榮觀房產網1.急需
中國房地產投資環境的地區差異分析摘要：房地產投資環境優劣對城市和區域經濟發展具有重大影響。
本文從房地產開發企業微觀決策的角度出發，抽象出企業進行房地產投資決策的決策模型，并依據該模型，建立房地產投資環境分析的指標體系。在指標體系的基礎上，根據各省相關統計數據，運用地理信息系統（GIS）軟件對我國房地產投資環境的地區差異進行顯示和分析，最后提出改善各地區房地產投資環境的相關對策建議以促進區域經濟發展。
關鍵詞：房地產 投資環境 地區差異 地理信息系統1 引言房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。其具有高投資、高回報、高風險，綜合性強、關聯效應大等特征。
從1979年的住房制度改革以來，我國房地產業已經經歷了20多年的潮漲潮落。經濟學家們的論證和實際事實都證明，我國目前正經歷房地產業投資的第三輪快速增長。
在這種形勢下，①系統地研究分析在一定時空范圍內，影響房地產投資活動（特指掌握項目決策權的實業投資活動）的各種外部環境即房地產投資環境，探討我國房地產投資環境的地區差異和成因，相信可以在一定程度上為企業進行房地產投資的區位選擇和*府有針對性地改善房地產投資環境提供參考，以避免投資的盲目性。2 理論基礎為科學地分析評價房地產投資環境，我們必須首先建立投資環境分析的理論模型，并從該模型出發建立相應的指標體系，選擇系列合適的指標。
目前比較成熟的投資環境評價方法有多因素分析法、等級尺度法、系統計量法、冷熱國法、道氏公司評估法、風險評估法、投入產出法、系統動力學方法等多種，這些方法在分析投資環境時有一個共同之處，即都基本上是從宏觀的角度出發較系統地分析區域投資環境的各個影響因素，并進而建立相應的指標體系。然而由于缺乏微觀分析基礎，這類評價方法是否真正體現了微觀主體投資者的利益，反映了他們的決策選擇，卻值得懷疑。
由于本文分析的是一個產業的投資環境，而作出產業投資決策的主體是微觀企業，這更要求本文要建立基于企業微觀決策的分析模型。 2.1 假設假設1：企業追求利潤最大化，并設企業利潤為 （p-c）y(1+r)，其中p為房地產單位價格，c為房地產單位成本，y為企業如果進入市場會提供的房地產數量，r指房地產的增值能力。
由于房地產開發具有周期長、投資數額和風險大等特征，因而這里我們假設企業在進行投資決策時，會以當前市場上的房地產投資收益狀況為基礎，若收益為正，則預測房地產建成時的房地產投資收益；如果當前市場上房地產投資收益為負，則不進行投資。假設2：房地產開發企業是同質的。
因而有，y=Y/Nc，其中Y為一個區域的房地產需要量，Nc指該區域的房地產開發企業個數。作這個假設是基于數據的可獲得性。
假設3：我們定義A為一個區域人們的住房投資傾向因子，即人們愿意將可支配收入的多大比例用于住房消費。我們可以用pc/p來對其進行描述，其中pc指居民消費價格指數。
2.求中國房地產市場經濟分析論文,要求5000字
2009，我們如何看待經濟危機 2007年中國出現經濟過熱，那時大家需要解決的是“剎車”問題，要防止通貨膨脹；但是風云變幻，如今的全球經濟一片蕭條。
經濟危機對中國經濟會帶來哪些影響，對我們企業會帶來哪些影響，我們又該如何應對？這些都是大家普遍關注的問題，下面我重點對這些問題進行分析，并結合集團實際，談一談集團2009年工作重點及未來一到兩年的發展思路。中國經濟的未來走勢 1.中國未來經濟走勢，樂觀地看，兩到三年可復蘇，悲觀地看，三到五年才能復蘇。
但面對經濟形勢，我們不能盲目樂觀，也不能盲目悲觀，未來中國的復蘇曲線是煙斗型的，剎車容易啟動難，底部也許是2009年，但我們會逐漸緩慢增長。 2.低迷而不是衰退。
2009年中國經濟形勢相當嚴峻，但仍有可能實現經濟增長保“八”爭“九”的目標。中國經濟的發展會受到一定影響，這是低迷，但不是衰退。
3.2009年是大多數企業最困難的時候。首先是民眾恢復信心需要一定時間，中央*策發生效應也需要一段時間。
中央這些措施創造8%增長率是GDP增長概念。GDP的增長可能只是由交易數量增加帶動的。
再者，GDP也不全是有效的，比如房子建起來之后推倒，推房子是GDP，建房子也是GDP，有效財富的增加還有待計算。簡單地說，經濟增長有量的問題，也有質的問題。
其次，2009年將是歷史上生產過剩最嚴重的一年，因為往年中國很多企業是依靠外銷，現在的形勢是內銷過剩加外銷轉內銷，造成生產嚴重過剩。 4.中國依然是最具活力、空間最大、機會最多的經濟體之一。
對中國來講，經濟危機是最大的一次機會。中國的工業化才剛剛開始，水平和效率都比較低。
中國的城市化水平也比較低，未來會有更多農民從田坎走向城市，創造非常大的需求。 總的來說，中國經濟不會出現大的問題。
首先來自于*府的控制能力，目前中國的執*體系比較完善，高層的執*能力強，思路比較清晰，對經濟調控能力比較強；第二是中國內需空間大，13億人的市場空間非常大；第三是資本市場相對封閉；第四是中國老百姓的耐性，中華民族是一個艱苦奮斗的民族，中國的家庭也維系了社會的穩定；第五是中國企業的適應能力非常強，中國企業具有水一般的性格，非常具有活力。經濟危機對集團的影響 1.經濟危機對我集團有影響，但不大。
我們的第一主業——飼料行業受影響非常小。飼料行業經歷了非常多的波折，有些是周期性的，具有非常大的抗風險能力；此外，飼料行業解決的是民生問題，只要老百姓吃肉就有飼料市場。
對于零售板塊來說，我們迎來了更多的機會。首先，國家拉動內需就是在促進零售，零售業的發展可以打通生產流通環節，可以方便老百姓購物，還可以解決生產過剩問題。
今年國家出臺商業與工業企業同電價、同水價*策，這對超市是重大利好消息；此外，我們的零售業主要在西部地區，西部地區零售業不如東部，空間非常大；再者，我們這個時候找口岸的成本會更低，行情好的時候找口岸非常困難，現在是非常好的時機。 對于教育板塊來說，經濟最低迷的時候是教育最興盛的時候。
就業難的時候需要提升技能，這是職業教育獲得高速發展的重要機遇。此外，目前澳元、英鎊貶值很快，留學再次成為潮流。
我們和澳大利亞一所大學將聯合辦學，其市場將非常大。 能源和化工板塊相對來說影響較大。
能源是與宏觀經濟影響關聯度比較高的，但由于當初投資就很審慎，因此只是盈利水平受到一定影響。 化工板塊受一些影響，但未來基建成本下跌，加之我們的成本優勢，也給我們帶來了機會。
此外，我們的化工產品不是一般的化工產品，是國家發改委支持的環保產品，飲水、爆竹、紡織等行業的需求都非常大。 為什么說經濟危機對我集團沒有太大影響，對教育、商業板塊還有巨大的促進作用？這主要得益于以下四個方面： （1）集團產業布局比較合理。
從產業選擇上來講，我們不是做落后的東西，而是做先進的東西，是順應中國經濟大方向的。中國缺什么？缺商業拉動、缺高素質人才、缺能源，而這些都是我們選擇投資的主要方向。
再者，我們選擇產業還有一些特點，第一是現金流好，第二是投資回報率高而且穩定，第三是可以做大。 （2）集團投資決策相對理性。
理性投資是集團穩健發展的原因之一。07到08年，我們放棄了很多項目，因為我們堅信不舍不得，根本的東西我們不能舍，有些東西必須舍我們才能得。
（3）集團發展戰略準確清晰。“211工程”是經過多次討論得出來的，適應了集團的發展，也符合集團“積極穩健地發展就等于高速度”的發展觀。
（4）集團基礎堅實。我們的基礎得益于陳育新董事長多年來的積累。
希望集團之所以成為民營企業的長青樹，有很多經驗需要我們進行總結。我們目前擁有一定經濟實力，有一定品牌實力，經濟危機對我們影響不是很大，更主要的是機會。
危機給我們帶來的啟示 1.居安思危。經濟不會永遠好，也不可能一直壞；不會永遠的漲，也不可能一直跌。
經濟是有周期性的，這就要求我們居安思危。別人都瘋狂的時候，我們一定要理性。
狀態最好、最自信的時候一定要理性。有時最自信的時候就是盲目自信的時。
3.我國房地產市場的現狀及發展趨勢論文
房地產行業發展趨勢
隨著近年來房地產行業的高速發展，房地產開發企業進行著大規模的跨地域擴張，房地產企業的優勝劣汰進程加快，企業之間的分化重組加劇，行業集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企業業務間關聯的復雜性急速增加，房地產企業出現了集團化管理的發展趨勢，企業管理者的關注焦點也正在發生著變化，未來房地產企業的競爭和行業稀缺資源（特別是土地資源）的獲得將更多地遵循“資本為王、實力取勝”的游戲規則；尤其2008的市場環境急劇變化，如何通過企業進行全面管控、協同運營，來降低和控制項目成本，管控企業運營風險，提升競爭力，將成為房地產企業運營管理中的重點和難點。
從近年房地產企業的盛衰起伏中，我們可以看到行業發展的幾個重要的趨勢性特征：
n 行業資源日益集中，經營規模化正成為趨勢；
n 多項目運營、集團化管控成為發展重點；
n 粗放經營向精細化經營方式轉化；
n 異地擴張與全國性企業品牌顯現；
n 民營企業力量崛起和壯大；
n 客戶的維權意識明顯提高。
在此背景下，房地產企業的管控手段也在發生深刻的變化：
n 規模擴張，集團一體化運作，需要企業提升協同效益；
n 以項目、客戶為中心的開發項目和客戶營銷的業務過程一體化；
n 從資本經營逐步向管理出效益的商業模式轉化；
n 職業經理人的人才隊伍，配合現代化的IT管理手段，提升企業的核心競爭力。
什么是房地產企業的核心競爭力？王石說是人才，潘石屹認為是創新，任志強提出是資本，也有人說是管理、是資源整合能力，是土地、是資金，是關系。我們認為無論是從行業利潤空間變化引發的需求，還是從行業快速發展的需求，規范化的集團管控與成本控制管理始終是大型地產集團必然的選擇和核心競爭力，是需要急切解決的核心問題。
4.急需
中國房地產投資環境的地區差異分析
摘要：房地產投資環境優劣對城市和區域經濟發展具有重大影響。本文從房地產開發企業微觀決策的角度出發，抽象出企業進行房地產投資決策的決策模型，并依據該模型，建立房地產投資環境分析的指標體系。在指標體系的基礎上，根據各省相關統計數據，運用地理信息系統（GIS）軟件對我國房地產投資環境的地區差異進行顯示和分析，最后提出改善各地區房地產投資環境的相關對策建議以促進區域經濟發展。
關鍵詞：房地產 投資環境 地區差異 地理信息系統
1 引言
房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業。其具有高投資、高回報、高風險，綜合性強、關聯效應大等特征。從1979年的住房制度改革以來，我國房地產業已經經歷了20多年的潮漲潮落。經濟學家們的論證和實際事實都證明，我國目前正經歷房地產業投資的第三輪快速增長。在這種形勢下，①系統地研究分析在一定時空范圍內，影響房地產投資活動（特指掌握項目決策權的實業投資活動）的各種外部環境即房地產投資環境，探討我國房地產投資環境的地區差異和成因，相信可以在一定程度上為企業進行房地產投資的區位選擇和*府有針對性地改善房地產投資環境提供參考，以避免投資的盲目性。
2 理論基礎
為科學地分析評價房地產投資環境，我們必須首先建立投資環境分析的理論模型，并從該模型出發建立相應的指標體系，選擇系列合適的指標。目前比較成熟的投資環境評價方法有多因素分析法、等級尺度法、系統計量法、冷熱國法、道氏公司評估法、風險評估法、投入產出法、系統動力學方法等多種，這些方法在分析投資環境時有一個共同之處，即都基本上是從宏觀的角度出發較系統地分析區域投資環境的各個影響因素，并進而建立相應的指標體系。然而由于缺乏微觀分析基礎，這類評價方法是否真正體現了微觀主體投資者的利益，反映了他們的決策選擇，卻值得懷疑。由于本文分析的是一個產業的投資環境，而作出產業投資決策的主體是微觀企業，這更要求本文要建立基于企業微觀決策的分析模型。
2.1 假設
假設1：企業追求利潤最大化，并設企業利潤為 （p-c）y(1+r)，其中p為房地產單位價格，c為房地產單位成本，y為企業如果進入市場會提供的房地產數量，r指房地產的增值能力。由于房地產開發具有周期長、投資數額和風險大等特征，因而這里我們假設企業在進行投資決策時，會以當前市場上的房地產投資收益狀況為基礎，若收益為正，則預測房地產建成時的房地產投資收益；如果當前市場上房地產投資收益為負，則不進行投資。
假設2：房地產開發企業是同質的。因而有，y=Y/Nc，其中Y為一個區域的房地產需要量，Nc指該區域的房地產開發企業個數。作這個假設是基于數據的可獲得性。
假設3：我們定義A為一個區域人們的住房投資傾向因子，即人們愿意將可支配收入的多大比例用于住房消費。我們可以用pc/p來對其進行描述，其中pc指居民消費價格指數。
5.房地產SWOT分析論文
房地產SWOT分析論文 此篇論文展示了中國房地產業的環境，包括外部環境和房地產企業自身的內部環境。
首先從總體上說明了中國現在的房地產業所面臨的各種機遇和挑戰，然后說明各個房地產商之間的競爭，從而得出了房地產業的優勢（STERNGTHS），劣勢（weakness）機會（opportunity）和威脅（threats）-------SWOT分析。 中國房地產業發展概況：2006年我國國民經濟繼續保持平穩快速增長。
GDP增長率已經連續10個季度保持在9%以上。國民經濟的快速發展是保證房地產行業發展的經濟基礎與前提；國民經濟各行業的蓬勃發展帶動了全社會對住房、寫字樓、商業營業用房和工業用房等物業的投資與消費。
**總理** 5月17日主持召開**常務會議，研究促進房地產業健康發展措施，并針對存在的問題提出了關于促進房地產業健康發展的“國六條”；隨后，作為“國六條”的實施細則，涉及稅收、信貸、土地*策等15項措施開始正式實施，有關部門近日也相繼出臺了更具針對性的調控舉措。這一階段的宏觀經濟調控的指導思想，已由“調控過熱”轉向“調控結構”；基于兩個深層次的原因，未來房地產業將長期處于宏觀調控的視野之中。
房地產業開發投資完成額同比增長24.2%，比去年同期提升了0.7個百分點，開發企業資金來源中國內貸款大幅提升；土地開發規模以及商品房供應量有所回升；全國70個大中城市各類房屋銷售價格漲幅均呈穩步下降態勢，但仍然存在部分地區商品住宅銷售價格偏高，經濟適用住房數量持續下降，以及新建商品房空置面積居高不下等問題，也說明國家在控制房價過快上漲以及改善住房供應結構等方面的宏觀調控措施還需要進一步加強和完善。 在此背景下，房地產業將融入整個國民經濟持續快速發展的軌道中，行業發展將步入良性循環，市場供求形勢將進一步得到改善；地方*府將繼續增加普通住宅和經濟適用房建設用地，規范房地產市場，抑制投資炒房，房屋的供給結構將進一步合理；房地產開發投資增幅將穩步回落，預計全年增速將在20%左右合理的區間內上下浮動；房價漲幅趨緩，但也有出現大幅反彈上漲的可能。
房地產發展前景：我認為雖然*府現在開始關注房地產市場了，但是很可能在短時期內不可能出現老百姓所想的房價下降的情況，所以中國的房地產仍然是個暴利行業，以后的房地產會在穩步的前進，但是漲幅不會像2003-2006那樣迅猛，房地產仍然會是中國經濟發展的一個熱點和焦點，也必將成為中國經濟發展的一個助推器，可是這個助推器有一定的危險性，弄不好不僅傷了自己，也會成為中國的經濟的阻礙，最可怕的是可能出現20世紀90年代日本房地產泡沫破碎，使的日本那驕橫一時的經濟現在也沒有復蘇，，沒有走出經濟大蕭條的陰影。中國的房地產，中國的經濟可是沒有能力去承受這種人為的災難。
所以我認為*府會進一步加強對房地產業的監管，建立健全房地產的有關法律，使的房地產向更健康的方向發展。還有一點需要關注的就是外資的進入和加大投資力度，2006上半年中國房地產業企業利用外資167億元，增長32.5%。
這是一個多么可怕的數字啊，國六條雖然規定了限制了外資炒房，但是那些精明的外國投資者會放棄中國那么大的市場嗎？我想答案很明顯，那是一定不會的。外資一定會通過更多的渠道來分享中國房地產市場。
所以以后的房地產會越來越激烈的，國內的房地產企業需要關注。 房地產企業的優勢： 1需求旺盛：大量的數據表明在未來的20年中，房地產行業將會是一個充滿發展前景的行業。
從我國實行住房改革的七年來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達到31%，銷售面積平均每年增長26.5%。特別是人們對于住宅的穩定持續大量的需求將會給這個行業帶來不計其數的利潤，也將給國家財*帶來無數的稅收。
中國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一，現有城鎮居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。第二，大量農民涌進城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發展。
第三，城鎮舊住宅拆遷帶來對新房的需求。第四是中國每年1.2%的高人口出生率見，這部分人將是中國房地產行業長久發展的不竭動力。
如果按13億人來算，那么每年增加的人口就達1600萬之多。以上因素綜合起來，房地產行業將擁有巨大的市場。
2*策支持：*府出臺了國六條可能會對房地產業造成一定的沖擊。可是*策旨在規范房地產市場而不是去打擊房地產市場，*府會一如既往的去支持房地產業的發展，因為房地產現在已經可以說是中國經濟的火車頭，支柱。
不可能，也不敢讓房地產業停滯不前。與房地產相關的各種產業和與其有關的法律法規的建立和健全必將使房地產發展更健康，更迅速。
如物業的發展壯大和有關物業的法律的建立 劣勢 1 *府國六條的出臺和有關部門的文件，必將會使得競爭更加激烈，尤其是出臺了相關的稅收，其中有營業稅，土地增值稅，契稅，印花稅，個稅。這些稅大部分是有關二手房市場但是會在一定程度沖擊房地產市場，國家規定要建小戶型住宅，更多建經濟適用房，壓縮房地產商的盈利空間。
出臺的有關文件規。
*分析房地產市場的發展論文4000字,跪求啊最好是某一個 愛問
摘要：房地產行業是資金密集型行業，對于房地產業來說，獲取資金和拓寬融資渠道是其健康運行的關鍵。
從資金來源現狀基礎著手，揭示了目前房地產存在的金融風險。結合當前我國房地產市場的實際情況，使用SWOT分析法對房地產投資基金進行了綜合研究。
并結合我國發展房地產投資信托基金的制約因素，提出發展房地產投資信托基金的*策建議。 1當前房地產金融的風險 由于房地產行業融資渠道較窄，當前我國房地產金融暗藏幾大風險：（1）房地產泡沫的破滅。
房地產價格上漲過快使市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。泡沫的破滅使房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
（2）房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。
（3）“假按揭”凸顯道德風險。假按揭已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。
（4）基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。（5）土地開發貸款有較大信用風險。
7.求一篇 我對當今房地產的看法 的論文
今年上半年，中央重拳出手調控樓市，力度之大近年罕見。
時至2011年年中，在嚴厲的房地產調控下，北京、上海、杭州等地成交量全線下挫，個別樓盤“零成交”，部分樓盤價格也出現松動，但市場觀望氣氛仍在加劇。業內人士預計，今年下半年，內地樓市有望步入艱難的全面調整階段，房價將有明顯下降。
在內地經濟刺激*策的帶動下，2009年，中國房地產市場迅速升溫，全年商品房銷售面積、銷售額，均創1998年住房市場化改革以來最高水平，北京、上海、深圳等地房價也上漲至歷史高點。 中國社科院發布的《2011年經濟藍皮書》稱，“目前房價收入比超出合理承受范圍，85%的家庭無力買房。”
房價過高、上漲過快，已經成為影響中國樓市持續穩定發展最突出的問題，也帶來了嚴重的社會和*治問題。 為遏制部分城市房價的過快上漲，*府頻頻出手調控樓市。
繼去年底二手房營業稅優惠終止、“國四條”、土地出讓金比例調高至50%、“國十一條”等樓市降溫措施后。今年4月中央疾風驟雨出臺一系列房地產調控*策后，北京、青島、上海、廣州等地*策實施細則也相繼出臺，對市場的影響也逐步顯現。
國家統計局公布的數據顯示，5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12.4%，盡管同比漲幅仍然較大，但環比漲幅比4月縮小1.2個百分點，房價企穩回落的趨勢明顯。 根據一份非官方的統計數據，5月份，一線城市成交量減少一半，30個主要城市成交面積幾乎全線下跌，跌幅約44%。
北京、上海、深圳、杭州、南京等地成交量已跌至歷史最低水平。 受*策影響，從4月中旬開始，杭州推出的30個左右新盤中，目前零成交樓盤已達7個。
6月上旬，北京在售的235個普通商品住宅項目中，147個樓盤出現零成交。同期，上海有36個豪宅樓盤出現零成交。
隨著調控*策的不斷深入，開發商資金壓力不斷加大，從6月中旬開始，一些開發商通過打折促銷、無理由退房等手段已在或明或暗的降價。 今年下半年，隨著土地供應量、房地產項目的開工量、開盤量的增加，以及保障房建設力度的不斷加大，房價有望回調。
如果市場博弈能夠迅速擺脫目前的膠著狀態，最快價格可能在三季度見底，如果市場繼續陷于多方角力之中，房價探底有可能要等到年底。 中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，今年樓市，仍存在供應總量和保障性住房不足，以及流動性過剩和收入差距過大的問題。
今年的房地產新*，在遏制不合理需求同時，加大了土地和保障性住房的供應力度。到2011年，新*效應有望完全釋放，投資性購房將明顯收斂。
由于居民的自住性需求仍然旺盛，在供應量增加的情況下，市場結構會逐漸趨于合理，樓市也將重歸穩定。
8.房地產調查報告的文章
不知道你要的是不是這種類型。
這是一份比較詳盡的項目的考察和分析報告，有幾個不同類型的項目，并配有圖片（略），希望可以對你有所幫助。 日本鉆石城購物中心項目考察報告 [2006-4-6] 作者：楊寶民 建筑策劃與其他學科的關系 建筑規劃與建筑策劃是建筑學體系兩個獨立的環節，其理論原理的建立、方法論的構成以及實踐活動的范圍和性質都各自形成完整的體系，。
對它們可以獨立地進行分析研究，產生不同階段的結論結果。建筑規劃對建筑策劃有指導意義，但由于城市規劃理論的新進展與實踐，建筑策劃對建筑規劃產生積極影響。
圖27 義安城購物中心與周邊環境 建筑策劃的研究內容超越了建筑本身，深入到街道社區和周邊環境，而建筑規劃在關注宏觀的同時也關注著微觀的建筑設計，規劃水平的高低也通過眾多的建筑與環境來反映。因此，建筑策劃與建筑規劃都關注環境的研究。
建筑策劃是建筑設計的依據，兩者具有不可分割的前后關系，但這并不意味著建筑策劃的研究結果只是建筑設計的前提條件，它在項目的決策、實現等階段也占有極其重要的地位。因建筑策劃結論的不同，同樣項目的設計思想與空間內容可以完全不同，更有導致項目完成之后引發區域內建筑、人類使用方式、價值觀念、經濟模式的變更以及新文化創造的可能。
商業建筑策劃除了要運用建筑策劃的公共知識以外，還要運用商業知識，將商業市場調查流程與商業經營規律運用到商業建筑項目的建筑策劃之中。 現代商業建筑策劃實踐分析 商業形態決定了商業建筑的形式，而商業形態取決于市場定位，其中最重要是對消費者的理解。
成都SM購物廣場就是一個典型的商業建筑策劃合作案例。由于文化背景的差異，筆者作為深圳NEW MALL商業管理公司與21世紀不動產成都分部聯合的委托商業地產專家為發展商SM集團的項目提供建筑策劃與招商服務。
根據商業市場調查資料，深入分析成都商圈演變規律，重點分析春熙路商圈和建設路副商業圈，找出商業業態空白，而后進行業態組合設計，同時根據成都百貨“千店一面”的缺點，優先考慮聚集人氣的業態，例如頂層餐飲美食要先行，檔次品味要高，要適合當地消費者飲食習慣，價格要適中，規模要大。在空間布局上，有意識主動引導人流多停留，在業態分布上考慮關聯業態相鄰原則，此外要在開業后，利用SM城市廣場一層室外的交通空間及室內中廳，有效開展營銷活動引導人流進入SM城市廣場shopping mall。
三層引進知名百貨的理由是：來雅百貨在成都缺乏知名度，不是強勢百貨公司，因此，作為大型購物中心，要提升租金，保持購物中心長期繁榮，需要引進成熟的知名百貨，因此，二層和三層最好分布兩家百貨店，檔次上進行錯位，而不是按照原來的計劃將來雅百貨分布在二、三層。 根據新的業態設計建議，筆者對SM城市廣場的初步建筑規劃方案進行了詳細分析，爾后進行業態詳細分布和經營通道動線劃分，通過實際分割工作，我們對整個項目的各個區域編制租金預測表。
在上述工作中，我們運用建筑策劃與NEW MALL購物中心策劃流程發現了如下缺陷： 1. 發展商委托了一般的市場調查公司對成都商業進行調查缺乏針對性，委托的調查公司缺乏商業經營專家，無法對成都商業發展趨勢進行準確預測，對消費者分析不夠深入，例如白領消費者的深入調查和分析不夠。通過我們的調查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設在成都，白領人群多。
成都自古就是四川文化中心，大專院校科研院所眾多，成都高新區也集中了白領人群。 成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經濟收入較高的白領人群。
2. 由于市場調查工作不夠扎實，加上沒有搞清廈門與成都的地域差別，特別是地域文化與消費者數量、消費水平、消費結構的差異，因此，SM業態規劃存在缺陷。 3. 投資回報是商業建筑策劃的核心，由于SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實上存在困難。
從長期可持續經營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力店必須能夠吸引白領人群，周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規模，因此我們建議要重點吸引白領消費者，所以SM城市廣場整個建筑風格需要創新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風格。 根據我們的建筑策劃分析，建議發展商修改方案，具體意見如下： （1）在四層與局部五層增加白領休閑空間，根據餐飲娛樂業態要求修改詳細建筑設計方案，特別是平面建筑布局。
（2）二、三層百貨公共部分的裝飾設計風格按照白領百貨要求設計，營造良好的白領購物休閑氛圍。 （3）建議二層以上挑空中庭，可以采用雙中庭方案設計，增加自然采光，營造自然通風良好的生態型購物中心，減少能耗。
（4）建議在空中增加白領培訓的娛樂設施，整個購物中心頂部增加白領培訓中心的設計內容，有意識地吸引白領人群來購物中心參加活動。 八、香港又一城的考察及其對深圳購物中心建筑策劃的啟發 （一）香港又一城的考察 1.概況 又一城由香港太古地產及中信泰。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 中國房地產市場研究的論文
