榮觀房產網
1.房地產發展存在的問題與對策
房地產發展存在六大問題 我國房地產業比較年輕，真正發展起來至今不過20年時間。
由于*府對房地產管理需要有個認識過程，在過去近20年時間內，房地產運作規范度偏低，盡管這樣有利于房地產的放開搞活，促進其發展，但與此同時，房地產的運作中出現了一些秩序的混亂。 一是土地的供應不規范。
我們的國土資源局成立還不到10年，在過去20幾年的房地產發展中，土地供應很不合理。*府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產商得以快速暴富。
與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。
二是房產價格相對過高。由于種種原因，房產的需求一直處于旺盛狀態。
特別是有很多人把房產作為投資項目，進行投機買賣，房產價格一直處于相對高位。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。
國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的有6-8%，而中國房地產的利潤率高達30-40%。按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%,2002年增長56%,2003年增長32%。
在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3-5倍，而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況，如果不給予調控，廣大居民的住房困難就難以解決。
三是建筑安裝成本所占比例偏低。在國外建筑安裝成本約占房價的70%，也就是說土地和各種稅費、利潤僅占售價的30%。
與國外有很大不同的是，中國房價中的建筑安裝成本僅占30%。這種情況說明我們的房屋定價過于偏高，利潤過大。
另外也說明在中國的房屋建設中，屬于人類勞動產品的回報率過低，勞動力應得報酬過少，特別是農民工沒能享受應有的待遇，而其勞動的剩余價值都變成了老板的高額利潤。以上海為例，房地產企業自有資金的利潤率2001年為38.12%,2002年達86.36%,2003年為74.24%，這個利潤率是同期社會資金利潤率的20倍左右。
這樣的問題如不妥善解決，我們的全面小康就難以實現，社會也難以和諧。 四是經濟適用房建設比率過低。
由于高中檔大戶型房屋利潤較高，而且也有一定市場，所以很多房地產商多熱衷于開發大戶型的高中檔住房。國外要求各個小區都應有一些相對小型的，適于中低收入家庭購買的戶型的，而我們的房地產發展卻偏偏忘記了中國人口的大多數。
很多中低收入階層“望房興嘆”，有房買不起。前一時期，北京天通苑出現了通宵排隊買經濟適用房的現象，有的人等了幾天還是連號都拿不到，更不應該的是，建筑商不該去雇人拿號，并以4萬元一個號進行倒賣。
我們的很多經濟適用房大多數蓋到了遠郊區，像北京的回龍觀小區，天通苑小區，都離市中心區約20公里，這也造成真正的低收入階層住不進經濟適用房，而真正入住的都是相對收入較高的有車族。在杭州也因經濟適用房建得離市區過遠，而無法滿足“居者有其屋”的需求。
五是房地產企業自有資金率過少。我國的房地產的開發建設，投資商多數欠缺資金，于是多是在拿到土地后，以土地為抵押，向銀行貸款。
這種“空手套白狼”的情況，在房地產界屢屢出現，廣為存在。我曾遇上一個朋友，僅帶一個月的工資到某城市去發展房地產，十年不到的時間，現已擁有資產幾十億元。
直到現在，很多房地產商進行房地產開發還絕大多數靠銀行貸款。例如上海，房企的自有資金2001年僅為18.84%,2002年為17.53%,2003年為16.94%。
房地產商自有資金少的存在，利于一些人白手起家，但也給銀行帶來很多風險。中國房地產開發企業的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。
90年代以來，中國各商業銀行出現的大批呆賬、壞賬，超過2萬億元，此中有相當一批與房地產貸款風險和金融部門對房地產過度放貸有關。 六是舊城的改造拆遷引發的矛盾過于普遍。
房地產的推進中，有不少企業十分看中舊城改造，看中一些住宅區或城中村的商業價值。在很多地方*府經營城市的欲望十分強烈情況下，就出現了大拆大改。
特別是因為拆改的越多，GDP的增長越快，某些干部的成績越突出，于是拆遷范圍越搞越大，愈演愈烈。很多城市以服從規劃需要為名，把五、六十年代建設的住宅區，硬性改為商業區，把僅建成三、四十年的住房定為危房予以拆遷改建。
更有一些地方，不考慮百姓利益，把很多上班族從城市遷往郊區，趕到一、二十公里以外，不許回遷，給百姓上下班造成很大困難。由此造成群眾上訪事件頻頻發生，去年北京市上訪人數和批次都比2003年增加90%以上。
百姓為了表示對拆遷的不滿，在北京春節時期，曾有人在上衣前后寫上大大的“拆”字，行走在大街上。中央關注到這個問題的嚴重性，出臺了相關規定，這是完全必要的，是有利于和諧社會構建的。
我們的房地產企業。
2.中國房地產泡沫的應對措施是什么呢
中國房地產市場存在一定的泡沫，主要集中在一二線城市，但目前還未形成危機。
浙江溫州周邊城市房價在過度熱炒之后，接連出現下滑。*府一直通過各項*策，積極控制房地產系統風險。
控制各地土地供應 前幾年，各地*府財*被土地“綁架”，以拍賣土地的方式來解決地方債務問題。為了防止房地產泡沫過大，*府應該根據市場情況控制土地供應量，在存量房過剩時，減少住宅用地供應，轉為商業用地和文化、體育用地。
監管金融機構房貸水平 銀行在保證首套房需求的情況下，對于投資房和多套房的貸款要求予以控制，減低房屋貸款抵押比例，嚴格審核房貸條件。 推進不動產登記和房產稅執行 各地積極推行房屋信息登記工作，便于了解市場情況，以此制定防御機制，保證房地產市場健康長期發展。
不動產登記不斷推進，避免短時間熱炒樓市的行為，引導人們正確投資觀，為以后征收房產稅做準備，通過稅收手段干預、調控市場行為。
3.我國房地產市場存在的問題及對策
1目前房地產市場出現的問題 1.1房地產投資規模過大 2005年，我國城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%，占固定資產的17.9%;2006年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%;2007年，完成投資13158億元，同比增長1.6%;2008年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%;2009年以來，房地產投資增速逐月回升，1~6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點。
可見，房地產業投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐漸增長的趨勢。 1.2商品房價格上漲過快 目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。
商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。 1.3商品房結構不合理 房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。
據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等*府調控房源應占總房源的30%~35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財*非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方*府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。
1.4房地產市場秩序混亂 2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4%，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場準入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣*策的執行力度。
房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”沒出之前，房地產開發商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。
投機者借助“期房”獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的“期房”與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由于普通的房地產消費者掌握有關建筑業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。
2控制房地產市場健康發展的對策 針對房地產市場存在的問題，以科學發展觀為統領，采取科學、規范、務實、高效的*策措施。 2.1加強商品房結構規劃的管理 針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。
只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。
2.2確定*府公共管理績效的考核標準 房地產雖然在我國如火如荼，但并非像某些開發商所說的那樣，完全是來自市場需求因素，而在于一些更加詭秘的潛制度因素。其中，最重要的便是地方*府與房地產商形成的神圣聯盟。
這一神圣聯盟即是‘你發財、我發展，成本社會掏’的畸形增長模式。地方*府為推動城市建設和經濟增長，通過*府的公共*策為房地產推波助瀾。
為此，必須科學擬訂*府公共管理績效的考核標準，減少經濟指標，包括GDP增長、財*收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方*府為單純追求GDP增長和財*收入增加而大批出賣土地、大規模開發建設等，以減緩*府*策對房地產業的推動力。 2.3引導房地產的理論管理 當前，我國房地產市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況，其真實原因是在于市場需求過高但不理性。
*府對經濟與社會問題的公共*策從解決問題的途徑來說可以分為降低社會公眾主觀差距和減少客觀差距的*策。首先，*府應實施引導性*策，宣傳國民經濟發展不同階段人們應有的理性消費觀念，避免不分年齡、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消費、投資理念，以降低社會公眾的主觀需求。
其次，*府應實施提高城鄉居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫療衛生保障等減少客觀差距的*策，幫助社會公眾提高有購買力的住房需求，通過擴大有購買力的需求，使房地產業步入良性發展的軌道。 .4積極履行經濟調節和市場監管職能 首先，*府應以科學發展觀為統領，尊重經濟規律，通過頒布產業發展*策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節房地產發展的結。
4.房產面積糾紛如何預防及對策
現在大多數房屋的售價都是以建筑面積為單位計算的。
而建筑面積又分套內實得建筑面積和公共建筑面積兩部。由于房屋的設計、結構、用料等的不同，建筑面積相同，而使用面積卻往往有很大的差異。
如大多普通住宅的使用面積可達建筑面積的70%以上，而一些高檔寫字樓最多只能達到60%。 對于用戶來講，只有使用面積對他有實際意義，因此在建筑面積的計算方法、公攤建筑面積的多少等問題上便會非常“計較”。
還有的購房合同中有“以竣工面積結算，多退少補”的內容，在竣工時為補退房款也常會引發糾紛。 （一）有關商品房銷售面積的規定 隨著北京市《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》正式頒布實施，規定了本市商品房銷售面積、公用建筑面積的計算方式、分攤原則，同時要求各房地產開發企業在申辦商品房銷售許可證時，應按規定向有關部門提交房屋公用建筑面積和公用建筑部位的書面材料，并在銷（預）售合同中明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位，從而使消費者的合法權益得到保護，規范了商品房的銷售行為。
那么，住房的建筑面積是怎樣確定的呢？ 房屋面積包括居住面積、套內輔助設施面積、墻體占用面積、公攤面積四個部分。具體計算如下： （1）居住面積。
指建筑內所有的廳和室的面積總和。 （2）套內輔助設施占有面積。
指廚房、衛生間、陽臺等占用面積。 其中陽臺面積計算是在測量面積基礎上折算得到，內陽臺折算比例為70%，外陽臺為50%。
(3)墻體占用面積。獨立墻體按實際占用面積計算，公用墻體按照實際占用面積的50%計算。
（4）公攤面積。包括樓梯、走廊、電梯井、變電室、設備間、公共門廳、地下室（不包括停車場）、值班警衛室和建筑物內垃圾道的面積。
（二）如何處理銷售面積的糾紛 當實際建筑面積與合同約定面積不符時購房者該如何保護合法權益呢？例如有一批購房者分別與某開發商簽署商品房預售合同，買該開發商位的一個樓盤的幾幢商品房，購房者均已交清全部購樓款，開發商亦按合同約定期限竣工，并通知小業主（購房者）各自驗收房屋，但通知附有一個條件，小業主在領取房屋鑰匙前必須補交房屋實際面積大于合同約定建筑面積的樓款，每一單元均須補交超建面積3~5平方米的價款。 此舉引起了小業主的強烈不滿，從而引出了一場不可避免的法律糾紛。
購房者如果碰到上述案件相同或相類似的情況時，可以進行分析，從而找出解決糾紛的對策。第一種情況：如開發商在建筑商品房過程中，確因工程設計的修改、規劃用途的修改、施工技術方面的限制或地質等自然方面原因必須對房屋格局作適當修正，則應在問題發生后憑有關機關出具的文件及時書面通知購房者，明確提出變更合同條款的內容，并給予購房者考慮答復的合理時間（一般為15天），如屬上面所說的幾個方面的原因，購房者答不答復均無法律的區別；如不屬上面所說的幾個方面的原因，造成的變更合同（包括變更建筑面積），則必須經購房者答復認可方為有效。
當然，如購房者收到通知后逾期不答復，則應視為默認合同變更通知的內容，在這種情況下，購房者就可能喪失了勝訴權；反之，如購房者在收到變更合同的通知后在有效期限內回答不同意變更合同的內容，則開發商變更合同的要求不能生效，如實際交樓面積比合同約定面積大，則開發商無權要求購房者補交樓款，如開發商以不交鑰匙或不辦房產證為要挾，則構成延期交樓的違約行為，或侵權行為，購房者可以請求仲裁或直接去法院起訴。 第二種情況：開發商為牟利取潤，沒有任何理由而擅自在交樓時要求購房者補交超過合同約定建筑面積的樓款，則購樓者有權拒絕補交，法律后果與前述第一種情況相同。
購房者有權拒絕補交樓款的理由是： 1合同就是法律，合同一旦簽訂，雙方必須嚴格履行，任何一方均無權擅自變更或解除，這是經濟合同法的基本準則。 2開發商負有對其售出商品房依法辦理土地使用權、規劃、工程設計、施工建筑等各方面的法律手續的義務，建筑面積的變化，完全是開發商單方行為，與購房者的義務毫不相干。
第三種情況：購房者在收到開發商的補交樓款的通知后未提出異議，即補交了樓款并辦理了驗收樓房的手續。 在這種情況下，應視為購房者默認了開發商的變更合同的行為，變更合同有效，購房者無權請求返還已交付的補交樓款。
5.房地產經紀行業發展的對策有哪些
1.建立、健全房地產經紀法律法規體系 完善制度既包括*府宏觀產業和法律兩方面，包括一系列的相關法規和一些具體的制度。
2.完善房地產經紀機構和經紀人的市場準入和退出機制 機構備案制度的完善，房地產經紀資格，資信評定制度，如何來清退，如何考核經紀從業人員。 3.改善房地產經紀機構和經紀人從業行為的執法檢查 在整個范圍當中，監督面臨的有效性不夠，在檢查不到、監督不到的范圍內違反行為成本過低，怎樣能建立更有效的、能夠更便于操作獎勵懲罰機制，不僅對個別的突出事件，而且在面上產生普遍的有效性。
4.完善房地產經紀報酬制度和交易過程中的資金監管 5.提高房地產經紀行業隊伍和從業人員素質 6.充分發揮行業協會在行業管理中的作用。
6.求目前我國房地產存在的問題及解決對策,越詳細越好
問題：首先是空置率高居，一個出售較久的樓盤入住率只有六成，當然這是在一二線城市，多數有錢人不管他是借還是貸買了數套房，當然是拿來炒的，等待漲價售出。導致大量社會資金被套牢，因為有部分人是借款的。
炒房導致樓價高居不下，有錢人擁有數套房，而多數老百姓買不起，產生泡沫經濟。人民其它消費資金都被吸收在房產上，甚至負債。
樓價調控不給力，沒有什么效果，降中有升，沒完沒了。
對策：根源在于房地產是我國的支柱產業，在一些小城市占當地經濟的三四成有多，加上在市場經濟與現在體制的矛盾，存在具大的利益鏈。所以還是體制的管理問題為根本。
限制貸款，防止過多資金流入房產。
限制購房，防止一人擁有過多的住房，禁止炒房。
*府通過財*撥款，集資建造經濟適用房，廉價房，保障性住房，農村新居，為普通人民提供最起碼的容身之所，以利和諧。
在房屋空置夠高的情況下，當權者減少批下的房產項目。并進一步控制樓價。
說到底還是*府的決心問題，官與商的問題，財富分配的問題，只要當權者有決心，什么都不在話下。
7.行業發展的戰略和對策有哪些
（一）房地產經紀行業發展的戰略定位 1。
行業的本質功能定位 為供需雙方提供專業化的、具高度信用的信息和服務，是房地產經紀行業的本質功能，也是它之所以存在的基礎。 中介性是房地產經紀行業的市場立場，在市場經紀條件下，房地產經紀行業的立場就是中介性。
房地產經紀和房地產開發的本質區別就是中介性；中介服務是房地產經紀人的根本之所，他的經濟活動應該以不取代買賣當事人任意一方為原則。 信用性是房地產經紀服務的本質；信用性不僅是企業的品質，還是事業的本質。
專業性是房地產經紀服務的功能基礎。 作為一個交易活動，房地產經紀人需要掌握很多專業的知識，并且要動態掌握。
房地產經紀業又是一個以系統專業性為功能基礎的服務行業。 房地產經紀業的主要功能：溝通信息、提供咨詢、促成交易、提高效益、公平買賣、保障安全。
2。行業的發展階段定位 房地產經紀行業的發展階段定位，應當是從傳統服務業向現代服務業轉變發展的新階段，其關鍵是完善市場競爭環境，推進形成經營新模式主導行業的格局。
現代服務業和傳統服務業的重要區別：服務業在現代經濟、現代社會活動中的特征。這些功能和特征，只有在現代經濟中，社會活動的發展中才能產生的。
從企業角度來看，經營模式的轉換，現代服務業重要的特點是通過專業化服務的企業、社會、廣泛的民眾提供高效優質安全的服務。 關鍵是市場競爭環境的改善，包括經營模式的完善、推進，形成經營的新模式。
轉變： 1。提升行業的技術，在更高程度上實行行業轉換 2。
先進的、新的技術為主要依托，形成強大的信息整合 功能：提高全行業，促進房地產交易的社會經濟作用 3。現代房地產行業發展要提升企業經營理念，優化經營模式 （二）房地產經紀行業發展的對策分析 1。
建立、健全房地產經紀法律法規體系 完善制度既包括*府宏觀產業和法律兩方面，包括一系列的相關法規和一些具體的制度。 2。
完善房地產經紀機構和經紀人的市場準入和退出機制 機構備案制度的完善，房地產經紀資格，資信評定制度，如何來清退，如何考核經紀從業人員。 3。
改善房地產經紀機構和經紀人從業行為的執法檢查 在整個范圍當中，監督面臨的有效性不夠，在檢查不到、監督不到的范圍內違反行為成本過低，怎樣能建立更有效的、能夠更便于操作獎勵懲罰機制，不僅對個別的突出事件，而且在面上產生普遍的有效性。 4。
完善房地產經紀報酬制度和交易過程中的資金監管。
