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1.房地產企業的并購績效與其他企業有什么區別
您好！
并購促使相關企業達到規模效益，提高核心競爭力，實現市場份額等經營業績方面的改善與提升，同時可以實現行業優質資源的調整與重新配置，促進產業結構的升級，對行業及整個市場經濟的發展都有重大意義與影響，是企業及整個行業發展壯大的必經之路。20世紀中期以后，強勢的并購之風席卷中國，在這股浪潮中，房地產并購市場的表現尤其活躍。對房地產企業而言，借助并購可以獲得土地、資金等重要生產經營資源，實現企業戰略布局，進一步提高市場占有率，抑或消除同業競爭對企業的影響，對房地產企業自身的擴張與長遠發展有著非常重要的作用。而目前我國房地產行業規模仍處在一個較低的水平上，產業結構及資源配置明顯不合理，優質企業較少，加上國家宏觀調控的力度加強，在土地、融資、銷售等各個方面對房地產企業多加限制，加劇房地產企業的競爭，也進一步促進了房地產行業的洗牌及整合進程。然而，房地產企業并購的績效是否真的如此令人滿意，如何提高房地產企業的并購績效，在并購中應重點關注哪些問題，我國專家學者對這些問題的研究還比較少，沒有形成完善的理論體系。 本文從房地產行業的特性出發，分析了房地產企業并購的驅動因素，構建房地產企業并購績效評價體系，使用案例研究法，運用房地產企業并購績效評價體系，對萬科并購南都案例進行研究，分析了萬科并購后的短期及長期績效變化，找出了萬科通過并購得到正效應的原因，從微觀及宏觀層面提出一系列建議，促進我國房地產企業并購績效的提高
望采納，謝謝
2.房地產公司被外資收購的問題
我估計你的問題可能有誤吧？根據《中華人民共和國外資企業法》，外資企業是指依照中國有關法律在中國境內設立的全部資本由外國投資者投資的企業，不包括外國的企業和其他經濟組織在中國境內的分支機構。你這里的外資企業是指外商吧？
有這樣的可能。
因為現在房地產屬國家宏觀調控行業，外商投資房地產須遵循項目公司等原則。國家會從嚴控制外商投資企業境內再投資該類行業。《關于外國投資者并購境內企業的規定》就有要求提供被并購境內公司所投資企業的情況說明以及被并購境內公司及其所投資企業的營業執照（副本）等文件。
如果外孫公司與母公司沒有實際的經營，可修改其經營范圍。
3.如何做好房產企業并購中的盡職調查
1、營業執照；2、組織機構代碼證；3、稅務登記證；4、法定代表人身份證復印件及簡歷；5、財務負責人身份證復印件及簡歷；6、開發資質證書；7、公司章程及公司主要管理制度；8、公司基本情況介紹：包括公司的歷史沿革；注冊資本和股權結構變化情況；公司的治理結構（公司組織架構、董事長和總經理、副總經理的分工等）；員工的數量與結構；歷史開發業績（樓盤情況、開發規模、銷售規模）；公司在全國或者公司注冊地的行業地位、市場份額和規模排名等情況介紹；公司重大投資計劃及目前經營狀況等；9、近三年經審計的財務報告（資產負債表、損益表、權益變動表）及最近一期財務報表，成立不足三年的客戶提交自成立以來年度的財務報告；10、公司的重大合同管理目錄；11、銀行貸款清單及合同；12、股東或其他機構、個人重大借款清單及合同；13、公司主要資產清單（包括不動產及其他重要固定資產）；14、公司對外提供擔保的說明及合同；15、超過100萬以上的公司債權、債務清單、說明及合同（包括但不限于公司財務掛賬的應收應付款項清單、說明及合同）；16、公司及公司主要股東、公司控股子公司尚未結案或可以預見的標的金額超過20萬元人民幣以上重大訴訟或仲裁（清單及說明）；17、公司高管、核心人員簡歷；18、未來三年的收入預測、現金流量預測、投資回報預測；19、公司在銀行的評級、授信情況（如有），在銀行融資不良記錄（附人行征信中心企業信用報告）；20、公司股東名單及簽字樣本；21、公司設有董事會的，董事會成員名單及簽字樣本；22、公司主要關聯企業介紹、關聯企業重大項目介紹。
二、項目情況1、項目情況介紹：項目名稱；項目地點及項目區位描述；項目用地面積、建筑面積及功能分區等情況介紹、總投資規模、已投資規模、開發主體投資占比、融資占比；2、項目審批、立項及項目五證情況（附證件），包括項目審批、立項的*府批文等；五證分別為土地證、建設用地規劃許可證、建筑規劃許可證、施工許可證、預售許可證。 如果項目土地等各證為分期取得的，請說明各期證件取得的時間，并附上相關證明文件（如證照、招拍掛成交確認單、購地合同及資金支付憑證、與*府簽訂的合同、*府會議紀要等）。
3、項目資產評估報告（附報告）；4、項目區位及市場分析：所在城市及項目區位及相關情況簡要介紹；項目所在城市房地產市場的基本情況、項目所在地周邊土地的拍賣成交價格、項目周邊性質類似的樓盤的銷售價格等；5、項目土地及在建工程是否設定抵押；6、項目拆遷的情況；7、項目可銷售面積及已銷售面積（附已銷售房屋的清單、認購清單等）；8、項目可行性報告：包括項目投資規模、融資計劃、開發建筑成本分析、開發進度安排及實際進度、銷售計劃、盈利預測等；9、公司或項目享受*府*策或補貼的文件（如有）；10、能夠體現項目區位、建設開發現狀的照片（電子版）。 三、擔保人情況（一）保證擔保如保證人為法人，應提交保證人的有關證照資料，包括：1、營業執照；2、組織機構代碼證；3、稅務登記證；4、法定代表人身份證復印件及簡歷；5、財務負責人身份證復印件及簡歷；6、公司章程；7、公司基本情況介紹：包括公司的歷史沿革；資產負債總體情況；公司的主要經營情況（主要經營指標在全國或者公司注冊地的行業地位、市場份額和規模排名等情況介紹）；公司主要關聯企業、關聯企業重大項目介紹。
應當重點介紹其擔保實力；8、近三年經審計的資產負債表、損益表、權益變動表以及房地產銷售量、銷售額等情況。成立不足三年的客戶，提交自成立以來年度的報表；9、股東、銀行或其他機構、個人借款清單；10、公司主要資產清單（包括不動產及其他重要固定資產）；11、公司對外提供擔保的說明及合同；12、公司及公司主要股東、公司控股子公司、關聯企業尚未結案或可以預見的標的金額超過20萬元人民幣以上重大訴訟或仲裁（清單及說明）；13、公司在銀行的評級、授信情況（如有），在銀行融資是否有不良記錄（附人行征信中心企業信用報告）；14、公司股東會或者董事會同意提供擔保的決議；如保證人為自然人，應提交：1、保證人身份證復印件；2、個人簡歷；3、個人主要財產情況、資信情況說明（附人行征信中心個人信用報告）。
（二）抵押或質押1、擔保物（抵押物、質押物）名稱、種類及基本情況如地理位置、面積等；2、擔保物產權證明；3、擔保物價值評估報告。有公開市場交易價格的（如上市公司股權，提供擔保物數量說明和其60個和20個交易日交易平均價格）；4、擔保物權屬人與融資人非同一機構的，提供擔保物權屬單位同意以擔保物為融資進行抵押或者質押的證明。
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