行約束和激勵，使資源更集中于優質高效的企業，同時督促企業降低資源耗費速度和提高資源配置效率。
5.分析利率與房地產市場的關系
第一種觀點，利率與房產價格呈負相關關系，這是目前大家比較偏向的觀點，也就是利率與房產價格反方向變化。
國內外的學者對此有比較廣泛的研究，也有一定的研究成果。早有國外的研究者Kau和Keenan(1980)指出利率上升導致房地產價格下跌，兩者呈反比關系，投資價格和住宅。
Harris(1989) 在研究了名義利率對房地產價格的作用效果之后，通過計量檢驗得出，名義抵押貸款利率與房地產價格呈反向關系，即價格會因為利率的升高而同時降低。周京奎（2006）構建模型對我國12個城市房地產價格與利率關系進行實證研究表明，利率與房地產價格呈負向關系。
宋勃和高波（2006）在考慮通脹情況下，短期而言利率對房價存在負向影響。 第二種觀點，利率與房產價格呈正相關關系。
國外學者Goodman(1995)和Kenny(1999)發現利率與住宅需求之間的確存在著正相關聯系。Adrian Cooper(2004)以英國房地產市場為例，通過建立OEF模型發現英國抵押貸款利率與長期利率相關使得房地產價格波動幅度減弱。
國內研究者李雅靜、楊毅（2005）指出，利率在短期對房地產投資量產生正向的影響，長期也是如此，但效果并不明顯。 第三種觀點，利率與房產價格無相關關系，這是少數人持有的一種觀點。
國外研究者Ho Wong 和Tse(2003)指出，就長期而言，利率對房價沒有任何作用。而國內學者車峰（2006）的研究表明，在中國市場，我國利率對房價的影響并不顯著，但在美國影響效果卻很明顯。
房地產市場上的購房者主要來自兩個方面：一是為了改善生活條件的自住購房；二是購買房產進行投資以實現財富的保值增值。不論是自住還是投資，購房者的資金決大部分還是依賴于銀行的貸款，因此，利率的變化對房地產市場還是有直接影響的。
首先，對于自住購房者，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，利率上升之后，這類購房者的還貸數額肯定會有所增加，尤其去年的連續五次提高利率影響更為明顯，以25年貸款期限，貸款額為100萬元，貸款利率為7.83%為例，每月由年初未提高利率的6516.57元增加到7605.89元，增加幅度為16.72%。雖然商業銀行可以對首次購房者在基準利率的基礎上降低10%，但每月多支出的還款數額對于中低收入的家庭來說還是不小的壓力。
雖說對急需購房消費的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現在就會考慮買90平方米的房子，原來準備貸款30萬，現在只貸款20萬了。另一方面，對于已貸款購房者來說，利率調整也無疑會增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。
所以從長遠來看，購房者的購買能力下降，勢必會對房地產市場產生一定的影響。 其次，對購買房產進行投資以實現財富的保值增值的購房者而言，利率上升后，其融資成本提高，使買房進行投資者對房地產價格的預期發生變化，房價的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金，這樣投資者就會改變其對房價走勢的預期，改變其資金的投資方向。
如果他們因為房價下跌預期而大量撤出房地產市場的話，就會導致房地產市場出現大量的空置，影響房地產的供求關系的變化，導致房價的變動，進而影響房地產市場的健康發展。
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