榮觀房產網1. 房地產市場分析的內容與特點
房地產市場分析的內容與特點 房地產可行性研究報告 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。
本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。 一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。
區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。
項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。
所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。 地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。
房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。
此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。 市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。
③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。 專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。
找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。 項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。
這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。
其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。
吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。
預測項目的吸納量及吸納量計劃、 敏感性分析 測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。
即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。 二、不同使用目的下房地產市場分析的特點 在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。
如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、*府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。 1、投資決策中的房地產市場分析 房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。
其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，。
2. 如何把握新時代房地產市場的發展趨勢
據報道，十九大會議上中國領導人表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
報道稱，專家表示其中，“房住不炒”明確了房地產市場的總體定位，國家將繼續遏制投資投機性需求，擠壓炒房套利空間，弱化住房金融屬性，使其重歸居住屬性，準確把握新時代房地產市場的發展趨勢。
“多渠道保障”則是通過金融、土地、財稅、投資、立法等各層面的改革對住房供應的多種渠道進行探索嘗試，增強我國住房方式的多樣性和靈活性；“租購并舉”強調以滿足多層次的住房需求為出發點，從供給端推動房地產市場長效機制建設，加大租房市場供應力度，緩解房價上漲壓力。
今年以來，先后有多個地區出臺上百次調控*策，著力解決住房發展中存在的突出問題，隨著房地產信貸“去杠桿”持續推進，貨幣*策將繼續維持穩健從緊態勢，從信貸端強化對投資投機性購房的打擊力度。
希望房地產市場可以健康發展下去！
3. 如何把握房地產市場
據報道，十九大會議上中國領導人表示，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
專家表示其中，“房住不炒”明確了房地產市場的總體定位，國家將繼續遏制投資投機性需求，擠壓炒房套利空間，弱化住房金融屬性，使其重歸居住屬性，準確把握新時代房地產市場的發展趨勢。多渠道保障”則是通過金融、土地、財稅、投資、立法等各層面的改革對住房供應的多種渠道進行探索嘗試，增強我國住房方式的多樣性和靈活性；“租購并舉”強調以滿足多層次的住房需求為出發點，從供給端推動房地產市場長效機制建設，加大租房市場供應力度，緩解房價上漲壓力。
今年以來，先后有多個地區出臺上百次調控*策，著力解決住房發展中存在的突出問題，隨著房地產信貸“去杠桿”持續推進，貨幣*策將繼續維持穩健從緊態勢，從信貸端強化對投資投機性購房的打擊力度。希望房地產市場可以健康發展下去。
4. 房地產行業的特點是什么
房地產行業的四個特征如下：
1、經營對象的不可移動性
經營對象都是不動產，具有固定性和不可移動性。這種特性使房地產企業在經營活動中受其影響十分巨大，受周圍環境的影響較大，經營績效與所處區位狀況關系密切。此外，由于房地產產品的價值量大，資產轉移需要經過較長時間，從而使市場競爭關系無法充分展開，受制于此，房地產企業經營成功的關鍵在于把握當地市場的需求。
2、業務形態的服務性
在房地產開發企業從事經營活動過程中，即征地、拆遷、土地開發、土地出讓轉讓、房屋開發、房屋出售、出租、轉租、房地產抵押以及房地產建設過程中必然產生大量談判、協調、籌劃等勞務以及相應的法律事務，這些是房地產開發企業經營活動的主要內容。
3、經營活動的資金和人才密集性
房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金和人才，房地產開發企業的每個經營項目蘊涵的價值量極大，需要大量資金的運籌，是一種資金密集型的企業。通常完全依靠自有資金進行房地產開發企業微乎其微，往往要依賴各種金融工具和金融手段。
4、經營活動過程的行業限制性
在房地產企業經營管理活動過程中，行業特征對其的影響明顯，表現在，是行業的市場規模較大，對企業發展起到十分巨大的推動作用。是行業的競爭范圍主要是本地市場，是面向區域的，全國及世界性的競爭主要來源于資金流動。
擴展資料：
房地產行業的前景如下：
1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。2010年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡。
2、人口流動增加形成對住宅的需求。
3、居民消費水平的提高。
4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求。
5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。房地產業兼開發、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。一般從事房地產開發經營的企業和組織稱為開發商，從事房屋建設和設備安裝的企業稱為建筑商和承包商。在項目開發建設活動中，房地產企業和建筑業往往形成甲方和乙方的密切合作關系
參考資料來源：
百度百科-房地產
百度百科-房地產企業
5. 關于房地產與投資的問題
近年來，房地產已經成為中國國民經濟新的增長點。
作為國民經濟的支柱產業，房地產在國家經濟發展中具有舉足輕重的作用。由于中國房地產投資市場的復雜性和特殊性，房地產投資決策難度增加，投資主體面臨如房地產企業對未來的投資前景看不清狀況、消費者對住宅價格判斷模糊、銀行對房地產金融風險擔憂等諸多困惑。
因此，分析影響房地產投資決策的要素顯得尤為重要。 一、房地產投資決策概述 房地產投資決策是指在房地產開發投資活動中，房地產開發商對擬建房地產投資項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同的房地產投資方案進行比較選擇，并做出判斷和決定的過程。
[1]由于房地產本身具有的物理和經濟特征，房地產投資也表現出區別于其他項目投資的固有特性。首先，房地產業是資金密集型行業，項目投資數額巨大，對金融倚賴性高。
另外，房地產市場的結構性問題較突出，投資者一般不愿將資金投入到那些難以更換用途的物業，如特種廠房、碼頭等，而商場、寫字樓、公寓等，常被各種公司租用，更換使用性質方便，更能吸引投資者注意；其次由于房地產可作為抵押擔保，并且一般能夠安全地按期收回貸款，所以易取得金融機構的支持。由于房地產業在社會經濟生活中的重要性，各國*府對房地產市場投資都十分關注，常常將對房地產市場和房地產調控作為調節經濟的一個重要方面，房地產投資額也因而受到*府*策的影響；最后，房地產的不可移動性及回收期長等特點，使得房地產投資長期受未來宏觀經濟、社會、*治、法律法規，以及自然、環境等多方面因素變化所產生的不利影響，風險因素多，風險水平相對較高。
因此，正確合理的房地產投資決策對投資開發商意義重大。 房地產開發投資決策的成功不僅取決于決策者個人的素質、知識和能力，并與認識和掌握決策的理論知識、基本內容和類型、應用科學決策的理論方法有著密切關系。
房地產投資決策可按以下四個步驟進行：第一，提出房地產投資決策的目標―要求解決什么問題；第二，制定房地產投資的行動方案―有幾種可能方案；第三，對房地產投資項目做經濟評價、社會評價和環境評價，進行投資方案的比較，最后確定出最佳的房地產投資方案；第四，采取合理的步驟，按照科學的方法執行和檢驗最佳的房地產投資方案。①投資策略是實現正確投資決策的先決條件，按照投資策略進行項目決策是科學決策的基本要求。
影響房地產投資決策的因素多而復雜，對其中重要的因素系統分析很有必要，這對投資主體的科學合理決策及獲得巨大收益具有深遠意義。現歸納出影響房地產投資決策的最重要的五個因素進行具體分析。
二、房地產投資決策要素分析 （一）時機的決策分析 投資時機總是存在于投資主體的外部環境中，與投資主體、投資目標和投資形式的特定性緊密關聯，也與特定的投資類型相聯系。房地產投資時機分析的基本模式一般有以下四種： 環境因素分析模式：房地產投資時機是房地產環境中的一些宏觀因素和微觀因素在特定時期、以一定方式結合在一起形成的，其中的經濟、社會和*策因素的變化構成了投資時機的實質內涵。
在具體分析商業房產投資時機時，可針對特定的商業房產羅列出可能蘊涵收益的各種因素的可能變化，也可把各種因素劃分成宏觀和微觀因素、直接和間接因素來進行綜合分析。 壽命周期分析模式：房地產投資時機與房地產壽命周期息息相關，在房地產壽命周期的不同階段，對不同的物業和不同的主體蘊涵著不同的收益機會。
在商業房產開發投資經營的全過程中，會經歷商業用地選擇、商業房產建設、商業房產租售、商業房產管理及商業房產退化等階段，商業房產投資者可根據自己的投資目標和實力來選擇不同階段的投資機會。 開發價值分析模式：房地產類型的多樣性及投資者實力和開發能力的差異決定找尋特定主體的適宜開發類型與開發項目是房地產投資獲利的關鍵。
商業房產的價值包含了相當部分的無法量化的服務價值與無形收益，對這些價值進行正確判別會為特定的投資者帶來獲利的機會。 產業發展分析模式：產業發展與變化規律是一般性把握商業房產投資時機的基本點。
把握不同產業轉換發展的有利時機來進行相關物業開發，將會有巨大的收益回報。不同類型商業房產的需求常隨不同商業部門的興衰而定，城市產業演進可能在不同時期帶來不同商業經濟活動的繁榮，把握產業演進變化的規律性，有助于正確選擇投資時機。
（二）區位的決策分析 房地產地段的選擇對房地產投資的成敗有著至關重要的作用。房地產具有增長性很大程度上取決于區位土地的增值，區位理論是投資地段選擇的理論基礎，而在具體的決策分析中可采用以下一些方法： 因素分析法。
具體分析影響房地產區位價值的各種自然因素、經濟因素、社會因素和行*因素，在對不同地段的因素比較中把握優勢地段的形成、發展和變化規律。明確能提升特定地域商業房產價值的各種宏觀因素和微觀因素，通過預測這些因素的改變把握優勢地段的形成與轉變。
假設開發法。運用假設開發法的原理，通過對擬選地塊的不同用途的收益與成本進行估算，在。
轉載請注明出處榮觀房產網 » 把握房地產市場的優勢
