榮觀房產網1. 關于房地產融資難大家有什么見解
關于樓主的問題，我談點拙見，希望對樓主有點幫助吧。
我從事房地產開發工作已經很多年了，也換了幾家公司，每家的公司的資金運作情況也不一樣，而且隨著國家對房地產資金控制的力度逐步加強，也增加了開發的前期投入成本，意在控制開發風險，提高開發品質，走規模化開發路線，特別是在一線城市，尤為突出。這樣無疑淘汰了起步較晚，資金不足的小型開發企業。
回顧以前，開發一個項目，首先從征地開始，土地出讓金可以和*府商量，采用分期付款，而且條件允許還可以做BT協議（置換合同），那么前期投入的土地出讓金極少，有的甚至不足10%，如資金還不夠的情況，可以向銀行申請項目貸款或在建項目抵押，在項目開工時期可以采用工程墊資或和建筑商簽訂參建協議（以房置換工程款），和預收房款填補相關費用，在項目進入銷售中期資金基本可以平衡，后期基本就是利潤。很多小開發商就是以上面的這種模式起步的。
在談談現在，首先征地款9個月內必須交齊，工程開工，預算資金必須由銀行基本戶凍結50%，工程建設到一半才能申請預售許可，有的地方還采用預售資金專款專用，用于支付工程費用，等等。這樣的高壓*策，讓很多開發商喘不過氣，要么減少同期項目開發量，要么找合伙人分擔風險，資金共享。
而且現在銀行已經停止做在建項目抵押，只有個別銀行還可以做項目開發貸款，但是利率調高很多，現在差不多已經到6.55%,2年的開發周期，就要套到12%的純利潤，如果銷售不暢，那么成本還要提高。進入工程施工期，銷售資金不能入賬，中間資金投入會遇到很多困難，大把的預售房資金放在銀行，拿不出，還要被銀行吃貸款利息，確實是挺郁悶的事。
說說現在目前的一些開發商采用的融資方式吧。項目征地期：1、與*府議標（只適合掛牌），談好條件（含社交投入，你懂的），土地出讓款一次性支付（渠道可以找民間擔保公司或者借款），在由*府以規劃補償或者根據外資企業參補條件，或者地方的其他名目，將之前交的土地款退回或者簽訂協議分期交土地款）。
2、工程承建總包采用內定招標、或者圍標，要求參建或工程串換，前期建設資金由承建商拿大頭，開發商承擔報建規費等營業性支出。3、銷售期如資金托管，用于專款專用，則協商承建商開具安裝或者土建發票（暫不支付），套取托管的預售房資金。
4、其他嘛還有一些解決短期資金需求的方法，比如說：以自己公司人員的名義購房，套取銀行貸款資金（現在貸款*策比較嚴，條件苛刻，也比較難操作了）；商業地產的可以采用產權式銷售，包租形式，固定回報，定價越高，融資資金越高，但是風險也相對更高。如果商業運營的順利，還可以賺取二次利潤。
其他還有很多，時間有限，下次有機會在談吧，希望對樓主有用。
2. 房地產企業融資難,將會對房價、股市,和經濟帶來什么樣的變化呢
我來回答您的問題。
首先要弄清楚一個事實，去年我們的房價股市大漲的原因，很大一部分是房地產的原因，去年我們實行的是寬松的貨幣*策，銀行的錢大量往外貸，房地產商（當然指的是國企）從中貸了大量的錢，拿到這么多錢怎么用呢，第一，拿去炒地王，使得房價大漲，二是，因為貸到的錢太多，僅用于搞地產用不完，他們又把這部分錢投入到股市里，使得股票大漲。如果現在融資難的話，很顯然，會對高的房價起到一定得調控作用。
對于股市不是個好消息，因為中國的股市不同于國外，中國是*策市，既然都融不到資了，房地產商們就沒有多余的錢放到股市里了，股市就會受到影響。對于經濟，我們知道，上海的GDP的50%都是房地產拉動的，如果融不到資，房地產將受到影響，這將會直接影響我國的GDP。
但如果國家把錢用于其他行業，比如說非民營經濟，而不是房地產，則會帶到其他行業的發展，對經濟是非常有利的，但國家是不會貸大量錢給民營企業的。這樣的回答不知您是否滿意。
3. 關于房地產融資難大家有什么見解
關于樓主的問題，我談點拙見，希望對樓主有點幫助吧。
我從事房地產開發工作已經很多年了，也換了幾家公司，每家的公司的資金運作情況也不一樣，而且隨著國家對房地產資金控制的力度逐步加強，也增加了開發的前期投入成本，意在控制開發風險，提高開發品質，走規模化開發路線，特別是在一線城市，尤為突出。這樣無疑淘汰了起步較晚，資金不足的小型開發企業。回顧以前，開發一個項目，首先從征地開始，土地出讓金可以和*府商量，采用分期付款，而且條件允許還可以做BT協議（置換合同），那么前期投入的土地出讓金極少，有的甚至不足10%，如資金還不夠的情況，可以向銀行申請項目貸款或在建項目抵押，在項目開工時期可以采用工程墊資或和建筑商簽訂參建協議（以房置換工程款），和預收房款填補相關費用，在項目進入銷售中期資金基本可以平衡，后期基本就是利潤。很多小開發商就是以上面的這種模式起步的。
在談談現在，首先征地款9個月內必須交齊，工程開工，預算資金必須由銀行基本戶凍結50%，工程建設到一半才能申請預售許可，有的地方還采用預售資金專款專用，用于支付工程費用，等等。這樣的高壓*策，讓很多開發商喘不過氣，要么減少同期項目開發量，要么找合伙人分擔風險，資金共享。而且現在銀行已經停止做在建項目抵押，只有個別銀行還可以做項目開發貸款，但是利率調高很多，現在差不多已經到6.55%,2年的開發周期，就要套到12%的純利潤，如果銷售不暢，那么成本還要提高。進入工程施工期，銷售資金不能入賬，中間資金投入會遇到很多困難，大把的預售房資金放在銀行，拿不出，還要被銀行吃貸款利息，確實是挺郁悶的事。
說說現在目前的一些開發商采用的融資方式吧。
項目征地期：1、與*府議標（只適合掛牌），談好條件（含社交投入，你懂的），土地出讓款一次性支付（渠道可以找民間擔保公司或者借款），在由*府以規劃補償或者根據外資企業參補條件，或者地方的其他名目，將之前交的土地款退回或者簽訂協議分期交土地款）。
2、工程承建總包采用內定招標、或者圍標，要求參建或工程串換，前期建設資金由承建商拿大頭，開發商承擔報建規費等營業性支出。
3、銷售期如資金托管，用于專款專用，則協商承建商開具安裝或者土建發票（暫不支付），套取托管的預售房資金。
4、其他嘛還有一些解決短期資金需求的方法，比如說：以自己公司人員的名義購房，套取銀行貸款資金（現在貸款*策比較嚴，條件苛刻，也比較難操作了）；商業地產的可以采用產權式銷售，包租形式，固定回報，定價越高，融資資金越高，但是風險也相對更高。如果商業運營的順利，還可以賺取二次利潤。
其他還有很多，時間有限，下次有機會在談吧，希望對樓主有用。