有關房地產方面的論文

1. 求一篇關于房地產的畢業論文

房地產專升本畢業論文 1.房地產經濟走向：目前重慶，武漢，杭州等經濟受到國家*策的打壓房產的價格開始回落。

2.房地產上市公司業績的影響因素實證研究：房地產企業業績影響因素研究現狀 運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結構的衡量指標，而將總資產貢獻率和總資產利潤率分別作為公司業績的衡量指標。研究結果表明：總體來看，各項指標相關性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關的傾向還是比較明顯的。

就這一實證結果，本文結合我國房地產行業的實際情況，分別從房地產行業所處的階段特征、*策面的影響以及公司治理結構方面進行了分析。運用數據包絡分析（DEA）模型評價房地產上市公司績效，關注房地產上市公司的經營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標準，以我國房地產業23家具有代表性的房地產上市公司為研究對象，通過設立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業標桿，同時分析行業整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優化資源配置和提高房地產上市公司績效的途徑。

從我國上市公司績效影響因素及貨幣*策、物價變動與績效相關性的一般理論思考出發，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀*策影響的理論依據。（嚴格意義上來說績效評價體系包括業績目標、業績輔導和業績評價。

但是現在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣）從MM理論出發，引進貨幣傳導機制理論和兩權分離的相關理論，得出房地產這個行業的所有績效指標都與貨幣*策、CP工存在一定相關性。得到物價上漲會對房地產這個行業的經濟績效產生一定的負面影響，國家的宏觀*策對地產行業影響甚微的結論。

分析比較了目前上市公司經營業績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎上引入因子分析模型，并構建評價上市公司經營業績的指標體系，然后應用該模型對我國房地產上市公司經營業績做實證研究，最后得出研究結論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結果的現實指導意義。《我國房地產上市公司經營業績實證研究》選取GDP作為衡量經濟發展的數據支持，以房地產開發投資完成額作為房地產行業發展的適合量度，運用協整分析方法對我國房地產行業與經濟增長之間的動態均衡關系作相關研究。

結論是：房地產行業發展狀況對當前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產行業的發展與經濟增長之間不存在明顯的因果關系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業產生影響。

一是因人民幣升值所導致的資本成本和收入的提升，將在長時期內改變我國的經濟結構，重新賦予行業不同的成長速度，并使不同行業的企業業績出現分化。二是人民幣升值在短期內改變行業內企業的資產、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經營業績。

最后認為人民幣升值將使房地產行業受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產行業的影響有利好、利空兩方面。

利空影響：貨幣持續過度升值會導致經濟減速（因為FDI下降、凈出口下降），外資需要下降，從而使房地產需求下降并會導致通脹水平下降，從而使房地產價格漲速下降。利好影響：第一，升值預期導致外資對房地產的投資需求加大。

貨幣升值預期會導致外資的涌入，并大量投資到房地產上。從而增加房地產投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發生的；第二，收入效應及財富效應導致國內房地產需求增加。

張敏利用理論結合模型回歸分析研究了股權結構的三個關鍵因素（股權集中度、股權屬性及股權流通性）與公司治理績效的關系。得到結論（1）房地產行業的股權集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數公司的股權結構都呈現出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關系。

（2）分析股權控制類型時，發現國有控股企業與法人控股企業、流通股主導型企業的公司績效都沒有明顯的差別。（3）國有股比重、流通股比重與經營績效沒有顯著相關關系。

而法人股比重與公司績效有著顯著負相關關系。（4）控股股東相對控制權越大，公司績效越差。

采用單位根檢驗、協整分析、誤差修正模型以及Granger因果關系檢驗等現代經濟學計量方法，對湖北省房地產業的發展與經濟增長的關系進行實證研究。發現湖北省經濟增長是房地產業發展的Granger原因，經濟的快速增長帶動了房地產經濟的發展，反之房地產投資對經濟拉動作用卻不顯著。

介紹房地產開發投資與GDP關系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產開發投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產市場發育程度及經濟增長的穩定性和風險性。應用協整分析、誤差修正模型技術以及Granger因果分析對我國房地產價格與GDP之間的關系進行了實證分析。

實證結果表明：我國的房地產價格與GDP之間存在長期穩定的動態均衡關系；無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產價格的漲跌起著決定性的影。

2. 求一篇有關房地產的論文范文,1000字左右,急~~~~

淺談房地產業與國民經濟的聯系

房地產業與國民經濟的相互關系，不僅是一個局部與整體的關系，而且有著內在的密切聯系和相關性。房地產業的發展與國民經濟發展有著重要聯系。從而理解了在這場經濟危機中我國*府在房地產業救市的舉措。房地產業與國民經濟的相互關系，不僅是一個局部與整體的關系，而且有著內在的密切聯系和相關性。

1、房地產業增長率對國民經濟的影響

房地產業生產總值是反映房地產業整體發展狀態的重要指標。一般而論，其產業增長率快于在一定時期內整個國民經濟增長率，則表現出對經濟增長的貢獻率上升，成為國家在這一時期內的朝陽產業，其在國民經濟中的地產和作用也不斷提高。我國當前的房地產業呈現的就是這一狀態，作為新興產業，從長期來看它的發展對促進國民經濟快速增長的作用會日益顯著。

2、房地產業效率增長率對國民經濟的影響

產業效率增長率指標一般可以產業利潤率作為基礎，用投入產出比率進行調整后，通過基年和終年的比較，得出產業效率增長率。該指標能反映出房地產業運行的質量及其對整個國民經濟發展的實際貢獻。不斷提高房地產產業效率是我國房地產業在數量、規模擴張的同時，必須注重解決的關鍵方面。

3、房地產業信用規模對國民經濟的影響

產業信用規模分為相對規模和絕對規模兩種。相對規模是指一定時期內房地產業的信用量占全社會信用量的比重。從中可以反映出房地產業在宏觀經濟中的重要程度，也反映了房地產業在宏觀經濟中金融支持的力度。房地產業信用相對規模發生變動，會導致房地產業在國民經濟中地位和作用的變化，從而影響其作用力度。絕對規模是指一定時期內房地產業的信用量的絕對值，該值通過同前期或基期相比較就能基本反映出房地產業投資規模的膨脹、停滯及收縮的趨勢。房地產信用絕對規模的擴大，投資量增加，產業發展速度加快，推動國民經濟快速增長；反之，縮小規模，抑制投資，則會使國民經濟增長速度降低。

4、房地產需求和供給水平對國民經濟的影響

由于房地產業的關聯效應強，其市場需求的擴大可以推動其他相關產業的發展。一般而論，房地產業的高利潤率，刺激投資量增加，供給水平提高，在市場暢銷的條件下，會促進社會總供給增加，國民經濟總量上升。可見對房地產供需水平狀況的分析，不僅對房地產業自身，而且對整個國民經濟都有其重要的意義。因為，房地產供需的平衡從房地產業自身看是一個總量概念，但從國民經濟整體的角度看，它作為相對獨立的產業部門又參與國民經濟總量平衡的過程，從而對國民經濟總體狀況發生影響。

我們看到，2009年即將過去，2009年房地產走過十分艱辛的一年，這種艱辛主要表現為一方面房地產的銷售迅速下降、房價逐漸回落、住房空轉置率快速上升；另一方面*府房地產*策出現巨大變化，如要保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。也就是說，中國房地產市場核心就是自住需求的市場，就是民生的市場，就是根本上改善居民基本條件的市場。而這才是未來房地產健康發展根本所在。

3. 房地產方面的論文有什么題材好建議可選

面向21世紀，人類住區的可持續發展是我們的必由之路，但它的實現并非朝夕之功，而要靠多方面的努力。

“三分建設，七分管理”，要實現住區的可持續發展，研究房地產開發和物業管理之間的互動關系，對于推動兩者的發展和實現人類住區可持續發展均具有積極作用。 物業管理作為房地產業延伸出的新行業，作為房地產消費環節的主要管理活動，與房地產開發建設互動互進。

它實際上是房地產開發的延續與完善，在房地產開發建設、流通、消費使用的全過程中，起著至關重要的作用。實踐表明，良好的物業管理服務不僅有利于樹立開發商的形象，加快其市場銷售的進度，而且有利于維護房屋購買者或投資者的利益，達到保值、增值的目的。

然而，在現實生活中，仍有很多房地產商對物業管理重視不夠，對新的物業管理認識不全面，沒能夠充分發揮好物業管理對房地產開發的輔助和推動作用，造成了對業主、對開發商、對物業管理企業和對社會的一些不必要的麻煩和損失。對此，本文擬從以下三個方面對兩者之間的互動關系進行探討： 一、房地產開發是物業管理的基礎 我國的物業管理作為新興的服務業，是于本世紀80年代初在沿海地區由香港引入的。

它是一種與房地產綜合開發的現代化生產方式相配套的綜合性管理，是與隨著住房制度改革的推動進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理。 房地產的開發建設為人們提供了入住空間，提供了生活和工作的場所。

物業管理則是物業管理企業受物業所有人的委托，依照物業管理委托合同對已竣工驗收投入使用的各房屋建筑和附屬配套設施以經營的方式進行管理，同時對房屋區域周圍的環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、道路養護統一實施專業化管理，并向使用人提供多方面的綜合性服務。 從物業管理釋義中，可知凡已交付給物業管理的都是已經形成的實物，而這些實物的形成者就是開發商。

房地產開發在先，物業管理在后，房地產開發為物業管理提供了一定的物質基礎。房地產開發項目、建造質量及環境優劣，都會直接影響著日后物業管理工作的開展。

所以開發商在以下幾個關鍵環節上的充分支持是物業公司開展好物業管理工作的堅實基礎。 1、認識到位 雖然已有越來越多的房地產開發商認識到物業管理的重要性，但“重開發而輕管理”、“重銷售利潤而輕售后服務”的現象仍比較普遍。

我國的房地產業，在過去一段很長的時間，建管分離，重建輕管，有的甚至只建不管，使興建的物業一年新，二年舊，三年破，其成果和效益得不到充分的發揮，對房地產開發商造成了不良影響，因此物業管理越來越成為直接影響房地產開發的重要因素。我國房地產業十幾年的發展已充分證明，如果說開發決策、規劃設計、施工質量等是房地產開發企業取得良好效益的基礎的話，那么這種聲譽和效益真正產生影響并不斷得到提高，在很大程度上取決于租售后的物業管理工作，房地產企業物業的管理水平，也真實反映出其企業管理水平及對物業管理的重視程度。

完善的物業管理使公眾從心底里建立起對該物業開發企業的信任；同時，也是開發企業提高管理水平和開發水平，爭取遠期效益的有效途徑之一。此外，一座現代化城市的形成，不僅取決于現代化的建設，更取決于現代化的管理，尤其是物業管理。

不然，城市建設的輝煌成果在缺乏完善的管理和維護的情況下也會黯然失色。所以，有遠見的開發商會特別重視物業管理，房地產對物業管理的重視，不僅意味著樓盤賣點的增加，也不僅僅是品牌內涵的增加，更體現了開發商遠大目光和對社會的責任感。

2、規劃、設計、工程建設到位 規劃、設計和工程建設是物業管理的硬件保證。規劃、設計決定了物業管理的硬件條件（管理客體之一）。

一個再好的管理單位如果碰到一個房屋質量低劣、配套設施不全或根本沒有配套的小區，也難免會英雄無用武之地。所以說，完善的配套設施和一定的環境質量是住宅區管理的重要物質基礎，而這個物質基礎的建立有賴于開發商十分到位的規劃設計，否則容易造成管理上的困難及矛盾。

如常見的車位不夠、住房使用功能不全、空調位置失當等，這種整體布局上的缺陷以后的往往難以補救。因此，開發商的規劃設計人員要樹立物業管理觀念或要求物業管理人員要參加規劃設計方案，使它更符合使用管理需求，并為日后的管理工作打好基礎。

另外，有了合理的規劃設計，關鍵還要保證施工質量。對這一問題，開發商不僅要予以高度的重視，而且要有嚴密的施工監理措施，切實保證其物業質量。

為樹立一個精品的物業品牌而創造應有的硬件條件，最好是在施工過程中，讓物業公司參與工程監理，向他們了解以往工程中容易產生質量問題的部位和工藝，加以避免或改進。否則，因物業質量問題，將會給物業管理者和使用者帶來難以預計的麻煩和經濟上的損失。

3、開發商對物業管理的經費投入到位 作為企業而存在的物業管理公司，要想在市場上生存，必要的資金投入是必不可少的。開發商對物業管理的資金投入，一方面來說是對于配套設施、管理用房和環境美化的投入。

這種投入表面上看似乎不產生效益，但實際上會產生實在而久。

4. 求助有關房地產方面的論文

房地產企業績效管理的現狀與問題摘要：系統闡述了房地產企業中績效管理的現狀，以及存在的幾點問題。

結合房地產企業經營管理特征，提出了房地產企業應該采用的對策建議。關鍵詞：房地產；績效管理；問題0引言20世紀90年代以來績效管理的思想和方法在世界范圍內被眾多的公司所采用。

越來越多的企業開始意識到績效管理工作的重要性，作為我國21世紀的支柱產業的房地產也不例外，但大部分房地產企業參與市場競爭的時間較短，對績效管理的研究相對欠缺。因而科學分析績效管理的現狀，找出其癥結及原因，對房地產企業的健康、持續發展有十分重要的意義。

房地產企業的市場競爭正從資源占有競爭、產品銷售競爭、資金實力競爭轉變為企業綜合素質的競爭。企業綜合素質競爭的核心是人才的競爭，人才競爭的核心是人才創造與管理機制的競爭。

績效管理是人力資源管理的重要內容。本文系統闡述了房地產企業中績效管理的現狀和存在的問題，并結合房地產企業經營管理特征提出房地產企業應該注意的幾個特殊方面。

1房地產企業績效管理的現狀依據房地產企業的業務種類，專業化程度，以及企業規模、發展戰略的不同，可以將其分為戰略多元型、戰略專業型和專業項目型3種類型房地產企業，它們在績效管理方面呈現出其各自不同的特點。戰略多元型房地產企業對于績效管理相對于其他兩種類型企業要重視的多、這恰恰體現了這類企業長遠發展的戰略特點；戰略專業型房地產企業對于績效管理的每一項工作任務都比較重視，這也體現了他們穩中求發展的行業戰略；專業項目型房地產企業則在薪酬制度、績效考核方面非常重視，但對于員工的個人發展規劃、福利制度等任務的重視程度不夠，這也恰恰反映了這類小型房地產企業的短期項目盈利性戰略[1]。

大部分房地產企業對績效管理都非常重視，在績效管理方面的具體做法如下：（1）績效指標目標的制定和溝通。大部分企業基本上是由公司高層為部門負責人制定績效指標的，在這些企業中，有一半以上的企業，其高層管理者能根據公司業務規劃，統籌制定部門負責人的績效指標。

企業在為部門負責人制定績效指標時還是比較全面的。（2）績效跟蹤和監控。

所謂績效跟蹤和監控指企業在員工執行績效任務時，不斷了解其績效完成情況，即可以為績效評價收集信息，又可以及時發現績效執行中可能出現的偏差，幫助員工糾正偏差，保證企業績效目標的最終實現。根據大量資料發現有很多企業在績效數據的獲取方面不夠深入。

（3）績效評價。績效評價是指用組織使命和整體戰略把組織管理過程各要素整合起來，以結果為導向的一系列計劃、管理、監測和檢查程序。

績效評價內容包括評價指標和標準，評價指標是績效評價的載體，即通過指標顯示績效水平。通過調查發現，房地產企業對于考核人的評價不夠全面，績效指標數量不充足。

（4）績效反饋和結果的應用。績效反饋工作非常重要，它不僅是企業與員工相互溝通的重要方式，也是激勵員工的重要手段。

同時，績效反饋為績效結果的應用奠定了基礎。能夠向被考核人指出不足之處的企業占到了一半，但在這些企業當中，能夠針對被考核人不足之處提供相關培訓的企業卻很少。

2房地產企業績效管理存在的問題2.1績效管理認識上存在的問題（1）績效評價等同于績效管理，這是一個普遍存在的錯誤觀點。績效管理強調管理者和員工之間持續的雙向溝通過程。

在此過程中，管理者和員工就績效目標達成協議，并以此為導向，進行持續的雙向溝通，幫助員工不斷提高工作績效，完成工作目標。績效考核是對員工一段時間的工作、績效目標等進行考核，是前段時間的工作總結，同時考核結果為相關人事決策（晉升、解雇、加薪、獎金）等提供依據。

績效考核只是績效管理的一個環節，是對績效管理的前期工作的總結和評價，遠非績效管理的全部，如果只把員工釘在績效考核上面，必然要偏離實施績效管理的初衷，依然解決不了職責不清、績效低下、管理混亂的局面，甚至有越做越糟的可能。許多企業往往只看到了績效考核，而忽視了對績效管理全過程的把握。

（2）實施主體角色錯位。企業一些管理層都認為績效管理是人力資源部的事情，由人力資源部來做是天經地義的。

管理層只對績效管理作原則性的指示，剩下的工作全交給人力資源部門，做得好與不好都是人力資源部門的事情了。這種認識是一些企業績效管理得不到有效實施的重要原因。

人力資源部設計績效管理實施方案，提供有關績效管理的咨詢，組織績效管理的實施。人力資源部作為企業中的績效管理專家，在企業實施績效管理的過程中更多的是扮演著一種顧問的角色；高層管理的支持和鼓勵對績效管理的推行起決定性作用；部門管理層執行績效管理方案，并對員工的績效提高進行指導，同時對員工的績效水平進行反饋。

員工是績效管理的主人，擁有績效并產生績效。應該說，企業內所有員工的參與程度也對績效管理的成敗起著至關重要的作用。

沒有員工的全身心地參與，科學的績效管理更是無從談起。因此，讓企業管理層和員工理解與認同自身在績效管理中所扮演的角色，是實施績效管。

5. 求助有關房地產方面的論文

房地產企業績效管理的現狀與問題摘要：系統闡述了房地產企業中績效管理的現狀，以及存在的幾點問題。

結合房地產企業經營管理特征，提出了房地產企業應該采用的對策建議。關鍵詞：房地產；績效管理；問題0引言20世紀90年代以來績效管理的思想和方法在世界范圍內被眾多的公司所采用。

越來越多的企業開始意識到績效管理工作的重要性，作為我國21世紀的支柱產業的房地產也不例外，但大部分房地產企業參與市場競爭的時間較短，對績效管理的研究相對欠缺。因而科學分析績效管理的現狀，找出其癥結及原因，對房地產企業的健康、持續發展有十分重要的意義。

房地產企業的市場競爭正從資源占有競爭、產品銷售競爭、資金實力競爭轉變為企業綜合素質的競爭。企業綜合素質競爭的核心是人才的競爭，人才競爭的核心是人才創造與管理機制的競爭。

績效管理是人力資源管理的重要內容。本文系統闡述了房地產企業中績效管理的現狀和存在的問題，并結合房地產企業經營管理特征提出房地產企業應該注意的幾個特殊方面。

1房地產企業績效管理的現狀依據房地產企業的業務種類，專業化程度，以及企業規模、發展戰略的不同，可以將其分為戰略多元型、戰略專業型和專業項目型3種類型房地產企業，它們在績效管理方面呈現出其各自不同的特點。戰略多元型房地產企業對于績效管理相對于其他兩種類型企業要重視的多、這恰恰體現了這類企業長遠發展的戰略特點；戰略專業型房地產企業對于績效管理的每一項工作任務都比較重視，這也體現了他們穩中求發展的行業戰略；專業項目型房地產企業則在薪酬制度、績效考核方面非常重視，但對于員工的個人發展規劃、福利制度等任務的重視程度不夠，這也恰恰反映了這類小型房地產企業的短期項目盈利性戰略[1]。

大部分房地產企業對績效管理都非常重視，在績效管理方面的具體做法如下：（1）績效指標目標的制定和溝通。大部分企業基本上是由公司高層為部門負責人制定績效指標的，在這些企業中，有一半以上的企業，其高層管理者能根據公司業務規劃，統籌制定部門負責人的績效指標。

企業在為部門負責人制定績效指標時還是比較全面的。 （2）績效跟蹤和監控。

所謂績效跟蹤和監控指企業在員工執行績效任務時，不斷了解其績效完成情況，即可以為績效評價收集信息，又可以及時發現績效執行中可能出現的偏差，幫助員工糾正偏差，保證企業績效目標的最終實現。根據大量資料發現有很多企業在績效數據的獲取方面不夠深入。

（3）績效評價。績效評價是指用組織使命和整體戰略把組織管理過程各要素整合起來，以結果為導向的一系列計劃、管理、監測和檢查程序。

績效評價內容包括評價指標和標準，評價指標是績效評價的載體，即通過指標顯示績效水平。通過調查發現，房地產企業對于考核人的評價不夠全面，績效指標數量不充足。

（4）績效反饋和結果的應用。績效反饋工作非常重要，它不僅是企業與員工相互溝通的重要方式，也是激勵員工的重要手段。

同時，績效反饋為績效結果的應用奠定了基礎。能夠向被考核人指出不足之處的企業占到了一半，但在這些企業當中，能夠針對被考核人不足之處提供相關培訓的企業卻很少。

2房地產企業績效管理存在的問題2.1績效管理認識上存在的問題（1）績效評價等同于績效管理，這是一個普遍存在的錯誤觀點。績效管理強調管理者和員工之間持續的雙向溝通過程。

在此過程中，管理者和員工就績效目標達成協議，并以此為導向，進行持續的雙向溝通，幫助員工不斷提高工作績效，完成工作目標。績效考核是對員工一段時間的工作、績效目標等進行考核，是前段時間的工作總結，同時考核結果為相關人事決策（晉升、解雇、加薪、獎金）等提供依據。

績效考核只是績效管理的一個環節，是對績效管理的前期工作的總結和評價，遠非績效管理的全部，如果只把員工釘在績效考核上面，必然要偏離實施績效管理的初衷，依然解決不了職責不清、績效低下、管理混亂的局面，甚至有越做越糟的可能。許多企業往往只看到了績效考核，而忽視了對績效管理全過程的把握。

（2）實施主體角色錯位。企業一些管理層都認為績效管理是人力資源部的事情，由人力資源部來做是天經地義的。

管理層只對績效管理作原則性的指示，剩下的工作全交給人力資源部門，做得好與不好都是人力資源部門的事情了。這種認識是一些企業績效管理得不到有效實施的重要原因。

人力資源部設計績效管理實施方案，提供有關績效管理的咨詢，組織績效管理的實施。人力資源部作為企業中的績效管理專家，在企業實施績效管理的過程中更多的是扮演著一種顧問的角色；高層管理的支持和鼓勵對績效管理的推行起決定性作用；部門管理層執行績效管理方案，并對員工的績效提高進行指導，同時對員工的績效水平進行反饋。

員工是績效管理的主人，擁有績效并產生績效。應該說，企業內所有員工的參與程度也對績效管理的成敗起著至關重要的作用。

沒有員工的全身心地參與，科學的績效管理更是無從談起。因此，讓企業管理層和員工理解與認同自身在績效管理中所扮演的角色，是實施績效管理的最起碼的。

6. 房地產論文

淺談房地產項目的風險管理 風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。

房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在現在的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面： 1、項目的定位風險。 房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。

可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。 2、項目的投資支持能力風險。

《項目可行性研究報告》出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方*府的行業*策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。 3、項目的質量風險。

包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。 4、項目的合約履行能力風險。

在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。 比如，在目前土地供應體制和貸款*策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。

5、項目建設的 “創新”風險。當前的經濟大環境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。

這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。 6、項目的“*府”風險。

“*府”風險多發生在*策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對*策不理解的盲目性過程失誤。 在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等；必須掌握地法規為：《建設工程質量管理條理》等。

必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。 三、開發商項目風險管理的內容 風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優化組合各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。

風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發商風險管理的主要內容為： 1、合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。

2、合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。 3、編制《項目管理規劃》，對項目工作進行結構分解，。

7. 求關于房地產方面的論文

既然是論文，建議你可以針對09年國土局對房地產調控的幾項比較大動作的措施進行分析，并接加入你自己本人對其的觀點，和預想。

比如：下半年國土局實施地方*府劃撥、租賃、出售土地，其價款總額的50%，在原則上必須在簽訂相關合同后1年內付清。此項是為遏制國內盛行捂地、囤地的不良現象。以及自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

以上都是*府為了促進房地產行業健康發展所出臺的*策。建議你以此類*策為框架，加入消費者的心態，并且匯總出你本人看法和預想。

8. 求寫一篇關于房地產的文章~

新一輪樓市調控*策出臺后引起社會各界的廣泛關注，讓滬上的樓市“深受打擊”，與樓市互有牽連的家裝市場無疑又披上了一層“霜”。

樓市的波動往往會造成家裝行業的“蝴蝶效應”，其實，去年樓市的不溫不冷，已經令家裝業吃盡了苦頭，而2011年的家裝市場更不容樂觀。一組相關數據顯示，2011年家裝市場將進入“低調期”：預計家裝業銷售額同比會下降30%左右；建材業將下降40%左右；家具業也將下降45%。

而房產成交量的下降，也必然會帶來一手房裝修量的銳減，上海住宅裝修市場將步入“常態化”。“后裝修時代”提前到來 業內專家對“后裝修”的定義是：以新住宅首次裝飾裝修為主的消費稱之為“前裝修”，而以老住宅的再次翻新或局部裝飾為主的消費則稱之為“后裝修”。

某國外專業市場咨詢公司調查數據表明，10年前我國迎來了第一個購房熱潮。10年后的今天，這些住宅遠遠超過了“保質期”，或多或少都出現了管道漏水、瓷磚脫落和電線老化等各種“疑難雜癥”。

因此，住宅翻新“整容”市場明年將進一步凸現，預計未來3至5年內，每年將有巨大的住宅翻新消費總額，僅上海住宅翻新裝潢這一項業務，全年就可帶來包括建材及裝修人工在內超過180億元的市場總量。對此，專家分析認為，樓市調控有利于家居裝修業的延續發展。

裝修市場總體份額的下降，也促使剛性需求消費者對服務品牌的選擇更為敏感，這就需要相關企業通過修煉內功來提升自身的影響力，從而迅速搶占市場份額。市場調查顯示，不少消費者住了5年至10年的住宅后，在很多功能使用上或者感觀需求上，都有需要翻新老房的欲望。

有的消費者本打算新購置房產，在新*下，更多的精力轉向改裝眼下的居住空間。于是，在市場驅動的潛移默化下，“后裝修時代”已儼然來臨，翻新裝潢在購房剛性需求被抑制的同時也迎來新的狂潮。

專家預測，2011年翻新裝潢將主導家裝市場，成為新的消費主流。自然，今年家居裝修市場也存在著許多不確定因素。

但是，種種跡象已表明，“后裝修時代”已提前到來，住宅常態消費需求大于剛性需求已成定局，因此，業內專家預計今年“超期服役”的住宅將進入新的翻新“活躍期”。翻新裝潢或成今年市場主流行業專家指出，主導家居裝修市場繁榮與否的房產行業調控腳步不停，就必然導致上游產業鏈“斷裂”，而消費者購房需求的缺失，又會直接殃及下游產業“鎮痛”。

權威機構預測，2011年的市場形勢有可能更為惡劣，家居裝修業將經歷十幾年來最為艱難的時刻。雖然新住宅裝修量將會明顯減少，但改善與剛性并舉的市場格局依然會成為市場主流。

據“翻新裝潢網”近日抽樣調查結果：有78%的受訪者表示自己的裝修房齡已超過8年；40%的受訪者有意在今年進行翻新裝潢。翻新部位的比例分別為：廚房占20%、客廳占13%、衛生間及其他占10%、臥室占7%。

而在翻新裝潢施工項目中，墻面涂裝翻新竟占了90%以上，這充分表明“老房翻新、變換心情”已成了當下生活的新時尚。眾所周知，住宅裝修對老百姓來說，在精力和財力上都是一筆不小的投入，絕大多數消費者都希望家裝能“一步到位”、“經久耐用”，但他們并不了解，裝修也有“使用期限”，絕不是期限越長越好。

而住宅裝修“超期服役”，會比一般商品超過保質期后果更嚴重。據上海市裝飾裝修行業協會家裝委“翻新裝潢分會”有關專家透露，去年上海發生的大大小小火災事故中，其中八成是因為墻面潮濕或老化等因素所引發的，因而，適時對住宅翻新裝潢不容忽視。

據對國外市場考察后獲得的信息，發達國家對住宅內外墻的翻新已制定了帶有強制性的措施，相關*策鼓勵市民進行住宅墻體“翻新消費”，以確保城市面貌常換常新。市場“冷淡期”中的熱思考身為房地產下游行業，不少家裝企業面對市場的調控著實感到有些被動，不少經營者害怕毫無預期的市場會帶給企業更大的壓力，擔心此輪“冷淡期”將持續太久。

對此，上海市裝飾裝修行業協會副會長黃振向記者表示，針對今年家裝市場的現狀，相關企業可采取三項應對措施：一是較大規模的裝修企業，應采取“規模化”采購，取得價格上的優勢，以消化漲價帶來的壓力；二是規模較小的家裝公司，應在小幅提價的情況下，采取附送“增值服務”、多樣化優惠促銷等措施，來消化業主心目中的消極影響；三是絕不能僅僅瞄準新房裝修這塊市場，而要不斷擴大二次裝修市場新渠道，滿足翻新裝潢的與日俱增需求。有關專家樂觀估計，本次“觀望期”可能以半年為界限，最遲至2011年“五一”前后將會出現市場回暖。

作為有遠見的經營者，須借此機會自省如何走出“同質化”經營之路，深層次思考與探尋品牌的核心競爭力。 字數多了點，你自己提煉一下吧。

9. 急求關于《我國房地產發展與預測》的畢業論文 有目錄8000到1萬字左

房地產企業發展趨勢分析前言房地產企業是我國房地產企業的主體，占我國房地產企業總數的百分之八十多。

房地產開發業是競爭性行業，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產企業發展趨勢，對促進房地產業和整個國民經濟的健康發展，乃至維護整個社會的穩定都有十分重要的意義。

1、研究概述1.1 我國房地產發展歷史我國房地產業在計劃經濟時代曾經一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產業重新興起，90年代進入快速發展時期以來，我國住房分配和供應體制都發生了根本性的變化，全國房地產開發投資也得到了迅猛的發展。

據統計，自從1992年以來，我國房地產開發投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現在的20平方米。八十年代以前，沒有人公開地把房地產看成商品，更不會把它作為商品來買賣。

它自然就不會形成產業。*的十一屆三中全會以來，在經濟體制改革的帶動下，房地產業，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。

八十年代的中國房地產業是初步形成和發展階段，是房地產業的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，*和*府為房地產業的發展在理論和實踐上制定了*策依據。

1991年4月，中共中央關于制定國民經濟和社會發展十年規劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮住房建設要保持合理規模和增長速度，適當加快房地產綜合開發和住宅商品化進程”。經濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產業的飛速發展。

中國房地產業已經出現走向商品經濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產業在整個經濟發展中的地位、作用、意義突出地顯現出來。

歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發步伐的加快，及中國入世后投資環境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業將以更大的規模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利于改善房地產開發的融資環境，刺激房地產業的發展。這意味著房地產業發展的第三次高潮已經到來。

形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。房地產開發具有資金密集型和生產周期長的特點，而這正決定了其規模經營的性質。

但是，我國的房地產企業大部分是各自為*，分散經營，綜合實力弱，發展緩慢，競爭力差。而且各開發企業的狀況也不平衡，總體看是東南實力強，西部實力弱。

這些都極不適應當前迅猛發展的經濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。我國房地產業目前已經形成了一套適合社會主義市場經濟要求的運行機制，整個行業呈現出欣欣向榮的景象。

到目前為止，全國房地產企業已達到3萬多家，房地產行業從業人員已突破1000萬人，并且出現了一大批優秀樓盤和高素質的房地產開發、經營與管理人才。除房地產開發業外，十年來，還逐步形成了以評估、經紀、咨詢為內容的房地產中介業，以及以經營管理樓宇、小區為主的物業管理業，從而形成了較為完整的中國房地產業的產業構架體系。

全國各地房地產業蓬勃發展，各地出現了許多成功的房地產經營模式，它們中有成功樓盤的開發，也有成功的中介經紀和成功的物業管理。1.2 研究房地產企業發展趨勢的意義房地產業作為我國新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業，將會在新世紀面臨前所未有的發展機遇和挑戰。

一方面，個體消費者已成為我國房地產市場的消費主體，房地產市場供求關系、消費者需求等方面不斷發生變化，引起了國內房地產企業之間的競爭加劇，使全行業從“暴利時代”迅速轉入“微利時代”，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規范；另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開發商進入中國房地產業的成本大大下降，將導致海外的開發商搶灘中國房地產市場，從而形成中國房地產市場的全球化競爭格局。海外的開發商運作經驗豐富，專業化程度高，管理水平先進，資金實力雄厚，具有強大的市場競爭力。

隨著我國加入WTO，外國大型房地產企業將大舉進*國內市場，將會給國內房地產企業帶來前所未有的競爭壓力。由于國外企業在資金、技術和管理等方面具有顯著優勢，勢必使開發的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產市場競爭格局將會發生明顯變化。

為了要在激烈的市場競爭中取得優勢，房地產企業必須要有市場危機意識，強化企業管理，逐步形成企業的核心競爭力，以高科技、高品質、高效益、低消耗、低成本、創品牌的房地產開發，不斷開拓市場、占領市場，才能維持企業的生存和發展。因此， 探討一條我國房地產企業的良性發展之路，以迎接全球化經濟所帶來的高層次競爭，已成為國內房地產業面臨的重要課題。

2 、房地產企業現狀和問題2.1 我國房地產市場現狀及展望經過十多年的發展，我國房地產市場已經度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。現在的市場在產品供給和企業"市場類型和消費者"產品和科技進步等方面都呈現出不同的特征。

具體地講，有以下三大特征：從產品供給和企業角度來講，現有的房地產市場呈現出以下五個特點：（一是房地產產品價格差異擴大，各種檔。

轉載請注明出處榮觀房產網 » 有關房地產方面的論文