榮觀房產網1.香港、澳門、*、新加坡、日本等地房地產發展情況介紹
香港發展史 香 港 是 世 界 經 濟 發 展 史 上 一 個 奇 特 的 例 子 。
在 殖 民 地 的 背 景 下 ， 加 上 中 港 之 密 切 聯 系 ， 形 成 了 香 港 特 有 的 中 西 交 融 文 化 。 因 此 ， 香 港 在 過 去 數 十 年 的 發 展 歷 程 中 ， 不 僅 受 到 西 方 經 濟 的 影 響 ， 亦 同 時 受 到 內 地 的 因 素 的 影 響 。
是 故 ， 香 港 的 經 濟 增 長 模 式 （ Growth Model ） 也 異 于 世 界 其 他 國 家 。 以 下 ， 我 們 會 先 回 顧 歷 史 ， 看 看 香 港 如 何 在 獨 特 的 環 境 下 發 展 成 一 個 亞 洲 的 樞 紐 城 市 。
戰 前 的 香 港 香 港 在 南 京 條 約 簽 訂 后 被 割 讓 予 英 國 ， 隨 后 ， 英 國 宣 布 香 港 為 自 由 港 ， 由 此 時 起 ， 世 界 各 地 的 貨 物 及 資 金 開 始 在 港 聚 集 。 憑 著 水 深 港 闊 的 天 然 港 ， 英 國 開 始 在 本 地 建 設 貨 倉 、碼 頭 等 海 港 設 備 ， 令 香 港 踏 上 了 轉 口 貿 易 的 路 。
1896 年 ， 蘇 伊 士 運 河 通 航 ， 大 大 縮 短 了 由 歐 洲 到 香 港 之 航 程 。 而 到 了 1911 年 ， 來 往 香 港 至 廣 州 的 九 廣 鐵 路 亦 正 式 通 車 。
此 兩 項 建 設 加 速 了 香 港 發 展 成 轉 口 港 之 步 伐 ， 令 香 港 在 20 世 紀 50 年 代 前 在 轉 口 貿 易 方 面 獨 領 風 騷 。 戰 后 的 發 展 日 本 在 香 港 三 年 零 八 個 月 的 統 治 幾 乎 令 本 港 的 對 外 貿 易 全 面 停 頓 ， 香 港 面 臨 第 一 次 經 濟 打 擊 。
到 香 港 重 光 后 ， 本 地 外 貿 又 重 震 聲 威 ， 單 是 1947 年 至 1951 年 五 年 間 ， 香 港 外 貿 總 額 就 增 長 32.4 倍 ， 平 均 增 長 達 35.4% ， 大 大 超 越 了 戰 前 的 水 平 。 可 是 ， 幸 運 之 神 并 沒 有 長 期 眷 顧 香 港 。
1951 年 朝 鮮 半 島 爆 發 戰 爭 ， 中 國 發 起 抗 美 援 朝 ， 聯 合 國 因 此 宣 布 對 華 實 施 禁 運 。 由 于 中 國 一 直 以 來 是 香 港 對 外 貿 易 的 重 要 伙 伴 ， 本 港 經 濟 因 此 而 受 到 沉 重 打 擊 。
這 個 突 如 其 來 的 變 化 ， 促 使 靈 活 多 變 而 且 適 應 力 強 的 香 港 人 尋 求 新 的 出 路 — 輕 工 業 。 在 戰 后 ， 大 量 內 地 人 涌 到 本 地 ， 他 們 帶 著 的 資 金 及 技 術 為 香 港 發 展 工 業 創 造 了 極 佳 的 條 件 。
戰 后 的 西 方 工 業 國 開 始 放 棄 成 本 不 斷 上 漲 的 勞 動 密 集 型 工 業 ， 改 為 向 資 本 密 集 型 及 技 術 密 集 型 產 業 轉 移 。 這 正 好 為 擁 有 大 量 廉 價 勞 工 的 香 港 帶 來 一 個 機 會 ， 發 展 出 口 導 向 的 輕 工 業 。
在 十 多 年 間 ， 香 港 的 工 廠 數 目 增 加 了 八 倍 ， 工 業 制 品 出 口 占 總 出 口 八 成 。 這 是 香 港 的 第 一 次 經 濟 轉 型 ， 而 這 次 轉 型 比 同 為 亞 洲 四 小 龍 的 地 區 如 臺 灣 及 新 加 坡 早 了 六 年 至 十 年 ， 令 我 們 早 著 先 機 ， 在 亞 洲 工 業 領 域 上 叱 吒 一 時 ， 連 帶 航 運 業 亦 因 此 而 受 惠 。
多 元 化 發 展 70 年 代 是 香 港 經 濟 風 雨 飄 搖 的 時 期 。 臺 灣 、新 加 坡 及 南 韓 等 地 均 大 力 發 展 工 業 ， 出 口 額 先 后 超 越 香 港 。
其 后 歐 美 等 地 之 工 業 國 先 后 實 施 成 衣 入 口 配 額 限 制 ， 加 上 1973 年 石 油 危 機 引 發 之 股 市 大 瀉 ， 無 疑 是 雪 上 加 霜 ， 令 香 港 陷 入 前 所 未 見 之 深 淵 。 面 對 如 此 嚴 峻 的 困 境 ， 香 港 人 發 揮 靈 活 多 變 的 本 色 ， 推 行 三 個 多 元 化 計 劃 — 即 「 工 業 多 元 化 」 、「 經 濟 結 構 多 元 化 」 及 「 市 場 多 元 化 」 。
這 些 計 劃 改 變 了 以 往 集 中 發 展 單 一 行 業 的 情 況 ， 多 個 行 業 如 金 融 、貿 易 及 房 地 產 迅 速 發 展 ， 擴 大 了 香 港 的 經 濟 基 礎 。 金 融 服 務 業 的 起 飛 80 年 代 初 ， 由 于 世 界 經 濟 出 現 衰 退 ， 各 大 工 業 國 采 取 激 烈 的 保 護 主 業 ， 令 本 港 產 品 出 口 面 對 很 大 的 困 難 ， 加 上 香 港 前 途 問 題 令 投 資 者 信 心 大 減 ， 香 港 的 經 濟 全 面 低 落 。
直 至 1984 年 ， 中 英 兩 國 公 布 《 聯 合 聲 明 》 ， 加 上 內 地 改 革 開 放 ， 香 港 在 內 地 發 展 的 帶 動 下 ， 轉 口 貿 易 大 幅 回 升 ， 金 融 服 務 業 借 機 發 展 ， 香 港 又 從 工 業 主 導 轉 型 為 金 融 中 心 。 從 戰 后 到 現 在 ， 香 港 經 濟 以 波 浪 式 發 展 ， 經 歷 多 次 起 跌 ， 而 每 一 次 起 跌 都 為 香 港 帶 來 更 多 的 機 會 。
究 竟 這 段 傳 奇 的 經 歷 帶 來 了 什 么 啟 示 呢 ？ 本 網 頁 會 集 中 分 析 香 港 的 工 業 、航 運 業 及 金 融 服 務 業 ， 嘗 試 揭 開 經 濟 起 飛 背 后 的 原 因 ， 從 而 找 出 香 港 未 來 的 新 路 向 。
