榮觀房產網1.房地產估價創業策劃書范文
（二）預熱準備期工作內容 本案在預熱準備期中工作主要是體現在項目CI形象的塑造，建立良好的第一視覺識別效果是每一個項目的先聲奪人，占領市場前沿的重要基石。
在該階段有大量的項目銷售前期準備工作需要做，包括了各項銷售道具、銷售資料、銷售數據的整理和統一，同時在該階段另外一項重點工作就是銷售人員的培訓，俗話說：“養兵千日，用在一時。”通過有計劃，有目的的項目知識和銷售培訓，讓本案的每一個銷售人員做到“招之即來，來之能戰，戰之能勝。”
預熱準備期工作內容及時間安排 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 燈箱制作 店招制作 背景墻設計制作 展板背景圖案制作 項目簡介擬稿制作 項目區位圖擬稿制作 開發商簡介擬稿制作 銷控表制作 DM單設計制作 電話審辦 銷售資料、文檔備齊 售房部布置 銷售人員進駐 銷售人員培訓 行銷人員招聘到位 行銷人員培訓 認購排號卡設計制作 認購協議書樣本 （三）認購期銷售策略及宣傳推廣策略 結合本案周邊項目的實際銷售價格指數，對于本案的價格定位我的建議是不宜過早地公之于眾，在該片區的價格全部比本案初步設想價格定位低的情況下，如果較早地將本案價格公布及銷售，容易造成消費者在沒看到項目任何建筑物、景觀效果的情況下將本項目與同區域內競爭項目相互混淆不清，導致差異化優勢不能形成，從而使消費者尚失對項目的購買信心和購買的決心。 在項目的工程剛剛開始之初及沒有任何園林景觀的情況下，從實際操作效果來看，我認為在認購的早期，應當重點考查市場對項目初步設想價格的接受程度。
采取摸底的工作思路，在介紹的過程中全部只告知消費者項目今后的規劃建設、戶型結構、園林景觀設計和大概的價格，銷售部門及其開發商和建筑商在這點上應當高度重視，嚴守項目機密，注意對外宣傳的措詞，統一口徑。嚴格遵守：對項目不明確的地方，不予承諾；與本案不相符的情況，不能夸大事實。
1、認購期注意事項 1） 對認購階段的來訪和來電客戶必須嚴格做好詳細的客戶登記； 2） 現場銷售中每天所暴露出來的問題以及客戶提出的建議應在每日歸納總結成文，定時上報主管部門； 3） 不定期舉行業務、銷售與策劃部門之間的多向聯系和溝通。對于各項銷售指標統計認真分析，及時進行市場調查，抓住重點，按人落實任務并設立量化目標； 4） 項目主管應經常與開發商和建筑商保持良好雙向溝通，反映問題，提出建議； 5） 項目主管應有效監督和管理行銷人員的宣傳實效。
2、認購期目的 認購期是項目展開正式認購和銷售工作前不可或缺的重要一環，在這個階段，不論是銷售部門還是策劃部門所有工作的核心都應當集中在對項目理念的傳輸和消費者對項目意見或建議的反饋、分析、匯總的基礎之上，盡量多的讓市場了解本案，同時也要盡可能多地收集到反饋信息。這是驗證項目定位和制定銷售價格的最為有利的時期。
因此在認購期我們只做三件事：1）傳達項目理念； 2）采集信息； 3）引導消費者進入正式認購。 3、認購期時間 2004年11月1日——2004年11月30日 4、銷售場地安排 鳳林山莊售樓中心 5、認購期實施辦法 1） 在認購期內原則上是不進行任何形式的訂購，大量的通過行銷手段，適當的進行一些廣告發布和網絡信息的發布，傳達本案的開發理念，同時制造項目懸念； 2） 凡有意向進行認購的客戶一律交納￥5000元排號費，領取相應的排號卡一張； 3） 在認購期排號的促銷*策上，不論是銷售部、開發商還是建筑商都應保持高度的統一。
由于本案在認購期不可能給予客戶在價格、面積、戶型、位置上作出任何承諾，為了充分調動客戶購買需求，凡在認購期排號的客戶，都可以在正式認購時將￥5000元的排號費轉為￥8000元的認購金； 4） 所有排號客戶如在正式認購時選擇不到自己所滿意的戶型、位置，可如數退還所交納的￥5000元排號費。 5） 對于在認購期內購買意向特別強烈，主動要求簽定認購協議或交納房款的客戶，讓利幅度一律請示公司依照實際情況給予優惠，任何公司員工不得擅自作主； 6） 在認購期排號過程中，總號數設定為100個號。
所有開發商抵工程款的套數從1號開始排完為止，剩余起始號牌才作為項目對外排號和優惠讓利的依據；在對外排號的過程中，每間隔三個號牌作一次銷售控制，直到排至60號后，返回至30號繼續排號，填補前期空號；在抵工程款后的起始號牌到第30號之間的空號一律由假客戶填補。 7） 認購期內由于大量的工作是在分析消費者對項目的認可程度，也是項目何時進入正式認購的技術參數取樣時期，在認購期市場變化因素很大。
如果認購情況火爆（總量80%），我們可提前開始正式認購；如果認購情況一般（總量60%），我們可按照即定方針開始正式認購；如果認購情況不佳（總量60%以下），我們將推遲即定的正式認購日期。 8） 在價格的確定和讓利優惠幅度上，同樣是根據認購情況的優劣進行制定； 9） 項目認購期執行價格￥1280元/㎡左右。
（四）正式認購銷售策略及促銷策略 任何一個項目的銷售至關重要的一個階段就在正式認購，能不能。
2.房地產價格策劃書范文
淺議房地產價格策劃定價中的目標與方法來源： 日期：2009年04月08日 點擊：17 次達到以量換利，提高市場地位的目的。
以穩定的價格贏得企業形象，有利于在行業中樹立長期優勢。房地產市場需求價格彈性不大，但受其他因素影響，需求量波動很大。穩定的價格給人以產品信譽高、公司經營穩健的印象。良好的形象是企業無形的資產。只有精心維護，才能源源不斷地創造產品附加值。新鴻基地產在香港市場上采取的就是穩定高價策略，其優質高檔物業的定位也逐漸為市場所認同。品牌競爭是高層次的競爭，增強企業形象的定價目標應該與企業的長期戰略相一致。擁有較高市場占有率的行業領導型企業適宜選用穩定的產品定位和穩定的價格策略。
當然，在某些特殊時期，企業也需要制定臨時性定價目標。如：當市場行情急轉直下時，企業就要以保本銷售或盡快脫手變現為定價目標；為了應對競爭者的挑戰，企業也可能以犧牲局部利益遏止對手為定價目標。但是一旦出現轉機，過渡性目標就應讓位于其他長遠定位目標。
二、確定定價方法
定價方法是根據定價目標確定房地產基本價格范圍的技術思路。房地產的定價方法有成本導向、競爭導向、需求導向三種。成本導向定價指按開發成本和人為訂立的利潤比率確定價格。固定成本主要從靜態出發，立足于房地產銷售前與銷售中發生的一切成本費用，再加上預期盈利作為銷售價格。成本加成定價帶有明顯的賣方市場色彩。變動成本定價法是把單位變動成本與單位產品貢獻額之和定為售價，其理論依據是只達到銷售量盈虧分界點，貢獻額不僅可彌補固定成本，而且會帶來利潤。當物業面臨著嚴峻的競爭形勢時，短期內用此種方法可排擠競爭對手，攫取市場份額。盈虧平衡法和目標利潤法分別從保本不虧和獲得預期利潤兩個層面計算企業所能承受的價格底限。由于它們是以預測的銷售量為參數，而銷售量又是價格的函數，互動的兩種變量很難把握，以此制定的價格也難以與顧客的要求相適應。
競爭導向定價是以企業所處的行業地位和競爭定位而制定價格的一種方法。其具體做法有三種：
1、在區域性市場上處于行業領導者地位的開發商，可借助其品牌形象好，市場動員能力強的優勢，使產品價格超過同類物業的價格水平。高價不僅符合其精品定位市場目標，也與以穩定價格維護市場形象的定價目標相一致。萬科房地產在深圳住宅市場的力作――俊園，就是在大勢趨于平淡的情況下，以每平方米過萬元的高價昂首入市，取得良好的銷售效果和經濟效益。2、對于具有向領導者挑戰的實力但缺乏品牌認知度的企業，適宜以更好的性能、更低的價格將看得見的優惠讓利于買方。這樣可以促進銷售，擴大市場占有率，提高企業在行業中的聲望。運用此方法一般要對可比性強的領導者物業進行周密分析，在促銷中借其聲威，并突出宣傳自身優勢。廣州祈福新村推出時，正是針對當地大名鼎鼎的碧桂園采用了挑戰者定價，很快成為市場的新熱點。3、物業推出時，也可選擇當時市場同類物業的平均價格。一般認為平均市價是供求均衡的結果。以隨行就市方法定價，既會帶來合理的平均利潤，又不破壞行業秩序，因而為市場追隨者普遍采用。雖然其定價目標缺乏特色，但對于競爭激烈、信息充分、需求彈性較低的房地產市場，不失是一種穩妥方法。尤其適用于產品特色性不強、開發者行業地位一般的物業。
需求導向定價是以消費者的認知價值、需求強度及對價格的承受能力為依據，以市場占有率、品牌形象和最終利潤為目標，真正按照有效需求來策劃房地產價格。在實際運用中又有認知價值和差異需求兩種不同的形式。所謂認知價值定價是指在買方市場條件下，根據購買者對房地產的認知價值定價。認定價值的形成一般基于購買者對有形產品、無形服務及公司商業信譽的綜合評價，它包括實際情況與期望情況的比較，待定物業與參照物業的比較等一系列過程。品牌形象好的物業往往能獲得很高的評價。只要實際定價低于購買者的認知價值，即物超所值，購買行為就很容易發生。這種“以消費者為中心”營銷理念運用的關鍵在于與潛在購買者充分溝通、掌握調查數據、并對其進行整理分析。所謂差異需求定價是以不同目標客源的需求強度、總體資金承受能力為參考對象，分別求得各消費層次的有效需求來確定房地產價格。該方法可為制定項目全盤價格策略和多層次供房價格體系提供決策參考。
3.簡要分析房地產價格設計方案
內資房地產綜合開發公司的設立 1、公司設立準備 2、申請資質等級審批 3、申請辦理企業名稱預先核準 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務登記 房地產開發公司設立階段的相關稅費 1、企業法人開業登記費 2、企業法人變更登記費 3、企業法人年度檢驗費 4、補、換、領證照費 第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究 房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目，簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費 1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費 第三步 房地產開發項目的規劃設計和市*配套 房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的法律程序 一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委托作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保“三廢”治理方案 9、委托環境影響評價并報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委托地質勘探 12、委托初步設計 13、申報、審定初步設計 二、房地產開發項目的市*配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實市*公用設施配套方案 16、報審市*配套方案 17、市*各管理部門提出市*配套意見 18、市*管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市*配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費 第四步 房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序 一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委托地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還 二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批準 三、集體土地的征用 17、征用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市*府下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案 取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地占用稅 第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前準備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記 二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標準備 18、招標通告 19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核準，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書并送達 25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查 三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的“三通一平” 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基。
4.房地產項目全程策劃30步驟
房地產項目全程策劃30步驟 步驟1：房地產項目所在地市場情況初步調查 【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。
階段A：房地產宏觀環境分析 第一、區域環境。 研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。
第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財*收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。
第三、*策環境。即與地產市場相關的房改*策、房地產價格*策、房地產金融*策、土地制度和土地*策、稅收*策等。
第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。 階段B：房地產項目所在地房地產市場狀況分析 第一、城市房地產市場發展描述。
主要通過數據的統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。 第二、市場現狀剖析。
通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。 第三、未來走勢預測。
在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。 階段C：房地產項目所在地板塊市場分析 第一、板塊總體規劃。
主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。 參考資料： 。
5.房地產營銷策劃書
房地產營銷策劃書范文 （1） 由于房地產與一般商品具有異質性，如其資金投入巨大、生產周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產競爭的日趨激烈，相應的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創新成為制勝之道。 對于房地產的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產品設計、提升產品價值、營銷傳播、支付方式等方面進行創新，激發潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創新可以體現在創造一種新產品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務模式（如管家式的物業服務）；倡導一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
一、未來發展趨勢 一方面是房地產已經進入品牌競爭時代，房地產市場的競爭已從價格競爭、概念競爭轉而進入品牌競爭階段，企業更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統一品牌之下的分品牌戰略；同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的概念。
另一方面是消費市場日趨理性和個性化，近年經濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實惠性的心理占據主導地位；消費者經過長期的廣告浸淫，偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。 隨著房地產市場競爭的加劇，大型化、集約化樓盤將成為未來市場競爭的熱點；針對不同消費者的市場細分趨勢日趨明朗，以滿足不同類型消費需求的消費群；“設計時代”開始回歸，發展商更加重視產品的開發，對樓盤的前期規劃和設計將更加重視。
競爭手段將會全方位、多元化，如一些大型的樓盤具備綜合的競爭優勢，而中小型盤就必須以其個性化和特色需求也在市場占據一席之地。 在未來的發展過程中，將進一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務區、高效、車站等接近）；追求潔凈（對光線、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態景觀臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產開發商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤的品牌有要求，可能對設計和制造過程中的環節比較關注。
在市場競爭形勢進一步白熱化的情況下，如何進一步挖掘自身樓盤的附加價值，穩定價格、吸引客 源？如何根據目標消費群的理性購買需求，進一步深化自身樓盤的優點，使目標消費群產生“物有所值”的感覺？如何繼續建立自己獨特的品牌個性，突破強勁對手的包圍，在市場上繼續掀起一股新的旋風？如何適應“個人置業時代”的新趨勢？這些都迫使開發商需要進行系統的全程營銷策劃。 二、房地產全程營銷策劃 一是策劃為先。
在整個項目開發過程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風險評估、資金渠道、市場定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括*府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業局、房管局、國土局、稅務局等部門的統計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。 根據不同的環節有針對性的展開調查，如圍繞消費者的生活形態，圍繞區域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創新為贏。在整個策劃過程中均應該進行營銷策劃創新，包括建筑形態、布局規劃、戶型設計、整合營銷、廣告宣傳、公關活動、物業管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。
如關注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產開發的全程策劃，每個環節、每道工序、每個細節都相當重要。
如市場調研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。 樓市的逐步升溫 范文（2） 地產營銷隨著不斷完善、拓展和延伸，在地產營銷的新思路、新趨勢中出現了營銷策劃，它是在一般市場營銷基礎上的一門更高層次的藝術，其實際cao作性更高。
隨著國內房地產市場競爭日益激烈，好的營銷策劃更成為企業創名牌，迎戰市場的戰略武器，策劃書是營銷策劃的反映。 在此談一談策劃書的編制問題。
找房地產資料請看 房策網 一、營銷策劃書編制的原則 為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則： （一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。 首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產發展現狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題。
6.有什么好的房產營銷方法
房地產的營銷策略有哪些推薦回答：基本策略：品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）制造階段性銷售，實現階段性銷售目標；以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；物管跟進后顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立項目形象，強化認同感，購買者無后顧之憂，達到促銷效果。
房地產市場營銷的主要策略有哪些？推薦回答： 房地產市場營銷的主要策略即為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。
很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。1、價格策略 在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素只影響成本。
許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過于強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。2、促銷策略 房地產促銷的目的是通過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買欲。
目前我國常用的促銷方法有三種：一是廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。
房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜志廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。二是房地產展銷會。
這也是一種促銷手段。它通過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買欲。
三是人員推銷。這能使推銷員面對面地了解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。
由于房地產商品集土地、開發、建筑、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。3、渠道策略從商品房銷售的方式來看，主要分為開發商自行銷售和委托銷代理兩種。
房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有信息優勢、經驗優勢、銷售渠道多的優勢、專職銷售人員多的優勢，是買賣雙方都愿意光顧的地方。尤其是成熟、優秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以通過策劃，有限度地制造熱點、引導消費，也可給開發商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。
房地產營銷策略都從哪幾個方面著手？推薦回答： 房地產的營銷策略：房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。（一）產品策略（product）房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。
按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：1. 核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。
2. 有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。
3. 延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業、保證設施的提供等。
目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。
由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。
首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。
其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。
為此，開發商要采用現代化的新、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。最后，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（二）價格策略（price）房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
1. 定價方法。在市場營銷定價策略。
7.房地產營銷策劃方案
步驟1：房地產項目所在地市場情況初步調查
【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。
階段A：房地產宏觀環境分析
第一、區域環境。研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。
第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財*收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。
第三、*策環境。即與地產市場相關的房改*策、房地產價格*策、房地產金融*策、土地制度和土地*策、稅收*策等。
第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。
階段B：房地產項目所在地房地產市場狀況分析
第一、城市房地產市場發展描述。主要通過數據的統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。
第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。
第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。
階段C：房地產項目所在地板塊市場分析
第一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。
第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區分的。
第三、板塊開發動態。已建、在建和即將開發的項目都要有個全面、扼要的認識。
第四、板塊物業價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。
階段D：房地產項目地塊環境研究分析
地塊環境研究報告一般的結構是：對開發地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。
第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閑、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展預測
第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況
第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等
第四、污染狀況。空氣質量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化
第五、社會治安。
第六、未來發展狀況。交通未來發展狀況研究、教育及醫療未來發展狀況研究、購物及休閑未來發展狀況研究、體育及旅游景點未來發展狀況研究
階段E：項目地塊特性分析
第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。
第二、項目地塊SWOT分析。從區位、時機、*策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。
8.房地產營銷策略都從哪幾個方面著手
（一）產品策略（product） 房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。
按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次： 1。 核心產品。
它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。 2。
有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。
3。 延伸產品。
它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業、保證設施的提供等。 目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。
因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產品和延伸產品上。
在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。 首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。
比如，大宏公司開發的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。
在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。
最后，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。 （二）價格策略（price） 房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。
科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。 1。
定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。
總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。 2。
定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。
指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。 這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。
房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%~10%的折扣優惠；三是分期付款。
為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。
有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金本介入房地產業，一些房地產公司和開展了樓宇按揭業務。
所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
（三）促銷策略（promotion） 房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。 目前我國常采用的促銷有以下幾種： 1。
人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。
此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
2。 廣告。
房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。
房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、優勢、優勢、優勢、開發商的聲譽等。 每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
3。 關系。
房地產公關是指房地產開發商通過溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、*府公眾、內部公眾等的關系。
這可以通過具體的活動來實現，如召開發布會、進行奠基和封頂儀式、參加公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。
4。 營業推廣。
這是一種利。
