榮觀房產網1.房地產去庫存周期究竟有多久
每個城市地方的去庫存周期都是不一樣的，shqianyy
從一二三線城市來看，受監測的各線城市庫存明顯下降。截至10月底，一二三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2631萬平方米、17007萬平方米和4088萬平方米，環比增幅分別為-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增幅分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。
三類城市總體處于低位。10月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8.9，這也意味著市場僅需8.9個月的時間就能消化完這些庫存，該數值相比9月份9.0個月減少了0.1個月的水平。觀察歷史數據，目前存銷比處于歷史低位，并不斷接近近六年最低點即2011年2月7.5個月的數值。
業內專家表示，2016年前三季度35城去庫存周期總體處于下行態勢，且不斷接近歷史低位。從實際情況看，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。當然*策管控后，部分城市供應量已有所上升，而成交量有所下滑，這在一定程度上可以緩解庫存不足的風險。
2.房地產去庫存周期有多長
您好，
根據國家統計局的統計數據顯示，我們的商品房待售面積有6.6億平方米，其實這個面積并不大，也只相當于全年銷售面積的一半左右。
如果庫存去化周期只有半年，相信住建部部長也不會說這個話了，真正的庫存是在建的施工面積和待開發的土地儲備面積。
截止到今年9月底，根據國家統計局公布的數據顯示，在建施工面積已達到69.3億平方米，比去年同期增加了2億平方米，預計今年年底將達到75億平方米，即便按照歷史最高峰的2013年的銷售面積，至少需要五年時間才能全部銷售出去。
有知名人士說在建施工面積全部都已經銷售出去了，還說這是常識。
其實，所有城市要取得預售許可證都是要完成一定的施工量的。比如，上海市所有住宅要封頂才能取得預售許可證的，許多城市要完成三分之一或者10層以上的樓層施工才可以預售，當然也有一些中小城市是基礎施工完成后達到±零標準就能銷售，如果在建施工面積都已經全部銷售出去了，那我們今天還會有庫存嗎？
在建施工面積中有多少被賣掉了？還是用繼續數據說話吧。
從2000年到今年9月底，商品房新開工面積累計達到171.4億平方米，銷售115.4億平方米，也就是說，這15年中，累計的新開工面積中有56億平方米尚未銷售，也就是我們現在的全部在建施工面積69.3億平方米的80.7%，換句話說，只有五分之一的在建施工面積被預售出去了。按照2013年的銷售速度，去化周期也需要近五年時間。
銷售面積遠低于新開工面積，意味著庫存還在持續增加。
我們2013年做了一個去庫存的理想場景圖，希望新開工面積減少下來，竣工面積增加上去，新開工面積與竣工面積相等，這樣竣工率可以逐步回升到20%以上，可以讓庫存的施工面積不再增加。
但現實卻是新開工面積雖然從2013年的20億平方米降低到去年的17.9億平方米，但竣工面積卻跌破11億平方米，剪刀差還在拉大，竣工率已經跌破15%，這意味著房子要竣工需要至少六年時間，而在2000年的時候，只需要兩年半。
希望對你有用，望采納！
3.房地產的去化周期是什么意思
一、定義房地產的去化周期是指商品房的銷售周期。
二、計算公式房地產的去化周期=當年待售面積/年均銷售面積去化率=售出房屋數量/供應房屋數量。 三、優化途徑： 1、在資金保證的情況下，縮短采購周期，從采購信息和供貨方資源上開始； 2、優化流程的目的是創造價值，要認真進行采購信息的輸入，市場信息的整理分析、審核、實施采購、檢驗、入庫、付款等流程 3、保證庫存結構合理化 9月14日，國家統計局發布的2017年1至8月全國房地產開發**和銷售情況顯示，房地產業去庫存進度加快。
8月末，商品房待售面積同比下降12%，降幅比上月末擴大1個百分點，樓市庫存創下2015年1月以來的新低。 數據顯示，8月末，商品房待售面積62352萬平方米，比7月末減少1144萬平方米。
中原地產首席分析師張大偉說，如果按照8月單月1.2億平方米的成交面積計算，當前全國樓市的庫存去化周期為5.1個月，庫存壓力大減。
4.房地產的去化周期是什么意思
房地產的去化周期指的是在房地產范疇中，在某一設定的時代外銷售出去的樓盤數占總樓盤數的百分比，也就是發賣率。
計算公式房地產的去化周期公式：當年待售面積/年均銷售面積去化率=售出房屋數量/供應房屋數量。
去化周期優化途徑：
1、在資金保證的情況下，縮短采購周期，從采購信息和供貨方資源上開始；
2、優化流程的目的是創造價值，要認真進行采購信息的輸入，市場信息的整理分析、審核、實施采購、檢驗、入庫、付款等流程
3、保證庫存結構合理化
結構的合理性直接決定了去化周期的質量，所以必須保證庫存結構合理化才可到達到想要的去化周期。
擴展資料：
想要到達較高的去化率，可以思索以下幾種房地產發賣形式：
1、主動式"坐銷"：這類房地產發賣方式是房地產賣方市場時代的首要發賣方式，發賣人員依據本身的樓盤產品單向與置業者相同，置業者口頭說必須甚么樣的衡宇，就尋覓與之類似的產品，當置業者說不買時，就以為置業者不成能買，他們從不了解置業者的購置念頭，從不主動應對置業者的回絕。
2、經過產品"功用"進步發賣：經過發掘房地產的各項"功用"來進步發賣事跡，"房地產不即是鋼筋加水泥"就是這一代房地產發賣方式的思惟。
3、發賣進程以顧客為，開展顧客必須，并服務顧客。第三代房地產發賣方式也恰是這樣，當房地產進入買方市場時，房地產的發賣Start轉向以置業者為導向，發賣進程Start增強生意單方的相同，充沛發掘客戶需求，產品設計愈來愈獸性化，市場細分不時升級。
參考資料來源：搜狗百科-去化率
參考資料來源：搜狗百科-去化周期
5.房地產去庫存*策有什么
1. 降低貸款利息：2015年共進行五次降息，五年以上的商業貸款基準利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%，銀行利率已經降至歷史最低。
2. 降低首付比例：商業貸款首套房貸款比例調整為25%，二套房最低首付比例降至4成；公積金貸款首套房首付比例調整為20%，二套房在還清公積金的情況下首付比例也為20%。 3. 公積金貸款額度提升：國管公積金貸款不再考慮近1年內是否提取過公積金，而且計算貸款額度時，最低額度也從原來的5萬元上調為7萬元。
而各地公積金貸款額度也都根據各省特色做了相應的額度調整。 4. 鼓勵公積金異地貸款*策。
5. 鼓勵農民工進城買房。
6.房地產去庫存*策是怎樣的
第一，運用信貸*策，降低購房門檻。
美國經歷了次貸危機之后，銀行放貸已經十分審慎了，首付比例是20%。而我們沒有次貸風險，首套房首付比例25%、二套房首付比例40%，比美國還高，其實完全有空間可以下調，更何況中國人存款更多，還款意識更強，金融風險更低。
如果首付比例下降5%，對于北京上海這樣的一線城市，相當于200萬元的首套房首付款可以從50萬元下降到40萬元，就可以釋放更多的購房需求。 在三四線城市，我們也經常看到很多購房者甚至因為多了幾千元而舍棄心儀的房子，如果首付比例下降5%，首套房首付款也可以減少2~3萬元，對于他們可謂是莫大的福音。
二套房首付比例更高，本質上是抑制居民財產性收入增長，這與國家要提高人民群眾財產性收入的方針是相悖的。更何況二套房的購房者資金實力更強，本身的金融風險更小，所以，我們相信未來首付比例一定是會下調的。
第二，控制土地溢價，減緩房價上漲。 土地價格過高，必然導致住房高端化，北京四環外新出地王樓面地價已經達到5萬元/平方米，周邊地塊周邊二手房僅僅是3萬元，在售新盤銷售均價4萬多元，開發商要想不賠本，銷售房價至少要在7-8萬元。
因此，房屋一定是大戶型、大面積、高單價、高總價，這樣必然導致供應套數減少，購房門檻提高，銷售下降，庫存增加。 通過配建保障房、限制競拍地價的手段已經被證明是失效的，只會過度扭曲市場，本質上是默許開發商把保障房的成本加在商品房上，從而進一步推高房價。
要拉動房地產銷售，就必須控制地價進而控制房價上漲，以釋放購房需求、縮小供需缺口。比如上海寸土寸金，土地供應嚴重不足，但平均容積率卻始終控制在2以下，結果是無法供應更多的住房，結果反而推高了地價和房價。
一二線城市要在有限土地供應的前提下增加住房供應，只能通過提高容積率、增加中小套型占比等辦法，引導普通商品房建設，讓土地市場降溫，抑制地王的產生，進而控制房價，增加銷售。 第三，落實戶籍*策，促進安居購房。
農民進城不能落戶，購房意愿薄弱，就會始終處于漂泊感之中。一些地方*府已經把購房與落戶、契稅減免、財*補貼等*策掛鉤，對促進農民工購置房產、安居樂業產生了積極影響，也有利于城鎮化的落實。
相信會有更多地方*府會出臺相應*策，中央*府也會支持此類*策。 第四，減少商業配建，增加住房供應。
目前地方*府規劃的商業配建面積過大，也導致商鋪泛濫，僅2000年到2015年9月，商業營業用房的竣工面積累計就達到44億平方米，相當于城鎮人均5。7平方米，商業營業用房嚴重過剩，加上電商的沖擊，商業投資回報率明顯下降，普通商業用房銷售也在走下坡路，由此也導致商業用房新開工率直線走低。
第五，降低交易稅費，活躍二手交易。 目前的商業用房只有一手房市場，二手房市場基本是個死市，因為交易稅負太高，要激活商業用房二手房市場，就要把稅收降下來。
只要對比一下商業用房交易稅費和股市交易稅費，就很清楚為什么股市散戶大多虧損但仍然活躍，而商業二手房市場好歹有收益卻是一潭死水。 二手房市場不活，一手房市場也難以為繼。
商業用房銷售增長率已經連續下滑，未來也會進入負增長區間。商業用房供應量過大雖然是主因，但與二手房市場失去功能不無關系。
激活商業二手房市場，就需要降低商業用房交易稅費，這也符合國家減稅的大方向，讓利于民、反過來引導消費。 第六，調整保障房建設、棚戶區改造*策。
保障房貨幣化安置*策是聰明的，*府不但不必再自行建設保障房，甚至不應該采取配建保障房*策。 “物以類聚、人以群分”是自然規律，強行把房屋貼上保障房的標簽，不僅造成同一小區房屋品質的差異性，而且為保障房居住人群貼上了標簽，就好比古代犯人臉上刻字，造成保障房居民精神的巨大不平等。
最好的辦法還是應當對被保障人群進行貨幣化安置，讓他們自由選擇商品房小區，甚至棚戶區也可以實行貨幣化安置，以提高保障效率，同時化解庫存，還為被保障人群及其子女保留尊嚴和體面。 中央*府去庫存的決心已經表明，關鍵還在于有關部委和地方*府是不是能夠放棄短期利益而顧及長遠？肯不肯有所作為？ 相信在反腐敗不斷深化的背景下，治理懶*庸*將被提上議事日程，去庫存將成為各級*府的共識和行動，房地產業必將迎來更加成熟的市場環境和*策氛圍，五年的去庫存周期很快就會過去，市場將變得更加平穩健康，雖然有些房企可能等不到那一天。
7.合理的庫存周期怎么算
1、上周期的實際銷量=上期存貨+上期進貨量-本期存貨量； 2、客戶的安全庫存量應該≥客戶在上一個拜訪周期內的實際銷量，（為了確保不斷貨不積壓，一般以安全庫存量的等于一個拜訪周期客戶實際銷量的1.5倍為標準）； 3、客戶的進貨量=安全庫存數-現有庫存量。
即：合理進貨量=[（上期庫存量+上期進貨量）-本期庫存量]*1.5倍-本期庫存量 4、在經營過程中，造成壓貨、斷貨的原因很多，但由于庫存管理不善而引發的壓貨、斷貨是最無謂的“犧牲”，如果我們能夠規范制度、加強管理，那么這種損失是可以避免或者降低的。 5、庫存是指倉庫中實際儲存的貨物。
合理庫存就是庫存量掌握在適度的定額和庫存周轉量。 擴展資料： 庫存周期管理： 庫存周期的管理就是通過庫存周期控制模型，在保證生產連續性的同時，達到了存貨的經濟性。
根據庫存是單周期需求，還是多周期需求，把庫存分為單周期存和多周期庫存兩類。對單周期需求物品的庫存控制是單周期庫存管理，對多周期物品的庫存控制是多周期庫存管理。
所謂單周期需求，是指僅僅發生在短時間內，或存較少的希求，也叫一次性訂貨量。單周期需求在工業企業中一般有下面兩種情況：是偶爾發革生的某種物品的需求，如圣誕賀卡是經常發生的某種生命周期短的物品不定量的需求。
如易腐物品或其他生命周期短并己過時的商品，如期刊、日報等。所謂多周期需求，是指在足夠長的時間內，對某種存貨重復、連續的需求，致使其庫存需求必須不斷地補充。
多周期需求在工業企業中普遍存在。 參考資料來源：百度百科-庫存周期 。
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