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1.房地產*策風險是什么
*府有關房地產投資的土地供給*策、地價*策、稅費*策、住房*策、價格*策、金融*策、環境保護*策等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。
我國1993年對房地產投資的宏觀調控*策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。避免這種風險的最有效的方法，是選擇*府鼓勵的、有收益保證的或有稅收優惠*策的項目進行投資。
2.房地產開發面臨的主要風險有哪些呢
1 *治風險 是指一個國家所處的國際國內*治環境變動（如戰爭、罷工、社會動蕩）及相應的*策法律調整（如金融*策和財**策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產開發商經濟上的損失。
對房地產開發商影響最為直接的是金融*策和財**策。 就金融*策而言，實行緊的貨幣*策還是實行松的貨幣*策直接影響開發者和購買者所持有的資本，影響項目的開發和出售。
同時銀行關于房地產方面的業務也會對房地產的需求發生影響。就財**策而論，*府實行緊的財**策還是實行松的財**策，對房地產的稅收*策，對住宅是實行福利供給*策還是實行對低收入階層采取有限的補貼*策，*府對房地產的投資等，都會對房地產開發和需求發生影響。
這一風險在我國尤其需要關注。 2 經濟風險 是指由于經濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等）變動導致房地產開發商經濟上的損失。
由于從可行性研究到樓盤上市的時段內，市場需求變動的可能性很大，消費者對戶型結構及單元面積的偏好也會發生變化。 原來的細分市場上該類物業還供不應求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠遠偏離預期。
通貨膨脹時期，紙幣貶值，價格全面上漲，房地產雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產，從而導致房地產企業開發的項目難以售出而承擔風險。
一般來說，房地產開發資金需要量大，完全依靠自有資金周轉是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預售。以自己開發的房地產作為抵押獲得用于該項投資的貸款時，如果不能按照抵押貸款協議規定的期限償付本息時，就必須承擔作為抵押品的房地產將可能成為他人財產的風險。
采用預售房屋籌集開發資金時，如果不能按照預售協議規定的日期交房，就必須承擔支付巨額的賠償金的風險。 3 自然風險 是指由于自然因素（如洪水、火災、地震等）對房地產開發造成的影響，從而使房地產開發商造成經濟上的損失。
自然風險出現的機會較少，但是一旦出現，造成的損失是相當大的。 4 技術風險 是指由于科技進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發商可能帶來的損失。
例如，由于科技進步可能對房地產商品的適用性構成威脅，迫使開發商追加投資進行房地產的更新、翻修和改造。由于建筑設計變動可能導致建安工程成本增加，從而影響項目形成后的租售。
5 經營風險 是指由于開發商因開發項目經營管理不善導致預期收益不能實現，或不足以補償經營費用的可能性。該類風險主要歸因于開發商主觀上對開發成本、租金售價、開發周期以及資金籌措等的預測錯誤和決策失誤。
3.房地產企業如何規避*策風險
1、不可盲目做大 提起家電業，以彩電、空調為代表，大家都知道，其競爭十分激烈，重復投資，產品過剩，生產力過剩。
就空調來說，那些大大小小的品牌不管它們愿意與否，在3到5年內會逐漸減少一大部分。競爭的過程實際上也就是一個企業、資源、項目整合的過程。
房地產現在也面臨著整合的問題。有人一提回避風險，就想到做大，做大是回避風險的有效途徑，可是，如果大家都盲目做大，勢必造成整個行業的巨大泡沫，供過于求，競爭加劇，平均利潤下降，最后是你死我活，并且全面走進低谷。
因此說，房地產企業想做大是對的，但勢必要通過對現有房地產企業、資源、項目進行整合，集團化、集約化經營，以求保證供需基本平衡和相對利潤的穩定。房地產企業、資源、項目整合過程中央和地方*府要有清醒的認識，必要時介入，出臺*策進行引導。
2、學習買方市場的運營模式 房地產企業目前進入買方市場階段，可運營模式大多還停留在賣方市場階段：先建好一個或幾個大樓或小區，然后去打廣告，吸引（其實是等待）買主上門。很多房地產企業陷入困境都是由于其經營模式所造成的。
最近中國住宅聯合會牽頭搞了一個所謂的整體廚衛一次性裝修到位，并稱之為一場革命。但有部分業界人士認為，這是賣方市場幽靈在做怪。
需求決定供給，把握買方市場的關鍵，就是要把握需求的差異性及多樣性。如果整體廚衛一次性裝修在一兩個項目上成功，那也只不過是迎合了市場需求的階段性，全面鋪開就違背了“人本主義”精神。
那些盲目搞大型、超大型社區的房地產企業老總們，切不要給自己挖一個大坑，斷送多年的心血。 3、不要所有問題都自己扛 大家都知道，萬科物業做得好，萬科正是通過其物業的努力打開了市場。
可代價也是沉重的，萬科物業需要大量的資金補貼，在快速發展階段，這種補貼沒問題，如果地產項目或行業出現低谷，補貼的錢從哪里出？物業不像地產開發那樣是一次性經營，物業管理是要持續下去的，萬科地產好比是巨無霸的火車頭，萬科物業則是車廂，車廂越來越多，發展的速度越來越快，如此下去，萬科地產這個巨無霸帶動的車隊勢必越走越慢。 因此，地產公司一定要適時把物業管理推向市場，讓其自負盈虧。
從某種意義上說，物業管理行業能否成長壯大，是地產行業能否持續昌盛的一個瓶頸。物業管理行業必須盡快地得到中央和地方及地產行業的大力扶持，扶持的目標是走市場化、專業化經營之路。
4、多元化投資仍有意義 房地產運行得好，利潤是可觀的，一般房地產企業家正是看到了其利潤的快捷性，積累的資本會毫不猶豫地全部甚至更大規模融資地投入進去，很少考慮投資其他行業。世界上任何一種行業，任何一種產品都不可能是經久不衰的，經濟學家歸結為“瘋狂野貓、明日之星、搖錢樹和落水狗”四步循環。
當你的地產項目或企業正處于“搖錢樹”階段的時候，很可能離“落水狗”已經不遠。因此，有眼光的企業家，在完成積累后就要積極考慮投入新的行業及新興產業，以尋求更大的發展。
俗話說，東方不亮西方亮，只有東、南、西、北都有亮點，您投資的任何一個項目風險就減少了，主營房地產企業對此應多加思考。
4.房地產企業如何應對*治風險
2011年以來，當針對房地產市場的緊縮調控*策與抑制通脹為核心的宏觀緊縮環境相疊加，當加息、信貸控制與影子銀行體系監管相疊加，當針對開發商供給端的抑制與針對購房者需求端的抑制相疊加、當市場化間接調控手段與行*化限購令的直接干預措施相疊加，房地產開發企業正面臨中國房地產市場起步以來最為嚴厲的市場與*策環境。
如何使開發企業在現行*策風險下解決應對策略成為本文的重點一、我國房地產開發企業面臨的*策風險（一）房地產行業面臨的周期結構調整任何行業都存在一個發展周期，房地產行業也不例外，房地產行業經過十年的黃金發展期，從08年金融危機以來，實際上房地產行業就已經進入了一個調整的周期階段，只是*府四萬億的救市策略使得此輪房地產周期調整延期了，從10以來的限購令將房地產行業再次拉入結構調整的周期中，周期調整是符合發展規律的，行業內任何企業都無法避免。（二）限購令*策持續面臨的銷售風險部分城市的限購令到今年年底開始到期，但很多現有跡象表明，限購令*策不僅不會出現放松還會持續一段時間，限購令帶來的直接效果銷售量和成交價格的直接下滑，一方面，是因為限購抑制了部分投機性需求，另一方面，限購令使得部分潛在購房者進入觀望狀態，期盼房價進一步下跌。
兩方面影響帶來銷售量和成交價格的下滑。（三）銀行信貸收緊帶來的工程資金緊張銀行上調存款準備金率，限制二三套房貸款，提高首貸比率，這些都影響到開發企業的現金流，雖然*府四季度考慮到保增長的目標，銀行有下調存款準備金率，但對市場影響有限，銀行信貸的收緊，會影響到開發企業的工程款回收以及新項目開工的資金面，隨著時間的延長，會對開發企業的存量房屋銷售以及下一步的商品房供給帶來風險。
二、房地產開發企業應對策略（一）加速房地產企業的結構轉型國家一輪又一輪嚴厲的調控*策，不僅考驗著每一個地產商的資金鏈，也在考驗著每個企業的內部管理體制和核心競爭能力。房地產行業已經經過了房地產發展的黃金十年，就像萬科總裁俞亮說的，房地產行業已經進入下半場，如果開發企業還以黃金十年的開發模式來進行房地產開發必然要面臨市場的淘汰，企業需要轉變經營模式、產品結構等，從單一的商品房開發轉向復合業態，從開發銷售物業轉向銷售與持有型并舉，提高企業的資源整合能力，企業發展從單純的規模擴張型發展轉向整合集成式發展。
在城市化發展到一定階段，房地產行業必然超越商品住宅的開發，融入城市開發、運營，以商業服務的形式進入城市化開發的第二個階段。（二）拓寬銷售渠道1、以自住型住房為主近幾年房地產開發企業都偏重于豪宅、大宅的開發為主，市場上適合家庭居住的中小戶型結構比例偏少，誠然市場需要豪宅、大宅，但同時也需要中小戶型來彌補來填補市場結構，限購令下對投機的抑制也會波及到豪宅、大宅的需求，而市場對于中小戶型的剛性需求是巨大的，開發企業在限購令下開發自住型的房屋時較好的應對之策。
2、轉型商業地產限購主要針對住宅地產，相反促進了商業地產的火爆，企業轉型商業地產，一方面可以避免限購令對企業銷售的影響，同時也可以拓寬企業的產品鏈，對企業轉型比較有利，中國處于城市化高速發展中期，轉型商業地產也是必然趨勢。（三）拓寬金融籌資渠道1、擴大自有資金比例過去開發企業往往都是依靠批到地后，通過抵押獲取貸款方式，然后投入項目開發的模式來發展，但在信貸收緊后，開發企業從銀行獲取資金的渠道比較困難，所以企業已經不能再用過去融資的思維方式來進行房地產開發，過去開發企業自有資金比例都是比較低的，在信貸收緊后應該轉變思維，擴大自有資金比例，開發企業有充裕的現金流后，才能自主對項目進行開發經營，避免資金受制于市場而使企業開發陷入困境。
2股票債權融資房地產行業是與金融密切相關的一個行業，除了通過銀行的融資渠道，最重要的渠道就是依靠資本市場的投資來獲取資金，但是股票債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，一方面是因為*策的缺失，另一方面也是開發企業過去過度依賴銀行貸款，忽略了股票債權融資渠道的發展。因此構建多層次豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構、搭建獨立有效的房地產金融市場中介服務體系以及房地產金融二級市場顯得尤為必要，通過完善金融渠道，來提供規模化、多元化的房地產金融產品體系，實現房地產企業的融資。
3其他融資渠道其他融資渠道包括個人投資、境外機構投資、房地產信托融資方式等都是我國開發企業目前缺少的融資渠道，需要開發企業根據企業具體狀況來進行融資渠道的選擇，融資渠道的拓展手段都是用來解決房地產開發企業資金吃緊的狀況，融資渠道的選擇應根據企業的發展狀況、企業的現狀以及企業掌握的資源能力來進行綜合選擇。
