榮觀房產網1. 如何檢查房地產企業的所得稅
1. 核查房地產企業的收入；主要檢查預收賬款是否在房屋確權，簽定買賣合同后.全部結轉為：主營業收入，有沒有少結轉收入，2.核實”開發產品成本“檢查工程的完工進度付款；，成本結算是否有工程合同。是否按工程預算結算。3.核實費用，所有的費用是否取得正規合法發票，涉及扣除比例限額的是否按規定扣除：如：（1）業務招待費按60%稅前可扣除但不得超過收入的0.5%;(2)宣傳廣告費：不得超過銷售15%（朝出部分可結轉下年度）。檢查完以上項目后再根據利潤表中計算出：企業應交稅所得額=（利潤總額+納稅調增-納稅調減）*25%整個過程大致這樣。
房地產開發企業目前實行按照預計毛利率預繳企業所得稅，按照工程項目的屬性不同，預繳的毛利率不同。
分兩部分計算：
(1)。已經銷售的：（銷售的收入-成本費用）*25%
(2。)預售的：（預售收入*預計毛利率-費用、稅金）*25%
請參考國稅發（2009）31號文件。
2. 房地產企業所得稅管理中的問題與對策有哪些
一、當前國稅部門房地產企業所得稅存在的主要問題（一）房地產開發企業納稅素質上存在的問題。
1.國稅系統管轄的房地產開發企業均為新辦企業，會計核算水平、辦稅能力普遍有待提高。國稅系統管轄的房地產開發企業均為2002年以后新辦的企業，作為新辦企業，辦稅人員大多剛走上新的崗位，缺乏房地產開發企業會計核算和企業所得稅辦稅經驗，對房地產企業所得稅*策不夠熟悉，在房地產會計核算、稅務處理、涉稅業務的辦理等方面均顯得相對生疏。
2.稅收管理部門對房地產開發企業的管理不夠深入，納稅輔導不細，*策宣傳不到位，影響了房地產開發企業的稅收*策水平和辦稅能力的迅速提高。3.房地產開發建造時間長，投入資金量大，成本費用項目多，預提與待攤費用多，一般都是跨時間、跨地域滾動開發，同時開發幾個項目，會計核算復雜，收入和計稅扣除項目的計算受納稅人會計核算健全程度、人為逃避納稅等因素影響很大。
4.近幾年來房地產行業發展過熱，一些企業紛紛涉足房地產開發，追求短期效益，急功近利，有意逃避稅收。（二）房地產企業所得稅征管工作上存在的問題。
1.國稅系統對房地產企業所得稅征管時間不長，征管水平有待提高。國稅系統對房地產企業所得稅的征收管理工作開始于2002年企業所得稅收入分享體制改革后，從無到有，至今僅只有短短三年多時間，征收管理缺乏經驗，許多基礎工作明顯薄弱，房地產企業所得稅征管人員的業務素質也有待進一步提高。
房地產行業是一個業務涉及面較廣、綜合性較強的行業，稅務人員不僅要精通稅收業務，還要掌握相關的法律知識和房地產開發業務知識，稅務人員的業務素質相對不高，使房地產企業所得稅的征管質量得不到充分的保證。2.房地產企業所得稅稅源管理工作不夠加強。
房地產開發企業流動性大，資金體外循環現象嚴重，客觀上難以掌握，加上受稅收管理模式影響，稅源管理工作不夠加強，稅務管理部門局限于房地產開發企業報送的納稅申報表和財務報表上反映的情況，沒有更多地下企業核實情況，摸清企業的實際經營狀況，稅務部門掌握的房地產企業所得稅稅源信息嚴重不足。3.國稅管理和稽查部門缺少對房地產企業所得稅進行深入調查和檢查，調查、檢查以后也沒有進行比較深入的剖析，沒有充分暴露出房地產企業所得稅征管上存在的許多不足之處。
4.與地稅部門、城建、建管、房管、銀行等部門的交流不夠。房地產銷售收入由地稅部門負責征收營業稅，房地產開發企業所使用的發票和開發成本列支中取得的建筑安裝工程發票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業、房地產營業稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。
城建、建管、房管、銀行等部門也有大量的信息可供我們利用。此外，地稅部門還有多年的房地產企業所得稅征管經驗積累。
與地稅部門、城建、建管、房管、銀行等部門的交流不夠，直接影響了國稅部門房地產企業所得稅征管工作水平的提高。（三）房地產企業所得稅應稅收入方面存在的問題。
1.稅收*策對預收款結轉銷售的確認時間未進行明確。預收款結轉銷售是以預售產品完工來區分的，但目前房地產開發企業完工有著三個完全不同的時間（即單項工程驗收合格時間、工程綜合驗收合格時間和三證齊全可辦理產權手續時間），三個時間間距較大。
由于稅收*策對完工環節和完工時間未進行明確，企業往往根據房地產項目的利潤情況進行預收款的結轉，當銷售利潤率大于15%時，銷售結轉就向后推遲，當利潤率小于15%時，則在單項工程驗收合格時就予以結轉，從而達到調節利潤的目的。2.房地產開發企業存在內部預售再轉售，轉移利潤利潤的現象。
一般情況下，房地產銷售在開盤初期銷售價格較低，隨著時間的推移，銷售價格逐步提高。有的企業利用內部認購，以較低的價格簽訂預售合同，一段時間后又以較高的售價進行轉售，但合同簽訂的價格為預售合同價格，其差價名義上是訂購人收取，實際上轉入了企業賬外收入。
由于房產價格是隨著市場價格的變動而上下浮動，上述利潤轉移現象具有很大的隱蔽性，對其價格的重新核定難以尋找依據。3.采取各種手段隱瞞、轉移預收款收入，有的甚至將預收款直接轉入私人銀行卡，直到房產交付使用后才入帳繳稅，使國家稅款不能及時、足額入庫。
4.用房地產抵付各種應付款項未按規定交稅。如：（1）以房抵債，以完工房地產抵付借款、銀行貸款。
房地產完工以后，沒有錢還款（銀根收緊以后更甚），就用一部分房地產抵付借款，往往到不能再“拖”的時候再辦理銷售手續申報納稅，甚至隱瞞銷售。（2）以完工房地產抵付回租租金，換取其他單位、個人的非貨幣資產等等。
如紹興市金時代廣場、紹興縣華聯國際商貿城等，都存在房地產銷售過程中，房地產開發企業通過回租形式取得一定年限的使用權，并進行再出租或統一經營，而相應的回租租金在房地產售價中進行抵付（扣除）的問題，這種做法，既減少了房地產銷售收入（房地產開發企業取得的一定年限的使用權實際就是一種利益，如果房地產開發企業已將這一利益計入應稅收入則應當別論），又以“免費出租”的形式隱瞞了回租。
3. 房地產企業營業稅的稅務稽查技巧有哪些
稅務機關在稽查房地產企業的營業稅時，主要從以下 20 個方面審查核實企業的會計和納稅資料，以確定企業是否存在營業稅的偷漏稅問題： 1。
采用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的，有無不按預售收入（含定金）繳納營業稅，不申報或者少申報稅款的現象。 2。
采用“還本”方式銷售商品房時，是否是扣除“還本”的收入再申報納稅。 3。
銀行按揭款收入有否申報納稅，有否掛于往來賬如“其他應付款”不作預收賬款申報納稅。 4。
以房換地的，在房產移交使用時有否視同銷售不動產申報納稅。 5。
開發商以房產補償給拆遷戶的，是否按規定申報繳納計征營業稅。 6。
以房產作為利潤分配給合作各方，在房產移交使用時有否視同銷售不動產申報納稅。 7。
房產公司在銷售不動產過程中收取的價外費用如管道煤氣開戶費等有否申報納稅。 8。
將房產、土地等不動產或無形資產抵債轉讓給其他單位或被法院拍賣的房產，有否視同銷售不動產或轉讓無形資產申報納稅。 9。
開發商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報納稅。 10。
開發商聘請境外企業進行設計、施工、監理、銷售策劃、代銷包銷等業務，如這些境外企業在境內既沒有經營機構，又沒有代理人的情況下，開發商有否代境外企業扣繳有關營業稅。 11。
因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業額中申報納稅。 12。
銷售給關聯企業的房屋價格是否合理。 13。
單位將不動產無償贈與他人有否視同銷售不動產申報納稅。 14。
納稅人轉讓在建項目是否按規定申報納稅。 15。
企業以房屋對外投資入股，在轉讓其股權時有否申報納稅。 16。
以不動產投資入股取得固定收入，不承擔風險的，是否按“租賃業”申報營業稅。 17。
以無形資產投資入股后又轉讓該項股權的，轉讓時有否申報納稅。 18。
拍賣、被拍賣應稅的無形資產，有否申報納稅。 19。
以應稅的無形資產投資入股，不參與被投資企業的利潤分配，不共擔投資風險，其取得的實物或其他（包括取得固定利潤）補償收入有否申報納稅。 20。
轉讓無形資產收取的價外費用（如培訓費、辦證費等）有否申報納稅。 稅務稽查人員一般會審查企業的銷售合同、會計報表、記帳憑證、原始單據、納稅申報表、完稅憑證等一系列的資料，并將這些資料根據經濟規律和邏輯關系進行分析比對，然后再結合從外圍了解的情況、行業平均數據、實地調查得到的數據資料，就能發現企業少交或漏繳的營業稅。
4. 如何檢查房地產企業稅收
房產稅、城鎮土地使用稅檢查內容
一、房產、土地的基本情況
（一）房屋產權人名稱、房屋座落詳細地址、幢號、用途、結構、建筑面積、購建時間、產權證號、造價（原值或評估價）、容積率、應計入房產稅原值的土地價值、征免稅界定、年應納稅額。
（二）土地使用權人名稱、土地座落詳細地址、土地使用權證號、用途、面積、土地使用權起止日期、土地等級（稅額級距）、單位稅額、征免稅界定、年應納稅額。
（三）出租房屋、土地的詳細地址、面積、用途、產權人、年租金（不足一年的換算成年租金）、年應納稅額。
二、關于房產原值和土地面積的確認
（一）賓館、酒店業納稅人自用、經營用房產、土地，是否按規定申報繳納房產稅和土地使用稅。重點是納稅人房產原值計算是否準確，有無將電梯、中央空調等有關配套設備和照明、電力、電纜、給排水等有關配套設施從房產原值中扣除。
（二）自2011年1月1日起，對按房產原值一次性減除30%后的余值計征房產稅的，是否將取得土地的價款及開發土地發生的成本費用計入房產原值申報繳納房產稅。宗地容積率低于0.5的按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”房產原值的地價確認計算方法：
1、計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積÷容積率*土地單價；
2、若宗地容積率低于0.5（含0.5），則計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積*2*土地單價；
3、若納稅人的土地屬無償劃撥取得的，則計入房產原值的地價為零。
（三）實際使用集體土地的單位和個人，在城鎮土地使用稅征稅范圍內實際使用未辦理土地使用權流轉手續的應稅集體所有建設用地，是否按規定繳納該建設用地的城鎮土地使用稅。
（四）企業將承租的房產進行加層、擴建或拆除重建，雙方協議對加層、擴建、重建新增加的房屋面積，在若干年內，由承租企業使用不交房租，期滿后承租企業無償將房產歸原房主所有，協議租賃期間，原房屋產權所有人是否按房產出租方式繳納房產稅。
（五）承租人將租用的房產進行維修、改造，若干年內以支付修理費抵交房產租金，產權所有人是否按規定繳納房產稅。
（六）土地供他人建房不收租金，若干年后房屋無條件歸土地使用人所有，房產權屬人是否按規定繳納房產稅。
（七）凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，是否依照有關規定征收房產稅。
（八）單位或個人用于經營加油（汽）站的房產和土地，是否按規定申報繳納“兩稅”。
（九）行*事業單位、個人出租的房屋、土地，是否按規定申報繳納“兩稅”。
（十）房地產開發企業申報繳納“兩稅”情況：
1、房地產開發企業擁有的土地（包括未開發的土地）是否按規定申報繳納城鎮土地使用稅。
2、開發的商品房在出售前自用、出租、出借的，是否按規定申報繳納房產稅。
3、房地產開發企業自用房產，是否按規定申報繳納“兩稅”（如辦公用、售樓部等房產）。
（十一）享受“兩稅”減免的納稅人申報的土地面積、房屋建筑面積、房產原值，是否真實準確，是否存在自行減免等情況。
（十二）符合“兩稅”減免*策的房產、土地，在減免稅年限到期后是否恢復征稅。
5. 房地產稅務稽查的檢查方法有哪些
房地產稅務稽查的檢查方法如下： 一、檢查項目有關情況 房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建筑工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。
主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建筑工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下一步檢查打下基礎。 二、檢查財務會計資料 對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最后有針對性的抽查有關憑證資料。
在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。 三、實地檢查與詢問調查相結合 在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。
同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。 四、營業成本的檢查 房地產企業的成本結轉方法為： 可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷可銷售總面積 銷售成本=已實現銷售的面積*可售面積單位工程成本 檢查時應注意以下幾個問題： 1。
審查成本計算是否正確 審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。 成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）+基礎設施費+設計不可轉讓的配套設施造價+建安工程招標價格+開發間接費） 預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。
檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。 審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。
在檢查中要注意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。 有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。
重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。 2。
配套設施成本結轉是否正確 通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。一般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。
3。注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確 檢查時應注意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。
4。檢查有無白條入賬現象 白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。
有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。 五、財務費用的檢查 房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對于為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。
完工后計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。 向非金融機構的借款利息往往以高于銀行同期貸款利率支付，并記入有關科目，造成多記成本。
六、管理費用的檢查 1。人工費用的檢查 管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。
2。印花稅的檢查 （1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。
（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建筑安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。 房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建筑施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。
但由于簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由于房地產企業合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。
3。其他方面的檢查 檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。
檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品一次性列入本科目的問題。 七、銷售費用的檢查 1。
銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。 2。
虛增代理費用。由于對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不一致，一些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將一些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉。
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