榮觀房產網1. 投資性房地產采用什么方法評估合適
投資性房地產的評估方法
在實務中，投資性房地產可采用市場比較法、直接資本化法、收益乘數法、現金流折現法和租期及回收金額折現法。
1.收益乘數法（屬于市場法）
(1)原理
收益乘數是房地產的價格除以某種年收益所得的倍數，即收益乘數=價格/年收益。利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：
房地產價值=年收益*收益乘數
(2)收益的確定
比較常見的收益乘數有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。
①毛租金（年或者月）
通過價格除以月租金求得毛租金乘數；當采用年租金來求取估價對象的價值時，應采用通過價格除以年租金求得毛租金乘數。
②潛在毛收入
假定房地產在充分利用、無空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產空置率和運營費用的差異。
③有效毛收入
由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。
④凈收益又稱凈營運收益（NOI）（比其他收益更可靠）
由有效毛收入扣除相關稅費、運營費用后得到的凈營運收益歸屬于房地產的收入。運營費用是指維持房地產正常使用或營業所必須的費用。
由于凈收益乘數與前文所屬的資本化率互為倒數，通常很少直接采用凈收益乘數法的形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。
2.市場比較法（屬于市場法）
在求取一宗待估投資性房地產價值時，依據替代原理，將被估房地產與類似房地產的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、房地產狀況等因素修正，得出被估房地產在評估基準日的價值。在應用市場法時，對于投資性房地產尤其要注意所附租約所帶來的影響，在選擇可比交易案例時也需要考慮相關租約的因素。
3.直接資本化法（適用于暫時空置的投資性房地產，屬于收益法）
將待估房地產未來一年的某種預期收益除以適當的資本化率來求取估價對象價值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應的資本化率將年收益轉換為價值。
一般公式為：
P=A/R
式中：P——待估房地產價值； A——房地產的未來收益；R——資本化率。
4.現金流折現法（收益法）
5.租期及回收金額折現法（Term&Reversion,“T&R”）（現金流折現法的簡化形式）
投資性房地產通常附帶有租約，由于在評估時，租約合同已經簽訂，所以可能會使房地產的租金水平偏離市場實際情況，從而影響到房地產的公允價值。因此，在評估時，需要對被估房地產租期內的收益情況加以單獨考慮，在評估中體現為對租約期內外的收益分別進行資本化來得到最終價值。
2. 投資性房地產的評估方法,是否有一種方法是按出租收益折現值及評估
對投資性房地產進行評估主要采用市場法和收益法，運用市場法評估時，應當收集足夠的同類或者類似房地產的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行分析。運用收益法評估時，注冊資產評估師應當合理確定折現率，折現率應當反映評估基準日類似地區同類投資性房地產平均回報水平和評估對象的特定風險。
所以，在投資性房地產的評估方法中沒有上述的做法。
參考資料：
3. 對投資性房地產的會計處理方法有哪些
一般通常兩種方法，成本計量和公允計量。成本計量可以轉公允計量，但公允計量不能轉成本計量。
成本計量跟固定資產處理方法一模一樣，就是科目不一樣而已。投資性房地產科目代替固定資產科目，投資性房地產累計折舊科目代替累計折舊，其他業務成本科目代替固定資產折舊對應科目，投資性房地產減值準備代替固定資產減值準備。
一般常見的分錄如下
折舊時候：
借 其他業務成本 貸 投資性房地產累計折舊
減值時候：
借 資產減值損失 貸 投資性房地產減值準備
租金收入：
借 銀行存款 貸 其他業務收入
處置時候：
借 銀行存款 貸 其他業務收入
借 其他業務成本
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值準備
貸 投資性房地產
公允計量，稍有不同，就是它不折舊，也不減值，期末需要重新計算公允價值，增值或貶值都計入公允價值變動損益（類似交易性金融資產，一個在借一個在貸）。
一般常見分錄：
增值時（貶值相反分錄：）
借 投資性房地產-公允價值變動
貸 公允價值變動損益
處置時候：
借 銀行存款 貸 其他業務收入
借 其他業務成本
貸 投資性房地產-成本
-公允價值變動（可能在借方）
借 資本公積
貸 其他業務成本
（一般不多見，只有在公允計量剛開始的時候，固定資產轉變投資性房地產時候，公允價值大于賬面價值，差額才會計入資本公積 ，處置時候需要轉出，例如公允200，賬面100，折舊50
借 投資性房地產-成本200
累計折舊 50
貸 固定資產 100
資本公積 150
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