榮觀房產網1.城市發展和房地產的關系
中國的房地產市場狀況 房策網 2006年是“十一五”規劃的開局之年，對國土資源部門來說，土地市場和房產市場的協調配套發展、市場化配置資源的基礎性作用等深層次問題仍在探索之中。
2005年的土地*策起到了保持穩定總量供應、調整房產結構、保持房價穩定的作用。與之相比，2006年，土地宏觀調控*策仍在進行中，土地作為宏觀調控的重要手段，偏緊仍是其主調。
在此基礎上，全國各大城市的土地市場也有所變化，譬如在招拍掛細則、對閑置土地的處理辦法和地價調配上均有所調整。與此同時，城市建設用地供應得到理性調控，建設用地供應結構日趨合理；房地產用地與去年相似，仍向中低價位普通商品住宅傾斜，適應穩定房價的要求；招拍掛和有償出讓土地方式比重進一步加大；建設用地供應的地區結構逐步協調以適應不同地區的經濟發展。
針對2006年以來全國土地市場行情的變化，新地產策劃機構聯合專業研究機構對全國50個城市的土地市場進行了分析并形成本報告。 四直轄市（北京、上海、天津、重慶）土地市場綜述 自國家宏觀調控*策實施以來，北京、上海、天津、重慶這四個直轄市加大了土地供應的調控力度，土地供應結構不斷完善優化，區域分布日趨合理，房地產開發企業對市場的預期也逐步回歸理性，地價、房價在一段時間內增幅過快的趨勢得到了有效的調控，而且隨著調控*策效應的進一步顯現，土地供需將維持在較為均衡和理性競爭的狀態，地價、房價的漲跌空間都將縮小，走勢趨于平穩。
（一） 土地供應結構不斷優化 為貫徹落實《**辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，各地加大閑置土地處置力度，積極開展閑置土地清理收回工作。北京、天津、重慶、杭州、廣州等地相繼制定了配套措施，重慶市對閑置兩年以上，建設單位無能力開發的，由國土部門依法收回75.3公頃；對由于*府或*府部門的原因造成項目不能實施的，區別不同情況采用補償、置換或延期開發方式解決198.4公頃；廣州市無償收回57宗、共139.4公頃的閑置地；上海全市共有20余宗、約100公頃土地，通過“騰籠換鳥”或“易主”、“改性”等方式重新開工建設，約30余宗100多公頃土地重新約定了開工時間。
從全國情況看，今年上半年，全國房地產開發用地利用存量建設用地比例為69%，比去年同期提高了9個百分點，其中二季度利用存量建設用地10094.9公頃，比一季度增長53%，表明各地在新增用地受到嚴格控制下，積極盤活存量，改變了以往房地產開發主要靠增量建設用地的局面。 北京市在嚴格土地管理的同時，根據土地市場的供需情況，本著區別對待，有疏有堵，有保有壓的精神，適時調整土地市場供應量，增加對經濟適用房和普通商品房用地的供應，繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。
近期，北京市將陸續推出 36宗土地入市公開交易，以有序供應，滿足市場需求。在北京市 2005年度土地供應計劃中，充分考慮了房地產用地。
在6500公頃的年度供應計劃中，房地產用地為1950公頃（其中：經濟適用房 200公頃；住宅商品房 1750公頃），占全年計劃土地供應總量的30%。今年 1~7月份，北京市供應住宅用地面積 297公頃，規劃建筑面積500萬平方米。
其中，出讓住宅用地 180公頃，規劃建筑面積28萬平方米，出讓住宅用地55宗，成交價款21.67億元，土地純收益12.74億元；劃撥住宅用地117公頃，規劃建筑面積 226萬平方米。與2004年同期相比，住宅土地交易量、建設用地面積、規劃建筑面積等相對下降。
為防止土地資源閑置，遏制炒賣土地，規范土地市場。8月初至9月底，北京市國土資源局分兩次宣布，北京摩根投資有限公司摩根中心寫字樓等45宗土地，因受讓方未按《北京市國有土地使用權出讓合同》約定的期限付清全部地價款，因而被該局解除土地出讓合同，收回國有土地使用權。
據該局有關部門透露，對被收回土地的違約開發商如何處罰，尚在研究之中。但是有一點十分明確，對拆遷基本完成的項目，如果開發商要重新獲得原土地使用權，必須在規定的期限內提出書面申請，參加上市競買。
上海市著重優化土地供應結構，增加中低價商品房和配套商品房用地的供應，以遏制日益高漲的房價。上海市全年初步安排經營性用地計劃 3000公頃，其中用于配套商品房和中低價普通商品房建設的 2000公頃。
從計劃執行的情況看，目前，配套商品房和中低價普通商品住房供地已經基本落實。最新的一項調查表明：上海商品住宅銷售價格持續下降，成交繼續低迷。
央行發布的 2005年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查結果顯示，上海市只有 7.3%的居民準備在未來三個月內買房，比上個季度又下降了 3.7個百分點，達到歷史最低點。 重慶房地產開發土地供應量增加。
重慶市作為年輕的直轄市，由于大城市大農村的市情，隨著城市化進程的加快，基礎設施的完善，農村剩余勞動力進入城鎮，住房有效需求增加，因此，房地產開發土地供應面積增加。據統計， 2005年 1~9月，重慶市土地交易中心成交土地 157宗，較去年同期增長 3.29%，成交面積、可建筑面積、成交金。
2.“新型城鎮化”對于房地產行業將會產生何種影響
長三角房地產研究院的專家表示，從歷史發展的過程來看，城鎮化并不是一個新名詞，在上個世紀90年代末，*府就提出了小城鎮的發展戰略，不過實際上發展的是“城市化”或者說是“大城市化”。
>>查看西安商鋪出租精裝修房源“新型城鎮化”對于房地產行業將會產生什么樣的影響呢？上海財經大學副校長王洪衛認為，新型城鎮化需要分區域、分梯度進行，比如中西部地區的發展仍需要大城市的帶動，而長三角城鎮化的機會來了。不過這個新型城鎮化要與社會公共服務的均等化相一致，包括了教育、醫療、公共設施等方面的資源，這也將給房地產業帶來利好，“將有不亞于前十年的發展機遇。”
>>查查西安城南租房信息最新動態 從空間上來講，南京大學不動產研究中心主任高波教授認為，東部的縣域和中西部地區將成為新型城鎮化戰略的受益者。其中，東部的房地產機會在縣域，以江蘇為例，全省有60多個縣，不少縣的人口都達到了百萬上下，加上軌道交通的發展，讓城市之間的聯系更加緊密，這里的房價更有吸引力，現在南京市區的房子基本都要在1萬元/㎡以上，周邊的句容、安徽一些縣城的房價單價只有三四千或四五千，購房者的選擇更豐富了，而城市人口到周邊縣城買房居住，也能在一定程度上平抑南京的房價。
此外，中西部地區的房地產發展空間也比較大。>>查看西安曲江新區二手房最新動態“現在進入了新周期的起點，很明顯，*治周期、經濟周期都進入了一個起點，房地產也要隨之進入一個新周期，所以2013、2014年的形勢會好起來。”
對于新環境下的房地產走勢，賈生華教授做出了如是判斷。
3.新型城鎮化給房地產帶來什么
萬科集團執行副總裁北京萬科總經理金融街控股股份有限公司副總經理
清華大學中國與世界經濟研究中心研究員
中國房地產學會副會長
同策咨詢研究中心總監
中國城市發展研究院常務副院長從去年中央經濟工作會議
毛大慶城鎮化要有目標有目的，不能盲目
目前中國城鎮化的現狀存在許多問題，例如城鎮化發展速度和資源不匹配、發展速度過快、城市配套建設跟不上、經濟結構與城鎮化不匹配、物理居住和心理不匹配。不能搞泛城鎮化，要搞有目的、有目標的城鎮化。我對城鎮化做了幾個建議：首先在區域選擇上要特別小心，發展水陸、鐵路運輸優勢，發展沿海、沿江、沿鐵路地區的制造業，通過這個尋找城市化和城鎮化發展的區域；第二，鼓勵教育和高新科技的發展，這兩項是城鎮化未來很重要的依托；另外，要大力鼓勵民營資本進入服務業，包括像醫療、教育、文物、體育等產業，減少行*審批，只有這樣的推動，城鎮化可能才有意義，否則是沖動的，是沒有意義的。
王志剛城鎮化是經濟發展的必然
毫無疑問，城鎮化的發展是未來新的經濟增長點，是經濟發展的必然。人口越來越向城市集中、農民進城是肯定的趨勢，城市里面社會資源相對集中，醫療、教育、交通等，這是經濟發展的必然性。對開發商來說，涉及到與居住和商業相關的領域，因此未來發展機會是很大的。現在很多開發商往二三線城市發展，肯定會面臨一個問題，城鎮化的核心在什么地方？我們的增長點在哪兒？往往很多城市之間有空點，開發商一定要踩好點，慧眼識珠，找到我們的增長點和真正適合去做的。所以說城鎮化對開發商來說，既是機遇也是挑戰，如果做不好，就會走向另一個極端。
袁鋼明城鎮化不會擴大房地產需求
“偽城鎮化”、“半城鎮化”成為屢屢被人詬病的問題之一。那些常住城市但沒有城市戶籍的農民工等，并不能同等享有城市*府提供的各類公共服務，其收入水平、消費模式也無法等同于城市戶籍人口。推進城鎮化，不是簡單的城鎮人口比例增加和城市面積擴張，更重要的是實現產業結構、就業方式、人居環境、社會保障等一系列由“鄉”到“城”的重要轉變。因此，以為城鎮化是一定會擴大房地產的需求這種說法不成立。
陳國強新型城鎮化將使房地產市場更理性
過去在城鎮化的迅速推進下，中心城市和大城市人口急速膨脹，而這也導致外來者購房的需求長期堆積，大幅拉高部分一二線城市的房價，過去城鎮化的推進過于倚重房地產的發展，而此番中央強調的新型城鎮化將重心從土地城鎮化轉移到人口城鎮化，這種變化能將房地產市場的結構和未來需求引導向更加理性的區間，意味著房地產在城鎮化中扮演的角色將有所削弱。
張宏偉新型城鎮化要防止產業新城泛濫
近期，中央多次表態城鎮化是我國擴大內需的最大潛力所在。在城鎮化大趨勢的市場背景下，各地熱衷于新區、新城的報批，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺，預計未來將會有大規模新城涌現。在這樣的市場背景下，大量樓市供應隨之來臨，尤其是三四線城市，在缺乏產業導入與支撐的前提下，不少城市出臺新的產業發展規劃，以此為基礎開發產業新城。但是，實際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產業新城為名直接進行房地產市場開發“造城”，“加快”所謂城鎮化進程。這樣，“被城鎮化”導致市場供應沒有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒有人居住成為“空城”。“被城鎮化”與“空城”導致三四線城市面臨比較大的市場風險，缺乏產業與配套的“被城鎮化”勢必也會助推這些城市面臨崩盤的風險。因此，城鎮化和工業化要同步推進，也就是城鎮化過程中要切實實現“產城融合”，依靠產業的發展支持城市的建設，同時城市的基礎設施配套反過來促進產業結構的升級，這樣的互動與推進，才是新型城鎮化過程中防止產業新城泛濫最有效的方法。
章惠生房地產是新型城鎮化建設中的主力*之一
新型城鎮化最重要的就是產業化，有產業才能解決就業，才能提高居民收入。而在新型城鎮化的建設中，房地產無疑是主力*之一，解決在城市打工人群的置業問題，才能真正實現城鎮化，這對房地產來說是一種利好，有更廣闊的發展空間。不過，在城鎮化的過程中，不能延續城市化的弊端，否則會導致房價攀升，為此，改革土地制度、利用稅收杠桿調節房價都非常有必要。以土地供應為例，如果按照目前的土地出讓制度，那么最終做出來的房子，農民工是買不起的，因此，新型城鎮化的建設中需要很多配套的*策和措施，以保證新型城鎮化的順利推進。
4.城市地少人多會給整個城市的發展和房地產市場帶了怎么樣的影響~~~
誠實地少人多這不是一個很絕對的限制因素，因為在現代社會，比如深圳，當空間不足時，可以通過行*命令，解決土地問題，最主要的是什么，趣味不同，區位優勢一旦形成，很難再改變，因為這不是一蹴而就的，是很多因素綜合的結果，當一個城市人地矛盾突出后，必然引起一系列問題，首當其沖的就是房地產和經濟發展，在一定承受的范圍之內，人們還是可以接受一定的房價的，當成是不再是他們唯一的選擇時，逆城市化到來，形成衛星城市，這在平原地區是這樣的，所以這只會對城市發揮咱有利，而在一些受地形限制的城市中，出現人地矛盾突出的問題，則會引發環境問題，然后城市工業外遷，人口老齡化，最后衰落，唯一解決的方法就是產業轉型。
5.中國房價水平和城市化水平匹配嗎
城市化難道僅僅是把農民土地收了，讓他到城市打工就是城市化嗎？城里的大學生都找不到工作，農民找不到工作他考什么生活呢？中國目前的城市化已經進入起飛階段，城市化水平約為43%。
通過農村與城市間的人口流動，這一水平可以在25年中達到75%。屆時，農村人口的年齡結構較之城市人口將明顯老化，且數量相對于城市進一步自然萎縮，城市化進程接近完成。
城市人口規模會由今天的5.6億翻一番。假定城市人口平均住房需求為20平方米，這就意味著新增住宅市場需求為112億平方米。
而現有城市人口對住房條件升級的要求，可能又會產生50億平方米的需求。依此算來，未來20~25年中，每年會產生6.5億~8.2億平方米的住宅需求。
如果到墨西哥城或是孟買看一看，你會看到城市貧民窟中種種令人不安的景象。然而，貧民窟卻是城市化的重要部分。
由于外來工人工資較低，他們沒有能力負擔那些現代化的住宅。貧民窟為他們及其家人提供了價格低廉的住宅，幫助他們在城市扎根。
如果他們的孩子能夠得到適當的教育，那么他們就能找到高收入的工作，然后搬到現代化的住宅中去。當然，如果沒有合理的教育*策，貧民窟的居民可能掉進貧困“陷阱”。
我并不是支持重建貧民窟，進一步深化中國的城市化還有其他選擇。但現在的情況不僅是令人不滿，還會引發不穩定。
雖然我很欽佩那些冒著大風雪趕回家的人，但數以億計的人都對他們工作和度過大部分時間的地方沒有歸屬感，這不是一個好現象。甚至，他們可能心生怨恨——在偌大的城市中沒有棲身之地，他們建起來的所有樓房都被高價售給少部分炒房人，然后空置在那兒。
對此，解決方案是大規模發展廉租房。只要地方*府不對土地收費，就可能把此類房的開發成本控制在每平方米2000元。
假設收益率5%，那么租金就可以設在每月每平方米8元。假設一個外來務工家庭需要60平方米，那么每月租金就不到500元，這是大部分大城市的外來務工家庭能夠承受的。
當然，這樣的房子必須配以適當的交通設施，以便居住者上下班。要發展這樣的房產項目，中國并不缺錢。
假設有5億人需要這樣的住房，也就是需要大約100億平方米的總供給，價錢大約是20萬億元（2007年GDP的83%）。這樣的計劃可以歷時15年，也就是每年6億多平方米，花費還不到2008年GDP的5%。
中國2007年的經常賬戶盈余將近GDP的10%，應該把這些盈余用來建低價房。花費一半的盈余來發展這樣的房產項目，從而保證中國城市化的成功，著實必要。
中國GDP每七年就翻一番，到2015年，此項目的花費就只占GDP的2.5%；到2022年，不過1.3%。中國付得起這筆錢。
問題不在錢，而在決心。在中國，不平等程度正在上升，其中大部分反映的是經濟增長成果分配不均——一些人在經濟增長過程中比其他人獲利。
然而，絕大多數人也從中獲得了一些利益，因此，盡管中國不平等程度已處于全世界最嚴重之列，目前社會卻仍然能維持穩定。對高房價的上述解釋已不再是市場的主要動因。
大多數購房者希望價格繼續快速上升而非停滯。他們的這種期待意味著房價收入比還將上升，房產價格會越來越超過收入的增長。
通常，當價格上升成為需求的長期主要拉動因素時，這就是一個泡沫了。高房價會為地方*府帶來高財*收入，使得城市基礎設施建設和城市化進程獲得充裕的資金。
但對于大多數中國人來說，經濟高增長沒有保持較低的房價來得重要。城市生活中最重要的一項支出就是房產。
如果經濟高速增長意味著高房價，那可能就是得不償失了。*府可以制定目標，將房價降低到每平方米1至1.5倍月工資的水平上。
這個房價水平與國際相比并不低，而且能將居民財*壓力減輕很多。當前，一個城市居住的青年想要結婚，家里整整三代人都要努力湊錢才能拿出首付。
如此沉重的財*壓力極大地削弱了家庭的消費能力。中國*府完全有能力降低房價。
因為五成以上的房屋銷售成本都以土地成本和稅費的方式繳納給了國家。房價，他說，“中國的房價從根本上應被看作一種稅收。”
“更深層的原因是，過去十年地方*府財*收入比重下降，刺激它們去尋找新的收入來源，并最后落在了房地產市場。”因此，需要*治體制改革。
為應對經濟下滑的危險，中國*府對房地產業進行了*策扶持，但是，最終的殺手就是通貨膨脹。原因是印了太多鈔票。
到2012年中國會經歷像20世紀90年代早期那樣的通貨膨脹。很有可能，中國的房地產泡沫將在2012年破裂。
