中國未來房地產的發展趨勢
21世紀的10年代已經開啟,然而,這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說,似乎有些寒冷。
在最近的一個多月里,中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示,中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展,未來的走向如何,是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著 文章稱,已經過去的10年,是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來,正式確立了房地產的全面市場化方向,計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放,加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進,推動了中國房地產業的大發展,房地產規模和建筑面積逐年遞增。
同時,房地產市場逐步形成、完善和成熟,當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業,同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。在過去的10年中,房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中,投資和出口構成了中國增長的核心,其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是,出口形成了國內實體經濟的發展,解決了就業,增加了居民收入,也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入,*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設;實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求,從而推動了房地產的快速發展,進而又推動了經濟的增長。
所以,可以說,在“中國式增長”的動力中,出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入,*府收入用于投資,居民收入轉化為儲蓄和房地產需求,同時房地產又給了*府土地財*,逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄,讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時,同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態,即使保持了年均20%多的增長速度,但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展,城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加,以及人們收入水平的提高,加上商業和服務業的發展,都形成對房地產的大量需求;另一方面,房地產已經發展成為重要的投資品,在房價上漲的預期下,投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前,投資和投機已經過度,推動房價一路非理性快速上漲,嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位,其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出,展望10年代,房地產的發展空間依然很大,中國的城市化比率和國外相差甚遠,“居者有其屋”的目標遠沒有實現,房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而,當前問題的重點,是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。
首先,高房價帶來的資產泡沫一旦破滅,將影響房地產相關的產業鏈,嚴重影響經濟增長和金融安全;其次,高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用,過高的價格將阻礙正常需求,不利于中國城市化推進;再次,高房價剝奪了居民的收入,不利于啟動內需和消費的增長。可以預期的是,2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點: 第一,房價將逐步回歸理性,呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力,化解了當前房地產泡沫的風險,并推動其健康發展,則會實現平穩的過渡;而如果任由房價按照目前趨勢推進,則未來的下行和危機難以避免;預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程,而后再逐步平穩健康發展,但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。第二,保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看,未來中國將加大保障性住房的建設,但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。第三,中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的,所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。第四,目前的房地產價格基本已經達到高位頂點,2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現,原因是*策已經開始對房地產發力,人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面 文章認為,從中國房地產當前的形勢看,2010年的調控*策應該重點關注兩個層面,一是嚴厲打擊房地產投資和投機,控制房價,防止泡沫的繼續擴大;二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險,保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是,一方面控制投資和投機以控制房價,另一方面通過保障住房緩解自住需求,同時加快經濟增長和城市化進程,逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出臺已經顯示了*策上的重視和關注,營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機,保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著。
【房地產是我國新的發展階段的一個重要支柱產業,與解決居民住房
1 (1)國家具有管理經濟、提供公共服務和維護社會穩定的職能。
加強對房地產市場的宏觀調控是國家履行其職能的體現,其根本目的是為了促進房地產市場的持續、健康、穩定發展。 (2)*府機構是人民利益的捍衛者和執行者,堅持對人民負責原則。
抑制房價過快增長是維護人民群眾切身利益的一項重要舉措。 (3)保持住房價格的相對穩定,是各級*府駕馭市場經濟能力的具體體現。
也是實踐“三個代表”重要思想和落實科學發展觀的具體體現。2 (1)事物的變化發展是有原因的。
正確地把握因果聯系是提高實踐的預見性、取得實踐活動成功的前提。國家針對房地產投資規模過大,房價上漲過快的現象,制定和實施了調控房價的措施,有利于促進房地產市場的持續、健康、平穩發展。
(2)在整體與部分的關系中,整體處于決定地位,關鍵部分對整體會產生重要影響。因此,辦事情要樹立全局觀念、從整體著眼,尋求最優目標。
同時,要重視局部,搞好局部。此次中央總攬全局,綜合運用經濟手段,法律手段和必要的行*手段,發揮宏觀調控的整體功能。
我國房地產發展狀況
21世紀的10年代已經開啟,然而,這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說,似乎有些寒冷。
在最近的一個多月里,中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示,中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展,未來的走向如何,是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱,已經過去的10年,是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來,正式確立了房地產的全面市場化方向,計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放,加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進,推動了中國房地產業的大發展,房地產規模和建筑面積逐年遞增。
同時,房地產市場逐步形成、完善和成熟,當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業,同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。 在過去的10年中,房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中,投資和出口構成了中國增長的核心,其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是,出口形成了國內實體經濟的發展,解決了就業,增加了居民收入,也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入,*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設;實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求,從而推動了房地產的快速發展,進而又推動了經濟的增長。
所以,可以說,在“中國式增長”的動力中,出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ,*府收入用于投資,居民收入轉化為儲蓄和房地產需求,同時房地產又給了*府土地財*,逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄,讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時,同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態,即使保持了年均20%多的增長速度,但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展,城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加,以及人們收入水平的提高,加上商業和服務業的發展,都形成對房地產的大量需求;另一方面,房地產已經發展成為重要的投資品,在房價上漲的預期下,投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前,投資和投機已經過度,推動房價一路非理性快速上漲,嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位,其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出,展望10年代,房地產的發展空間依然很大,中國的城市化比率和國外相差甚遠,“居者有其 ,房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而,當前問題的重點,是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。
首先,高房價帶來的資產泡沫一旦破滅,將影響房地產相關的產業鏈,嚴重影響經濟增長和金融安全;其次,高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用,過高的格將阻礙正常需求,不利于中國城市化推進;再次,高房價剝奪了居民的收入,不利于啟動內需和消費 的增長。 可以預期的是,2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點: 第一,房價將逐步回歸理性,呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力,化解了當前房地產泡沫的風險,并推動其健康發展,則會實現平穩的過渡;而如果任由房價按照目前趨勢推進,則未來的下行和危機難以避免;預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程,而后再逐步平穩健康發展,但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二,保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看,未來中國將加大保障性住房的建設,但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三,中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的,所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四,目前的房地產價格基本已經達到高位頂點,2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現,原因是*策已經開始對房地產發力,人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面文章認為,從中國房地產當前的形勢看,2010年的調控*策應該重點關注兩個層面,一是嚴厲打擊房地產投資和投機,控制房價,防止泡沫的繼續擴大;二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險,保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是,一方面控制投資和投機以控制房價,另一方面通過保障住房緩解自住需求,同時加快經濟增長和城市化進程,逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出臺已經顯示了*策上的重視和關注,營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機,保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的*策路線發展,10年。
房地產行業未來的發展趨勢如何
相關資料推薦:前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業商業模式創新設計與投資前景預測分析報告》 房地產開發未來10年,我國房地產行業將進一步加快轉型發展,一些中小房企將被淘汰出局,市場集中度將進一步提高。
在激烈的競爭中,更多房企將在品牌、資金、技術產品研發、項目管控等方面逐步形成自己的核心競爭力,開發出質量好、品質佳、低成本、節能低碳型的商品房,房地產業將持續穩定地向前發展。 趨勢之一,房地產開發行業利潤率逐漸降低并趨于合理水平 過去的10年,房地產處于上升期。
由于主要依賴房改、GDP高速增長、寬松的貨幣*策、快速的城鎮化進程和地方*府對土地財*的高度依賴等因素,導致房地產業利潤率快速增長(沒有哪一個行業像房地產行業一樣能夠承受超過20%利率水平的融資成本),遠超其它行業的平均利潤水平。 國土資源部2011年5月發布的數據顯示,全國大多數城市房地產開發利潤率普遍在10%以上,中高檔房地產平均利潤率更高,一般達到30%~40%。
根據中國社科院(住房綠皮書《中國住房發展報告(2010-2011)》)的數據顯示,我國房地產業平均毛利率為55.72%,相對于國際通行的房地產利潤率為5%,中國房地產業的利潤相當驚人。 隨著本輪調整效果的逐步顯現,依賴土地增值獲取高毛利率的可能性變小,企業獲得效益將主要由企業的競爭能力決定,而不是單單靠外在資源。
未來10年房地產業利潤水平將逐步回歸到市場各行業的平均利潤水平,即大概在8%~10%之間,暴利時代將不復存在。 趨勢之二,積極采用新材料、新技術,大力發 展綠色建筑 鼓勵應用建筑節能新技術、新材料,大力發展綠色建筑是國家下一步發展的重點。
比如,采用改進房屋建筑門窗保溫氣密性能強的中空玻璃、熱輻射鍍膜玻璃等新型玻璃;應用優質新型墻體材料;利用地下熱能保持房間恒溫的地源熱泵技術;因地制宜地開發利用太陽能技術等。日前財*部、住建部專門發文,鼓勵在公共建筑、民用建筑集中連片推廣使用太陽能光電技術,進一步提升太陽能光電建筑應用水平。
今年光電建筑應用*策要向綠色生態城區傾斜,向一體化程度高的項目傾斜。綠色生態城區應當以宜居、綠色、低碳為建設目標,以居住功能為主,把太陽能光伏發電等可再生能源建筑應用比例作為約束性指標,綠色建筑應達到一定比例,從整體上實現資源節約利用與生態環境保護。
除了鼓勵性*策以外(包括財稅部門給予相應的稅費減免),國家還會采取強制性措施,推動綠色建筑的發展。按照住建部的要求,“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。
如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件,規定不是綠色建筑不能投標;大面積建設推廣綠色建筑的,則享有優先條件;對綠色建筑設專項補貼等。未來5年,每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個,在“十三五”時期,將全面實現綠色建筑的目標。
報告顯示,目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列,一部分成果已應用在實際項目中。從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看,盡管建造成本略有增加(一般不超過10%),但隨著普及宣傳,通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快,市場也逐漸了解和接受,具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。
例如萬科,在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略,宣布自 2011年6月1日起,萬科所按照住建部的要求,“十二五”期間將加大全面支持綠色建筑發展的力度。如在土地“招、拍、掛”中設置前提條件,規定不是綠色建筑不能投標;大面積建設推廣綠色建筑的,則享有優先條件;對綠色建筑設專項補貼等。
未來5年,每年將評定星級標準認證建筑達到300~500個,在“十三五”時期,將全面實現綠色建筑的目標。 目前一些品牌地產公司在實施綠色建筑項目認證、新材料新技術應用和建筑部品體系成套技術的集成運用上走在了前列,一部分成果已應用在實際項目中。
從已通過的綠色建筑三星認證和美國LEED認證的項目來看,盡管建造成本略有增加(一般不超過10%),但隨著普及宣傳,通過綠色建筑認證的項目數量增長勢頭非常快,市場也逐漸了解和接受,具備低碳節能環保作用的綠色建筑已經開始深入人心。例如萬科,在2009年制訂了向綠色建筑項目轉型的發展戰略,宣布自 2011年6月1日起,萬科所有具備條件的開工項目,都將參照不低于綠色建筑一星的標準進行設計和建造。
趨勢之三,房地產開發模式強調專業細分與合作 目前國內多數房地產開發商,往往既是投資商又是開發商,項目開發的資金來源除了自籌之外,主要依賴于銀行等融資渠道和購房款。一些開發商還有自己的設計單位、營銷公司、施工承包隊伍和物業公司等。
隨著房地產開發的推進,分工合作將更加細化。從資金、開發、規劃、設計、建設以及銷售,各個環節均由 高度專業化的公司分別承擔。
隨著高度專業化的分工與合作,各個環節將充分顯示出只做自己最擅長的分工與合作的優勢。開發商在整個開發經營過程中,。
中國房地產市場現狀
(一)全國房地產發展狀況 1、全國房地產市場行業發展情況分析 房地產投資增速將略有減緩。
在*府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控*策陸續出臺的背景下,地方*府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制,對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時,加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。
因此從整體上看,如果國家針對房地產的宏觀調控*策落實到位,未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩,但估計不會低于20%。 市場供求不平衡矛盾將繼續存在。
近年來針對房地產的宏觀調控*策中影響需求變動的因素主要有:上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是,由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國,且大部分流入了房地產領域,未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。
房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷,未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢,原因是: 第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續迅速增長的趨勢)必然反映在房價的持續增長上; 第二 近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲; 第三 從經濟學理論來看,房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。
目前我國經濟高速發展,居民收入持續增加、除非遭遇金融危機,經濟增長趨勢被迫中斷,否則房價的運行趨勢只會上升,而不可能下降。 普通住房供應量將上升,高檔住宅供應量將減少。
為了合理引導住房建設與消費,國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的*策支持,并明文規定了享受優惠*策的普通住房的具體標準。未來2—3年,隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺,中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。
東部地區仍將是投資的主要區域,中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的占比將繼續下降,中、西部地區將繼續保持較快的投資增速,在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。
房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線,大力開拓東部二、三線城市市場,并逐漸向全國延伸,從而帶動這些城市房地產市場的發展。
一、當前我國商業銀行對公房地產金融業務面臨的形勢 1.房地產調控*策走向 預計2007年房地產調控的關鍵是加強*策的執行力,*策的重點是加快住房結構調整,二是完善住房保障制度,三是大力規范市場秩序,四是繼續抓好督促檢查。
與此同時,鑒于當前我國經濟、社會矛盾的復雜性及房地產市場各主體行為的不確定性,房地產調控*策仍有—定的不確定性。 2.房地產市場狀況 預計2007年我國房地產市場總體發展趨好,結構調整趨勢進一步加大,市場差異化特征進一步明顯,但市場的完善仍是一個漸進的過程。
這主要表現在四個方面:一是房地產市場需求依然較旺盛;二是房地產市場投資、供給結構將有較大改善;三是房價總體漲幅將下穩回落,各細分市場的價格走勢會有所分化;四是中西部及二、三線城市房地產市場較快發展的態勢基本形成,大型房地產企業集團跨區域經營的格局進一步明顯,房地產市場在全國范圍內的波浪式擴展格局已經形成。 3.同業競爭進一步激烈 目前我國商業銀行對公房地產信貸業務市場競爭較為激烈,特別是近年來各家銀行都把大力發展個人住房貸款業務作為戰略轉型的重點,為促進個人住房貸款業務的發展,各家銀行都加大對優質房地產開發企業和優質住宅樓盤的對公房地產信貸資源的配置。
目前,對公房地產信貸業務開辦最早、規模最大的中國建設銀行憑借其傳統優勢依然占有較大的市場份額、保持較強的競爭優勢;中國農業銀行近年來一直積極發展在該行業務結構中資產質量和效益較好的房地產信貸業務,快速增長勢頭十分迅猛;中國銀行、中國工商銀行上市后對公業務板塊的調整大大增強了其業務競爭力和后發優勢;民生銀行等股份制商業銀行依靠靈活的激勵機制日益加大對優質客戶的營銷;外資銀行隨著我國加入NT0滿五年后的金融業全面開放,在基本處于完全平等競爭的情形下,將充分利用其更具優勢的管理能力、風險控制能力,依托領先的產品和服務,在北京、上海等重點城市進一步占領部分高端市場。此外,隨著國家開發銀行逐步向商業銀行轉軌,將進一步加劇市場競爭。
4.直接融資的影響 發展房地產直接融資既是我國房地產市場和金融市場發展到一定程度的客觀需求,也是中國人民銀行等*府部門積極倡導并為之積極努力的發展目標。近年來,在銀行信貸閘門繼續收縮之后,或者出于資金鏈條緊張的原因,或者出于業務拓展儲備土地資源的需要,或者出于并購其他房地產企業股權或資產的需要,許多房地產開發企業紛紛謀求通過IPO、配股、定向增發、私募股權、信托、債券等多元化融資渠道募集資金。
越來越多的房地產企業、特別是優質房地產企業將謀求更多形式的資金支持,這將在一定程度上分流我國商業銀行較優質的信貸需求。 二、當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務的影響 當前形勢對我國商業銀行對公房地產金融業務來說,是機遇與挑戰并存。
1.發展機遇 第一,有利于商業銀行業務持續健康發展。根據我國《全面建設小康社會居住目標》,要實現2010年全國城鎮人均住房面積30平方米的目標,可以清晰地預見未來我國房地產業發展空間依然較大,這為商業銀行拓展房地產金融業務空間提供了基礎。
目前國家對房地產市場的宏觀調控,有利于房地產業的長遠發展,從而有利于房地產金融業務的持續健康發展。 第二,有利于商業銀行優化業務結構。
土地、信貸*策的從緊,房地產市場將會進一步出現優勝劣汰的局面,這將有利于商業銀行優化房地產客戶結構;中西部及二、三線城市的發展有利于商業銀行拓展業務、發展的新的區域空間;以普通住宅為主的自住性需求進一步得到*府的引導和支持,有利于商業銀行貸款進一步投向有真實需求的普通住宅項目。 第三,有利于商業銀行防范和化解信貸風險。
一是2006年調控*策再次重申對自有資金達不到35%等貸款條件的企業不得發放貸款,并增加了新的信貸管理要求,表明管理部門旨在建立規范商業銀行穩健經營的長效機制,有利于商業銀行進一步加強風險防范意識。二是有關量化指標有利于商業銀行清晰、準確地把握*策,增強了管理的科學性和可操作性。
比如90平方米以下住宅占比不低于70%,這有利于商業銀行分支機構以此為標準,把握普通住宅項目的準入條件,預先排查風險;再如,有關空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物的規定,將促使商業銀行在發放貸款時選擇更加優質的抵押物或加快貸款資金回收。三是房地產市場信息透明度將加強,有利于商業銀行實時監控項目銷售情況。
2.面臨的挑戰 第一,*策風險仍將存在。目前我國房地產市場在一定程度上還是*府主導型市場,調控*策能否實現預期的目標還有賴于有關部委和各地*府下一步細化的具體措施及市場各主體的反應,市場發展及今后的*策取向存在一定的不確定性。
這增加了商業銀行對市場、項目、客戶的判定難度,信貸業務潛在風險加大。 第二,局部地區房地產市場風險仍將存在。
首先,局部地區部分樓盤銷售進度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次,在宏觀調控背景下,部分中小房地產開發企業綜合實力不強、負債。
現在房地產發展的階段是怎樣的
根據供需平衡關系房地產發展大體可以劃分為三個階段:一、供給不足階段:在這一階段住房需求是剛性的。
二、供給平衡階段:在這一階段住房需求是柔性的。三、供大于求階段:基本需求下降,高檔需求增加。
我國目前總體來看,處于第一階段和第三階段的混搭時期,一方面是民眾的基本住房需求仍然很大,另一方面是某些地區或某城市的局部出現供過于求。 出現這一混搭的奇特現象的原因就是炒房因素的介入。
炒房的勢力借助各種融資渠道獲得雄厚的資金實力,投機性購房,囤積居奇。炒房和剛需兩者相加,給市場造成了瘋狂投資的驅動力,各大金融體系的介入更是推波助瀾,這就為房地產泡沫的產生提供了隱患。
在這樣的關鍵時期,國家不能任由市場投機行為破壞經濟,干擾民生,所以中央喊話樓市嚴禁炒房,指出房子是用來住的。 利益的驅動力,不是僅憑喊話就能遏止的,需要出臺一系列管理*策做配套,才能解決像脫韁野馬一樣的投資熱和炒房熱,同時可以有效緩解平民百姓購買低價平價房房難的問題。
各級地方*府的稅收利益和GDP*績都與房地產財*有很大關系,這是遏制房地產狂熱開發和炒房的難點,所以,出臺*策首先要給各級地方*府設定規矩,同時也給金融機構劃出紅線。 希望,期盼國家能出臺系列行之有效配套*策,加強房地產市場調控,經濟學者應該建言獻策,提出好的注意。
如果預測,可能會出臺新的配套*策。
房地產發展的歷史
中國房地產市場發展的歷史 第一階段:理論突破與試點起步階段(1978至1991年) 1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。
1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌,成立了北京市城市開發總公司,拉開了房地產綜合開發的序幕。 1982年**在四個城市進行售房試點。
1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。
1987年11月26日,深圳市*府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺,開始建立住房公積金制度。
1991年開始,**先后批復了24個省市的房改總體方案。 第二階段:非理性炒作與調整推進階段(1992至1995年) 1992年房改全面啟動,住房公積金制度全面推行。
1993年“安居工程”開始啟動。1992年后,房地產業急劇快速增長,月投資最高增幅曾高達146.9%。
房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面,在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。 1993年底宏觀經濟調控后,房地產業投資增長率普遍大幅回落。
房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。 第三階段:相對穩定協調發展階段(1995至2002年) 隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高,住房成為新的消費熱點。
1998以后,隨著住房實物分配制度的取消和按揭*策的實施,房地產投資進入平穩快速發展時期,房地產業成為經濟的支柱產業之一。 第四階段:價格持續上揚,多項調控措施出臺的新階段(2003年以來) 2003年以來,房屋價格持續上揚,大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。
隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控*策。 最早是1978年,至今已經走過了30年歷史。
擴展資料: 2012中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元(超過2011年中國GDP的10%)?存貨均值同比增加50.34%?增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點?平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元?創歷史新高。 北京師范大學金融研究中心主任鐘偉曾對媒體表示?據測算?2012年開發商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元?而2011年房地產全行業贏利也丌過5000億元左右。
2013房價走勢分析如果2012年銷售額再下降?則房地產行業整體上將接近盈虧平衡的邊緣。 據此估計2013年房地產走勢?房地產企業撐丌了多長時間。
如果房地產商能熬過2012?則房價走勢2013中國必然拉開大崩潰的序幕。 據中國統計局的最新數據顯示2013房價走勢分析?2012年1-2月份?全國房地產開發投資5431億元?同比增長27.8%?其中住宅投資3713億元?增長23.2%?全國房地產開發企業房屋施工面積394901萬平方米?同比增長35.5%?其中住宅施工面積297605萬平方米?增長32.8%。
參考資料來源:百度百科-房產·。
我國房地產發展狀況怎樣
1.我國房市已進入調整期,但不會崩盤。
理由如下: 一是房地產是我國的支柱產業,*府不允許房價崩盤。2000年以來,我國房地產投資一直占GDP5%以上的份額,2006年、2007年更是連續兩年超過10%,是事實上的支柱性行業。
并且,房地產業的產業鏈條很長,對相關的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業有著很強的拉動作用,關系到整個經濟的發展狀況。同時,從目前的*府財*收入來看,根據國土資源部公報數據,2004年-2006年,全國土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元,2007年1月-11月為9130億元,占全國財*收入的比重接近20%,賣地已經成為地方財*收入的重要源泉。
加上房地產開發環節的營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費,兩者合計約占財*收入的27%,若考慮相關建材、建筑等行業,貢獻的收入就更大了。甚且,如果房價崩盤,可能會使房市喪失進一步發展的基礎,并引發我國的金融危機和社會動蕩。
故無論是中央*府還是地方*府都不希望房價下跌幅度太大、太快。 二是我國房價價格偏離幅度不大,決定來其跌幅有限。
由于我國處于城市化的快速發展和住房條件不斷改善的階段,房價收入比應該比國際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史,我們認為,我國一線城市的房價收入比將在10-12間達到高位平衡。
對于二線城市,由于其在經濟發展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距,因此,我們認為二線城市的房價收入比在8-10倍的范圍內是較為合理的。而目前,我國一線城市的房價收入比在15左右,除深圳偏離正常價格上限約40%外,北京、上海偏離的幅度并不大,這也決定了其調整幅度有限。
考慮到收入增長因素,上述一線城市的房價偏離幅度將逐步收窄。假設房價不跌,人均可支配收入年均增幅10%,北京、上海的房價在2009年將進入合理區間,深圳的偏離幅度也將回到20%以內,而目前深圳的房價總體已下跌約30%左右,已進入動態的合理區域。
二線城市中,部分城市房價過高,同樣存在調整需求。根據我們測算,2007年四季度,杭州為16,與一線城市差不多;武漢為11,天津為11.5,處于較高的價位;重慶為7.8,處在合理范圍內。
由于二線城市中各個地區的差別較大,難以用同一個標準來衡量,但總體上來看,房價偏離的幅度同樣不大,考慮收入增長情況,房價將在09年進入合理區域。 三是我國經濟的基本面未變壞,支持房價的諸多因素仍然存在。
我國今年的經濟增長率將達到10%以上,明年也可能保持在較高的水平上,人均收入增長率也不會降低;同時城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國近期對住房的需求不會波動太大。
同時,我國的金融機構、房地產商和已購房者也不會允許房價調整幅度太大。故這段時間出現了房地產商和金融機構聯合向*府呼吁“救市”的傳聞。
四是從我國歷次的房市周期和其它國家的房市周期來看,此輪調整的時間大概為兩年。從我國90年代以來的幾次房市周期來看,我國房市的調整時間大概都在兩年左右,如1993-1997年的周期中,95-97年為調整期;1998-2003年的周期中,02-03年為調整期。
此外,從國際上的歷史經驗來看,日本的六十年代中期和七十年代中期,美國的六十年代末和七十年代末,以及香港的九十年代中期,房地產市場出現的短暫調整,都是兩年左右的周期。 因此,可以判斷房價的總體調整幅度不會超過30%,調整時間大約在兩年。
2.我國房市中長期供應仍然偏緊,未來的發展前景趨好. 雖然短期內,房地產市場因為價格過高導致有效需求不足,從而使供給大于需求,但從中長期來看,供應依然偏緊。從需求來看,我國目前城市化率約為45%,正以每年1%左右的速度快速增長,保守估計,每年有約1300萬人口進入城市,按目前人均27平米計算,這部分需求約3.5億平米。
我國目前存量住房約160億平米,以平均使用50年計算,每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外,目前城鎮人口已接近6億,改善性住房需求按0.5平米/人/年計算,這部分需求約3億平米,上述幾項總需求接近10億平米,而2007年的竣工量只有5.8億平米,缺口巨大。
從房地產的具體開發數據來看,近幾年來,全國商品房竣工面積與銷售面積之比一直呈不斷下降的趨勢,2005-2006年,竣工銷售比約0.87,2007年下降至0.76,供不應求情況嚴重。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降,土地購置面積也未相應增長,近三年來明顯低于銷售面積,這顯示未來幾年供應緊張的局面難以得到緩解。
從四大一線城市來看,其情況基本類似,但2007年新開工面積與銷售面積之比只有0.91,因此,在價格得到適當調整后,供不應求的情況將會繼續出現。 從決定我國房市的長期因素來看,這些因素不僅沒有發生大的變化,而且在未來會進一步發揮其作用。
這些因素包括: 一是人口因素。即隨著人口的增加,對住房的需求就會增加,從而促進房地產業的發展。
這個因素可以從人口的發展史和住房史可以看出。我國20世紀80、90年代的嬰兒潮在本世紀初開始步入工作,他們會釋放出巨大的購買力和需求,從而刺激我國房地產的發展。
而本世紀。
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