榮觀房產網1.分析我國*府房地產調控*策對房地產價格的影響
2006年國家出臺了第一個房地產市場的調控*策，時稱“國六條”2010年出臺了“國四條”以及“國十一條”2010年4月15日，前所未有的重磅*策：90平米以上購房首付3成，第二套執行首付5成利率1.1倍。
從下午5點*策出現在各大網站，立刻影響到了北京房產交易市場。 4月16日，土地掛拍*策大改革，日后難再出地王：首個“限房價”地塊掛牌式的項目。
弱化價格因素，防止高價地限制企業拿地，規模防止囤地試點限房價、限地價方式。 4月17日，《**關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號）下發，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
短期來說對地產有很強的抑制性，長期來看這些*策的打擊力度還是不會到位。應為經過2008年地產炒家已經不是原來那樣脆弱了資金已經非常充足短期的提高利率等措施只會讓一些最后接力的炒房者受打擊長期來看提高信貸率對炒房有一定抑制作用估計房價下降20%-30%是沒有問題的但是不更笨上改變我國住房體制還是沒用的我國目前來看只有開發商才能建房經濟適用房占得比例太少而且都是開發商來建設商品房比例過大廉租房投入太少我國城市化進程還是比較快的短期難以滿足普通人對經濟適用房的需求我國不允許城市自建房、合建房這樣一來只能由開發商建設這樣無形中設立了壟斷不能做到真正的自由競爭保護百姓自住用房還有使房屋銷售透明化、期房將禁止轉讓、地方*府與開發商的利益鏈等多種問題都需要慢慢來解決。
2.2010年到2011年北京房地產調控所有*策
在市場和*策的變化面前，個人和企業總是渺小無力的。
2010年，為了遏制房價過快上漲，*府對房地產市場進行了被稱為“史上最嚴厲”的調控，*策出臺之頻繁，持續時間之長，調控力度之大，前所未有。房地產市場的價格和成交量出現較大幅度波動。
買房的、賣房的、中介……市場里的每個人都經歷了特別的一年。有的春風得意，有的疲于應付，有的一直在糾結之中。
無論如何，所有人的愿望都是一樣的，希望房價能夠穩定，希望更多人能買得起房，希望市場能夠長期健康發展。 1. 買房者：很糾結 希望市場穩定 買房不再折騰 臨近年底，章輝終于買到了房子。
“不一定是最好的選擇，但不想再挑了，太累。” 31歲的章輝是某部委的一名公務員，幾年前在北京南城買了一套小房子，但因為工作關系，一直想在東四環附近再買套二手房，方便上下班。
去年12月份，國家開始對房地產市場進行調控，章輝覺得房價應該能穩住，想“定定心心”地看房買房。沒想到今年過完春節，房價“瘋了一樣”往上漲。
章輝看了幾套房子，上世紀90年代的房子，價格普遍都在25000元/平方米以上，戶型也不理想，遲遲沒做決定。 但那段時間，即便是這樣的房子，往往在章輝“考慮考慮”的這三四天時間里，就被搶走，甚至還漲價了。
由于市場太火，章輝看了幾套不做決定，連二手房中介都“不待見”了。 “當時打算趕緊搶一套算了，不然房價還得繼續漲。”
就在章輝有這個想法時，4月17日，國家出臺被稱為“國十條”的嚴厲調控*策，遏制房價過快上漲。隨著*策落地，市場發生了突然的逆轉，成交量大幅下跌，購房者又開始觀望。
房價繼續上漲的勢頭也暫時得到了遏制。 *策從嚴，章輝的情緒也冷靜下來。
另一方面，提高二套房貸首付比例和貸款利率等新*策，使章輝的購房成本上升了不少，買房變得更難，只得繼續觀望。 不久，北京市出臺了包括一個家庭只能新購一套房在內的調控*策，這讓章輝的買房行動變得更加謹慎。
“必須盡量選一套滿意的房子，不然后悔的機會都沒有。” 在這幾個月里，樓市也出現了近年來少有的穩定情形。
成交量低位徘徊，價格基本平穩，一些新的項目定價也相對合理，北京通州等一些前期房價上漲“超快”的地區，房價出現了一定程度的回落。一切似乎都在朝著調控預期的方向發展。
然而，8月中旬開始，由于房價并未出現明顯的下降，加上“抗通脹”心理的驅使，市場又逐漸熱鬧起來，甚至重現了量價齊漲的局面。嚴厲的調控面臨失敗的危險，樓市可能又會出現人們擔心的“越調越漲”的局面。
章輝的看房進程再次被迫加快。在他看中的地段，房價一直很堅挺，二手房討價還價的空間也很小。
正在章輝躑躅的時候，9月29日，國家再次出臺*策，細化了此前“國十條”的*策，更加具體、更加嚴厲，被稱為“新五條”。10月份，樓市再次成交冷清，“金九”之后沒有出現“銀十”。
但這次章輝沒有再放慢腳步，“4月份那么嚴厲的*策，半年不到就被市場消化了。這次的*策，恐怕不到半年就會失去作用，還是早買早安心。”
經過近一年在樓市的摸爬滾打，章輝也有了一套自己對樓市的心得。“越往后，房價越漲、調控越嚴厲，我買房的難度也會越來越大。”
和章輝預料的很相似，11月中旬開始，北京樓市二手房的成交量再次放大，回復到較高的水平。在夫妻雙方父母的資助下，章輝利用公積金貸款艱難地買下了一套老房子，上世紀90年代的房子，70多平方米，170多萬元，和年初看的房子并沒有太大區別。
買了房的章輝開始每天關注北京房地產交易管理網上，二手房成交數據的變化。他開始擔心房價真的會在調控之下出現較大幅度的下降，擔心自己買在一個價格波段的最頂端，擔心自己成為投資客的“接盤者”。
“買之前擔心房價還會大漲，越來越買不起。買完了擔心房價會大跌，那樣打擊更大，那么多錢就打了水漂。”
章輝說，“但愿今后房地產市場真的像*府說的那樣，可以穩定地發展。這樣，最起碼老百姓買房不用擔驚受怕，像我這樣折騰。”
2.開發商：不好過 順應市場定價 加大促銷力度 開發項目的門檻提高、打擊囤地捂盤、預售資金監管、融資渠道幾乎全部斷絕……在最嚴厲的調控中，開發商的日子應該是最難過的。但萬科卻用了11個月的時間，就實現了1000億元的“天量”銷售額。
不僅提前4年實現了公司的目標，甚至已經成為全球首屈一指的住宅開發企業。 比起年初的時候，萬科總裁郁亮顯得清瘦了許多。
并不是因為公司的事務忙碌得消瘦，而是他自己積極健身減肥的結果。在*府頻頻調控樓市的這一年，在企業創下最好銷售業績的這一年，郁亮本人卻有了更多屬于自己的時間。
萬科逆市創下千億銷售額，是不是意味著宏觀調控失敗？事實上，受調控的影響，整個房地產行業的資金鏈越來越緊張，許多企業的日子并不好過。“龍頭企業的優秀業績并不能代表整個行業。”
郁亮認為，恰恰是在宏觀調控中，萬科選擇了正確的戰略，才實現了銷售佳績，也才讓他自己得以更輕松。 樓市調控調的是什么？是房價過快上漲，是推動漲價背后的投機炒房、開發商靠捂盤囤地獲取暴利，以及不符合普通老百姓需。
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