榮觀房產網1. 房地產開發企業籌建期如何確定
根據池州市國稅局池國稅函[2008]28號文件規定，將納稅人取得的第一筆收入作為認定籌建期結束的標準。這里所說的認定標準，僅適用按本文件要求實行所得稅分類管理而言，不涉及其他。納稅人在籌建期發生的費用按財務會計制度執行。
根據新法優于舊法的原則，內資房地產企業開始生產經營日期應以營業執照為準。外資房地產企業開始生產經營日期，是其首次取得房地產開發經營項目之日，但如其首次取得房地產開發經營項目的日期是在營業執照簽發日之前，則以其營業執照簽發之日為準。對于開辦費，納稅人在會計處理時可在開始生產經營當月一次性攤銷，但在當年的所得稅納稅申報時，應在會計利潤的基礎上調增一部分應納稅所得額，在以后年度的申報時，應相應調減一部分應納稅所得額。因此，企業必須建立“開辦費稅前扣除臺賬或者備查登記簿”，為以后年度準確申報稅前扣除調減額打好基礎。
作為內資房地產開發企業，其項目的籌建期不應該與企業的籌建期混淆。開發企業暫無項目時，作為企業存在其發生的費用應計入管理費用。
2. 房地產開發企業籌建期如何確定
籌建期是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業）之日的期間。
國際會計準則對房地產企業籌建期間發生的期間費用并沒有規定是否計入資本，所以房地產企業籌建期間發生的期間費用，仍按照當期損益處理。也就是說列做當期管理費用。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
擴展資料：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》
第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
（一）增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額*30%
（二）增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的
土地增值稅稅額=增值額*40%-扣除項目金額*5%
（三）增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%
土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項目金額*15%
（四）增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額*60%-扣除項目金額*35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。
參考資料來源：百度百科-中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則
3. 房地產公司開辦費什么時候開始攤銷
違背了 2011-01-07 22:28 在我國關于開辦費的會計與稅務處理，一直不很規范、也不完善。
開辦費的定義至今沒有權威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。 在我國關于開辦費的會計與稅務處理，一直不很規范、也不完善。
開辦費的定義至今沒有權威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。會計制度、會計準則對開辦費的會計處理也僅僅停留在帳務處理層面；關于涉及開辦費的籌建期間，國家稅務總局也曾多次發文明確，但也是前后矛盾，讓人無所適從。
本文擬根據新會計準則體系、新所得稅法及實施條例，結合房地產開發企業的實際情況，對開辦費的會計核算與稅務處理進行如下探討。 一、開辦費的定義與開支范圍 （一）開辦費的定義 開辦費是指企業在籌建期間實際發生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等。
至于什么是籌建期間，有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。 其一，籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業之日）的期間。
依據是：《外商投資企業外國企業所得稅法實施細則》第四十九條。 其二，籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開業之日，即企業取得營業執照上標明的設立日期。
依據是：2003年11月18日國家稅務總局《關于新辦企業所得稅優惠執行口徑的批復》（“國稅函[2003]1239號”）的相關規定。 筆者更加贊同關于“籌建期間”的第二種觀點。
這是由于： （1）第一種觀點，對于不同的行業、不同的企業均有不同的解釋，很難有一個統一的標準，無法準確界定籌建期間，為正確進行財稅處理設置了障礙。 （2）第二種觀點，很清晰地界定了籌建期間，即從企業被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止。
適用于各類企業，同時也沒有任何歧義。 （二）開辦費的開支范圍 根據相關規定，筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納，一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。
一）允許計入開辦費的支出 1、籌建人員開支的費用 （1）籌建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險、住房公積金等。 （2）差旅費：包括市內交通費和外埠差旅費。
（3）董事會費和聯合委員會費。 2、企業登記、公證的費用：主要包括企業的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等。
3、籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。 4、人員培訓費：主要有以下二種情況 （1）引進設備和技術需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。
（2）聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。 5、企業資產的攤銷、報廢和毀損。
6、其他費用 （1）籌建期間發生的辦公費、廣告費、業務招待費等。 （2）印花稅、車船稅等。
（3）經投資人確認由企業負擔的進行可行性研究所發生的費用。 （4）其他與籌建有關的費用，例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。
二）不能計入開辦費的支出 1、取得各項資產所發生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發生的職工薪酬。
2、規定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業進行了調查、洽談發生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。
3、為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。 4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應由出資方自行負擔。
5、以外幣現金存入銀行而支付的手續費，該費用應由投資者負擔。 二、房地產開發企業開辦費的財稅處理現狀 籌建房地產開發企業期間所發生的各項費用應該是開辦費。
如何界定房地產企業的籌建期間，正確核算其開辦費，對于房地產開發企業開辦費的稅務處理顯得至關重要。 在實際工作中，對新設立房地產開發企業開辦費的會計與稅務處理的目前存在兩種不同的處理方式： 1、將房地產開發企業在籌建過程中（籌建期間指批準籌建之日起至企業取得營業執照上標明的設立日期為止）所發生的費用，一方面按照《企業會計制度》規定計入“長期待攤費用――開辦費”核算，并在公司籌建期結束后將籌建期間的開辦費全額直接轉入當前損益。
另一方面根據《企業所得稅暫行條例實施細則》規定，開辦費不得直接在稅前扣除，而是在不少于5年的期限內攤銷。 2、將房地產開發企業從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關費用（含管理費用、財務費用、銷售費用），在會計核算上全部計入“長期待攤費用――開辦費”科目核算，而稅務處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內攤銷其開辦費。
筆者認為，第一種處理方式不僅符合《企業會計制度》規定，而且與當時稅收規定（《企業所得稅暫行條例實施細則》）一致。而第二種處理方式則存在以下弊端： （1）對開辦費的會計處理既不符合行業會計制度的規定，也與《企業會計制度》相悖。
把開辦費與期間費用的會計處理混為一談，影響了會計信息披露的準確性。 （2）對開辦費的稅務處理與《企業所得稅暫行條例實施細則》的。
4. 房地產開發企業籌建期如何確
根據池州市國稅局池國稅函〔2008〕28號文件規定，將納稅人取得的第一筆收入作為認定籌建期結束的標準。
這里所說的認定標準，僅適用按本文件要求實行所得稅分類管理而言，不涉及其他。納稅人在籌建期發生的費用按財務會計制度執行。
根據新法優于舊法的原則，內資房地產企業開始生產經營日期應以營業執照為準。 外資房地產企業開始生產經營日期，是其首次取得房地產開發經營項目之日，但如其首次取得房地產開發經營項目的日期是在營業執照簽發日之前，則以其營業執照簽發之日為準。
對于開辦費，納稅人在會計處理時可在開始生產經營當月一次性攤銷，但在當年的所得稅納稅申報時，應在會計利潤的基礎上調增一部分應納稅所得額，在以后年度的申報時，應相應調減一部分應納稅所得額。 因此，企業必須建立“開辦費稅前扣除臺賬或者備查登記簿”，為以后年度準確申報稅前扣除調減額打好基礎。
作為內資房地產開發企業，其項目的籌建期不應該與企業的籌建期混淆。開發企業暫無項目時，作為企業存在其發生的費用應計入管理費用。
5. 房地產企業開辦費處理
開辦費指企業在企業批準籌建之日起，到開始生產、經營（包括試生產、試營業）之日止的期間（即籌建期間）發生的費用支出.一般所指的開始生產經營之日是以營業執照發放日開始算的.只要發了執照，企業即開始正式運營，開辦階段即己結束.另外，地產企業雖然沒有開工，也沒有銷售收入，但開發的前期工作早己開始，而且前期開發工作是地產業務環節中最重要的階段，不可以理解成未進行經營.這期間發生的費用，屬于日常管理的費用計入期間費用，屬于與項目相關的計入成本，如開發成本-前期費用\間接成本等.購入的固定資產當然在要次月起計提折舊.。
