榮觀房產網
1.論述房地產和商業銀行的關系
“適度寬松”的貨幣*策第一個大動作是降息。
2008年11月下旬做出人民幣存貸款利率下降1.08%的舉動，是十年來罕見的猛烈的貨幣*策動作。*策當局對未來宏觀經濟下行的擔憂充分體現出來，但是下降利息的作用還沒有出現立竿見影的效果。
正如降溫的*策需要累積一樣，反降溫的升溫*策要將企業與居民的情緒點燃，同樣需要時間的積累和*策能量的持續加溫。因此，市場與*策的博奕過程中，降息的預期仍然會持續，直到經濟運行中已經不再因為信用短缺而出現貨幣信用流失的時候。
當居民和企業對未來預期還不明朗的時候，當大家對貨幣的需求停留于保證足夠的現金流時候，彼此的信用消失就會表現為流動性下降與貨幣乘數下降的兩重吸納貨幣的作用，降息的效果因此比較正常經濟運行狀態會打折。2008年冬天開始實施的“適度寬松”的貨幣*策第一個大動作降息不僅是為了彌補國內企業與居民的作用消失危機，更是為了彌補國際資本撤離或者撤離預期對市場流動性萎縮的反動作用。
在現有外匯管理體制下，如果說2008年上半年貨幣*策是為了應對美元泛濫的推動的人民幣1:6.5倍以上投放而出現的通貨膨脹威脅的從緊舉措，2008年冬天開始的貨幣*策，應當具備反美元回流而出現的6.5:1通貨緊縮威脅，以美元標價的外資流出多少，央行積極向市場“注入”多少。因此，在降息的同時，放開信貸限制是理所應當的舉動。
“適度寬松”的貨幣*策第二個大動作放開信貸額度。從緊*策背景下的信貸額度控制并結合窗口指導，導致了2007年秋天前中國企業流動性緊張。
伴積極財**策的信貸額度放開，不僅是固定資產投資配套資金的需要，也是向企業注入流動性，從而防止企業因流動性不足導致出現的“枯萎病”。出口需求的大幅消失、居民消費無法短期彌補出口需求短缺遺留下來的缺口，必然反向向上游形成需求萎縮鏈條，從而出現PPI與PMI的急速下跌，官方公布的PMI在11月出現急跌，就是實體經濟信用萎縮后，經理人對未來預期的悲觀表現。
因此，為應對來自國際的金融危機的威脅，以積極財**策來抵消外需萎縮，從為生產而生產的第一部類入手，4萬億固定資產投資將基建、有色、鋼鐵、水泥、能源、交通等行業將形成生產需求，這種需求必須有配套資金的支持。我們預期，從2008年冬天開始的高速鐵路為中心的固定資產投資，不僅需要財*資金的支持，更需要持續的流動資金的支持，這種持續的資金需求，必然隨著投資規模因為地方的積極響應而擴大，從而形成對貨幣信貸額度的沖動性需求。
沖動性需求在國家、地方*府和企業的共同推動下，鑒于對經濟危機可能形成對經濟下滑的威脅，經濟下滑將導致失業率上升，長三角、珠三角地區外向型經濟的大面積滑坡，迫使在結構調整沒有完成條件下進行大規模的固定資產投資。當有*府信用做擔保時，商業銀行將樂于積極合作為*策性項目放貸。
不斷擴大的信貸規模，將直接持續地為上游投資提供足夠的資金保證。中國經濟有可能在財*和貨幣*策和*策性力量的強力促成下迅速擺脫“危機”的壓力，但最終需求因為外貿和內需不足而迫使經濟再次回落，從而形成相對的生產能力過剩和生產資料過剩，這種過剩的生產能力如果沒有效益保證，最終迫使銀行以商業利益為目標而收縮信貸。
這種預期的潛代詞是中國經濟可能在未來三年內走出一個W底，即中國經濟在寬松的貨幣*策和積極的財**策的共同作用下很快速地走出危機，但卻可能受到內外需求萎縮的反向力量的拖累而再次回歸到經濟規律的基本面，換過話說，中國經濟已經濃度界入全球經濟循環的時候，我們的積極的*策作用還會受到國際力量的消極影響，因此，為了抵消這種消極影響，貨幣*策上就得運用匯率工具了。“適度寬松”的貨幣*策第三個大動作應當是人民幣主動或者變相貶值。
如果說1998年為了亞洲經濟的穩定，中國以犧牲自己利益為前提保持人民幣不貶值，如今，當中國外匯儲備已大量購買美國國債成為美國第債主的時候，防止美元貶值而保衛國家利益的直接有效辦法就是人民與美元比賽貶值。當前，國家*策上對人民幣貶值的主要措施是提高出口退稅率，從而為相關企業出口提供*策性保護。
這種*策性保護措施一定程度上實現了財*性的貨幣貶值，但出口補貼越多，實際上中國*府向全世界其它國家居民補貼越多。這種補貼*策并不能鼓勵企業利用技術、提高產品的競爭力。
如果直接采用貶值的措施，即大量地向市場注入貨幣，擴大人民幣在國際貿易中的結算范圍，主動地貶值，形成對內貶值與對外貶值的統一，則中國不僅可以抵消美元戰略性貶值對外匯的侵蝕作用，還可能因素將國內的通貨膨脹壓力外移。鑒于中國國內巨大的社會保障和醫療保障壓力、三農需要巨大資金的投入，對外貶值的壓力是現實的。
一旦這種壓力與國家大規模基礎建設結合，對外主動貶值的通貨膨脹盈余將有利于國家貨幣*策改革：即人民幣逐步向完全可兌換的方向邁進。與此同時，是中國地產業金融創新的升級階段，因此，適度寬松的貨幣*策自然與地產業相聯系。
“適度寬松”的貨幣*策第四個大動作地產業貨幣*策。
2.房產開發商、購房者和銀行三者之間的法律關系是怎樣的
概括來說，開發商與購房者之間屬房屋買賣合同關系，購房者和提供貸款的銀行之間形成借貸合同關系。
與此同時，銀行為了保障貸款安全，要求購房者（借款人）以房產作抵押，從而形成了從屬于借貸合同的抵押合同關系。 根據《擔保法》的規定，借款人可采取保證（借款人個人或第三人的信用擔保）、抵押（不動產等）、質押（動產、法律允許的有價證券或某種財產權）等不同的擔保方式。
明確還款責任 產權過戶前，開發商是還款責任人。購房者交付了首付款，辦妥抵押貸款，開發商與購房者之間房屋買賣關系確立。
在開發商沒有為業主辦理產權證之前，貸款人停止還貸，銀行無權找貸款人催款，只能找開發商問罪。 產權過戶后，購房者是還款責任人。
購房者和銀行之間原本是借貸關系。同時，銀行為了保障貸款安全，要求貸款人以房產作抵押，從而又增加了一層抵押關系。
辦理了產權證之后，借貸合同及抵押合同就進入執行過程中，貸款人如果出現不能按時支付月供款的情況，銀行有權對貸款人進行處理。
3.論述房地產和商業銀行的關系
“適度寬松”的貨幣*策第一個大動作是降息。
2008年11月下旬做出人民幣存貸款利率下降1.08%的舉動，是十年來罕見的猛烈的貨幣*策動作。*策當局對未來宏觀經濟下行的擔憂充分體現出來，但是下降利息的作用還沒有出現立竿見影的效果。
正如降溫的*策需要累積一樣，反降溫的升溫*策要將企業與居民的情緒點燃，同樣需要時間的積累和*策能量的持續加溫。因此，市場與*策的博奕過程中，降息的預期仍然會持續，直到經濟運行中已經不再因為信用短缺而出現貨幣信用流失的時候。
當居民和企業對未來預期還不明朗的時候，當大家對貨幣的需求停留于保證足夠的現金流時候，彼此的信用消失就會表現為流動性下降與貨幣乘數下降的兩重吸納貨幣的作用，降息的效果因此比較正常經濟運行狀態會打折。2008年冬天開始實施的“適度寬松”的貨幣*策第一個大動作降息不僅是為了彌補國內企業與居民的作用消失危機，更是為了彌補國際資本撤離或者撤離預期對市場流動性萎縮的反動作用。
在現有外匯管理體制下，如果說2008年上半年貨幣*策是為了應對美元泛濫的推動的人民幣1:6.5倍以上投放而出現的通貨膨脹威脅的從緊舉措，2008年冬天開始的貨幣*策，應當具備反美元回流而出現的6.5:1通貨緊縮威脅，以美元標價的外資流出多少，央行積極向市場“注入”多少。因此，在降息的同時，放開信貸限制是理所應當的舉動。
“適度寬松”的貨幣*策第二個大動作放開信貸額度。從緊*策背景下的信貸額度控制并結合窗口指導，導致了2007年秋天前中國企業流動性緊張。
伴積極財**策的信貸額度放開，不僅是固定資產投資配套資金的需要，也是向企業注入流動性，從而防止企業因流動性不足導致出現的“枯萎病”。出口需求的大幅消失、居民消費無法短期彌補出口需求短缺遺留下來的缺口，必然反向向上游形成需求萎縮鏈條，從而出現PPI與PMI的急速下跌，官方公布的PMI在11月出現急跌，就是實體經濟信用萎縮后，經理人對未來預期的悲觀表現。
因此，為應對來自國際的金融危機的威脅，以積極財**策來抵消外需萎縮，從為生產而生產的第一部類入手，4萬億固定資產投資將基建、有色、鋼鐵、水泥、能源、交通等行業將形成生產需求，這種需求必須有配套資金的支持。我們預期，從2008年冬天開始的高速鐵路為中心的固定資產投資，不僅需要財*資金的支持，更需要持續的流動資金的支持，這種持續的資金需求，必然隨著投資規模因為地方的積極響應而擴大，從而形成對貨幣信貸額度的沖動性需求。
沖動性需求在國家、地方*府和企業的共同推動下，鑒于對經濟危機可能形成對經濟下滑的威脅，經濟下滑將導致失業率上升，長三角、珠三角地區外向型經濟的大面積滑坡，迫使在結構調整沒有完成條件下進行大規模的固定資產投資。當有*府信用做擔保時，商業銀行將樂于積極合作為*策性項目放貸。
不斷擴大的信貸規模，將直接持續地為上游投資提供足夠的資金保證。中國經濟有可能在財*和貨幣*策和*策性力量的強力促成下迅速擺脫“危機”的壓力，但最終需求因為外貿和內需不足而迫使經濟再次回落，從而形成相對的生產能力過剩和生產資料過剩，這種過剩的生產能力如果沒有效益保證，最終迫使銀行以商業利益為目標而收縮信貸。
這種預期的潛代詞是中國經濟可能在未來三年內走出一個W底，即中國經濟在寬松的貨幣*策和積極的財**策的共同作用下很快速地走出危機，但卻可能受到內外需求萎縮的反向力量的拖累而再次回歸到經濟規律的基本面，換過話說，中國經濟已經濃度界入全球經濟循環的時候，我們的積極的*策作用還會受到國際力量的消極影響，因此，為了抵消這種消極影響，貨幣*策上就得運用匯率工具了。“適度寬松”的貨幣*策第三個大動作應當是人民幣主動或者變相貶值。
如果說1998年為了亞洲經濟的穩定，中國以犧牲自己利益為前提保持人民幣不貶值，如今，當中國外匯儲備已大量購買美國國債成為美國第債主的時候，防止美元貶值而保衛國家利益的直接有效辦法就是人民與美元比賽貶值。當前，國家*策上對人民幣貶值的主要措施是提高出口退稅率，從而為相關企業出口提供*策性保護。
這種*策性保護措施一定程度上實現了財*性的貨幣貶值，但出口補貼越多，實際上中國*府向全世界其它國家居民補貼越多。這種補貼*策并不能鼓勵企業利用技術、提高產品的競爭力。
如果直接采用貶值的措施，即大量地向市場注入貨幣，擴大人民幣在國際貿易中的結算范圍，主動地貶值，形成對內貶值與對外貶值的統一，則中國不僅可以抵消美元戰略性貶值對外匯的侵蝕作用，還可能因素將國內的通貨膨脹壓力外移。鑒于中國國內巨大的社會保障和醫療保障壓力、三農需要巨大資金的投入，對外貶值的壓力是現實的。
一旦這種壓力與國家大規模基礎建設結合，對外主動貶值的通貨膨脹盈余將有利于國家貨幣*策改革：即人民幣逐步向完全可兌換的方向邁進。與此同時，是中國地產業金融創新的升級階段，因此，適度寬松的貨幣*策自然與地產業相聯系。
“適度寬松”的貨幣*策第四個大動作地產業。
