榮觀房產網1. 營改增最新*策對房地產有何影響
房地產業：精裝修住房供給或增加由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。
按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。在二手房增值稅方面，新稅制根據北京、上海、廣州、深圳四城市設計了兩套稅率：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。
“營改增對房地產企業是機遇與挑戰并存。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。”
通過發展多元化產業經營房地產業務的華夏幸福基業有限公司副總裁吳中兵說，對入園的企業來說，營改增有利于刺激低端制造業向高端轉化，促進研發類、更具創新性的產業發展，有利于增加企業投資。此外，方案的焦點之一，是明確房地產項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。
據了解，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設計等成本，企業的實際稅率變化不大，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。
例如，一家房地產企業月銷售額100億元，按照營業稅稅率5%計算應納稅5億元；營改增之后，該企業扣除40%的土地出讓金，以及建安、咨詢、設計等合計20%的進項稅額，按照11%的增值稅率需納稅約3.96億元，比之前減稅1.04億元。專家表示，營改增將助推規模化、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。
在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。
2. 營改增最新*策對房地產有何影響
一、會計處理的變化 營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。
假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下： 借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 1000 借：營業稅金及附加 50 貸：應交稅費——應交營業稅 50 借：營業稅金及附加 6 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 3.5 應交稅費——應交教育費附加 1.5 應交稅費——應交地方教育附加 1 營改增后，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。
同樣的條件，相關的會計處理如下： 借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 900.90 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 99.10 不考慮當月增值稅進項稅額的情況下： 借：營業稅金及附加 11.89 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 6.94 應交稅費——應交教育費附加 2.97 應交稅費——應交地方教育附加 1.98 二、會計利潤的變化 仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營。一、會計處理的變化 營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。
假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下： 借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 1000 借：營業稅金及附加 50 貸：應交稅費——應交營業稅 50 借：營業稅金及附加 6 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 3.5 應交稅費——應交教育費附加 1.5 應交稅費——應交地方教育附加 1 營改增后，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。
同樣的條件，相關的會計處理如下： 借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 900.90 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 99.10 不考慮當月增值稅進項稅額的情況下： 借：營業稅金及附加 11.89 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 6.94 應交稅費——應交教育費附加 2.97 應交稅費——應交地方教育附加 1.98 二、會計利潤的變化 仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營業稅情況下，企業確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。 假定不考慮營業成本，則繳納營業稅情況下： 對利潤總額的影響=1000-50-6=944（萬元） 繳納增值稅的情況下： 對利潤總額的影響=900.90-11.89=889.01（萬元） 由此可見，在不考慮營業成本的情況下，營改增后，企業的會計利潤有所下降。
而如果考慮營業成本這一因素，則在采購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。
而如果在采購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，采購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的采購成本降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。
三、稅負變化 營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增后，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。
不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。
四、發票管理的變化 原營業稅稅制下，營業稅發票僅作為購入方相關資產或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發票，會涉及到下游企業的抵扣，增值稅形成整個行業完整的閉環鏈條，因此銷項發票的領購、開具、保管、作廢，進項發票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。
企業在營改增后，應更加重視發票的管理，同時在選擇供應商時，應注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業的應納稅額。
3. 房地產企業如何應對即將發生的營改增*策的最新相關信息
您好！
房地產企業實施“營改增”的時間已定為5月1日，但在此之前，房地產企業不能坐以待斃，應積極做好準備工作，盡早制定策略，應對“營改增”帶來的賬務處理難度增加、發票風險進一步加大等諸多風險，以贏得先機。如何準備，何以應對？對此，筆者提出以下建議。
房地產企業如何應對來勢洶洶的“營改增”
一、加強財務人員培訓，做好財務核算準備工作
“營改增”對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收*策的變化、具體業務的處理和財務核算的轉變等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業的財務人員應充分學習相關的稅收*策，例如，增值稅原理及計算、納稅環節、增值稅納稅申報等，確保在稅制改革后能夠立即進行熟練操作和運用。此外，財務人員還應學習繳納增值稅情況下，會計科目設置與賬務處理，做好“營改增”財務核算的準備工作，以便從容應對“營改增”后房地產企業稅務的會計處理核算的調整。
二、重視增值稅專用發票的管理
營業稅改增值稅后，依據現行稅法規定，一般納稅人當期應納增值稅依據“銷項稅額-進項稅額”計算得出，納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行*法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此，在銷項稅額既定的情況下，企業增值稅稅負取決于進項稅額的大小。企業所能夠提供的進項抵扣部分越高，所繳納的增值稅金額也就會越低。然而企業能否能夠取得足夠的符合規范的可抵扣進項稅發票，與企業自身的管理水平、行業運營的規范程度相關。因此房地產企業應該切實重視進項稅發票憑證的管理，及時取得可以抵扣的專用發票，例如盡量選擇具有一般納稅人身份的企業作為供應商，此外，房地產企業還應加強專用發票的認證管理，在稅法規定期限內進行認證抵扣，以免無法抵扣增值稅進項稅額。
三、建立和完善企業財稅控制制度
“營改增”后，賬務核算變的復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，房地產企業應該注意建立和完善財稅控制制度，控制企業稅務風險。
1.采購環節
企業采購貨物或服務，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣，因此企業應盡可能取得進項發票后支付款項。
2.開發環節
房地產開發過程是成本產生的過程，企業應加強各項成本發生憑據的管理，因為相關憑證不僅是企業賬務處理的依據，還是企業所得稅、土地增值稅成本扣除的基本依據。
3.銷售環節
房地產企業在銷售開發產品中，常常會使用各種促銷手段，是否需要在銷售合同中予以明確，財稅處理是否會有差異，不同的付款方式對納稅義務的影響等問題都需要企業著重考慮。因此，房地產企業在銷售開發產品時，最好先咨詢專業人員。
4.納稅環節
“營改增”后，主管稅務機關由地稅變為國稅，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發生變化，企業應按照國家法律、*策要求按時進行納稅申報，依法提交、留存各項財務、稅務材料。
“營改增”對房地產企業的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務管理、會計核算等重要方面，需要企業領導、相關人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應對，提前做好相關培訓工作，謀劃制定或修訂相關制度，使“營改增”能在房地產企業順利平穩過渡。
望采納，謝謝
4. 營改增*策為房地產企業帶來哪些影響
禪城區地稅局成立了大企業管理科，國地兩稅進一步深化合作，高度協同，共同推動禪城區大企業個性化納稅服務和稅收風險管理工作的發展，而本次宣講會就是國地兩稅共同推出的一項個性化納稅服務。
他呼吁企業要高度重視稅收風險管理工作，讓“依法納稅”理念深深根植于企業文化、組織架構、人事管理、業務流程等方方面面。房地產業營改增運作已經有五5個多月了，經對申報數據進行分析，全區房地產業的增值稅稅負總體呈現下降趨勢。
他表示，營改增后，稅局也接到不少企業提出的涉稅問題，接下來，稅局將會與相關部門聯動，直面問題，盡可能解決問題，避免因*策變化而影響企業正常運作。
5. 營改增過渡*策規定免稅項目有哪些
營改增過渡*策規定免稅項目： （一）托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務。
（二）養老機構提供的養老服務。 （三）殘疾人福利機構提供的育養服務。
（四）婚姻介紹服務。 （五）殯葬服務。
（六）殘疾人員本人為社會提供的服務。 （七）醫療機構提供的醫療服務。
（八）從事學歷教育的學校提供的教育服務。 （九）學生勤工儉學提供的服務。
（十）農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治。 （十一）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務取得的第一道門票收入。
（十二）寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、*活動的門票收入。 （十三）行*單位之外的其他單位收取的符合《試點實施辦法》第十條規定條件的*府性基金和行*事業性收費。
（十四）個人轉讓著作權。 （十五）個人銷售自建自用住房。
（十六）2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房。 （十七）*航運公司、航空公司從事海峽兩岸海上直航、空中直航業務在大陸取得的運輸收入。
（十八）納稅人提供的直接或者間接國際貨物運輸代理服務。 （十九）以下利息收入。
1。2016年12月31日前，金融機構農戶小額貸款。
2。國家助學貸款。
3。國債、地方*府債。
4。人民銀行對金融機構的貸款。
5。住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發放的個人住房貸款。
6。外匯管理部門在從事國家外匯儲備經營過程中，委托金融機構發放的外匯貸款。
7。統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息。
（二十）被撤銷金融機構以貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等財產清償債務。 （二十一）保險公司開辦的一年期以上人身保險產品取得的保費收入。
（二十二）下列金融商品轉讓收入。 1。
合格境外投資者（qfii）委托境內公司在我國從事證券買賣業務。 2。
香港市場投資者（包括單位和個人）通過滬港通買賣上海證券交易所上市a股。 3。
對香港市場投資者（包括單位和個人）通過基金互認買賣內地基金份額。 4。
證券投資基金（封閉式證券投資基金，開放式證券投資基金）管理人運用基金買賣股票、債券。 5。
個人從事金融商品轉讓業務。 （二十三）金融同業往來利息收入。
（二十四）同時符合下列條件的擔保機構從事中小企業信用擔保或者再擔保業務取得的收入（不含信用評級、咨詢、培訓等收入）3年內免征增值稅： （二十五）國家商品儲備管理單位及其直屬企業承擔商品儲備任務，從中央或者地方財*取得的利息補貼收入和價差補貼收入。 （二十六）納稅人提供技術轉讓、技術開發和與之相關的技術咨詢、技術服務。
（二十七）符合條件的合同能源管理服務： （二十八）2017年12月31日前，科普單位的門票收入，以及縣級及以上**部門和科協開展科普活動的門票收入。 （二十九）*府舉辦的從事學歷教育的高等、中等和初等學校（不含下屬單位），舉辦進修班、培訓班取得的全部歸該學校所有的收入。
（三十）*府舉辦的職業學校設立的主要為在校學生提供實習場所、并由學校出資自辦、由學校負責經營管理、經營收入歸學校所有的企業，從事《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》中“現代服務”（不含融資租賃服務、廣告服務和其他現代服務）、“生活服務”（不含文化體育服務、其他生活服務和桑拿、氧吧）業務活動取得的收入。 （三十一）家*服務企業由員工制家*服務員提供家*服務取得的收入。
家*服務企業，是指在企業營業執照的規定經營范圍中包括家*服務內容的企業。 （三十二）福利彩票、體育彩票的發行收入。
（三十三）*隊空余房產租賃收入。 （三十四）為了配合國家住房制度改革，企業、行*事業單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入。
（三十五）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產。 （三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
（三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。 （三十八）縣級以上地方人民*府或自然資源行*主管部門出讓、轉讓或收回自然資源使用權（不含土地使用權）。
（三十九）隨*家屬就業。 （四十）*隊轉業干部就業。
6. 營改增新*策營改增對房地產業有哪些影響
營改增新*策財*部和國家稅務總局21日對外發布通知，明確了房地產開發企業中的一般納稅人，如果出租自行開發的房地產老項目，是可以選擇適用簡易計稅方法的，需要按照百分之五的征收率計算應納稅額。
如果出租2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。兩部門還指出，房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。
兩部門在這份名為《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等*策的通知》中還明確了有關再保險和非學歷教育等“補丁”*策，并指出這些*策自2016年5月1日起執行。再保險服務方面，境內保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務，免征增值稅；試點納稅人提供再保險服務（境內保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外），實行與原保險服務一致的增值稅*策。
兩部門明確，再保險合同對應多個原保險合同的，所有原保險合同均適用免征增值稅*策時，該再保險合同適用免征增值稅*策。否則，該再保險合同應按規定繳納增值稅。
所謂原保險服務，專指保險分出方與投保人之間直接簽訂保險合同而建立保險關系的業務活動。非學歷教育方面，一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%征收率計算應納稅額。
營改增對房地產業有哪些影響1、房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在：1、開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征。2、轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅 。
3、持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅 結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的首先稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣。并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。
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