榮觀房產網1. 營改增后房地產企業存在哪些風險和機遇
您好！一、“營改增”給房地產企業帶來的挑戰房地產企業由營業稅改征增值稅后，增值稅與營業稅相比有兩大不同，一是價外稅和價內稅的不同，另一個是鏈條抵扣的稅制設計，這就導致增值稅的稅務處理、征管規定、申報計算都與營業稅完全不同，從而給房地產企業帶來前所未有的挑戰。
1、相關人員對稅收*策不熟悉房地產企業營改增之前一直繳納營業稅，稅務處理完全不涉及增值稅。從財務總監到財務經理，再到一般的財務人員，對增值稅的相關規定了解甚少，甚至完全不了解。
營改增之后給房地產企業帶來的最大的挑戰，就是從上到下不了解增值稅的稅收*策，無法利用增值稅的稅收法規指導約束平時的運營管理工作。不知道會有什么稅務風險，也不知道會出什么稅收問題，更不知道如何應對突發的稅務問題和提前防范。
在這種情況下，企業是無法做到控制企業稅務風險和稅收負擔的。有人說房地產企業的財務人員從上到下可以惡補增值稅的稅收知識，但惡補也需要時間，也有一個過程。
*策不熟悉挑戰是所有營改增企業的系統性風險，任何企業都不可能幸免，唯一不同的是，有的企業陣痛期較短，有的企業陣痛期較長。2、賬務處理難度增加根據現行的增值稅法規規定，增值稅的納稅人分為小規模納稅人和一般納稅人，兩類納稅人的稅務處理和征管規定是不一樣的。
對于增值稅一般納稅人來講，由于增值稅是價外稅，采購和銷售都要進行加稅分離，取得的進項稅專用發票還需要在規定的時間內去主管稅務機關認證。營改增初期，財務人員面臨新舊稅制的銜接、稅收*策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。
另外，由于營業稅是對營業額直接征稅，只需增加一個會計科目，核算模式簡單易懂。而增值稅采用抵扣的核算模式，其應納稅額等于銷項稅額減進項稅額，需增加十個會計科目，核算難度較原來大幅增加。
“營改增”不僅改變了企業的會計核算體系，同時還帶來了開票系統、報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的一系列新問題，賬務處理稍有不慎便會產生風險。~ 1 / 5 ~由于財務人員業務素質和職業操守參差不齊，可能會對稅收*策的理解、相關業務的會計核算、稅收的申報繳納等產生偏差，從而帶來財務核算不合規，納稅申報不準確等風險。
“營改增”后只有賬務處理規范的企業才能正確進行納稅申報，從而給房地產企業財務工作帶來新的挑戰。3、虛開、代開發票有可能觸犯刑事責任房地產和建筑業普遍存在“甲供材”現象，一方面，房地產商利用“甲供材”虛增成本，另一方面，建筑企業無法取得“甲供材”發票，只能想辦法“代開”、“虛開”。
這種“甲供材”現象在營業稅制下普遍存。但是營改增之后，由“甲供材”引發的“虛開”“代開”發票行為將被很有可能被認定為 “虛開”、“代開”增值稅發票，違法成很高。
首先，與增值稅專用發票有關的虛開、代開行為已經入罪，例如，刑法第205條的虛開增值稅專用發票罪；刑法第208條的非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票罪；刑法第206條的偽造、出售偽造的增值稅專用發票罪等等。其次個人和單位所受的處罰最高可判無期或者沒收財產。
例如，2014年3月，中國春平集團董事長林春平因虛開增值稅發票等被浙江省高級人民法院終審判處無期徒刑，沒收個人全部財產。4、可抵扣的進項稅額不足，部分房企稅負或大幅上升營改增的目標是通過改革實現只對產品或者服務的增值部分納稅，從而減少重復納稅環節。
從全國營改增試行和先期營改增行業的反饋情況看，大多數的企業實現了稅負下降。但也有部分企業因為生產具有周期性、成本結構中可抵扣的成本占比較小而無法抵扣費用，或是進項稅難以抵扣稅票等原因，反而出現了稅負增加的情況。
房地產項目的成本費用構成非常復雜，而可抵扣的開發成本主要是土地成本、建筑安裝成本、公共配套成本、房屋裝修成本，但這幾項成本在收入中所占的比重并不高，一、二線城市約占房地產企業的開發成本還存在如下特點：（1）土地開發成本難以認定土地成本一般金額巨大，是房地產開發成本的大項支出，對房地產業而言具有舉足輕重的作用。據統計，一線城市土地成本占到開發成本的40%以上，二三線城市在20%——30%之間。
拿地手法有的是招拍掛，有的是無償劃轉、有的是與村集體合作、有的是通過股權收購而來，土地成本幾乎無法取得依法允許抵扣的進項稅發票。增值稅的原理是銷售貨物或提供勞務要交增值稅，同時采購貨物或接受勞務取得的進項稅發票可以抵扣，房地產業土地成本的進項稅的抵扣便成為一大難題。
此外，有些房地產企業早期取得土地的成本金額較低，通過收購股權拿地的企業形成了較大的股權溢價，這部分溢價體現在收購公司賬面上，被收購公司的賬面不會產生變化，在計算土地增值稅和企業所得稅時，溢價部分無法扣除，“營改增”后的溢價部分在繳納增值稅前也將無法抵扣，從而對企業稅負有較大影響。假設被收購公司原有開發項目的土地出讓金是2億元，如果收購時土地價值上漲到7億元，這就導致有 5億元土地差價無法取得土地成本的增值稅發票。
在可抵扣。
2. 如何分析營改增后房地產稅務問題
一、全面做好“營改增”財務核算準備工作
“營改增”對房地產企業的賬務處理提出了新要求，企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收*策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業應充分學習相關*策，做好“營改增”財務核算準備工作。
1、調整會計賬戶的設置
房地產企業應該在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”“未交增值稅”等明細科目，輔導期管理的應在“應交稅費”科目下增設“待抵扣進項稅額”明細科目。在“應交增值稅”明細賬中，借方應設置“進項稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉出未交增值稅”等專欄，貸方應設置“銷項稅額”、“進項稅額轉出”、“轉出多交增值稅”等專欄。
2、正確進行會計處理
第一，取得過渡性財*扶持資金的會計處理。房地產企業“營改增”轉換期間因實際稅負增加的，將有可能向財稅部門申請取得財*扶持資金，期末有確鑿證據表明企業能夠符合財*扶持*策規定的相關條件且預計能夠收到財*扶持資金時，按應收的金額確認營業外收入。
第二，增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關規定，房地產企業初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在“應交稅費——應交增值稅”科目下增設“減免稅款”專欄，用于記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。
3、完善企業內部財務、稅務控制制度
良好的企業財務、稅務控制制度是控制企業稅務風險的重要手段之一。尤其在“營改增”后，賬務處理復雜化、增值稅專用發票風險凸顯，企業更應該注意以下財稅內控制度的建立和執行：
第一，采購環節盡可能取得進項發票后支付款項。“營改增”后，房地產企業增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業在采購過程中，應及時取得進項發票，否則，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣。
3. 營改增下房地產企業如何籌劃
方法一：多要增值稅發票 “營改增”時代，房企將面臨新舊稅制銜接、稅收*策變化、具體業務處理和稅務核算轉化等難題。
劉福元認為，稅制改革前企業就應該及時做好應對措施，諸如對會計賬簿的科目進行調整，提前做好對財務人員的培訓，以便改革后可以進行正確的會計處理。“營改增”之后，企業的稅負水平很大程度上由企業的進項稅額決定，增值稅專用發票在增值稅抵扣環節扮演重要角色，房企應加強票據管理水平。
為避免稅負加重，房企在購進貨物或者接受勞務時，一定要非常審慎。 首先，必須要求供貨方具備正規的銷售資質，一旦無法提供增值稅專用發票，就無法實現抵扣；其次，與施工企業進行工程決算時還應當獲取增值稅專用發票，否則在申請稅項抵扣時就會遇到困難；第三，應加強對虛假發票的識別和防范，仔細比對；最后，不能出于節稅的目的，就虛開增值稅發票給子公司或關聯方，這么做稅務風險極大。
方法二：擴大精裝房比例 房地產業“營改增”之后，房企為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，各家企業都有可能在企業既定的戰略框架內進行稅收籌劃。 其中，房企大幅提高精裝修房比例將會是一種比較流行的方式，此舉有利于取得更多的固定資產和物料的增值稅發票，從而增加可抵扣數額。
數據顯示，目前在一二線城市，精裝修住房比例已經達到新房成交總量的30%，但由于不動產轉讓目前仍然征收營業稅，精裝房售價較高，營業稅稅負相對較重。在“營改增”之后，房企開發精裝房的所有進項全部可以抵扣，因此企業肯定會傾向于開發進項稅額較多的樓盤類型。
這樣來看，那些現階段就以精裝房為主要開發類型的開發商將會占得先機。資料顯示，龍頭房企的精裝房比例遠高于行業平均水平，其中，萬科的精裝房比例高達90%，保利、綠城、綠地、合生創展等企業的精裝房比例也都超過75%。
對中小房企來說，由于開發的多為毛坯房，如果因稅負加重而不得不調整開發重點，企業極有可能面臨一些轉型壓力，畢竟精裝房對企業實力有更高的要求，精裝房的高價也要求中小房企加快去化速度。 房地產業“營改增”對企業的去化能力是一個挑戰，由于增值稅=銷項稅額-進項稅額，企業只有完成銷售之后才可以計算銷項稅額，因此，未來開發商不太可能為了等待房價上漲而推遲開盤時間。
方法三：剝離建筑業務 對房企而言，進行稅收籌劃的一個主要方式是增加進項稅額抵扣，而上游建筑安裝業務正是進項稅額最主要的來源，因此，剝離建筑業務將是企業不得不進行的戰略調整。 據了解，建筑業也將被納入“營改增”行業，稅率為6%或11%。
無論稅率高低，只要建筑安裝企業可以提供正規增值稅專用發票，就可以實現抵扣。當前的房企業務模式主要分三類：第一類，開發商自身只負責拿地開發銷售，建筑施工業務全部外包；第二類是以中南建設等為代表的控股集團，下設建筑公司和房地產公司兩個子公司；第三類則是建筑和開發業務并舉，這類企業多以建筑業為主營業務，同時具備房地產開發資質。
4. 如何納稅
根據《財*部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點 的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2規定： 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選 擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或 者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
納 稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機 關進行納稅申報。 一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計 稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅 額。
納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管 稅務機關進行納稅申報。 房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇 適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
根據上述規定，房地產企業“營改增”后，銷售2016年4月30日前取得的 不動產，可以選擇簡易計稅方法按5%的征收率計算繳納增值稅。
5. 房地產企業營改增會計應該怎么建賬
房地產企業常見營改增會計處理?房地產開發企業在營改增后，由于*策的變化導致會計核算的變化，尤其是“應交稅費——應交增值稅”科目的應用變化最大。
本文以一般納稅人資格下的房地產開發企業為例，梳理其涉及的增值稅主要會計處理。?例1:2016年4月29日購入增值稅稅控系統專用設備一套，價值3000元。
（單：元）???借：固定資產?3000???貸：銀行存款?3000?借：應交稅費——應交增值稅（減免稅款）?3000???貸：遞延收益?3000???日后發生的技術維護費???借：管理費用?300???貸：銀行存款?300?借：應交稅費——應交增值稅（減免稅款）?300???貸：營業外收入?300?例2:2016年6月支付土地出讓金666萬取得一塊土地，開發空中花園小區，適用一般計稅法。建筑總規模1300平方米，可供出售建筑面積1000平方米。
2017年5月開始預售，當月預售500平方米，預收房款2220萬元，需要預繳增值稅60萬元。???已有的“應交稅金——應交增值稅（已交稅金）”科目習慣上用于核算月內繳納當月應納增值稅，這與本次營改增出現的預收賬款的預繳稅金是有區別的。
但考慮到尚未有相應規定出臺，故暫時在此科目核算。（單位：萬元，下同）???借：應交稅費——應交增值稅（已交稅金）?60???貸：銀行存款?60?例3：購進貨物、勞務、服務等產生進項稅額。
2016年7月購進鋼材100萬元，進項稅17萬元；購進建筑服務200萬元，進項稅22萬元。???借：工程物資——鋼材?100???開發成本?200?應交稅費——應交增值稅（進項稅額）?39???貸：銀行存款?339?其他購進比照本方式類比處理。
而購進可以抵扣增值稅的農產品如苗木、花卉等，則為如下處理：???借：開發成本?87?應交稅費——應交增值稅（進項稅額）?13???貸：銀行存款?100?例4:2016年7月企業請國外著名建筑設計單位，為其開發的空中花園進行整體規劃設計，價款總計106萬元，該企業于納稅義務發生時代扣代繳了應扣繳的增值稅6萬元。???借：開發成本?100?應交稅費——應交增值稅（進項稅額）?6???貸：銀行存款等?106?例5：假設該企業同時兼有簡易計稅項目和免征增值稅項目的，存在無法劃分不得抵扣的進項稅額的情況，應按規定公式計算不得抵扣進項稅額。
比如管理費用科目當月發生的不得抵扣進項稅額為70萬元，可于月末一次性調賬。???借：管理費用?70?貸：應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）?70?例6:2017年11月空中花園預售部分辦理產權轉移（交房），開具發票，則應將預售房款轉入營業收入，計提銷項稅額。
???借：預收賬款?2220?貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）?220???主營業務收入?2000?例7：計算2017年11月空中花園項目可扣除的土地價款沖減的銷項稅額。則本月可作為沖減銷項稅額的土地價款基數為666*(500÷1000)=333萬元，可沖減的銷項稅額為333÷1.11*11%=33萬元。
?借：應交稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額）?33???貸：主營業務成本?33?鑒于本次營改增對于房地產企業土地價款可抵減銷項稅額的時間是在對應的房產納稅義務確認時點，不同于其他差額征稅的購進服務是在購進當期抵減。故也可考慮將上述例6、例7合并處理如下：???借：預收賬款?2220?貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）?187???主營業務收入?2033?需要說明的是，在企業取得土地時，不建議直接將其中的日后可抵減銷項稅額部分直接計入“應交稅費——應交增值稅（待抵扣進項稅額）”科目，因為根據國稅發〔2010〕40號文件規定，該科目主要用于輔導期一般納稅人已認證待抵扣賬務處理。
?例8：假設該企業其他簡易計稅項目無應稅行為發生，除上述業務外，該企業無其他涉稅業務，則2017年11月末，計算的銷項稅額扣減以前月份發生的可以抵扣的進項稅額后，實現應納稅額198.67萬元，企業累計預繳稅金60萬元，則其當月實際應納138.67萬元。?借：應交稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅）?138.67???貸：應交稅費——未交增值稅?138.67?例9:2017年12月申報期內，企業將上月應納增值稅申報入庫。
???借：應交稅費——未交增值稅?138.67???貸：銀行存款?138.67??引自中國稅務報。
6. 房地產企業營改增選擇哪個方式計稅合適
選擇哪個方式，需要視情況而定。
1、在不考慮營業成本的情況下，營改增后，企業的會計利潤有所下降。而如果考慮營業成本這一因素，則在采購環節的進項稅額能否抵扣變得尤為重要。如果在采購環節企業無法取得增值稅專用發票，則相關的進項稅額不得抵扣，相應的稅金則計入房地產開發成本，稅金會進一步增加購入成本，從而進一步減少會計利潤。而如果在采購環節能夠取得增值稅專用發票，進項稅額可以抵扣的話，則企業的房地產開發成本則為不含稅價款，而原繳納營業稅時，采購環節的購買價款中已經包含了施工方的營業稅額，因此，營改增會導致房地產開發企業的采購成本降低，相應的利潤總額會有可能高于原繳納營業稅的情況。企業的可抵扣成本比例越高，毛利率的提高幅度也會越大。
2、營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中營業稅、土地增值稅、企業所得稅是房企的3大稅種，房地產開發企業的收費項目有幾十種。營改增后，稅種由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是企業稅負增減的重要因素。
7. 房地產開發企業營改增后如何建賬
您好！
房地產開發企業不屬于這次營改增的調整范圍，因此按原先的方式正常繳納土地增值稅及其它稅種。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
望采納，謝謝