榮觀房產網1.南京房地產市場分析研究報告
南京市房地產市場投資潛力分析報告 第一部分 宏觀市場 一、城市概況： 南京，江蘇省省會城市。
地處長江下游平原，國家生產力布局中最大的經濟核心區——長江三角洲。南京總面積 6598平方公里，是目前我國東部地區綜合性工業基地、重要的交通樞紐和通訊中心，全國四大科研和教育中心城市之一，同時還是我國華東地區僅次于上海的大商埠。
二、城市投資優勢： l 區位優勢 南京地處沿海開放地帶和長江流域的交匯部，緊鄰中國最大的經濟、金融中心上海，是中國國土規劃中滬寧杭經濟核心區的重要城市，在江蘇沿海、沿江、沿線開放戰略中處于樞紐位置，具有加速經濟國際化的有利條件。 l 交通通訊優勢 南京是中國華東地區重要的交通和通訊樞紐，鐵路、公路、航空、水運、管道五種運輸方式齊全，構成了立體化、大運量交通運輸網絡；程控電話、移動通信、數據通信、微波、衛星、光纖等組成了現代化通信網絡。
南京長江第二大橋位于現長江大橋下游 11 公里處，跨越長江中第三大島 -- 八卦洲，由“二橋一路”組成，全長 12.517 公里。南京市區現有道路面積達 2185 萬平方米，總長 1802 公里。
大交通格局初步形成。 2000 年新建、改建道路長度近 123 公里，新增道路面積達 129 萬平方米。
l 教育科技優勢 南京是中國高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究機構500余家，科技人員32萬人，在寧兩院院士61人，科技綜合實力居全國城市前列。
l 產業優勢 南京是中國東部地區重要的綜合性工業基地，已經形成了以電子、汽車、化工和一批地方特色產品為主導的綜合性工業體系。電子工業、石化工業生產規模位居全國城市第二位，汽車工業居第五位。
南京也是長江三角洲僅次于上海的商埠重鎮，年社會商品零售總額居全國城市前十位。進入二十世紀九十年代， 南京以其工業、科技、區位的優勢和快速發展的經濟，被評為中國城市投資硬環境“四十優”城市之一，被國際經濟界人士和眾多海外財團視為具有廣闊開發前景的地區。
三、城市規劃 南京將繼續延續 “由市中心區，1個副中心，7個地區中心及若干個居住區中心組成的主城公共活動中心體系”的規劃格局。進一步拉開都市發展區框架，重點培育三個新市區：有效控制主城人口的增長，優化完善主城功能結構；實施小城鎮集中發展策略，推進郊縣城市化進程；突出公共交通優先的戰略，繼續高度重視主城交通建設；大力改善城市環境，加強歷史文化保護和城市特色塑造；加強區域服務職能，提高中心城市地位和區域競爭力。
預計到 2010年南京市域總人口將達到680萬人左右，都市發展區總人口為530萬人左右，主城人口則控制在300萬左右。同時2010年人均居住面積將達到15平方米，城鎮人均公共綠地達10平方米/人以上，城市中心區人均公共綠地要達到6平方米/人以上。
南京將建設成為充滿經濟活力的城市，富有文化特色的城市，最佳人居環境的城市。 四、宏觀經濟指標分析 1、地區生產總值 2005年一至三季度全市實現地區生產總值1753.22億元，按可比價計算，同比增長15%。
其中，第一產業實現增加值54.74億元，同比增長5%；第二產業實現增加值800.03億元，同比增長18.8%；第三產業實現增加值898.45億元，同比增長13%。 2、全社會固定資產投資 2005年南京市全社會固定資產投資在經歷了一季度的15%以下的低速增長后，二季度開始快速回升，5月份以31.6%的增幅創今年以來的最高水平。
全市一至三季度完成全社會固定資產投資額967.75億元，同比增長16.8%，其中工業投資完成389.06億元，同比增長18.4%；房地產開發完成投資212.92億元，同比增長12.4%。分析原因：下半年開始，隨著工業及“十運會”等一批重大投資項目的陸續竣工，投資增幅逐月回落。
3、消費保持旺盛勢頭 2005年南京市一至三季度全市實現社會消費品零售總額735.45億元，同比增長16.2%。其中住宿餐飲業零售額增幅高出批發零售貿易業10.9個百分點，繼續領跑全市零售市場。
4、居民可支配收入 2005年，南京市城市在經濟發展和*策的推動下，居民收入水平提升的速度明顯加快一至三季度城市居民人均可支配收入為11372元，同比增長24.9%；農民人均現金收入4955元，同比增長19%。 5、價格指數溫和上漲 今年以來，我市居民消費價格總體上比較穩定，在一季度累計指數達到今年以來的最高點102.8以后，逐步回落。
一至三季度居民消費價格總指數為102，低于去年同期103.4%的水平，繼續處于溫和上漲的狀態。
2.南京房地產商務樓的情況分析
伴隨著十運會的勝利舉行，南京房地產市場明顯活躍起來。
開發投資平穩增長，供求雙方理性入市，消費信心有效恢復，樓市交易穩中趨活，商品住宅均價漲幅實現理性回歸，房價平穩上漲，市場秩序進一步規范，整體呈現健康、有序、向上的發展態勢。 一、10月份房地產市場運行特點分析 （1）商品住宅供銷兩旺，購房信心明顯增強 不含*策性住房，10月份全市商品住宅新增供應74.4萬m2，環比增長29.6%，較1-6月月均水平增長36.3%。
同期實現銷售50.3萬m2，環比增長11.3%，較三季度月均增長14.1%。7月份來市場呈現穩步上行的良好勢頭，雖然受到國慶長假的影響，10月份市場交易仍達到新*以來的最高水平。
究其原因，主要是供求兩方面的調整。一方面，經歷了前一段的*策適應期以后，開發企業紛紛拿出營銷對策，以各種方式促進銷售，進行價格調整，增加了產品吸引力。
另一方面，購房者心態發生變化。消費更加理性，對調整后的市場信心逐漸增強，對于樓盤價值認同與開發商更加趨于一致，因而改善的、結婚的、拆遷的需求陸續由觀望轉為尋機入市。
（2）十運會帶動河西樓盤人氣，奧體板塊銷售穩步走強 十運會的召開，河西奧體板塊的樓盤明顯受益，包括人氣、片區關注度以及配套設施建設。奧體周邊的樓盤因此也獲得了不少的客戶群。
如朗詩國際街區十運期間的看房人流量較往常增加了兩倍多，每天達到20多批次。河西人氣指數隨著十運會的舉行逐步提升，銷售也順勢而長，市場份額提高到21.5%。
十運會閉幕后第一個房地產交易日，根據網上房地產數據顯示，河西板塊當天認購商品房64套，成交69套，分別占全市的49.6%、23.3%。 (3)南京樓市區域間平衡發展，城東南板塊平穩前行 從新*后江寧、江北、河西樓市銷售持續走高來看，這些區域的產品性價比優勢凸顯，市場需求強勁，且購房者選擇產品時更注意理性比較。
本月江寧、河西、浦口商品住宅分別成交為1292套、911套、668套，成為全市三甲。引人關注的是，玄武、鼓樓的成交量均達360套以上，較前三個月的一、二百套有較大提高。
而城東、城南一直發展較穩健，憑借自然環境優勢，營創了良好的開發氛圍，產品品質不斷提升，銷售量增價穩。10月份銷售面積分別為3.5萬m2、3.7萬m2，均達到三季度來的最好水平；均價分別達6103元/m2、5180元/m2，且價位持續堅挺。
此外，仙林板塊也趕在“金十”末集中放量，銷售持續9月以來的良好勢頭。主城樓市的交易活躍表明市民的購房選擇范圍已經更加廣闊，不再局限于江寧、江北等較偏遠的地區。
（4）商品住宅均價平穩增長，價格指數小幅上揚 10月份，全市商品住宅均價4426元/m2（不含*策性住房），雖同比下降0.5%，但環比增長6.1%，且較三季度月均有增長。原因一是城東、城南等板塊價格均穩步上揚；二是交易結構變動，高價區位房屋銷售增加，如江南八區市場份額較三季度月均提高7.5個百分點。
此外，從同質樓盤看，除個盤因銷售接近尾盤成交價格略有下降外，大多保持了平穩增長態勢。同期價格指數也反映了這一特點。
以05年1月為基點1000,10月份全市商品住宅價格指數1051點，較7、8、9月有明顯增長（分別為1004、960和1011點）。 （5）與房屋銷售回升形勢相一致，房地產稅收同步增長 今年1-10月，江南八區累計征收房屋交易契稅5.6億元，同比增長46%；實現房地產稅收總收入30.1億元，同比增長24.7%；其中銷售不動產營業稅14.3億元，同比增長8.3%(10月份單月，實現房地產稅收4.2億元，同比增長22.8%；其中銷售不動產營業稅1.7億元，同比增長41.1%)。
(6)開發商積極迎合需求變化，運作行為更加理性 在各板塊樓市全面開花的同時，開發商對市場的認識和操作日漸理性。一方面，定價理性。
不僅價格實在，而且營銷策略不斷優化，紛紛采用低開高走、低開平走的策略。另一方面，產品理性。
表現在積極提高樓盤品質，努力改善并增加配套設施，提高建材質量等。開發企業積極變革、主動調整都是為了迎合購房者的心理，貼近購房者的需要。
二、房地產開發投資情況 1-10月，全市累計房地產開發投資246.9億元，同比增幅為11.3%，增幅漸緩。 全市購置土地面積同比下降71.2%，土地開發投資同比下降21.2%，主要原因是，在目前市場壓力下，部分開發企業資金問題突出，在本地繼續拿地的信心不高，而且，對于現有土地開發的積極性不高。
三、房地產金融情況 截止到2005年10月末，全市房地產貸款總余額為710.2億元，同比增長16.6%，其中住房貸款余額554.9億元，同比增長17.1%；開發企業流動資金貸款30.2億元，同比下降33.4%。
3.南京房地產行業主要的媒體有哪些
《地產互動》雜志創刊于2001年，是界上傳媒集團最重要的專業類雜志之一。率先引領地產雜志市場化潮流，完全迎合房地產交易市場買賣雙方的現實需求，簡潔明了地為第一線交易市場的高效溝通提供全面、深入、透徹的完全資訊服務。本刊旗幟鮮明地界定其基本使命就是面向高端貴族群體提供高端資訊服務，為占有社會財富80%的金字塔尖上的財富英雄量身打造個性化消費的向導性媒介平臺。
《地產》是一本反映房地產行業的最新動態信息、專項研究成果、重大行業新聞、宏觀*策走向分析、國際先進經驗等的雜志。它的內容與房地產企業經營息息相關，被中國房地產從業者高度認同乃至推崇，是最受尊敬的房地產專業雜志。
《南京房地產行業風采》
4.2017中國房地產行業現狀是怎樣的
隨著*策逐步落地以及銷售增速進一步回落，房地產開發投資增速繼續沖高動能不足，且在一二線土地市場降溫以及三四線土地難維持火熱的狀態下，對未來房產投資回升可持續性保持謹慎樂觀，預計二季度開發投資增速仍保持平穩，三季度繼續小幅回落。
據《中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》數據顯示，2017年1-5月份，全國房地產開發投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資25423億元，增長10.0%，增速回落0.6個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為67.6%。
5.房地產行業的主要特點有哪些
房地產行業的主要特點： 第一，基礎性。
房地產業是國民經濟的基礎產業。這可從以下三方面來看；它為國民經濟各行各業的發展提供最基本的物質條件——房和地。
它為勞動力提供生存和發展最必須的條件-住宅和各項配套服務設施。它為經濟發展和城市建設提供大量的財*支持-稅、利上繳與實物地租（配套完成的市*項目）。
第二，先導性。房地產產業的產業鏈條很長、環節很多，它的發展會帶動一大批相關產業的發展，它可帶動二百多個行業的發展。
如房地產行業對鋼鐵、水泥、物流等行業的拉動是最明顯的。 第三，超前性。
房地產業要為國民經濟各個行業提供基本物質條件，因此，必然要為滿足各行各業的發展對房地產的需求而超前發展。 如鋼鐵、水泥。
第四，協調性。房地產業的發展必須同國民經濟的發展水平相協調。
房地產商品的流通量取決于有支付能力的社會需求-有效需求，而支付能力又取決于國民經濟發展的總體水平。因此，房地產業要根據“有效需求”來確定生產規模，要適當超前，但不能脫離經濟發展的總體水平而過于超前。
第五，敏感性。房地產業是經濟發展的寒暑表-經濟上升，房地產業興旺；經濟下降，房地產業衰落。
根據國稅總局網站相關資料統計，2011年房地產業對地方財*的貢獻至少在28。84%以上，這與2003年，中央將房地產作為國民支柱產業有關。
企業家要十分注意分析和把握經濟發展的動態和趨勢，在一個城市投資房地產，重要的不在于該城市的地價、房價，而在于該城市經濟發展的前景。 第六，風險性。
房地產業是一項風險產業，對于發展商而言，風險既有外部因素，也有內部因素：外部因素主要是*治、經濟形勢的變化，*策的調整，城市規劃的變化等等；內部因素主要是投資決策失誤、經營管理不善等等。緩解和規避風險的主要途徑是多元化經營。
過去發展商只要造起房子甚至只要劃到紅線就能賺錢，現在不行了，競爭很激烈，發展商也得搞多種經營，要以豐補欠，不能在一棵樹上吊死。 基礎性、先導性，說明了房地產業在國民經濟中的重要地位以及行業發展的必然趨勢； 超前性、協調性，提醒我們要切實地把握房地產業發展的速度和力度，既要有超前意識又要有講求協調。
6.房地產行業未來前景怎么樣
市場總體發展趨勢是向好的，據《中國房地產行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，當下我國房地產行業規模已經進入了小幅度擴大的階段，而新房市場前景目前依舊較為穩定，預計未來一段時間內都會保持在8萬億左右的市場空間。
因此，對于中小房企來說，在向行業領先者學習，對房地產開發流程進行優化的同時，也要認清影響行業發展的外部環境。積極開發一二線城市的新房市場，將會是把握下一波房地產紅利的有效手段。房地產行業發展趨勢已經逐漸清晰，還需要企業加速布局。
