榮觀房產網1. 房地產商品買賣的特點
建設部介紹，當前全國房地產市場運行有6個主要特點：房地產投資增幅繼續回落；供求關系有所改善；商品住房交易結構有所調整；投機性購房得到初步遏制；商品住房平均價格漲幅趨穩；房地產信貸增速放緩。
商品房預售具有一些其他買賣形式所不具有的特點，包括： （1）商品房預售行為具有較強的國家干預性。如預售主體的資格具有嚴格的限制、實行商品房預售合同的備案登記制度、實行商品房預售的價格申報登記制度、實行商品房預售權屬登記制度、實行商品房預售款項專用制度等。 （2）商品房預售的周期長、風險性大。由于商品房預售中的房屋在訂立合同時實際上并不存在，所以購方人實際就承擔著不能最后取得房屋的風險，另外由于房屋銷售和房屋開發行為是與金融行業密切相關的，所以實際上也存在著很大的風險。實踐中經常出現的情況，比如，預售房屋不能按時竣工給買受人帶來的損失、預售人借口房價上漲而要求買受人追加約定以外的款項、房屋竣工后質量出現問題、預售人將房屋轉售他人等等。 （3）商品房預售的標的物具有期待性。商品房預售實際上是對未來之物的買賣。因此在簽訂合同后，買受人就獲得請求開發商交付房屋并轉移所有權的權利，只要買受人履行全部買賣合同規定的義務并辦理過戶手續，就可以取得房屋所有權。 （4）商品房預售合同需要經過登記才具有對抗第三人的效力。商品房預售合同簽訂以后，買受人根據合同取得的權利在性質上看，僅僅是一種債權，而債權的效力只具有相對性，所以為了進一步保護買受人的利益，法律規定了經過登記的商品房預售合同具有對抗第三人的效力。
2. 如何購買商品房及注意事項
如何購買商品房及注意事項
消費者在簽訂商品房銷售合同時應該注意：1、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認購書等。2、合同文本盡量采用國家推薦使用的示范文本。3、簽訂盡可能詳細的補充協議，在合同或補充協議中應明確界定履行期限和違約責任、違約賠償等。在購買商品房過程中，要注意加強風險意識和維權意識。特別提示以下內容：1、不輕信口頭宣傳和承諾。2、查驗商品房項目的建設手續。3、查驗房地產開發企業是否具備銷售房屋的主體資格。4、審慎購買“鄉產權”（又稱小產權房）。5、購買商品房簽訂協議后，應積極督促開發企業到房地產行*管理部門辦理合同備案；購房者可直接到房地產行*管理部門辦理預告登記。
3. 什么是商品房,購買商品房的流程是什么
商品房是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。
商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成，從法律角度來分析，商品房是按按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受*府*策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
內銷商品房，指房地產開發企業通過實行土地使用權出讓形式，經過*府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍出售的住宅、商品用房以及其他建筑物。外銷商品房，指房地產開發企業按*府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報*府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建筑物。
4. 購買商品房需要交哪些錢,商品房購買的相關費用
商品房稅費：買方（取得方）： ①登記費：80元/套（住宅）；房價（成交價或指導價）*0.35%（非住宅）；②手續費：房價（成交價或指導價）*0.35%（非住宅）；③書證費：10元/本； ④契稅：（由成都市地稅局征收）個人購買普通住宅：房價（成交價或指導價）*1.5%；其他情況（如個人購買非住宅或單位購買等）：房價（成交價或指導價）*3%。
賣方（失去方）： ①登記費：房價（成交價或指導價）*0.35%； ②手續費：房價（成交價或指導價）*0.35%（非住宅）；3元/平方米*房屋面積（住宅）； ③營業稅及附加： 房價（成交價或指導價）*5.75%（由市房地產經營管理處代收）。
5. 購買商品房需要什么流程
買房先簽認購書并交納定金是售樓過程中的習慣做法。
認購書約定了房屋的房價、戶型、定金金額并約定購房者在限定時間內簽訂正式合同，否則視為違約，定金不退還，因此在與開發商簽訂認購書前可向有經驗的人士請教，盡量將問題考慮清楚周全。三、簽訂正式合同1、您應該帶著簽訂合同所需的身份證、按揭資料在約定的時間來開發商的售樓處簽合同。
簽訂《商品房買賣合同》是購房過程中最重要的環節，您的權利和義務盡在其中，一旦簽訂即受法律的約束。因此在簽訂合同之前，要仔細閱讀合同的條款，即使對合同條款有不同意見，在目前來說也尚不能修改，但要熟知條款的內容。
簽訂合同完畢，您如果是辦理按揭，還需和銀行簽訂貸款合同并繳納保險費。2、合同備案。
一般來說，雙方自簽訂合同30日之內，開發商會持你的合同到項目所在地的房地產管理部門進行合同備案。但現在是網上簽訂合同，所以一般在提交之后就已備案完成。
第四步：付款及貸款方式現在的付款方式包括一次性付款、分期付款、銀行貸款三種不同的付款方式。如果您收入頗豐手頭寬裕，又有足夠的購房款，那么，不妨采取一次性的付款方式，通常能享受到開發商給予的最優惠的價格；如果您手頭沒有足夠的資金支付房款，有一定的支付潛力，可選擇分期付款，但目前許多開發公司都取消這一付款方式；如果上述兩種方式都不適合您，您就只能選擇銀行貸款了（包括商業性貸款、公積金貸款和組合貸款）。
第五步：新房入住新購房屋入住程序大體可分為：入住條件，房屋驗收、辦理物業管理手續。一、入住條件第一、必須取得建筑工程竣工驗收備案表；第二、必須取得商品房面積實測技術報告書；第三、預售合同中約定的其他交付條件。
二、房屋驗收對所購商品房進行驗收主要應該注意以下幾點：第一、詳細檢查房屋質量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現象；第二、核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用‘第四、檢查是否有規劃、設計變更或小區縮水等問題；第五、檢查相關質量問題及室內有害氣體超標等問題；第六、對發現的問題要在驗樓單上予以注明，如果確實屬于不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因并要求開發商簽字、蓋章。三、辦理物業管理手續必須辦的物業管理手續有以下幾項：1、簽署《管理公約》。
《管理公約》的內容由開發商依據國家的法律、法規與*策要求而制定，并經房屋管理部門批準。如果業主認為管理公約的內容有的條款不公平，可以保留意見。
因為，該公約屬臨時性質，在以后的業主大會可以進行修改。2、交付物業管理費用。
3、簽署小區各項管理守則，如裝修管理、衛生管理、停車管理、治安管理等。第六步：辦理產權證在您辦完上述的幾種手續后，要敦促開發商盡快辦理產權過戶手續，使您獲得合法的產權證，“房屋所有權證、契證、土地使用證”（簡稱三證）是您最終取得房屋所有權所必須的權屬證明。
一、當您購買的商品房可辦證時，首先需攜帶《商品房買賣合同》及購房收據原件（若收據遺失，則須到開發公司財務處查詢遺失收據的時間、編號、金額，后登報申明遺失，具體情況可咨詢開發公司財務）到開發公司辦理面積差價補退，簽定補充合同，收據更換發票的手續。辦妥上述手續后，您方可辦理“三證”過戶手續，也就是將開發公司名下的產權轉移到您的名下。
如您購房的付款方式為一次性付款或分期付款，可自己選擇“三證”辦理的代理機構；如您購房的付款方式為銀行按揭，則須到銀行指定的代理機構辦理“三證”；如您購房的付款方式為公積金按揭，則須到公積金中心辦理。二、“三證”辦理所需攜帶資料如下：1、《商品房買賣合同》原件；2、購房發票第四聯、第五聯原件；3、購房者有效身份證原件、結婚證。
1）簽訂認購書，并按開發商要求交納定金或預付款； （2）簽訂商品房買賣契約，按契約約定交付房價款； （3）辦理商品房抵押貸款的，應與銀行簽訂《個人住房貸款借款合同》； （4）買賣雙方到北京市房屋土地管理局辦理登記備案； （5）購房者與開發商辦理入住手續； （6）購房者按照與開發商協議在入往前或入住后與有關物業管理公司簽訂有關物業管理公約及其有關附件； （7）辦理產權過戶手續，購房者領取房屋產權證。購買期房流程第一步：簽訂認購書商品房正式銷售工作開始后，一般會設立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。
銷售方應實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關的宣傳資料和法律文件交給購房人。簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環節，買賣雙方簽訂認購書的主要內容包括：（1）開發商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；（2）認購物業的樓層；戶型；房號；面積。
（3）房價。包括單價；總價。
（4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
（5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認購書至正式簽約期間。
6. 如何購買商品房~注意那些事項
一、注意房地產開發企業出售商品房的條件 2001年4月4日，建設部發布了《商品房銷售管理辦法》該辦法自當年6月1日起正式施行。
規定房地產開發企業現售商品房應具備下列條件： （一）現售商品房的房地產開發企業應當具備企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經落實； （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業管理方案已經落實。 不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；也不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用。
二、了解商品房買賣合同中應當明確的內容 （一）當事人名稱或者姓名和住所； （二）商品房基本情況； （三）商品房銷售方式； （四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； （五）交付使用條件及日期； （六）裝飾、設備標準承諾； （七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任； （八）公共配套建筑的產權歸屬； （九）面積差異的處理方式； （十）辦理產權登記有關事宜； （十一）解決爭議的方法； （十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。 按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未約定的按以下處理原則處理： 1、面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），據實結算房價款； 2、面積誤差比絕對值超出3% 時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。
買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
簽訂認購書流程 簽定流程 你在選好房源，談妥價格后，便是該去簽訂認購書了，這個時候還得交付一定額度的定金， 發展商此時會把有關的資料和相關文件交給你，并講清項目進展情況。 認購書主要內容包括： 1.認購物業； 2.房價，包括戶型、面積、單位價格（幣種）、總價等； 3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款； 4.認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。
在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，以便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。 簽訂購房合同流程及注意事項 簽定合同 簽訂購房合同時一定要慎重對待，因為您的權利和義務都體現在內了。
另外，一旦將來與銷售方發生糾紛，購房合同可是解決的重要根據和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發展商的資格和"五證"（即計委立項可行性研究的批件、規劃許可證、土地使用證、開工建設許可證、商品房預售許可證）；如果是現房， 根據規定，發展商已經不需要再辦理"銷售許可證"，而改為辦理大產權證的審批手續，去產權登記部門進行房屋所有權的初始登記，辦理《房屋產權證》。
您一定要看清楚發展商的《房屋產權證》是否包括了您想買的房子？一切檢查完畢后，您還需要交納一定數額的定金。 在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現問題，而引起糾紛。
發展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。
您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協助辦理，律師可以幫助您起草補充協議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。（注意： 還有可能會出現的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發展商能否退還定金？這就需要購房人和發展商在雙方協議中明確何種情況下，購買者可以終止協議，拿回定金。
簽訂購房合同是所有購房環節中最。
7. 房地產商是怎么買材料的房地產商是怎么買材料的
房地產開發商采購建筑材料和一般購買的途徑是基本一樣的.
只是普通老百姓是去零售，中小開發商是批發.而大開發商，有的采用的是建筑材料采購招標方式。
中小開發商一般通過選撥具有以下素質的本公司人去采購：
1、有完整樓盤采購經驗的工程人員
2、熟悉房地產建造過程所涉及的材料性能
3、熟悉房地產使用的設備性能。
4、熟悉材料、設備基本行情（目前價格、企業信譽、各家產品特點等）
采購人員得注意
1）作為采購部的員工必須對公司絕對忠誠。不接受廠商的回扣、旅游招待、贈品、宴會
2）采購人員必須了解本部門的專業知識，避免采購假冒偽劣商品及被廠商蒙騙。
3）采購人員必須具備豐富的商品知識，慎重選擇商品，建立商品組織，控制商品結構.等等