榮觀房產網
1.當前房地產的風險到底在哪
一直以來，所有人都在說房地產的風險，如果我們違心的說中國的房地產沒有風險，這個分明就是睜著眼睛說瞎話了。
房地產肯定有風險的，但是風險是什么呢？正如前文所說的，中國的房子市場擁有著極為多元化的供給結構，整個產業鏈的環節非常之多，雖然接盤的人很多，但是這么多的環節就如多米諾骨牌一樣，只要有一個地方有風險，就會出現風險。 并且，任何一個單一產業的發展都不可能逃離經濟的大環境，如果真正的經濟大環境產生影響，房地產市場也不可能獨善其身。
從瀚哥自己的觀察來看，房地產閑置可能存在的脆弱多米諾骨牌痛點主要有三個： 一是宏觀經濟的大環境到底如何？房地產不管怎么樣都是一種商品，既然是商品就會受到宏觀經濟大環境的影響，在經濟學的視角來說，就會受到經濟周期的制約，如果中國經濟進入了一種較長時間的階段性中高速增長的話，正如年前只發一元年終獎的商業銀行，連往年最賺錢的商業銀行都地主家沒有余糧了，其他行業的困局可想而知。 一旦大家的收入增加不及預期，甚至收入減少的話，恐怕支撐房地產市場的基礎就會被動搖，風險就會出現。
二是接盤的人如果不夠怎么辦？我們現在需求的分析都基于一個前提假設，這就是城市的人口是流入的，接盤的人是足夠多的，但是我們不能忽視的是，作為第一人口紅利的農民工正在銳減，不少地方都出現了用工荒的問題，現在支撐房地產發展的還是第二人口紅利，這就是每年都在增加大大學畢業生，這些人是城市購買力人口的流入主流。 然而不少地方已經開始出現了高考招生人數的減少，如果未來流入的人口減少將會怎么辦？因為人們再怎么樣面對著高昂的房價所形成的遷徙壁壘終歸有一天會超過自己承擔的極限，而丈母娘需求再厲害總不能讓自己無法生存，最終如果沒有了接盤俠，這場擊鼓傳花的游戲還怎么玩下去？ 三是利率水平的提升怎么破？一直以來，我們的貨幣*策都處于一種放松的狀態，借錢很容易，因此，很多人都會選擇只用30%甚至更少的首付比例來買房，現在美聯儲已經開始加息了，央行加息已經成為大概率事件，一旦我們的利率水平回歸到較高的水準，那么很多人甚至可能還不起房貸，這樣的話很可能會出現較大的風險事件。
2.廈門的房地產最近怎么樣
廈門樓盤異地辦展熱 2009-04-10 08:41:00 來源： 泉州晚報（泉州） 跟貼 0 條 手機看新聞 春節過后，廈門樓盤接二連三集中來泉州辦展，且規模、檔次、效果等皆呈上升趨勢，這既反映了泉州購房群體在廈門樓盤營銷上的重要地位日益突顯，也說明在居住環境、樓盤品質上原本就有吸引力的廈門樓盤在價格下調后更使泉州人心動。
異地辦展效果喜人 春節剛過不久，在泉州酒店就有一場名為“抄底廈門”的樓盤展，不大的場地里分布了廈門數家樓盤的展位，現場人來人往，煞是熱鬧。這場活動的主辦方介紹：“廈門房地產市場上，外地人購房占50-60%的比重，其中主要來自于泉州、漳州、三明、龍巖等周邊城市。
之所以這場活動選在泉州，因為泉州人對廈門房子的需求量還是很大的。從異地組團開發商來參展本來就是一件不易的事，既怕活動場面冷清打擊開發商的積極性，又怕對開發商原本緊縮的宣傳經費雪上加霜。
當看到這種場面我們松了口氣。” 隔了不久，3月28日，同樣在泉州酒店，由廈門市國土局、廈門日報社主辦的“廈門人居巡展·泉州站”活動舉行。
此次規模、力度、格局更加龐大，共有37家房產企業的50個樓盤參展。如此的規模，人氣、效果當然更上了一個層次，現場人頭攢動，展位前、沙盤前人氣旺盛，泉州人對廈門樓盤表現出了極大的興趣。
當然光有興趣，沒有轉換成實際行動，自然不是開發商要的最終結果。據活動主辦方統計：活動當天共吸引泉州地區2萬多市民前往觀看，有2000多人表達出強烈的購房意愿，達成銷售的住宅及寫字樓共30多套。
而在傳統銷售旺季開端——五一黃金周，我們又將迎來本報社旗下四媒體聯合舉辦的“閩南盛夏”2009年泉州夏季房展會，特別推出系列活動之泉州看房團“最看好的十大廈門樓盤”活動，自上周起就接受報名，昨日《東南早報》公布了廈門樓盤50強的名單。據活動主辦方介紹，一周來，泉州看房團報名踴躍，大家認為投資廈門樓盤現在正是時候。
泉州人購買力依舊 雖然泉州人去廈門買房不算什么新鮮事，但廈門樓盤頻繁來泉州辦展，卻可以說是今年的一個新現象。那么這個現象是基于廈門開發商對泉州購房群體的何種認識呢？ 早年在廈門的房價很低時，很多經濟寬裕的泉州家庭都來廈門置業，經濟條件更好一點的泉州人還買店面。
后來，買房成了一種流行的理財方式時，更多的泉州人涌入廈門的房地產市場，買房做投資。 “樓市低迷時，泉州人的購買能力依舊。”
云頂至尊營銷副總監鄧緒杰說，即便在前一陣子樓市低迷時，從他的樓盤來統計，泉州客戶占據了20%到30%的比例。鄧緒杰說，他們非常想去泉州做推介，因為廈門的樓盤多，泉州和廈門又有一段距離，泉州人無法深度了解廈門的一些樓盤。
這樣做是必須的，因為泉州人的確很精明，他們來廈門買房子一點都不盲目，完全根據自己的需求買。 “我們云頂至尊都是大戶型，針對的是一個高端客戶群體，而泉州人在廈門買房的高端客戶人群不在少數，泉州的客源對我們來說是很重要的一個公共群體。”
鄧總監的話很能代表一部分廈門開發商的意見，像魯能領秀城和福隆·國際等樓盤也都紛紛看中泉州人一貫的購買能力。
3.廈門房地產開發商排名是怎樣的
NO。
1 廈門建發集團有限公司從上世紀八十年代初涉入房產開發，經過三十余年的發展，建發旗下已擁有“建發房產”和“聯發集團”兩大知名房地產開發品牌。建發房地產集團和聯發集團已雙雙取得國家房地產開發一級資質，并入選中國房地產百強企業，開發區域從廈門延伸到中國十多個城市。
建發房地產集團以“打造鉆石人生”作為企業品牌理念，將鉆石精雕細琢、恒久堅固、保值增值的物質內涵融入房地產開發，形成了以房地產開發為核心，以土地一級運營、銷售代理、商業管理、物業管理、安居保障工程建設、工程代建等相關行業為配套的專業房地產集團公司。 聯發集團以“創造品質生活”為使命，歷經近三十年的深耕與拓展，始終站在城市未來發展的高度為客戶提供令生活更具品質感和優越感的幸福體驗，區域已涵蓋包括廈門在內的8座城市，成為以房地產和物業租賃為核心業務的大型房地產運營商。
NO。2 廈門建安集團有限公司 其下轄關聯企業廈門唐榮房地產開發有限公司經過20年的發展，公司已成長為一家房地產開發與經營管理、裝修裝飾等綜合性的現代化開發企業。
到目前為止，唐榮房地產已開發建成了“樂安新村”、“英村農貿市場”、“樂安苑”、“唐榮公寓”、“北區綜合服務中心”、“集美區商會綜合大廈”、“天潤新城”等項目，優質的工程，良好的售后服務為公司贏得了良好的口碑。多年的企業信用建設，使用公司成為誠信經營的楷模。
公司連續多年獲得“廈門市重合同守信用單位”等榮譽稱號。為此，公司也特別聘請了專業的法律專家，作為公司的法律顧問，保證合同的合理、合法性。
“守合同、重信用、誠實經營”已成為社會各界對唐榮房地產公司的一致評價。公司將繼續秉承二十年的綜合開發經驗，以誠實守信、專業實干的經營作風，以人為本、真誠合作的開發理念，充分發揮公司的各項資源優勢，堅持以“質量”和“信譽”作為企業生存和發展的基石，致力于把唐榮房地產建設成為一家綜合實力不斷增強、信譽高的房地產開發企業，為廣大民眾繼創精品。
NO。3 廈門禹洲房地產開發有限公司2009年11月2日，禹洲集團的地產部分——禹洲地產，于香港聯交所成功上市，成功實現由區域性向全國性房地產開發商轉型。
“立足海西，建樹中國”是禹洲地產上市之后重新調整的戰略部署，即鞏固海西總部中心，逐步擴張長三角經濟區域中心，布局環渤海區域中心和華南區域中心，計劃在五年內實現全國擴張，并對旗下項目進行產業細分，以開發中高端住宅為主，兼顧寫字樓、高層公寓、酒店、別墅、綜合商業及大型城市綜合體等多種業態，使得每一種業態都擁有城市標桿性的代表作品。 禹洲地產集投資規劃、開發建設、商業管理和物業服務為一體的全過程運作能力和系統、高效的多業態綜合開發能力，擁有逾20個處于不同開發階段的地產項目和超過400萬㎡的土地儲備，根據上市后的五年戰略計劃，禹洲地產平均每年增長的土地儲備量將不少于500萬㎡，以獨特的核心競爭力，充分實現公司上市后的可持續發展。
NO。4 廈門國貿集團股份有限公司廈門國貿集團股份有限公司是一家大型的綜合性企業，始建于1980年并于1996年上市。
現已形成貿易、房地產、港口物流三大核心主業，為中國最大的500家集團企業和中國上市公司的100強。公司銳意進取、不斷創新，主營業務正朝著產業鏈的相關領域深化和拓展。
NO。5 聯發集團有限公司 優秀房產品的建設，是一個需要耐心、專注的艱苦的勞動過程，也是一項需要精良的專業知識、技術和技能的勞動，更是一項需要靈感、想象的藝術創造過程。
正是基于這樣的理解，聯發房產倡導從追求都市的繁華喧囂過渡到自然天人合一居住意識，以其獨有的人文眼光和堅實的品質保證，實現人們期望的詩意棲居。 看到廈門這塊肥土，很多外來的大品牌開發商也爭相到來，比如萬科、中鐵、中駿等沖擊著本土的廈門房地產開發商排名，不論哪家，最終房屋的品質才是決定購房者選擇開發商的關鍵。
4.在廈門怎樣做置業顧
做一個合格的置業顧問，有形的標準要具有相應的從業資格或執業資格，無形的標準便是自信和技能。
一名自信的銷售人員，在作產品解說時如潺潺流水，順暢自然，同時不溫不火、恰到好處的把相關的產品信息有效地傳遞給客戶，能使客戶一聽就懂，入耳入心，也使客戶有美的感受及激起客戶的購買興趣。 一名自信的銷售員，能把賣房子給客戶變成幫客戶買房子的過程，很顯然幫客戶買房子比賣房子給客戶容易得多，因為沒有人愿意接受推銷這兩個字。
所以自信是合格銷售員應具備的基礎。其二才是技能，基本的技能能使銷售人員應對自如。
合格的置業顧問應具備基本的房地產基礎知識、基本禮儀、產品的基本知識、市場信息、投資理財、基本的*策法規等知識。 俗話說一個專業的銷售人員才能成為專家，只有專家才能成為真正的贏家。
因此一個合格的房地產銷售員，必須經過不斷的歷練升級成一個專業的銷售人員。 如何成為一個頂級的置業顧問？ 其一，優秀的置業顧問有自我認知力。
對于一名優秀的置業顧問不論你在什么狀態，什么時間、地點，只要你認識自己的優點和缺點，你就有成功的可能。 認知自己是一件很困難的事情，但是只要你明白自己、深刻地了解自己，也是作為優秀置業顧問能力的一種表現。
在競爭激烈的房地產領域，很多置業顧問在取得一點成績之后往往迷失了方向，這種時候更需要認知自己，分析自己的優劣勢，給自己找準前進的方向。 *塑膠大王王永慶，年少時開米店送大米，自幼對自己有很強的認知度，他堅信每個人都能成為優秀的銷售員，他更相信自己有做銷售的潛質，他也堅信發揮他自己的潛質一定能讓他成就一番事業，最終他成功地締造了他的塑膠王國。
他的成功除了時代賦予的機遇，更重要的是他強烈的自我認知和不懈的努力。 自我認知的能力對優秀的置業顧問是非常重要的，自我認知是你職業生涯中的航標，是你銷售工作中的那盞燈，它指引著你前進的方向，鼓勵和支持你不斷努力，不斷向前。
其二，自我激勵的能力。俗話說一個口才不好的置業顧問可能丟失一個客戶，而不懂自我激勵的置業顧問則有可能丟失所有的客戶。
推銷之神原一平在見客戶5分鐘之前照鏡子整理衣冠，將手指伸進嘴里讓自己僵持的臉龐松弛起來，讓笑容像嬰兒般燦爛無邪，這便是一個自我激勵的過程。原一平輝煌的職業生涯是由很多的成功與挫折編織而成的，他的成功是一個自我激勵、自我超越的過程，是我們優秀置業顧問的榜樣。
自我激勵是自信心和意志力的綜合表現。 自我激勵對優秀的職業顧問來說也是非常重要的，因為自我激勵讓我們不再害怕壓力，只有不怕壓力才能創造一個又一個的奇跡。
王石說“每個人都是一座山。世界上最難攀越的山，其實是自己。
向上走，即使一小步，也有新高度。 做最好的自己，我能！”其實自我激勵不一定要有豐厚待物質獎勵，“我能，我一定能！！”這句來自生命深處的吶喊便是最好的激勵方式。
一個懂得自我激勵的置業顧問從不懼怕挫折，因為人的生命就蘊含在挑戰與克服之中。在營銷的生涯中，在銷售的過程中，其實壓力與挫折是磨煉意志的墊腳石，自我激勵則是協助置業顧問攀上銷售頂峰的助推劑，是向上一小步生命深處的原動力。
其三，準確的判斷力。一個優秀的置業顧問要能準確地判斷和抓住客戶的需求，每當一批客戶來到售樓現場必須在短時間內判斷客戶的基本需求，客戶需要什么樣的產品，或者需要什么樣的服務。
以便為進一步的服務做好相應的鋪墊，也為下一步工作指引了方向，出色的判斷能力對于置業顧問來說往往是成功的開始。 判斷能力來自于直覺與經驗的混合。
如果說直覺是源自于置業顧問自身主觀的感受，那么經驗則是他們不斷學習與積累的結果。任何一名優秀的職業顧問都必須經過一定的磨練，才能練就對客戶的準確判斷力。
優秀的置業顧問短則一兩分鐘長則三五分鐘就可知客戶的基本需求，這樣就大大地縮短了銷售過程中的時間成本，提高工作效率，同時也可以大大提高成交率。 其四，學習的能力。
優秀的置業顧問是一個愛學習、愛閱讀的銷售人員。俗話說愛學習的不一定成功，但是成功者永遠都是一個學習者。
如今的時代是一個信息的時代，也是一個多變的時代，是一個飛速發展的時代。優秀置業顧問的學習能力是指能夠快速地汲取最新的市場信息，了解經濟發展趨勢，了解區域發展規劃，了解國家*策對行業可能產生的影響。
能夠將學習到的知識與實際工作結合，做到理論指導實踐，為整個銷售洽談過程作指導。一個優秀的職業顧問要不斷地學習新知識、新思想、新觀念，充實自己的知識結構。
一個優秀的置業顧問要學習成為一個“雜”家，要成為雜家就要曉知天文地理、體育賽事、金融證券、*策法規、休閑旅游、美食娛樂等。 只有這些知識儲備到一定程度，才能在客戶洽談中面對各種問題，快速檢索、應對自如，不至于思想短路或無話可說。
其五，自身的品格。作為置業顧問，一言一行都是公司的形象、項目的代言，因此必須體現其良好的道德修養。
“正心則修身”，做人要正，做事也要正。 要將事業心和責任心緊密聯系在一起，在思想上。
