榮觀房產網1. 山東泗水房地產市場怎么樣
關于泗水縣房地產業發展現狀及研究房地產業是國民經濟的支柱產業，對于促進我縣產業結構戰略性調整、優化產業結構、推動經濟增長方式轉變，對于擴大就業、適應人民群眾的消費需求，促進工業基地全面振興都具有十分重要的戰略意義。
為全面了解我縣房地產業的發展歷程及現狀，分析存在的問題，研究和提出相應的對策建議，根據主要領導指示，由縣委*研室會同縣住建局，就我縣房地產業的相關問題進行了專題調研，報告如下：一、泗水縣房地產業的發展歷程及現狀（一）從房地產業發展歷程看：據調查，由于我縣經濟發展滯后，房地產業起步較晚。泗水縣真正意義上的房地產業是以2003年君泰小區開發為標志，片區開發歷經三個階段：一是發育形成雛形階段（2003—2004年）。
君泰小區、同濟花苑、圣源居、圣達小區等小區相繼建設，拉開了我縣商品住房市場發展的序幕，其特征是市場化程度差、商品房交易量小、經濟貢獻率低。二是逐步發展階段（2004—2007）。
在土地、住房兩項制度改革的推動下，我縣城鎮化建設加速推進，城市建設和舊城改造開發及保障性住房建設同步實施，濱河水苑、恒興家園、府前花園、金冠陽光花園、永勝珍珠泉花園、居安花園、圣源新天地等小區相繼開發建設。這一時期的房地產業漸趨規范，房價穩中上升，經濟貢獻率逐年提高。
三是相對成熟階段（2008年至今）。舊城改造開發和新城建設力度加大，三發舜和、龍城知春、永勝茗筑、圣源麗都、龍城知春、圣融庭院、中興新城、金域中央、綠景國際、金泉廣場、福臨城等小區快速建設，特別是伴隨著海情圣地國家康居示范工程的進入和小高層的崛起，呈現出房地產開發投資快速增長、房地產開發面積不斷擴大、房地產銷售持續旺盛。
08年至今共建設開發小區23個，規劃開發總用面積約5200畝，規劃開發建筑面積約500萬平方米，在建建筑面積約140萬平方米，我縣房地產市場特別是城區房地產業正處在攸關轉機的“門檻上”。（二）從2009年以來房地產銷售量看：據09年以來統計數據，已開盤銷售的房地產開發企業共有17家，建成商品房約9100套，完工面積約105萬平方米，其中各樓盤銷售套數詳見表一：泗水各樓盤銷售量統計。
表一：泗水各樓盤銷售量統計開發樓盤 2009年總銷售套數 2010年總銷售套數 2011年前五個月銷售套數 空置率府前花園 140 29 23 11.7%恒星家園 190 56 4 9.6%圣融庭院 187 178 67 12.3%三發舜和 520 679 69 10.9%圣源麗都 580 207 102 14.5%金冠陽光 72 54 4 12.3%濱河水苑 210 63 98 13.7%龍城知春 889 462 436 10.7%中興新城 102 287 47 13.4%珍珠泉花園 310 167 23 9.3%圣源新天地 20 71 9 10.2%海情圣地 70 17盛世名門 148 189永勝茗筑 95 14金泉廣場 35福臨城 184金域中央 65合計 3220 2566 13861、從上述表中可以看出2009年泗水縣城商品房銷售數量創下新高，證實了泗水縣城房地產市場依然在不斷升溫。2010年第一季度雖是房地產銷售市場淡季，但商品房銷售數量與去年同期相比增長18%，商品房空置率處于合理區間，但個別樓盤空置率較高，銷售前景慘淡。
（按照房地產行業通行慣例，空置率在3%以下商品房商品房供不應求，可供購房者選擇的商品房很少，不利于房地產市場的發展；空置率在3%—10%之間，商品房供求關系平衡，為較為成功樓盤空置區間；空置率在10%—15%之間，商品房供求關系基本平衡，為房地產銷售市場合理空置區間；商品房空置率在15%以上，為嚴重擠壓區間，極為危險）。2、從空置率出現的原因上來看，主要在于：（1）品質較低、公共設施配套不全，內部環境較亂，樓房間距視覺擁擠的樓盤不受購房者歡迎。
（2）戶型設計不合理，套型面積較大或較小的樓盤不好銷售。以目前銷售狀況來看，戶型面積在110㎡—130㎡的商品住房最受購房者歡迎。
（3）購房者對高層住宅觀念依舊淡薄，對入住后的費用問題擔憂。購房者對小高層商品房屋從不接受到接受再到受歡迎依然需要一段時間。
3、從各樓盤之間銷售情況及空置率對比來看，三發舜和北區樓盤為泗城目前開發成功樓盤，多層商品住房供不應求；高層商品住房在隨著縣住建局成功團購之后吸引到眾多的潛在購買者，目前三幢高層住宅樓幾乎售馨。圣源新天地及圣源麗都為泗水縣城銷售狀況最穩定樓盤，其最大優勢在于區位優越；但由于圣源新天地高層商品住房戶型設計不合理（戶型面積均為150平方米），導致80套商品房僅售出25套，成為該樓盤開發唯一缺點。
金冠陽光花園為目前泗水縣城銷售狀況最不穩定樓盤，主要原因在于前期的質量、配套設施等爭端問題導致了后續商品房的銷售。（三）從2009年以來房地產銷售價格看：2009年泗水縣城房地產銷售均價為2020元/㎡，同比增長9.2%；目前房地產銷售均價為2560元/㎡，比09年銷售均價增長26.7%，詳見表二：泗水城區各樓盤多層商品住房銷售均價。
表二：泗水城區各樓盤多層商品住房銷售均價開發樓盤 09年銷售均價 2010年銷售均價 目前銷售均價 未來趨勢府前花園 1890元∕㎡ 1990元∕㎡ 2300元∕㎡ 基本穩定恒星家園 1990元∕㎡ 2100元∕㎡ / 已售完圣融庭院 2070元∕㎡。