榮觀房產網1.商業地產分析報告從哪幾項分析
首先剖析你這個問題的幾句話，你調研了“住宅、酒店、賓館、商業”這幾項的數據，做這個調研的目的是為了商業的分析定位，商業的分析定位步驟都不清楚，你就去執行調研，這就完整的顯現出你的不專業，也顯示出您的所屬代理公司資質存在一定的問題，建議您基于目前的狀況，要想出一個分析報告，先把主題扣住，在列舉事例1、2、3、4 跟據你的調研資料直接填寫進去，至于分析部分，以你目前的知識積淀和所處的狀態，你是沒有辦法做到的，您的主管也不能夠做到，撐出一份自信，哪怕是假裝，用上述的方法做好一個完整的PPT，做華麗點，忽悠一些不懂商業的開發商還是可以完成你目前的任務的。
2.簡述房地產市場分析的內容是什么
房地產市場分析方法和內容 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。
本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。 一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。
區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。
房地產市場分析方法和內容 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。
一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。 區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。
它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。 專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。
它側重于專業市場供求分析內容。 項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。
它側重于項目競爭能力分析等內容。 2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。
各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。
但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。 區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。
它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。
市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。
專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。
項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。
當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。
售價和租金預測是通過。
3.如何進行房地產市場分析
在沒有得出定位之前，不要說什么“競爭分析”之類的話，因為不同的產品和客戶群體決定了需要爭奪的市場蛋糕是不一樣的，而且即使爭奪相同的蛋糕，也有一個時序問題，好比老子不會跟兒子去搶媳婦一樣的道理。
競爭是什么，是對需求資源的爭奪。考慮競爭，需要考慮需求的類型（什么樣的蛋糕），需求市場的增長情況（多大的蛋糕）和需求的時機（什么時候能吃蛋糕）。
供給主要指的是產品，需求主要指的是客戶，市場分析包含產品分析和客戶分析，不要再錯誤地把市場分析、產品分析、客戶分析作為彼此獨立的部分來說了，彼此之間的包含關系必須搞清楚，別犯基本錯誤。 分析產品或者分析客戶，有一個不怎么提起的前提條件，就是按照市場化手段尋找解決問題的機會。
實際上，解決問題，并不一定需要靠市場化的手段。如果能用非市場化的手段解決問題，市場分析那一套東西可以弱化，否則顯得非常迂腐和書生氣。
非市場化的手段很多，例如行*干預，人為設障礙，法律干涉，高層溝通，強制規定等等。當然，很多東西上不得臺面，但是確實能夠解決問題。
實際上，傳統的產品對應客戶需求的市場分析模式存在一個最大的前提，就是默認了某種產品具有特定的功能，通過貨幣交換的方式能夠滿足客戶某種需求。實際上這個前提是會被改變的——真正需要的不是產品或者功能，而是產品或功能產生的效果，只要能夠產生效果，產品或者功能的形式并不重要；是不是一定需要貨幣方式來交換？用權益方式來交換（例如股份、使用權等）是一種新的思路；難道一定要滿足某種現存的需求？挖掘需求或者創造需求也是可行的思路。
我認為，新的市場分析模式應該是：設計或者構思要達到的效果；設計一種價值交換方式；創造或者引導出某種需求，從而創造一種新的市場。——這實際上是商業模式設計，而不是傳統意義上的市場分析。
l 傳統市場分析的思考維度 供給的規則是什么ü 供給的產品形式是什么？ü 不同產品形式對應的價值交換區間是什么（即價格段）？ü 產品主要集中在哪里供應？空間格局是什么？ü 供給的產品是什么時候出現的？ü 供給的產品哪種多？哪種少？主次結構是什么？ü 價值交換的方式（例如銷售還是持有）的效果評價 供給的變化是什么ü 供給的總量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供給的產品會出現在哪里？ü 新的產品形式是什么？ü 新的供給產品會在什么時候出現？ü 有沒有可能促使供給變化的重要事件、節點？發生在什么時候？（例如重大基礎設施，重大活動，特殊規劃確定等） 需求的規則是什么ü 主流的價值交換區間在哪里（市場主流總價段）？ü 消化速度的情況§ 整體消化速度§ 個案消化速度 最高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的類型ü 不同類型需求人群對應的購買力的結構ü 價值交換的方式（例如購買還是租賃） 需求的變化是什么ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是剛性的市場還是彈性的市場？）ü 有沒有可能發生促使需求變化的重要事件、節點、設施？發生在什么時候？ （是平穩發展還是轉折變化？）ü 可能帶來的需求類型的變化預測ü 有沒有可能發生主流價值交換區間變化的情況？ 尋找機會在哪里ü 在哪里有機會？（區位的機會）ü 在什么時候有機會？時機到了沒有？ü 在哪種價值交換方式下有機會？ü 在哪種價值交換區間下有機會？ü 這樣的機會能維持多長時間？ü 實現價值的速度會是什么情況？ü 我是機會的創造者、引領者？還是紅利的分享者、跟隨者？ü 如果打破現有常規，存在哪些可能性？§ 市場的可能性有哪些？§ 非市場手段實現的可能性有哪些？l 市場分析的寫作方式 想法和說法是不一樣的——需要一定的思考維度來想清一個問題，但是表達的方式不能完全按照思考的邏輯來，而是按照一個能被人理解的邏輯來。 因此，供給和需求要對應著來說，說了供給的規則，你就需要緊接著說需求的規則；說完供給的變化，就需要接著說需求的變化。
這種寫作方式容易被人理解。
4.急需旅游房地產層次分析法案例
層次分析法（ahp）是將決策總是有關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析的決策方法。
該方法是美國運籌學家匹茨堡大學教授薩蒂于本世紀70年代初，在為美國國防部研究"根據各個工業部門對國家福利的貢獻大小而進行電力分配"課題時，應用網絡系統理論和多目標綜合評價方法，提出的一種層次權重決策分析方法。這種方法的特點是在對復雜的決策問題的本質、影響因素及其內在關系等進行深入分析的基礎上，利用較少的定量信息使決策的思維過程數學化，從而為多目標、多準則或無結構特性的復雜決策問題提供簡便的決策方法。
尤其適合于對決策結果難于直接準確計量的場合。在現實世界中，往往會遇到決策的問題，比如如何選擇旅游景點的問題，選擇升學志愿 的問題等等。
在決策者作出最后的決定以前，他必須考慮很多方面的因素或者判斷準則，最 終通過這些準則作出選擇。 比如選擇一個旅游景點時，你可以從寧波、普陀山、浙西大峽谷、雁蕩山和楠溪江中選 擇一個作為自己的旅游目的地，在進行選擇時，你所考慮的因素有旅游的費用、旅游地的景 色、景點的居住條件和飲食狀況以及交通狀況等等。
這些因素是相互制約、相互影響的。我們將這樣的復雜系統稱為一個決策系統。
這些決策系統中很多因素之間的比較往往無法用定 量的方式描述，此時需要將半定性、半定量的問題轉化為定量計算問題。層次分析法是解決 這類問題的行之有效的方法。
層次分析法將復雜的決策系統層次化，通過逐層比較各種關聯 因素的重要性來為分析、決策提供定量的依據。國際關系理論中的層次分析法即level of analysis，是國際關系中的重要方法之一，最早由肯尼斯?華爾茲在1959年出版的《人、國家與戰爭》中提出。
在書中，華爾茲從人性、國家、國際體系三個“意象”（image）對戰爭根源進行了綜合分析，從而開創了國際關系研究中的層次分析方法。而第一位將層次分析法作為方法論提出來的則是戴維?辛格。
1961年，他在《國際關系中的層次分析問題》一文中，把影響外交*策的因素劃分為兩大層次：國際體系與民族國家。辛格之后，國際關系研究者越來越注重層次分析方法的完善和使用，分析層次越來越系統，層次間隔越來越小。
詹姆斯?羅斯諾提出了5個分析層次變量：個人、角色、*府、社會、國際系統。后來，布魯斯?拉西特和哈維?斯塔爾發展了羅斯諾的層次體系，提出了從宏觀到微觀的6個層次，依次是：世界系統、國際關系、國內社會、國家*府、決策者角色、決策者個人。
世界系統指國際行為體所處的世界環境，如國際系統結構和進程、世界科學發展水平等；國際關系指國際行為體之間的關系；國內社會指決策者所處的國內社會環境，如社會的富裕程度、利益集團的行為特征、社會成員的素質等；國家*府指決策者所在*府的性質和結構，如國家*治制度和*府機構的安排等；決策者角色指決策者的職務；決策者個人指決策者的性格、價值觀念等純屬個人的因素。這6個層次涵蓋了國際關系的主要方面，使研究分工更加具體、分析更加細致、研究體系也更加完整。
究其本質，國際關系的分析層次實際上有兩重涵義：1、不同的層次代表了不同的“解釋來源”（自變量）所處的位置。2、不同的層次代表了不同的“研究對象”（因變量）所處的位置。
從本質上講，層次分析的主要目的是使研究者更好地辨別和區分國際關系研究中的各種變量，從而使研究者能夠在不同的變量間建立可供驗證的關系假設。現代漢語中的層次分析法含義：在分析一個句子或句法結構時，將句法構造的層次性考慮進來，并按其構造層次逐層進行分析，在分析時，指出每一層面的直接組成成分，這種分析就叫層次分析。
**熙先生認為，層次分析不能簡單地將其看作是一種分析方法，而是應當看做一種分析原則，是必須遵守的。層次分析實際包含兩部分內容：一是切分，一是定性。
切分，是解決一個結構的直接組成成分到底是哪些；而定性，是解決切分所得的直接組成成分之間在句法上是什么關系。基本精神：1. 承認句子或句法結構在構造上有層次性，并在句法分析上嚴格按照內部的構造層次進行分析；2. 進行分析時，要明確說出每一個構造層面的直接組成成分；3. 分析時只管直接成分之間的語法結構關系，不管間接成分之間的語法結構關系或句法結構中實詞與實詞之間的語義結構關系；優越性：1. 注意到了句子構造的層次性；如： 他 剛 來 我們 便宜 他 了│ │__│ │ │___││___│ │_____│他 剛 來 我們 便宜 他 了__ _______ ____ ______________ ___ ____ _____2. 有效地分化了歧義句，幫助我們更好地理解句子；如： 照片 放 大 了 一點兒。
_1_ ________2_________ 1-2 主謂關系__3___ () ___4___ 3-4 述賓關系_5_ _6_ 5-6 述補關系照片 放 大 了 一點兒。_1_ ________2__________ 1-2 主謂關系_3_ ______4_______ 3-4 述補關系__5__ ___6___ 5-6 述補關系3.發現新的語法現象，揭示新的語法規律；如： 父親的 父親的 父親 父親的 父親的 父親（a） _______1 ______ __2__ (b) ___1___ ______。
5.市場分析的市場分析層次有哪些
1、宏觀經濟分析。
指的是分析一般經濟環境及影響未來供需平衡的因素，如產業范圍、經濟增長率、產業*策及發展方向、行業設施利用率、貨幣匯率及利率、稅收*策與稅率、*府體制結構與*治環境、關稅*策與進出口限制、人工成本、通貨膨脹、消費價格指數、訂購狀況等因素。 2、中觀經濟分析。
它集中于研究特定的工業部門，并且在這個層次，很多信息都可以從國家的中央統計部門和工業機構中獲得。它們有關于營利性、技術發展的勞動成本、間接成本、資本利用、訂購狀況、能源消耗等具體信息。
這個層次主要包括以下信息：供求分析、行業效率、行業增長狀態、行業生產與庫存量、市場供應結構、供應商的數量與分布等。 3、微觀經濟分析。
它集中于評估個別產業供應和產品的優勢與劣勢，如供應商財務審計、組織架構、質量體系與水平、產品開發能力、工藝水平、生產能力與產量、交貨周期及準時率、服務質量、成本結構與價格水平，以及作為供應商認證程序一部分的質量審計等。 它的目標是對于供應商的特定能力和其長期市場地位進行透徹地理解。
6.房地產市場分析的內容與特點
房地產市場分析的內容與特點 房地產可行性研究報告 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。
本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。 一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。
區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。
項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。
所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。 地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。
房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。
此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。 市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。
③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。 專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。
找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。 項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。
這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。
其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。
吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。
預測項目的吸納量及吸納量計劃、 敏感性分析 測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。
即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。 二、不同使用目的下房地產市場分析的特點 在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。
如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、*府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。 1、投資決策中的房地產市場分析 房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。
其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，。
7.商業房地產投資十三參數分析
第二章 商業房地產投資十三參數分析在市場的分析中有眾多的著眼點，這里將眾多的因素歸納成十三項參數，以此方便對市場的分析。
這里所說的市場是指商業房地產領域中，以收取租金模式。集中化管理運營的商廈或聚合體。
它以攤位或柜臺、房間等形式，以租賃或買斷使用權、產權的方式給經營戶，并依靠其營業收取租金。市場不同于集中管理的商場或連鎖店主要以收取流水返扣或自己進貨經營，此處的開發商不涉入商戶的經營，僅提供場所和服務從而收取租金。
市場這種業態是經濟發展到一定階段的產物，它一般以中低檔產品為主要經營對象。縱觀國際，在歐美等發達國家，目前這種攤位式的市場很少，一般都是超市、連鎖店或大型商場、SHOPPINGMALL。
市場這種個體的零散性業態在發展中國家有比較強的生命力，這主要與這些國家的人們經濟收入水平不高、消費力弱有關。在發達國家中，除了國際旅游購物市場外，如韓國的南大門市場，因為這個行業的特性要求市場以攤位式較好，而人們日常生活用品這類穩定性消費領域如家居、服裝、日用百貨等都由超市或商場代替。
在人均收入低的國家，市場的環境差，但產品價格便宜，適合低層次的消費者。所以在任何一個城市，消費較高的人往往去商場、專賣店，而中低收入者一般都喜歡去市場。
越是人均收入低的城市，市場業態的生意越紅火；反之，人均收入越高的城市，市場生意則越差。例如，上海、北京的商場生意很紅火，而近鄰的石家莊、天津的商場收益就較差；反而天津的大胡同，石家莊南三條、新華市場在當地則是無人不知。
城市化水平越低的城市，人均收入越低，市場的表現方式也就越初商業房地產投資分析16第二章 商業房地產投資十三參數分析級。如蘭州市，由于甘肅省人均收入低，人們購物都集中在市場，導致了大部分大商場生意蕭條。
從而造成了蘭州東部市場的一個攤位轉讓費高達50萬（而在2001年，蘭州市的一個普通民宅商品房才售7~8萬元）。反之在人均收入越高的城市，供給方式也就越高級，如上海人均GDP為4000美元，則人們的購物方式多為商場購物，上海的初級或中級的攤位式市場生意就相對很差。
隨著經濟的發展，市場會逐漸過渡到商場、超市等商業形態，市場模式就會讓位于下一個高級層次的商業模式。一、時機性市場這種行業，其實是一種時機性行業，它是經濟發展到一定階段的產物，也會隨著經濟的發展有其產生、發展及消亡的過程。
例如，在20世紀80年代，當時根本就沒有邊貿市場，隨著1992年改革開放，才在各邊境城市形成了大大小小的邊貿市場。又如，隨著高科技的發展，1995年電腦和通訊產品降價，并開始進入個人消費，個人消費的上漲使得1995年后，在全國各地興起了電腦市場。
未來，如果電腦行業由PC機時代進入網絡直銷模式時代，那么電腦批零市場又會進入其衰退的過程。市場是經濟發展到一定階段的產物，隨著大環境的發展，它本身也在不斷地變化。
例如隨著經濟的衰退或競爭的激烈，服裝業和食品業將逐漸飽和進而進入萎縮期。20世紀90年代初中期，家電城遍布于全國各大中城市，而現在，在大一點的城市，家電行業已發展到由國美、蘇寧、大中等家電連鎖巨頭的連鎖化銷售模式，原先的家電城模式也被淘汰出局。
如果在這些有國美、蘇寧等控制的大中城市開家電城，就很難成功。家電行業中攤位式的營銷模式，在某些城市里已過時，因而也不再有生存的空間。
此外，市場的時機性還表現為切入點的選擇。一般，若進入該行業時，市場屬于整合、變動期，即發生突發事件、火災、拆遷等時，則此時就不是合適的切入點，應另做其他考慮。
以音像市場為例，以前全國各地有幾千家音像市場，但隨著打擊盜版的深入，音像市場都關閉了。因此 如果再擴建音像市場，則與國家要求的發展趨勢不符，也就很難開下去了。
商業房地產投資分析17二、進程性市場的進程性分行業進程性、市場業態進程性及建筑形式進程性3個方面。（一）行業進程性商業進程性從宏觀上講是趨勢時機性，具體到每一個行業則是其行業的進程性。
例如服裝市場是各個城市很早就存在的市場，最初是低端的大棚式、或占道經營的臨街式，后來則發展為集貿大廈服裝市場。許多人都知道，在市場里可以砍價，而且批發會更便宜。
而在大城市或經濟發展水平高一點的城市里，則一般都去百貨商場或專賣店購物，很少去市場。隨著經濟發展，人們也會逐漸去專賣店、百貨商場“認牌子”，購買品牌服裝。
GDP指數也是衡量的標準之一，在人均收入超過2500元/月的城市，小市場（日常用品領域）一般就讓位于商場、專賣超市等，例如北京市區的很多服裝市場的生意現在反而不如昌平、大興、通縣等郊區縣的市場，這是因為郊區的人均收入低，適合市場模式的生存，而市內則是商場更為適合市區人的購買習慣一些。此外，如北京雅秀市場、秀水街，上海城隍廟，北京潘家園舊貨市場、馬甸郵幣卡市場等這類資源結構單一、無法復制或消費群體單一的市場等，以及進入門檻具有特殊性的市場（如古董業），則一般不會出現上述進程情況。
雖然其模式是可發展的，但在很長的。
8.商業房地產特點是什么
1.收益性 商業房地產屬于經營性房地產，其主要特點是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產開發商開發后直接銷售、投資轉賣，這類商業房地產多為小區級零星商鋪、街鋪，其特點表現為分散、體量小及經營檔次在中檔以下，這種商業房地產獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產開發范疇，主要獲取開發利潤；另一類則是長期投資經營，有開發商自營、業主自營、出租給他人經營等方式，這類包含各種體量商業房地產。
2.經營內容多，業態多樣 在同一宗商業房地產特別是大體量商業房地產中，往往會有不同的經營業態和內容，例如一部分經營商品零售，一部分經營餐飲，一部分經營娛樂等等。不同的經營內容（或者說不同的用途）一般會有不同的收益水平，因此對商業房地產估價時需要區分其不同的經營內容，根據不同經營內容分別進行估價測算，例如采用收益法時應在市場調查分析的基礎上測算不同經營內容商業房地產的收益水平，并對各種商業經營業態采取不同的收益率。
3.出租、轉租經營多，產權分散復雜 商業房地產往往是銷售給個體業主或公司，業主又常常將其擁有的房地產出租給別人經營或自營，有的承租人從業主手上整體承租后又分割轉租給第三者，造成商業房地產產權分散、復雜，因此在進行商業房地產估價時要調查清楚產權狀況，分清估價價值定義是出租人權益評估還是承租人權益評估，避免有的估價委托人僅是承租人，卻以房地產產權人的身份委托。 4.裝修高檔且復雜 為了營造舒適宜人的購物消費環境，商業房地產通常會有相對高檔的裝修，而且形式各異，估價時需要準確單獨估算其價值。
另外，商業用房裝修升級快，對有些經營者而言，買下或承租別人經營的商業用房后，為了保持或建立自己的經營風格或品牌效應，一般會重新裝修。 因此在估價時應充分分析現有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應考慮追加裝修投入對評估價值的影響。
5.垂直空間價值衰減性明顯 商業房地產的價值在垂直空間范圍內表現出明顯的衰減性。一般說，商業物業的價值以底層為高（高層商業物業頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價值呈現快速的衰減，越到后面，價值衰減則越慢。
這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達的便捷度隨之減弱。
