榮觀房產網1. 如何測算營改增房地產
一、一般納稅人適用5%征收率的情況（一）一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。（二）一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 （三）房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
（四）一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
二、小規模納稅人適用5%征收率的情況（一）小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。 納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（二）小規模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（三）房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。（四）其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
（五）小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產，應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
（六）其他個人出租其取得的不動產（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。 （七）個人出租住房，應按照5%的征收率減按1。
5%計算應納稅額。（八）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。
上述*策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
2. 營改增后房地產的增值稅怎么計算
1、不需要認定為免稅單位，只要月銷售額（不含稅）低于2萬就可做稅收減免，最后繳納為零
2、營業外收入一般不需要繳納增值稅。如果有按規定需要計算增值稅的（例如處置二手固定資產），也應該按要求計提增值稅申報繳納。
3、小規模納稅人的增值稅計算方法舉例來說，如果開票1萬元（票面金額），則需將1萬元分離出稅額來，稅額=10000/1.03*0.03=291.26元，差額做銷售額=10000-291.26=9708.74元
做分錄入賬：
借：應收賬款10000
貸：主營業務收入 9708.74
貸：應交稅費-應交增值稅 291.26
4、申報時，需要填列應交增值稅額 291.26元，再填列稅收減免 291.26，最后合計當期應繳增值稅額為零。
3. 營改增房地產業稅率11%怎樣測算稅負
1. 房地產行業營改增之后稅負的測算方法采用一般計稅方法中的購進扣稅法，應納稅額是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額，公式為增值稅=銷項稅（營業收入*銷項增值稅率）-進項稅抵扣；進項稅抵扣額=成本*稅率。
2. 比如 ，一家房地產企業購進建筑材料由一般納稅人開具17%的進項稅發票，假設票面價值1000萬元，則可抵扣進項稅額為170萬元。房屋銷售時需按照11%的稅率開具增值稅專用發票，假設銷售額為5000萬元，則銷項稅額為550萬元，應交增值稅額為550-170=380萬元，則企業的實際稅負為380萬元。而按照營改增之前繳納5%的營業稅比率計算，實際稅負為250萬元。對比之下，營改增之后稅負增加了130萬元。
3. 營改增能否降低企業稅負要看房地產企業的進項稅抵扣來源的多少。購置出讓土地時，由于地方*府非企業身份無法開具增值稅發票，因而無法產生進項稅抵扣。所以，土地成本變動對企業稅負無法產生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業額中所占比例不同同樣影響到營改增后應繳稅額的額度，也決定著企業營改增之后稅負是增加還是減少。
4. 營改增后房地產業主要稅種及計算方法
營改增后房地產業主要稅種有以下幾個：1、增值稅：（1）2016.5.1營改增后，根據財稅2016第36號附件一第十五條規定，房地產一般納稅人執行一般計稅法的增值稅稅率11%(2018.5.1后調整為10%)銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+10%）銷項稅=含稅銷售價÷（1+10%）*10%=銷售額*10%應交增值稅=銷項稅-進項稅（2）房地產一般納稅人執行簡易計稅法的和小規模納稅人，征收率5%應交增值稅=含稅銷售價÷（1+5%）*5%=銷售額*5%2、附加稅（1）城建稅=應交增值稅*7%(2)教育附加=應交增值稅*3%(3)地方附加=應交增值稅*2%3、所得稅=所得額*25%小規模納稅人年所得額100萬以內的=所得額*10%4、印花稅=銷售額*0.05%5、預交土地增值稅=銷售額*2.5% （有的地區是2%或3%）上述都是直接與銷售額有關的稅種及計算，其他還有房產稅、車船稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地契稅等。
5. 營改增后房產稅怎么計算方法
營改增后房產稅的計算方法： 以房產原值為計稅依據：應納稅額=房產原值*（1-10%或30%）*稅率（1.2%）以房產租金收入為計稅依據：應納稅額=房產租金收入*稅率（12%營改增后房產稅稅率詳解按房產余值計征的，年稅率為1.2%。
按房產出租的租金收入計征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產稅。
*策變化與否居民繳納稅費的地點不變營改增后，在一定過渡期內，國稅局委托地稅局辦理個人二手房交易的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、發票代開等事項，辦稅地點不變。辦稅流程不變營改增后，二手房交易辦稅流程和相關事項仍按照《國家稅務總局 財*部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知 》（國稅發〔2005〕89號）和《國家稅務總局關于房地產稅收*策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）的有關規定執行。
優惠*策不變營改增后，二手房交易基本上相當于將營業稅*策平移到增值稅上，原營業稅相關減免優惠*策不變，納稅人仍按原規定提交辦理減免稅所需資料。參考資料：國家稅務總局官方網 房產稅 網頁鏈接 2018-01-15。
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