房地產營改增是什么時候開始的

房地產營改增后的稅種

1. 營改增后房地產業主要稅種及計算方法

一、營改增后，房地產開發企業由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。

稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。

二、會計處理的變化

營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。

假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：

借：銀行存款1000

貸：主營業務收入1000

借：營業稅金及附加50

貸：應交稅費——應交營業稅50

借：營業稅金及附加6

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅3.5

應交稅費——應交教育費附加1.5

應交稅費——應交地方教育附加1

營改增后，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。同樣的條件，相關的會計處理如下：

借：銀行存款1000

貸：主營業務收入900.90

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）99.10

不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：

借：營業稅金及附加11.89

貸：應交稅費——應交城市維護建設稅6.94

應交稅費——應交教育費附加2.97

應交稅費——應交地方教育附加1.98

2. 營改增后房地產業主要稅種及計算方法

營改增后房地產業主要稅種有以下幾個：1、增值稅：（1）2016.5.1營改增后，根據財稅2016第36號附件一第十五條規定，房地產一般納稅人執行一般計稅法的增值稅稅率11%(2018.5.1后調整為10%)銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）銷項稅=含稅銷售價÷（1+10%）*10%=銷售額*10%應交增值稅=銷項稅-進項稅（2）房地產一般納稅人執行簡易計稅法的和小規模納稅人，征收率5%應交增值稅=含稅銷售價÷（1+5%）*5%=銷售額*5%2、附加稅（1）城建稅=應交增值稅*7%(2)教育附加=應交增值稅*3%(3)地方附加=應交增值稅*2%3、所得稅=所得額*25%小規模納稅人年所得額100萬以內的=所得額*10%4、印花稅=銷售額*0.05%5、預交土地增值稅=銷售額*2.5% （有的地區是2%或3%）上述都是直接與銷售額有關的稅種及計算，其他還有房產稅、車船稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地契稅等。

3. 營改增后房地產企業稅收有哪些稅

營改增后，房地產開發企業由營業稅改為增值稅，其他稅種來不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值源稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目2113有幾十種。

稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率5261方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企4102業整體的稅負增加。

因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能1653否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。

4. 營改增后房地產開發企業要交哪些稅

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。2.公路經營企業中的一般納稅人收取試點前開工的高速公路的車輛通行費，可以選擇適用簡易計稅方法，減按3%的征收率計算應納稅額。

試點前開工的高速公路，是指相關施工許可證明上注明的合同開工日期在2016年4月30日前的高速公路。3.一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

4.小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5.其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。6.個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

5. 營改增前后房地產業分別有哪些稅應交

1、契稅：主要是在購買土地的環節，稅率3%.計稅基礎是購買土地的合同金額（可能回加上土地指標款等，具體不知）。

2、印花稅：計稅基礎和稅率有很多，一般來講只要簽合同都要按合同金額繳稅，各種賬簿憑證也要繳稅。3、增值稅：稅率為11%，應交增值稅=銷售額*11%-進項稅。

4、城建稅、教育費附加、地方教育費附加：這個是附加稅，計稅基礎是增值稅額，城建費7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%（成都稅率，各地可能會有差異）5、土地增值稅：分為預繳和清繳兩個環節。預繳的時候按照預收款金額繳納，稅率受項目位置、產品類型、地方*府*策影響各地不同。

6、土地使用稅：按照土地使用面積繳納，你交房過后對應面積就不用繳納。一般來講按照多少錢一平米計算，具體稅率個地方規定不同。

7、房產稅：有兩種計稅防范。從價計征：按照房屋價值的一定比例為計稅基礎（這個比例各地不一樣），稅率1.2%。

從租計征：按照租金收入的12%計征。一般一年交兩次。

8、企業所得稅：按照應納稅所得額的25%繳納。每個季度預繳，每年4月底之前清繳。

同時，預收賬款要作為收入繳納企業所得稅，各地毛利率規定不同。

6. 營改增后房產開發需繳哪些稅

營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。

營改增后，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。

因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。

7. 營改增后房產開發需繳哪些稅

房地產營改增過渡政策

1. 營改增最新*策對房地產有何影響

房地產業：精裝修住房供給或增加由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

按照新稅制，不動產租賃服務、銷售不動產、轉讓土地使用權，稅率由5%營業稅改為11%增值稅，不動產可納入增值稅抵扣。在二手房增值稅方面，新稅制根據北京、上海、廣州、深圳四城市設計了兩套稅率：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

“營改增對房地產企業是機遇與挑戰并存。當前房地產暴利時代已經結束，營改增迫使企業改變經營模式，適應這個過程。”

通過發展多元化產業經營房地產業務的華夏幸福基業有限公司副總裁吳中兵說，對入園的企業來說，營改增有利于刺激低端制造業向高端轉化，促進研發類、更具創新性的產業發展，有利于增加企業投資。此外，方案的焦點之一，是明確房地產項目中的土地出讓金可以作為抵扣項目。

據了解，目前土地出讓金約占房地產成本的30%到40%，一線城市甚至更高。如果再減去可抵扣的建安、咨詢、設計等成本，企業的實際稅率變化不大，轉型成功的企業將率先享受到減稅優惠。

例如，一家房地產企業月銷售額100億元，按照營業稅稅率5%計算應納稅5億元；營改增之后，該企業扣除40%的土地出讓金，以及建安、咨詢、設計等合計20%的進項稅額，按照11%的增值稅率需納稅約3.96億元，比之前減稅1.04億元。專家表示，營改增將助推規模化、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。

在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。

2. 營改增最新*策對房地產有何影響

一、會計處理的變化營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。

假設企業銷售商品房取得銷售收入1000萬元，城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加的稅率分別為7%、3%、2%。則企業相關的會計處理如下：借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 1000 借：營業稅金及附加 50 貸：應交稅費——應交營業稅 50 借：營業稅金及附加 6 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 3.5 應交稅費——應交教育費附加 1.5 應交稅費——應交地方教育附加 1 營改增后，房地產開發企業適用11%的增值稅稅率。

同樣的條件，相關的會計處理如下：借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 900.90 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 99.10 不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：借：營業稅金及附加 11.89 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 6.94 應交稅費——應交教育費附加 2.97 應交稅費——應交地方教育附加 1.98 二、會計利潤的變化仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營。一、會計處理的變化營改增之前，房地產開發企業按照“銷售不動產”稅目征收營業稅，稅率為5%。

同樣的條件，相關的會計處理如下：借：銀行存款 1000 貸：主營業務收入 900.90 應交稅費——應交增值稅（銷項稅額） 99.10 不考慮當月增值稅進項稅額的情況下：借：營業稅金及附加 11.89 貸：應交稅費——應交城市維護建設稅 6.94 應交稅費——應交教育費附加 2.97 應交稅費——應交地方教育附加 1.98 二、會計利潤的變化仍引用上述的例子，通過分錄可以看出，由于增值稅屬于價外稅，不影響會計利潤，因此繳納增值稅下，企業確認收入900.90萬元，而繳納營業稅情況下，企業確認收入1000萬元，銷售收入下降9.91%。假定不考慮營業成本，則繳納營業稅情況下：對利潤總額的影響=1000-50-6=944（萬元）繳納增值稅的情況下：對利潤總額的影響=900.90-11.89=889.01（萬元）由此可見，在不考慮營業成本的情況下，營改增后，企業的會計利潤有所下降。

而如果考慮營業成本這一因素，則在采購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。

而如果在采購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，采購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的采購成本降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

三、稅負變化營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增后，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。

不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。

四、發票管理的變化原營業稅稅制下，營業稅發票僅作為購入方相關資產或費用的確認依據，而不作為抵扣憑證。在增值稅稅制下，增值稅發票的管理尤為重要，由于一方開具增值稅專用發票，會涉及到下游企業的抵扣，增值稅形成整個行業完整的閉環鏈條，因此銷項發票的領購、開具、保管、作廢，進項發票的取得、認證、抵扣等都顯得尤為重要。

企業在營改增后，應更加重視發票的管理，同時在選擇供應商時，應注意選擇增值稅一般納稅人，以便相應的進項稅額可以抵扣，減少企業的應納稅額。

3. 房地產企業如何應對即將發生的營改增*策的最新相關信息

您好！

房地產企業實施“營改增”的時間已定為5月1日，但在此之前，房地產企業不能坐以待斃，應積極做好準備工作，盡早制定策略，應對“營改增”帶來的賬務處理難度增加、發票風險進一步加大等諸多風險，以贏得先機。如何準備，何以應對？對此，筆者提出以下建議。

房地產企業如何應對來勢洶洶的“營改增”

一、加強財務人員培訓，做好財務核算準備工作

“營改增”對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收*策的變化、具體業務的處理和財務核算的轉變等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業的財務人員應充分學習相關的稅收*策，例如，增值稅原理及計算、納稅環節、增值稅納稅申報等，確保在稅制改革后能夠立即進行熟練操作和運用。此外，財務人員還應學習繳納增值稅情況下，會計科目設置與賬務處理，做好“營改增”財務核算的準備工作，以便從容應對“營改增”后房地產企業稅務的會計處理核算的調整。

二、重視增值稅專用發票的管理

營業稅改增值稅后，依據現行稅法規定，一般納稅人當期應納增值稅依據“銷項稅額-進項稅額”計算得出，納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行*法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。因此，在銷項稅額既定的情況下，企業增值稅稅負取決于進項稅額的大小。企業所能夠提供的進項抵扣部分越高，所繳納的增值稅金額也就會越低。然而企業能否能夠取得足夠的符合規范的可抵扣進項稅發票，與企業自身的管理水平、行業運營的規范程度相關。因此房地產企業應該切實重視進項稅發票憑證的管理，及時取得可以抵扣的專用發票，例如盡量選擇具有一般納稅人身份的企業作為供應商，此外，房地產企業還應加強專用發票的認證管理，在稅法規定期限內進行認證抵扣，以免無法抵扣增值稅進項稅額。

三、建立和完善企業財稅控制制度

“營改增”后，賬務核算變的復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，房地產企業應該注意建立和完善財稅控制制度，控制企業稅務風險。

1.采購環節

企業采購貨物或服務，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣，因此企業應盡可能取得進項發票后支付款項。

2.開發環節

房地產開發過程是成本產生的過程，企業應加強各項成本發生憑據的管理，因為相關憑證不僅是企業賬務處理的依據，還是企業所得稅、土地增值稅成本扣除的基本依據。

3.銷售環節

房地產企業在銷售開發產品中，常常會使用各種促銷手段，是否需要在銷售合同中予以明確，財稅處理是否會有差異，不同的付款方式對納稅義務的影響等問題都需要企業著重考慮。因此，房地產企業在銷售開發產品時，最好先咨詢專業人員。

4.納稅環節

“營改增”后，主管稅務機關由地稅變為國稅，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發生變化，企業應按照國家法律、*策要求按時進行納稅申報，依法提交、留存各項財務、稅務材料。

“營改增”對房地產企業的影響是廣泛而深刻的，涉及到企業管理的各方面，尤其涉及到納稅、財務管理、會計核算等重要方面，需要企業領導、相關人員盡早謀劃、全盤考慮、積極應對，提前做好相關培訓工作，謀劃制定或修訂相關制度，使“營改增”能在房地產企業順利平穩過渡。

望采納，謝謝

4. 營改增*策為房地產企業帶來哪些影響

禪城區地稅局成立了大企業管理科，國地兩稅進一步深化合作，高度協同，共同推動禪城區大企業個性化納稅服務和稅收風險管理工作的發展，而本次宣講會就是國地兩稅共同推出的一項個性化納稅服務。

他呼吁企業要高度重視稅收風險管理工作，讓“依法納稅”理念深深根植于企業文化、組織架構、人事管理、業務流程等方方面面。房地產業營改增運作已經有五5個多月了，經對申報數據進行分析，全區房地產業的增值稅稅負總體呈現下降趨勢。

他表示，營改增后，稅局也接到不少企業提出的涉稅問題，接下來，稅局將會與相關部門聯動，直面問題，盡可能解決問題，避免因*策變化而影響企業正常運作。

5. 營改增過渡*策規定免稅項目有哪些

營改增過渡*策規定免稅項目：（一）托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務。

（二）養老機構提供的養老服務。（三）殘疾人福利機構提供的育養服務。

（四）婚姻介紹服務。（五）殯葬服務。

（六）殘疾人員本人為社會提供的服務。（七）醫療機構提供的醫療服務。

（八）從事學歷教育的學校提供的教育服務。（九）學生勤工儉學提供的服務。

（十）農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治。（十一）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館在自己的場所提供文化體育服務取得的第一道門票收入。

（十二）寺院、宮觀、清真寺和教堂舉辦文化、*活動的門票收入。（十三）行*單位之外的其他單位收取的符合《試點實施辦法》第十條規定條件的*府性基金和行*事業性收費。

（十四）個人轉讓著作權。（十五）個人銷售自建自用住房。

（十六）2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房。（十七）*航運公司、航空公司從事海峽兩岸海上直航、空中直航業務在大陸取得的運輸收入。

（十八）納稅人提供的直接或者間接國際貨物運輸代理服務。（十九）以下利息收入。

1。2016年12月31日前，金融機構農戶小額貸款。

2。國家助學貸款。

3。國債、地方*府債。

4。人民銀行對金融機構的貸款。

5。住房公積金管理中心用住房公積金在指定的委托銀行發放的個人住房貸款。

6。外匯管理部門在從事國家外匯儲備經營過程中，委托金融機構發放的外匯貸款。

7。統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息。

（二十）被撤銷金融機構以貨物、不動產、無形資產、有價證券、票據等財產清償債務。（二十一）保險公司開辦的一年期以上人身保險產品取得的保費收入。

（二十二）下列金融商品轉讓收入。 1。

合格境外投資者（qfii）委托境內公司在我國從事證券買賣業務。 2。

香港市場投資者（包括單位和個人）通過滬港通買賣上海證券交易所上市a股。 3。

對香港市場投資者（包括單位和個人）通過基金互認買賣內地基金份額。 4。

證券投資基金（封閉式證券投資基金，開放式證券投資基金）管理人運用基金買賣股票、債券。 5。

個人從事金融商品轉讓業務。（二十三）金融同業往來利息收入。

（二十四）同時符合下列條件的擔保機構從事中小企業信用擔保或者再擔保業務取得的收入（不含信用評級、咨詢、培訓等收入）3年內免征增值稅：（二十五）國家商品儲備管理單位及其直屬企業承擔商品儲備任務，從中央或者地方財*取得的利息補貼收入和價差補貼收入。（二十六）納稅人提供技術轉讓、技術開發和與之相關的技術咨詢、技術服務。

（二十七）符合條件的合同能源管理服務：（二十八）2017年12月31日前，科普單位的門票收入，以及縣級及以上**部門和科協開展科普活動的門票收入。（二十九）*府舉辦的從事學歷教育的高等、中等和初等學校（不含下屬單位），舉辦進修班、培訓班取得的全部歸該學校所有的收入。

（三十）*府舉辦的職業學校設立的主要為在校學生提供實習場所、并由學校出資自辦、由學校負責經營管理、經營收入歸學校所有的企業，從事《銷售服務、無形資產或者不動產注釋》中“現代服務”（不含融資租賃服務、廣告服務和其他現代服務）、“生活服務”（不含文化體育服務、其他生活服務和桑拿、氧吧）業務活動取得的收入。（三十一）家*服務企業由員工制家*服務員提供家*服務取得的收入。

家*服務企業，是指在企業營業執照的規定經營范圍中包括家*服務內容的企業。（三十二）福利彩票、體育彩票的發行收入。

（三十三）*隊空余房產租賃收入。（三十四）為了配合國家住房制度改革，企業、行*事業單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入。

（三十五）將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產。（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

（三十七）土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。（三十八）縣級以上地方人民*府或自然資源行*主管部門出讓、轉讓或收回自然資源使用權（不含土地使用權）。

（三十九）隨*家屬就業。（四十）*隊轉業干部就業。

6. 營改增新*策營改增對房地產業有哪些影響

營改增新*策財*部和國家稅務總局21日對外發布通知，明確了房地產開發企業中的一般納稅人，如果出租自行開發的房地產老項目，是可以選擇適用簡易計稅方法的，需要按照百分之五的征收率計算應納稅額。

如果出租2016年5月1日后自行開發的與機構所在地不在同一縣（市）的房地產項目，應按照3%預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。兩部門還指出，房地產開發企業中的小規模納稅人，出租自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。

兩部門在這份名為《關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等*策的通知》中還明確了有關再保險和非學歷教育等“補丁”*策，并指出這些*策自2016年5月1日起執行。再保險服務方面，境內保險公司向境外保險公司提供的完全在境外消費的再保險服務，免征增值稅；試點納稅人提供再保險服務（境內保險公司向境外保險公司提供的再保險服務除外），實行與原保險服務一致的增值稅*策。

兩部門明確，再保險合同對應多個原保險合同的，所有原保險合同均適用免征增值稅*策時，該再保險合同適用免征增值稅*策。否則，該再保險合同應按規定繳納增值稅。

所謂原保險服務，專指保險分出方與投保人之間直接簽訂保險合同而建立保險關系的業務活動。非學歷教育方面，一般納稅人提供非學歷教育服務，可以選擇適用簡易計稅方法按照3%征收率計算應納稅額。

營改增對房地產業有哪些影響1、房地產開發企業在開發建設、轉讓銷售及持有自營階段，均涉及營業稅納稅問題，主要體現在：1、開發建設階段：提供建筑業應稅勞務（營業額包括應稅勞務及工程所用材料、設備及其他物資和動力價款在內，不含甲方供材），按照營業稅率3%計征。2、轉讓及銷售階段：轉讓無形資產（土地使用權），銷售不動產（商品房及其他建筑物與構筑物、其他地上附著物），均按照轉讓及銷售的全部收入減去土地使用權或不動產的受讓或購置原價后的余額為營業額以5%稅率計征營業稅。

3、持有自營階段：出租房地產，按租賃服務業以5%稅率計征營業稅結合稅制改革試點方案的要求，可以看出，如果對建筑業及房地產業進行“營改增”稅制改革，那么它對房地產開發企業的影響是系統性的首先稅率的直接變化（由3%∕5%營業稅稅率變為11%∕17%增值稅稅率），稅率均大幅上升，雖然增值稅可以抵扣相應進項稅額，但是由于房地產開發企業的業務特殊性與復雜性，在實際操作中很多項目往往難以抵扣。并且建筑施工企業作為房地產開發企業的直接上游企業，其受“營改增”稅制改革的影響必然會波及甚至轉嫁至房地產開發企業，進而造成對房地產開發企業的稅收負擔與經營成本的一系列影響。

房地產營改增經濟測算

1. 如何測算營改增房地產

一、一般納稅人適用5%征收率的情況（一）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。（二）一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。（三）房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

（四）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

二、小規模納稅人適用5%征收率的情況（一）小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（二）小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（三）房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。（四）其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（五）小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（六）其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。（七）個人出租住房，應按照5%的征收率減按1。

5%計算應納稅額。（八）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

上述*策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

2. 營改增后房地產的增值稅怎么計算

1、不需要認定為免稅單位，只要月銷售額（不含稅）低于2萬就可做稅收減免，最后繳納為零

2、營業外收入一般不需要繳納增值稅。如果有按規定需要計算增值稅的（例如處置二手固定資產），也應該按要求計提增值稅申報繳納。

3、小規模納稅人的增值稅計算方法舉例來說，如果開票1萬元（票面金額），則需將1萬元分離出稅額來，稅額=10000/1.03*0.03=291.26元，差額做銷售額=10000-291.26=9708.74元

做分錄入賬：

借：應收賬款10000

貸：主營業務收入 9708.74

貸：應交稅費-應交增值稅 291.26

4、申報時，需要填列應交增值稅額 291.26元，再填列稅收減免 291.26，最后合計當期應繳增值稅額為零。

3. 營改增房地產業稅率11%怎樣測算稅負

1. 房地產行業營改增之后稅負的測算方法采用一般計稅方法中的購進扣稅法，應納稅額是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，公式為增值稅=銷項稅（營業收入*銷項增值稅率）-進項稅抵扣；進項稅抵扣額=成本*稅率。

2. 比如，一家房地產企業購進建筑材料由一般納稅人開具17%的進項稅發票，假設票面價值1000萬元，則可抵扣進項稅額為170萬元。房屋銷售時需按照11%的稅率開具增值稅專用發票，假設銷售額為5000萬元，則銷項稅額為550萬元，應交增值稅額為550-170=380萬元，則企業的實際稅負為380萬元。而按照營改增之前繳納5%的營業稅比率計算，實際稅負為250萬元。對比之下，營改增之后稅負增加了130萬元。

3. 營改增能否降低企業稅負要看房地產企業的進項稅抵扣來源的多少。購置出讓土地時，由于地方*府非企業身份無法開具增值稅發票，因而無法產生進項稅抵扣。所以，土地成本變動對企業稅負無法產生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業額中所占比例不同同樣影響到營改增后應繳稅額的額度，也決定著企業營改增之后稅負是增加還是減少。

4. 營改增后房地產業主要稅種及計算方法

5. 營改增后房產稅怎么計算方法

營改增后房產稅的計算方法：以房產原值為計稅依據：應納稅額=房產原值*（1-10%或30%）*稅率（1.2%）以房產租金收入為計稅依據：應納稅額=房產租金收入*稅率（12%營改增后房產稅稅率詳解按房產余值計征的，年稅率為1.2%。

按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。

*策變化與否居民繳納稅費的地點不變營改增后，在一定過渡期內，國稅局委托地稅局辦理個人二手房交易的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、發票代開等事項，辦稅地點不變。辦稅流程不變營改增后，二手房交易辦稅流程和相關事項仍按照《國家稅務總局財*部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收*策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。

優惠*策不變營改增后，二手房交易基本上相當于將營業稅*策平移到增值稅上，原營業稅相關減免優惠*策不變，納稅人仍按原規定提交辦理減免稅所需資料。參考資料：國家稅務總局官方網房產稅網頁鏈接 2018-01-15。

房地產營改增影響

1. 營改增對房地產有哪些影響

隨著房地產營改增的落實，它對房地產的影響包括如下四個方面：

1）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！

3）對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌；

4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。

2. 房地產營改增影響有多大

非普通住房稅負也將降低從市場情況看，此次營改增后購房者稅負會降低，是個利好消息。

根據鏈家網統計，春節后濟南市場二手房成交持續活躍，3月1-16日房產中介帶看量比2月14-29日上漲40.2%；成交單量比2月14-29日上漲16%；二手房買賣成交均價比2月14-29日上漲0.04%；二手房買賣掛牌均價比2月14-29日上漲6%；說明業主對房價上漲的預期普遍提高，市場供需兩旺。但是，值得注意的是，畢竟濟南市場購房需求是以剛需和改善為主，雖然交易量會上升，單實際成交價并未出現很大變化。

羅貴洋認為，此次個人二手房交易營改增對兩年以上（含兩年）的住房采用了統一表述，并未區分“非普通住房”和“普通住房”。這可能意味著未來不分差別對待。

這也是個利好，意味著非普通住宅原來要交稅的，營改增后將不用再交了。山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海：營改增將打擊“炒房團孫大海在接受媒體采訪時認為，“營改增”一定程度上可以規范二手房交易市場存在的虛假交易行為，對打擊“炒房團”也有一定的好處。

不過，對于老百姓而言，“營改增”之后稅負是否減輕，還要看稅率是否合理以及之前免征營業稅的優惠*策是否延續。二手房交易市場一直存在虛假不實的情況，買賣雙方為了少繳稅，故意將合同上的房價降低，即所謂的“陰陽合同”，雖然稅務部門和房管部門有默認的價格范圍，但其更新的頻率遠沒有市場價格更新快，讓一些人有了漏洞可鉆。

“營業稅改成增值稅后，房子在過戶、銷售、轉讓的過程中，會出現房屋增值空間越大繳稅越多的局面，一定程度上可以規范虛假交易的情況。”孫大海說。

而對于“炒房團”來說，如果將房子炒到了很高的價格，在成交的時候就會面臨增的越多繳稅越多，所以“營改增”一定程度上可以抑制“炒房團”的行為。山東財經大學經濟研究中心主任潘明星：增值稅不適合，直接減免個人二手房交易實施營改增，可以使稅收更公平、稅負更加優化。

根據國家營改增*策精神，營業稅優惠將延續。營業稅進行直接減免，簡便易行。

但增值稅運行采取的是環環征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進行直接減免。所以，以往我國在進行增值稅減免時，多采用“即征即退”“先征后返”等方式。

營改增后，營業稅優惠將以何種方式體現，還需要等待具體的實施方案。證券時報記者羅克關：二手房交易暫無需擔心營改增未來即便營改增要覆蓋二手房交易，當前的稅費基本框架也會沿用下去。

比如，個人首套，或者持有一定年限的房屋營業稅減免*策應該會沿用下去，否則二手房交易的實際稅費負擔肯定會加重，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。另外，當前的二手房交易稅費制度實際鼓勵個人長期持有住宅，而非短期倒賣加重市場泡沫，這也意味著營改增不會單純以增值額計稅，因為按這個路子走長期持有自用住宅的個人稅收負擔會加重，反而會鼓勵短期炒賣加重市場泡沫。

個人二手房交易進入營改增范圍，至少應該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后。因為即便是小額納稅人且只適用簡易征收辦法，其中涉及的數據規模也將大大超出當前的營改增試點。

另外一個可供參照的時點是，國土部門全國統一的不動產登記信息最快也要在2017年才能實現共享和可查詢，而這個數據庫顯然會是未來計稅的重要依據。廣東省某市國稅局相關人士：利好低毛利房企房地產及建筑業營改增的稅率確定為11%，原來營業稅是5%，假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11個點，那么稅負自然大幅上升。

但從房地產所涉及上游所有行業企業都充分使用增值稅發票的邏輯上來說，營改增總體上應該是減稅的。當然，稅種和稅率的改變，對不同企業甚至不同項目所帶來的影響，都是不同的。

總體而言，高毛利項目會增加稅負，低毛利項目很可能會降低稅負。

3. 營改增對房地產有哪些影響

“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產生影響，此前營業稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅；“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。

但是“營改增”具體*策沒有出臺，還難以判斷個人二手房買賣交易中稅負是否會變化。原來營業稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

個人二手房交易中，需要交納營業稅的住房，稅負是否變化還要看未來*策；但滿2年住房免征營業稅的*策，改成增值稅后，應該會延續免征的優惠*策。個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業稅5萬元，1年后賣出（不適用免征營業稅條件）200萬元，買房方需要承擔10萬營業稅。在增值稅條件下，依據增值稅原理，若按常規辦法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元（現價200萬-原價100萬=增值100萬）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負有所下調；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負有所上升。

在增值稅條件下，若按簡易征收辦法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負也是減輕的。不過，對于北上廣深滿2年（含2年）的非普通住房，現有*策為差額征稅，其實已經借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看未來具體*策。

簡單來說買進之后兩年再賣出都不存在營業稅或增值稅，其實影響并不是很大，只是對于以后買房做證上面的價格需要慎重考慮一下。

4. 營改增對房地產有什么影響

您好，1）房地產營改增有助于房企減輕稅負，相對應企業的利潤率也會因為稅負的降低而提升，同時，營改增后將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。

2）伴隨企業加入置業大*，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發！ 3）對于房產證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負非常大，勢必會導致房價的大跌； 4）營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。望采納。

5. 房地產營改增影響有多大

非普通住房稅負也將降低

從市場情況看，此次營改增后購房者稅負會降低，是個利好消息。根據鏈家網統計，春節后濟南市場二手房成交持續活躍，3月1-16日房產中介帶看量比2月14-29日上漲40.2%；成交單量比2月14-29日上漲16%；二手房買賣成交均價比2月14-29日上漲0.04%；二手房買賣掛牌均價比2月14-29日上漲6%；說明業主對房價上漲的預期普遍提高，市場供需兩旺。

但是，值得注意的是，畢竟濟南市場購房需求是以剛需和改善為主，雖然交易量會上升，單實際成交價并未出現很大變化。羅貴洋認為，此次個人二手房交易營改增對兩年以上（含兩年）的住房采用了統一表述，并未區分“非普通住房”和“普通住房”。這可能意味著未來不分差別對待。這也是個利好，意味著非普通住宅原來要交稅的，營改增后將不用再交了。

山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海：

營改增將打擊“炒房團

孫大海在接受媒體采訪時認為，“營改增”一定程度上可以規范二手房交易市場存在的虛假交易行為，對打擊“炒房團”也有一定的好處。不過，對于老百姓而言，“營改增”之后稅負是否減輕，還要看稅率是否合理以及之前免征營業稅的優惠*策是否延續。

二手房交易市場一直存在虛假不實的情況，買賣雙方為了少繳稅，故意將合同上的房價降低，即所謂的“陰陽合同”，雖然稅務部門和房管部門有默認的價格范圍，但其更新的頻率遠沒有市場價格更新快，讓一些人有了漏洞可鉆。“營業稅改成增值稅后，房子在過戶、銷售、轉讓的過程中，會出現房屋增值空間越大繳稅越多的局面，一定程度上可以規范虛假交易的情況。”孫大海說。

而對于“炒房團”來說，如果將房子炒到了很高的價格，在成交的時候就會面臨增的越多繳稅越多，所以“營改增”一定程度上可以抑制“炒房團”的行為。

山東財經大學經濟研究中心主任潘明星：

增值稅不適合，直接減免

個人二手房交易實施營改增，可以使稅收更公平、稅負更加優化。根據國家營改增*策精神，營業稅優惠將延續。營業稅進行直接減免，簡便易行。但增值稅運行采取的是環環征稅、道道抵扣的征收方式，不適合進行直接減免。所以，以往我國在進行增值稅減免時，多采用“即征即退”“先征后返”等方式。營改增后，營業稅優惠將以何種方式體現，還需要等待具體的實施方案。

證券時報記者羅克關：

二手房交易暫無需擔心營改增

未來即便營改增要覆蓋二手房交易，當前的稅費基本框架也會沿用下去。比如，個人首套，或者持有一定年限的房屋營業稅減免*策應該會沿用下去，否則二手房交易的實際稅費負擔肯定會加重，這不符合營改增試點“只減不增”的大前提。另外，當前的二手房交易稅費制度實際鼓勵個人長期持有住宅，而非短期倒賣加重市場泡沫，這也意味著營改增不會單純以增值額計稅，因為按這個路子走長期持有自用住宅的個人稅收負擔會加重，反而會鼓勵短期炒賣加重市場泡沫。個人二手房交易進入營改增范圍，至少應該在增值稅暫行條例正式升格為法律之后。因為即便是小額納稅人且只適用簡易征收辦法，其中涉及的數據規模也將大大超出當前的營改增試點。另外一個可供參照的時點是，國土部門全國統一的不動產登記信息最快也要在2017年才能實現共享和可查詢，而這個數據庫顯然會是未來計稅的重要依據。

廣東省某市國稅局相關人士：

利好低毛利房企

房地產及建筑業營改增的稅率確定為11%，原來營業稅是5%，假如拿不到進項抵扣，意味著要交足11個點，那么稅負自然大幅上升。但從房地產所涉及上游所有行業企業都充分使用增值稅發票的邏輯上來說，營改增總體上應該是減稅的。當然，稅種和稅率的改變，對不同企業甚至不同項目所帶來的影響，都是不同的。總體而言，高毛利項目會增加稅負，低毛利項目很可能會降低稅負。

6. 營改增新*策對建筑業,房地產業有哪些影響

營改增新*策對建筑業，房地產業的總體影響：營業稅稅制下，房地產及建筑業對于營業稅稅源的貢獻最大。

由于營改增后房地產及建筑業的增值稅率相較于營業稅率有較大的變化，營改增新*策對于房地產及建筑業的影響巨大。*府為保證房地產及建筑業從營業稅向增值稅平穩過渡，出臺了一些具體的規定。

總體來講，房地產及建筑業適用的增值稅*策中具有實質性宏觀經濟影響的主要有4項*策：過渡性*策 – 營改增新法規中包括了一系列過渡性*策，其中包括房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的開工日期在2016年4月30日前的房地產項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這意味著房地產企業的老項目可以適用和營業稅同樣的稅率。

這一安排是為了實現營改增平穩的過渡，增值稅率不會突然間提高到11%。銷售2016年5月1日后取得的或新開發房地產項目才適用于11%的增值稅率，這一*策不適用于個人銷售住房。

對發生的土地采購成本視同進項抵扣 – 當房地產開發商銷售房地產計算增值稅額的時候，向*府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除。這個優惠*策將會有效地保證房地產開發商只對其增值的部分進行納稅，但只能用于房地產開發商按照11%的增值稅率繳納增值稅，而不適用于開發商選擇過渡期*策按征收率繳納增值稅的情況。

個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅 – 為鼓勵長期持有不動產并抑制投機行為，除北京、上海、廣州和深圳外，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。該*策延續了營業稅的規定，這一*策不僅適用于個人自住用房，也適用于投資的住房。

分期抵扣適用于11%增值稅率的不動產進項稅額 – 2016年5月1日之后購入的不動產將適用11%的增值稅率，并且如果購買方是增值稅一般納稅人，可以就不動產相關進項稅額可以申報抵扣。*策進一步規定，這部分可抵進項分攤在不動產購入后兩年內抵扣，第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。

在現行的營業稅制下，購入房地產資產未曾有過可被抵扣的制度，這是我國在增值稅稅制下巨大的發展，盡管就國際增值稅稅制慣例而言，這種分期抵扣增值稅進項稅額的方式并不常見。盡管新的*策以相對平緩的方式控制著對房地產和建筑業的直接影響，預測在2016年5月1日之前，許多建筑業工程項目和房地產銷售將會被大力推進，房地產開發商以及購買方從而實現可選擇適用過渡性*策。

過渡性*策過渡性*策可能是房地產業主、出租方、房地產基金和房地產投資公司最為密切關注的重要方面。簡而言之，對于任何*府而言引入增值稅最困難的問題之一是，如何在不影響市場經濟秩序的前提下，將增值稅適用于存量的房地產和建筑業項目。

房地產營改增稅屋

1. 營改增后房地產企業增值稅稅率是多少

房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

征收土地增值稅按規定稅率和增值額計算，房地產開發企業的土地增值稅需要在國家財稅*策的要求下進行會計處理，根據會計準則和制度實施核算，滿足房地產開發企業會計處理的特殊性。 2016年3月18日召開的**常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將全面推開營改增試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入營改增試點。

目前，市場環境競爭激烈，營業稅存在重復增稅的弊端，不能抵扣增值稅專用發票將降低房地產企業的市場核心競爭力。因此，房地產開發企業實施“營改增”制度具有一定的必要性。

擴展資料： 2016年3月24日，財*部、國家稅務總局向社會公布了《營業稅改征增值稅試點實施辦法》。經**批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

銷售不動產：銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

建筑物，包括住宅、商業營業用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。構筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。房地產業：房地產開發企業征收10%的增值稅；個人將購買不足2年住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

參考資料：公務員期刊網-營改增后房地產開發企業增值稅會計處理百度百科-營業稅改增值稅百度百科-營業稅改征增值稅試點實施辦法。

2. 房地產行業營改增后綜合稅率是多少

房地產行業的涉稅稅種多，計稅的基數不一致，采用征收方2113式不同，難于一個綜合稅率而概括。

土地增值稅按照項目的增值率，并且實行預交，最后清算；所得稅按照銷售額預交；增值稅及其附加可以有個綜合稅率，但5261又分兩種：簡易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合稅率5.6%；一般計稅法增值稅稅率11%，但應交增值稅=銷項稅-進項4102稅，才能計提附加稅，綜合稅率無法確認；2016房地產營改增稅率“此次營改增擴圍，整體稅負只減不增，讓更多企業享受到減輕稅收負擔的*策紅利。”市國稅局相關負責人分析，以房地產為例，一般納稅人在房地產銷售上，營改增之前，房地產適用的營業稅率為5%，而營改增之后，增1653值稅稅率為11%。

兩者之間看似增加了稅率，其實不然，增值稅是指價外稅，也就對產品增值部分進行征稅。一般來說，對于房地產銷售而言，土回地出讓金、建安成本等大約占據了其銷售的70%份額，這意味著增值部分大概僅為銷售的30%，增值稅是按這部分征收的，也就是30%*11%=3.3%，比原來5%的營業稅率有了較明顯的答減稅效果。

3. 房地產增值稅稅率一般是多少

房地產業一般納稅人適用稅率11%，選擇簡易征收方法的一般納稅人以及小規模納稅人適用5%征收率。

拓展資料：房地產增值稅，2016年5月1日起，營改增試點全面推開，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍，執行了20多年的營業稅將正式退出歷史舞臺。按照新的增值稅稅率，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。

有關營改增的實施細則并未完全落地，而且國家承諾所有稅負只減不增，這使得房地產營改增具體*策如何設計受到多方關注。從目前全國樓市“去庫存”的前提下，營改增的實施在絕大多數城市是利好消息，有助于減輕稅費從而清理庫存。

預計*策將向自住及長期住房傾斜。現行營業稅免征房屋，若征收增值稅后，將面臨交易成本增加的風險。

現行全額征收營業稅的房屋，若購買原值大于現有售價49%，增值稅小于營業稅，反之則增值稅將大于營業稅。對于差額征收營業稅的房屋，由于稅率由營業稅的5.6%提高到增值稅的11%，整體稅負亦將有所增加。

根據總體稅負只減不增的大方針，我們認為在執行細則上會考慮與現行營業稅的稅負比例，不排除對現在免征營業稅的房屋也實行增值稅免征。

4. 房地產營改增稅率或為11% 二手房交易營業稅怎么算

1、“營改增”后，對于個人的二手房交易，會按照簡易計稅方法征稅，且增值稅的征收率與當前5%營業稅的稅率一致。

2、“營改增”之前，營業稅是價內稅，計算繳納的稅金直接以交易金額為依據，而改為增值稅后，增值稅是價外稅，需要將交易金額換稅為不含稅收入再計算應繳的增值稅，計稅依據相比之前有所減少。

3、“營改增”前，個人轉賣住房，對購買2年及以上的免征營業稅，不足2年的全額征稅，“營改增”后，所有地區對個人轉賣住房不足2年的都全額繳納增值稅，北京市、上海市、廣州市、深圳市對個人銷售購買2年以上的非普通住房，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅，個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征增值稅。除上述地區外的其他地區，個人將購買2年以上的住房對外銷售的，均免增值稅。

5. 房地產企業營改增后企業怎么交稅

一、應納稅包括：1、營業稅-銷售不動產：計稅依據：售房銷售收入稅率：5%2、營業稅-建筑業：計稅依據：建房工程收入稅率：3%（如果公司自建才繳納此稅，如果不是自建，則由施工方繳納）3、城市維護建設稅：計稅依據：實繳營業稅額稅率：市7%、縣及鎮5%、鄉1%4、教育費附加：計費依據：實繳營業稅額費率：3%5、地方教育附加：計費依據：實繳營業稅額費率：1%（只四川省從2004年1月1日起開征）6、印花稅：（1）、營業帳簿：按帳本數量每本5元貼花。

可以到當地稅務機關買。（2）、首次按實收資本和資本公積之和的萬分之五繳納，以后年度按以上兩個帳戶增加額的萬分之五繳納。

（3）、產權轉移書據：按售房銷售收入的萬分之五繳納。（4）、建安工程承包合同：按建房工程收入的萬分之三繳納，如果自建，則不繳此項稅收。

7、企業所得稅：按利潤加上因稅法與財務制度不同而導致的調整因素后，按33%繳納，但年所得額在3萬元以下的稅率為18%,3-10萬稅率為27%。8、個人所得稅：公司作為法定扣繳義務人，應按月扣繳支付對象的個人所得稅，具體計算請與當地地稅機關聯系。

9、房產稅：（1）、按房租收入的12%繳納。（2）、按自用房產原值扣除一定的比例（各省不一樣，四川省是30%）后的余額的1。

2%繳納。10、城鎮土地使用稅：按實際占用土地面積，按規定單位稅額繳納，稅率各地不同。

二、公司財務部可安排辦稅人員負責納稅及管理事宜。如果你公司2002年以前辦，則全由地稅局管理，2002年以后辦的，企業所得稅由國稅局管理。

各稅種基本按月10日前繳納，個人所得稅7日前繳納。

6. 房地產行業營改增后綜合稅率是多少

房地產行業沒有綜合稅率。

房地產行業的2113涉稅稅種多，計稅的基數不一致，采用征收5261方式不同，難于一個綜合稅率而概括。

1、土地增值稅按照項目的增值率，并且實行4102預交，最后清算；

2、所得稅按照銷售額預交；

3、增值稅及其附加可以有個綜合稅率，但又分兩1653種：

簡易征收增值稅稅率5%，加上附加稅12%，綜合回稅率5.6%；答

一般計稅法增值稅稅率11%，但應交增值稅=銷項稅-進項稅，才能計提附加稅，綜合稅率無法確認；

房地產營改增難點

1. 營改增后房地產企業存在哪些風險和機遇

您好！一、“營改增”給房地產企業帶來的挑戰房地產企業由營業稅改征增值稅后，增值稅與營業稅相比有兩大不同，一是價外稅和價內稅的不同，另一個是鏈條抵扣的稅制設計，這就導致增值稅的稅務處理、征管規定、申報計算都與營業稅完全不同，從而給房地產企業帶來前所未有的挑戰。

1、相關人員對稅收*策不熟悉房地產企業營改增之前一直繳納營業稅，稅務處理完全不涉及增值稅。從財務總監到財務經理，再到一般的財務人員，對增值稅的相關規定了解甚少，甚至完全不了解。

營改增之后給房地產企業帶來的最大的挑戰，就是從上到下不了解增值稅的稅收*策，無法利用增值稅的稅收法規指導約束平時的運營管理工作。不知道會有什么稅務風險，也不知道會出什么稅收問題，更不知道如何應對突發的稅務問題和提前防范。

在這種情況下，企業是無法做到控制企業稅務風險和稅收負擔的。有人說房地產企業的財務人員從上到下可以惡補增值稅的稅收知識，但惡補也需要時間，也有一個過程。

*策不熟悉挑戰是所有營改增企業的系統性風險，任何企業都不可能幸免，唯一不同的是，有的企業陣痛期較短，有的企業陣痛期較長。2、賬務處理難度增加根據現行的增值稅法規規定，增值稅的納稅人分為小規模納稅人和一般納稅人，兩類納稅人的稅務處理和征管規定是不一樣的。

對于增值稅一般納稅人來講，由于增值稅是價外稅，采購和銷售都要進行加稅分離，取得的進項稅專用發票還需要在規定的時間內去主管稅務機關認證。營改增初期，財務人員面臨新舊稅制的銜接、稅收*策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。

另外，由于營業稅是對營業額直接征稅，只需增加一個會計科目，核算模式簡單易懂。而增值稅采用抵扣的核算模式，其應納稅額等于銷項稅額減進項稅額，需增加十個會計科目，核算難度較原來大幅增加。

“營改增”不僅改變了企業的會計核算體系，同時還帶來了開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬務處理稍有不慎便會產生風險。~ 1 / 5 ~由于財務人員業務素質和職業操守參差不齊，可能會對稅收*策的理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等產生偏差，從而帶來財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。

“營改增”后只有賬務處理規范的企業才能正確進行納稅申報，從而給房地產企業財務工作帶來新的挑戰。3、虛開、代開發票有可能觸犯刑事責任房地產和建筑業普遍存在“甲供材”現象，一方面，房地產商利用“甲供材”虛增成本，另一方面，建筑企業無法取得“甲供材”發票，只能想辦法“代開”、“虛開”。

這種“甲供材”現象在營業稅制下普遍存。但是營改增之后，由“甲供材”引發的“虛開”“代開”發票行為將被很有可能被認定為 “虛開”、“代開”增值稅發票，違法成很高。

首先，與增值稅專用發票有關的虛開、代開行為已經入罪，例如，刑法第205條的虛開增值稅專用發票罪；刑法第208條的非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票罪；刑法第206條的偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪等等。其次個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產。

例如，2014年3月，中國春平集團董事長林春平因虛開增值稅發票等被浙江省高級人民法院終審判處無期徒刑，沒收個人全部財產。4、可抵扣的進項稅額不足，部分房企稅負或大幅上升營改增的目標是通過改革實現只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節。

從全國營改增試行和先期營改增行業的反饋情況看，大多數的企業實現了稅負下降。但也有部分企業因為生產具有周期性、成本結構中可抵扣的成本占比較小而無法抵扣費用，或是進項稅難以抵扣稅票等原因，反而出現了稅負增加的情況。

房地產項目的成本費用構成非常復雜，而可抵扣的開發成本主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本，但這幾項成本在收入中所占的比重并不高，一、二線城市約占房地產企業的開發成本還存在如下特點：（1）土地開發成本難以認定土地成本一般金額巨大，是房地產開發成本的大項支出，對房地產業而言具有舉足輕重的作用。據統計，一線城市土地成本占到開發成本的40%以上，二三線城市在20%——30%之間。

拿地手法有的是招拍掛，有的是無償劃轉、有的是與村集體合作、有的是通過股權收購而來，土地成本幾乎無法取得依法允許抵扣的進項稅發票。增值稅的原理是銷售貨物或提供勞務要交增值稅，同時采購貨物或接受勞務取得的進項稅發票可以抵扣，房地產業土地成本的進項稅的抵扣便成為一大難題。

此外，有些房地產企業早期取得土地的成本金額較低，通過收購股權拿地的企業形成了較大的股權溢價，這部分溢價體現在收購公司賬面上，被收購公司的賬面不會產生變化，在計算土地增值稅和企業所得稅時，溢價部分無法扣除，“營改增”后的溢價部分在繳納增值稅前也將無法抵扣，從而對企業稅負有較大影響。假設被收購公司原有開發項目的土地出讓金是2億元，如果收購時土地價值上漲到7億元，這就導致有 5億元土地差價無法取得土地成本的增值稅發票。

在可抵扣。

2. 如何分析營改增后房地產稅務問題

一、全面做好“營改增”財務核算準備工作

“營改增”對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收*策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業應充分學習相關*策，做好“營改增”財務核算準備工作。

1、調整會計賬戶的設置

房地產企業應該在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”等明細科目，輔導期管理的應在“應交稅費”科目下增設“待抵扣進項稅額”明細科目。在“應交增值稅”明細賬中，借方應設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等專欄，貸方應設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄。

2、正確進行會計處理

第一，取得過渡性財*扶持資金的會計處理。房地產企業“營改增”轉換期間因實際稅負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財*扶持資金，期末有確鑿證據表明企業能夠符合財*扶持*策規定的相關條件且預計能夠收到財*扶持資金時，按應收的金額確認營業外收入。

第二，增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關規定，房地產企業初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在“應交稅費——應交增值稅”科目下增設“減免稅款”專欄，用于記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。

3、完善企業內部財務、稅務控制制度

良好的企業財務、稅務控制制度是控制企業稅務風險的重要手段之一。尤其在“營改增”后，賬務處理復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，企業更應該注意以下財稅內控制度的建立和執行：

第一，采購環節盡可能取得進項發票后支付款項。“營改增”后，房地產企業增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業在采購過程中，應及時取得進項發票，否則，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣。

3. 營改增下房地產企業如何籌劃

方法一：多要增值稅發票 “營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收*策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。

劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革后可以進行正確的會計處理。“營改增”之后，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。

為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣；其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難；第三，應加強對虛假發票的識別和防范，仔細比對；最后，不能出于節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。

方法二：擴大精裝房比例房地產業“營改增”之后，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。

數據顯示，目前在一二線城市，精裝修住房比例已經達到新房成交總量的30%，但由于不動產轉讓目前仍然征收營業稅，精裝房售價較高，營業稅稅負相對較重。在“營改增”之后，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向于開發進項稅額較多的樓盤類型。

這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會占得先機。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠高于行業平均水平，其中，萬科的精裝房比例高達90%，保利、綠城、綠地、合生創展等企業的精裝房比例也都超過75%。

對中小房企來說，由于開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。房地產業“營改增”對企業的去化能力是一個挑戰，由于增值稅=銷項稅額-進項稅額，企業只有完成銷售之后才可以計算銷項稅額，因此，未來開發商不太可能為了等待房價上漲而推遲開盤時間。

方法三：剝離建筑業務對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建筑安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業務將是企業不得不進行的戰略調整。據了解，建筑業也將被納入“營改增”行業，稅率為6%或11%。

無論稅率高低，只要建筑安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建筑施工業務全部外包；第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建筑公司和房地產公司兩個子公司；第三類則是建筑和開發業務并舉，這類企業多以建筑業為主營業務，同時具備房地產開發資質。

4. 如何納稅

根據《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2規定：一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

根據上述規定，房地產企業“營改增”后，銷售2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇簡易計稅方法按5%的征收率計算繳納增值稅。

5. 房地產企業營改增會計應該怎么建賬

房地產企業常見營改增會計處理?房地產開發企業在營改增后，由于*策的變化導致會計核算的變化，尤其是“應交稅費——應交增值稅”科目的應用變化最大。

本文以一般納稅人資格下的房地產開發企業為例，梳理其涉及的增值稅主要會計處理。?例1:2016年4月29日購入增值稅稅控系統專用設備一套，價值3000元。

（單：元）???借：固定資產?3000???貸：銀行存款?3000?借：應交稅費——應交增值稅（減免稅款）?3000???貸：遞延收益?3000???日后發生的技術維護費???借：管理費用?300???貸：銀行存款?300?借：應交稅費——應交增值稅（減免稅款）?300???貸：營業外收入?300?例2:2016年6月支付土地出讓金666萬取得一塊土地，開發空中花園小區，適用一般計稅法。建筑總規模1300平方米，可供出售建筑面積1000平方米。

2017年5月開始預售，當月預售500平方米，預收房款2220萬元，需要預繳增值稅60萬元。???已有的“應交稅金——應交增值稅（已交稅金）”科目習慣上用于核算月內繳納當月應納增值稅，這與本次營改增出現的預收賬款的預繳稅金是有區別的。

但考慮到尚未有相應規定出臺，故暫時在此科目核算。（單位：萬元，下同）???借：應交稅費——應交增值稅（已交稅金）?60???貸：銀行存款?60?例3：購進貨物、勞務、服務等產生進項稅額。

2016年7月購進鋼材100萬元，進項稅17萬元；購進建筑服務200萬元，進項稅22萬元。???借：工程物資——鋼材?100???開發成本?200?應交稅費——應交增值稅（進項稅額）?39???貸：銀行存款?339?其他購進比照本方式類比處理。

而購進可以抵扣增值稅的農產品如苗木、花卉等，則為如下處理：???借：開發成本?87?應交稅費——應交增值稅（進項稅額）?13???貸：銀行存款?100?例4:2016年7月企業請國外著名建筑設計單位，為其開發的空中花園進行整體規劃設計，價款總計106萬元，該企業于納稅義務發生時代扣代繳了應扣繳的增值稅6萬元。???借：開發成本?100?應交稅費——應交增值稅（進項稅額）?6???貸：銀行存款等?106?例5：假設該企業同時兼有簡易計稅項目和免征增值稅項目的，存在無法劃分不得抵扣的進項稅額的情況，應按規定公式計算不得抵扣進項稅額。

比如管理費用科目當月發生的不得抵扣進項稅額為70萬元，可于月末一次性調賬。???借：管理費用?70?貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）?70?例6:2017年11月空中花園預售部分辦理產權轉移（交房），開具發票，則應將預售房款轉入營業收入，計提銷項稅額。

???借：預收賬款?2220?貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）?220???主營業務收入?2000?例7：計算2017年11月空中花園項目可扣除的土地價款沖減的銷項稅額。則本月可作為沖減銷項稅額的土地價款基數為666*(500÷1000)=333萬元，可沖減的銷項稅額為333÷1.11*11%=33萬元。

?借：應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）?33???貸：主營業務成本?33?鑒于本次營改增對于房地產企業土地價款可抵減銷項稅額的時間是在對應的房產納稅義務確認時點，不同于其他差額征稅的購進服務是在購進當期抵減。故也可考慮將上述例6、例7合并處理如下：???借：預收賬款?2220?貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）?187???主營業務收入?2033?需要說明的是，在企業取得土地時，不建議直接將其中的日后可抵減銷項稅額部分直接計入“應交稅費——應交增值稅（待抵扣進項稅額）”科目，因為根據國稅發〔2010〕40號文件規定，該科目主要用于輔導期一般納稅人已認證待抵扣賬務處理。

?例8：假設該企業其他簡易計稅項目無應稅行為發生，除上述業務外，該企業無其他涉稅業務，則2017年11月末，計算的銷項稅額扣減以前月份發生的可以抵扣的進項稅額后，實現應納稅額198.67萬元，企業累計預繳稅金60萬元，則其當月實際應納138.67萬元。?借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）?138.67???貸：應交稅費——未交增值稅?138.67?例9:2017年12月申報期內，企業將上月應納增值稅申報入庫。

???借：應交稅費——未交增值稅?138.67???貸：銀行存款?138.67??引自中國稅務報。

6. 房地產企業營改增選擇哪個方式計稅合適

選擇哪個方式，需要視情況而定。

1、在不考慮營業成本的情況下，營改增后，企業的會計利潤有所下降。而如果考慮營業成本這一因素，則在采購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。而如果在采購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，采購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的采購成本降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。

2、營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增后，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。

7. 房地產開發企業營改增后如何建賬

您好！

房地產開發企業不屬于這次營改增的調整范圍，因此按原先的方式正常繳納土地增值稅及其它稅種。

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

望采納，謝謝

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