榮觀房產網1. 簡述房地產評估的基本流程
一、明確估價基本事項
包括：
(1)明確估價對象的實體狀況，如對土地，應明確它的地籍范圍和地籍號，以及坐落位置用途，面積、形狀等；對房屋，應明確它的坐落位置（門牌號碼）、結構、層數、面積、使用情況等。
(2)明確估價對象的權利狀態，如完全產權、已設定有某種他項權利的不完全產權，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明確。
(3)明確估價對象的范圍，如單純評估土地的價值，或單純評估房屋的價值，或評估一幢房屋中的某個部位等等，都必須明確。
(4)明確估價目的，由于同一房地產出于不同的估價目的，其估價結果往往不同。所以，必須明確委托估價人請求估價的目的是什么，以區分不同性質的估價。
(5)明確估價時點，某房地產的估價結果，是表示該房地產在某一個特定時點上的價格。因此，必須明確估價時點，如果不確定估價時點，房地產估價是沒有意義的。
(6)明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協商確定，一般估價報告的作業日期為7-15個工作日。
二、擬定估價作業方案
主要是就估價所要做的各項工作作出日程進度安排，包括對估價作業內容、作業人員、時間進度、所需經費等的安排，以便于控制進度及協調合作。
三、搜集估價所需資料
由于估價對象和所采取的估價方法的不同，房地產估價所需的資料也不同。一般來說，所搜集的估價資料包括：
(1)產權資料
(2)房屋建筑資料
(3)市場交易資料
(4)土地資料
(5)法律和規劃資料。
四、實地查勘估價對象
實地查勘是就估價對象的有關內容到實地查清核實，從估價對象房地產的實體構造、權利狀態、環境條件方面的具體內容進行客觀確認。
2. 房地產估價的特點和本質包括哪些方面
房地產估價特點或本質概括起來有五個方面： 1、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格 中國在20世紀80年代開始恢復房地產估價活動時，為了避免與傳統*治經濟學中的價值內涵——“勞動價值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產生誤解，特別是當時人們對本質上不是勞動產物的土地，否認它有價值或者對它是否有價值存在很大的分歧，從而采用了“價格評估”的稱謂而未采用“價值評估”的稱謂。
價格是價值的外在表現，圍繞著價值而上下波動，是實際發生、已經完成并且可以觀察到的事實，它因人而異，時高時低。現實中由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關系和無知等原因，時常會出現“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。
因此，為了表述上更加科62616964757a686964616fe59b9ee7ad9431333337396332學、準確，也為了與國際上通行的估價理念、理論相一致，便于對外交流溝通，應當強調房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。 2、房地產估價應是模擬市場定價而不是替代市場定價 估價與定價（pricing）有本質不同。
估價是提供關于價值的專業意見，為相關當事人的決策提供參考依據。定價往往是相關當事人自己的行為，如賣方要價、買方出價或者買賣雙方的成交價等。
交易當事人出于某種目的或者需要，可以使其要價、出價或者成交價低于或高于房地產的價值。 例如，根據國家產業*策，*府為了鼓勵某些產業發展，在向其提供土地時可以給予價格優惠；或者為了限制某些產業發展，可以對其實行高地價*策。
至于私人之間的讓利交易就更不用講了。 3、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證 估價行業外的人通常認為，估價機構和估價師提供的評估價值，應是在市場上可以實現的。
否則，估價機構和估價師應當賠償由此造成的損失。實際上，房地產估價是房地產估價師以“房地產價格專家”的身份發表自己對估價對象價值的見解、看法或觀點，即估價結果是一種專業意見，而不應被視為估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現價格的保證。
雖然估價是提供價值意見而不是作價格保證，但并不意味著估價機構和估價師可以不負任何責任。可以把估價專業意見的作用分為性質不同的兩類：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據性的。
為估價委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，例如評估投資價值為委托人確定投標報價提供參考，估價報告是一種“私人產品”，這種估價通常是屬于咨詢性或參考性的。 為估價委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評估市場價值為上市公司的關聯交易提供參考依據，估價報告具有“公共產品”性質，這種估價通常是屬于鑒證性或證據性的。
在這兩類起著不同作用的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任。其中在起著鑒證性或證據性作用的估價中承擔的法律責任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價中承擔的法律責任。
4、房地產估價都有誤差但誤差應在合理范圍內 從估價行業外的人來看，合格的估價師對同一估價對象的評估價值應是相同的；對于為交易提供價值參考依據的估價，評估價值是否正確還應當用事后的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估價值與實際成交價格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請合格的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的價值進行重新評估，不同的估價師得出的評估價值往往也不相同。
這就產生了估價準確性的問題。 5、房地產估價既是科學也是藝術 正確的房地產價值分析、測算和判斷必須依靠科學的估價理論和方法，但又不能完全拘泥于這些理論和方法，還必須依靠房地產估價師的實踐經驗。
因為房地產市場是地區性市場，各地的房地產市場行情和價格影響因素可能各不相同，而且影響房地產價格的因素眾多，其中許多因素對房地產價格的影響難以準確把握和量化，從而房地產價值不是簡單地套用某些數學公式或者數學模型就能夠測算出來的，數學公式或者數學模型中的一些參數、系數等，有時也要依靠房地產估價師的實踐經驗作出判斷。 此外，每種估價方法都是從某個角度或者某個方面建立起來的，它們或多或少存在一些局限性。
在估價實務中要求采用兩種以上估價方法進行估價，就是出于對不同估價方法局限性的調整和綜合平衡的考慮。針對不同的估價對象，如何選用合適的估價方法，如何對不同估價方法測算出的結果進行取舍、調整得出最終的估價結果，這個過程是房地產估價師對房地產市場規律的把握，對估價理論和方法的掌握以及其實務操作能力的綜合體現。
最終的估價結果是否客觀合理，也依賴于房地產估價師綜合判斷藝術水平的高低。因此，可以說房地產估價不僅是科學，也是藝術。
房地產估價需要專業人員按照嚴謹的程序對房地產價值進行綜合分析評估。房地產估價不是簡單的價格判定，它有不同于普通物品估價特點。
房地產估價仍應努力把握房地產價格影響因素，科學量化它們對房地產價格的影響，從。
3. 中國房地產評估有什么特點
你想知道的答案是用于官方應對的還是私底下的真實特點？
如果是官方的，那特點就是：
一、房地產投資價值評估結果為“非市場價值”
投資價值是針對特定投資者而言，市場價值是對于典型投資者或大多數投資者而言。因此，投資價值可能高于、等于，也可能低于市場價值。
二、房地產投資價值評估條件是基于“特定對象”
特定對象包括特定投資者（雙方或多方）、特定的房地產項目雙重含義。房地產投資價值評估一般以特定對象為基礎，這是房地產投資價值區別于市場價值額根本原因。
三、房地產投資價值評估更強調合理性原則
房地產投資價值評估除應考慮一般的房地產估價原則外，更強調合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價值，評估結果應考慮各方的可接受性，有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。
四、房地產投資價值評估方法突破傳統估價
房地產投資價值評估與傳統市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統市場價值評估方法選擇一般基于估價對象和估價目的考慮，房地產投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外，同時要關注投資行為的特定特點和潛在投資行為，除較多的采用假設開發和收益還原等傳統方法外，還要考慮現金流量折現等經濟評價方法。
五、房地產投資價值評估多需比較多方案
由于投資方式的不同，房地產投資價值評估結果也往往需要多個方案進行比較，分析各個方案實施的風險性和價值效益，為委托方提供多個價值指標或區間指標，這也是房地產投資價值評估區別于傳統鑒證類評估的重要表現形式之一。
如果是私底下想知道真實的特點，那就是只要你肯花錢，一般你想讓評估公司評出什么價格，評估公司就能給你出什么價格（只要不是明顯太離譜的），而且還都是特有理由的那種。
4. 房地產估價的特點是什么
一）房地產估價具有科學性 房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。 房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。
在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。 另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。
因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。 二）房地產估價的藝術性 房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。
但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。
房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面： 1。 房地產估價人員需要有豐富的經驗。
房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。
各類房地產都有其固有特征。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較。
對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折日額的數值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。 房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。
正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益于特定時間的價值的科學與藝術。
5. 房地產估價特點是什么
由于房地產及其價格構成比較復雜，決定了房地產估價業務具有許多特點，其中比較典型的特點如下： （一）房地產估價具有科學性 房地產估價建立在科學的估價理論與方法的基礎之上，具有科學性。
雖然房地產價格受多種因素影響，構成和變化都比較復雜，難以準確地確定，但通過估價人員的長期理論研究與實踐探索，總結出了房地產價格形成與變化的基本規律，這些內容構成了房地產估價的基本理論。 房地產估價的基本理論包括地租理論、房地產市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產費用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。
在這些估價理論的基礎之上，又形成了一整套系統而嚴謹的估價方法及評估步驟，使房地產估價有章可循。 另外，在房地產估價過程中還廣泛地涉及到規劃、建筑、結構、低預算、法律，以及宏觀經濟等有關理論和知識。
因此，房地產估價雖然從現象上來看，是估價人員對房地產價格所作出的推測與判斷，但究其實質并不是主觀臆斷，而是把房地產的客觀實在價值通過評估活動正確地反映出來，具有很強的客觀性和科學性。 （二）房地產估價的藝術性 房地產估價必須遵循一套科學嚴謹的估價理論和方法。
但又不能完全拘泥于有關的理論和方法。因為房地產價格形成的因素復雜多變，不是簡單地套用某些數學公式就能夠計算出來的。
房地產估價在一定程度上具有藝術性，主要體現在如下幾個方面： 1。 房地產估價人員需要有豐富的經驗。
房地產估價是一項專業性很強的業務，估價人員必須具備豐富的經驗，才能作出準確合理的判斷。準確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經驗。
各類房地產都有其固有特征。向類房地產之間受各種因素的影響差異也較。
對于某一確定的待估房地產來說，土地的形狀、地勢、地質對價格產生影響；建筑物的結構、設備、裝修以及維修保養情況直接決定著其重置價格及成新度或折日額的數值；附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產的價值與價格；另外，對于某些房地產所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設備等的價值也需要估價人員清楚；對于公寓、單元住宅以及辦公樓等，其公用設施的數量及質量、物業管理及所提供的服務水平等也程度不同地影響著其售價和租金。 房地產估價體現出科學性與藝術性的高度統一。
正因為如此，有人將房地產估價定義為：為特定目的評估房地產的特定權益于特定時間的價值的科學與藝術。 。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 房地產評估特點及程序