榮觀房產網1.房地產開發的前景怎樣
自“9?27”房貸新*以來，以二套房為首的按揭貸款驟然收縮；同時，為地產商新開工項目提供輸血的開發貸款也再度掐緊；由于金融杠桿調控的傳遞效應，使得利空的消息彌漫資本市場地產股，昔日的“香餑餑”轉瞬變成“燙山芋”，各路基金和股民倉皇出貨，地產股從股價巔峰迅速滑入陰跌通道。
就這這樣，地產商集體遭遇融資瓶頸，尤其在馬不停蹄地圈地的當下，遍地開花的大項目對于資金的渴求日益強烈。 不少專家在接受記者采訪時指出，房企在當前緊縮的宏觀調控下，唯有轉變思路，通過私募等方式與別人合作，才能分分散風險，還要推動房地產投資信托基金、企業化債券等多樣化融資體系的形成，才有望走出資金短缺的困境。
房市冬天廣深房價跌成交量降 在北京大學經濟研究所房地產金融研究中心主任馮科看來，十七大以來，中央緊縮的力度都在加強，到明年，這一方面的預期包括全年的調控會比以往幾年更加嚴厲。“這給我們怎樣的思考？中國房地產市場的前景會怎么樣？我給大家的基本解答是：寓于長期樂觀中的短期擔憂。”
馮科對記者解釋。 馮科所謂的“短期的擔憂”，正是當下房地產企業的集體焦慮。
在2007年上半年，包括深圳、廣州、北京在內的一線城市以及威海、北海、秦皇島、大連、福州等二線城市房價飆漲，有的漲幅甚至超過了100%.“動能釋放得太快了，短期調整是不可避免的；至于你是否會被擠出市場，要看你的資金實力、土地儲備，你有沒有能力拿土地，或者你的負債率是不是很高，那么在銀行收縮銀根的情況下，很多中小開發商必然慘遭淘汰，玩不下去了。”這位專家分析。
廣州市國土房管局向**檢查組提交的最新匯報材料顯示，廣州11月份一手房成交價格出現今年以來的首次大幅下降，11月成交均價為10433元/平方米，環比2007年10月均價下降1141元/平方米，下降幅度9.9%，單月出現近兩位數降幅是廣州樓市近兩年前所未有的。而在深圳，自今年上半年連連演繹驚人漲幅以后，9月份開始成交量驟然萎縮、真正的意向買家持幣觀望，類似中天置業這樣炒樓囤房的部分中介公司或關閉或崩盤。
由深圳開始，樓市步入拐點的信號逐漸釋放出來。 馮科說，在2005年前，單在廣州市場，就有很多房地產開發商。
經過輪番的*策調控，到現在核心的房地產商只有200-300家，而占市場90%的份額的只有前六家，估計只有實力強大的房企才能挺過這個寒冬。按照馮科個人的判斷，“從2007年9月開始，預計會有持續15個月的調整期。”
但長期來看，“只要不發生戰亂，那么房價穩步上漲仍是一個趨勢。” *策利劍房貸新*緊縮貸款 突如其來的樓市調整，緣自今年臨近國慶的“9?27”央行房貸新*，由于二套房首付和利率的提高，使得原本熱衷于不動產的投資者猶豫起來，包括地產商、中介公司以及游資組成的投機客紛紛嘗到囤房炒樓的代價；央行的房貸新*不僅直指按揭貸款，還毫不猶豫地掐住了開發貸款的發放，不少地產商的新開工項目只是畫了個地盤，由于缺乏資金供血，就再也沒有實力蓋起高樓。
對地產商來說，一連串糟糕的消息接踵而至：中國證監會等國家部委對于房企IPO的審批程序比以往更復雜，除了常規的一系列程序外，發改委還要審核企業是否符合“70%以上90平方米以下”的強制性規定等等，焦急排隊等待叩開資本市場大門的地產商只能表示“上市/回歸計劃因故延遲下來”。 12月初，北京師范大學金融研究中心出爐的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》在社會上引起很大的震動。
這份報告認為，到2007年底，房地產開發商囤地約為10億平方米，同時，銀行體系每向房地產行業注入4元資金，就有1元被沉淀在土地上。報告主要撰寫人、北京師大金融中心主任鐘偉告訴記者，“繼續維持既有的決策思維定勢和市場供求狀況，對房地產行業和金融行業來說，將是一場危險而巨大的賭博。”
馮科也有同樣的擔憂。“一直以來的銀行業對房地產行業的過度支持，使得從開發貸款到住房按揭貸款的金融資金已超過3萬億元，”馮科提醒大家，亞洲金融危機的爆發就是緣于把太多的短期資金運用在長期投資中，在中國的房地產領域，亦有太多的金融資本沉淀其中。
12月8日，央行令人猝不及防地宣布提高存款準備金率1%，使得商業銀行的存款準備金率達至14.5%，此次新*直接凍結的資金達到4000億元。消息一出，銀行股和地產股首當其沖，領跌大盤。
與之同時，2008從緊的貨幣*策與地產貸款將被嚴控的聲音彌漫整個業界。 發展瓶頸到股市圈錢風險大 對于急速擴張中的房地產企業而言，對于資金的渴求已經到了嗷嗷待哺的階段。
最為人津津樂道的案例，是華遠地產任志強和SOHO中國董事局主席潘石屹再度上演的“雞蛋換糧票”的故事。由于9月28日華遠地產第一次借殼方案受阻，急須資金的任志強不得不把北京公館和原民源大廈兩個項目以25億元的價格賣給了潘石屹，以解燃眉之急。
雖然從目前房地產資金來源的情況來看，結構有了一些多元化，但是總體上仍然是以銀行信貸為主。“預付款、銀行貸款、自籌資金占到房地產業融資方式的70%以上，顯然融資渠道還不夠寬。
加上央行的。
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