自貢市商業房地產市場分析

1. 商業地產市場分析

相比住宅市場，2017年的商業地產迎來了更為高漲的發展熱潮。據前瞻產業研究院數據顯示，三年后的2020年，中國房地產投資交易總額或將達到2600億元，對比2016年將大幅增長45%。而其中商業地產將扮演著重要的角色，預計2017-2020年入市的資金將達到1萬億人民幣。

商業地產的回歸，首先就表現在寫字樓和商鋪租金的提升。2017年1-9月，“雙創”效應持續發酵，TMT（科技、媒體、電信）行業發展迅猛，這也直接帶動了辦公樓租賃需求的強勁增長。從北上廣深等一線城市來看，受惠于旺盛的租賃需求，上述城市在2017年前三季度租金普遍上漲。

以商業地產目前的狀況來看，傳統“短平快”的開發銷售模式已經不可持續。為了在眾多的項目中脫穎而出，不少商業地產項目開始構建新的價值鏈，走向精細化運營，這也造就了2017年商業地產行業的多點開花。

2. 如何分析某地商業房地產項目的供給和需求

在發達國家購物中心可分為以下幾個大類：

區域購物中心（regional mall）：封閉式的建筑，擁有綜合性的百貨超市。以總租售面積（GLA）可以將區域中心劃分為一般區域中心和超區域中心（4.7--18萬㎡），車位指數（PI）一般為5.5個/100㎡。業態上濃縮了中央商務區的功能，為顧客提供各種檔次的商品；主導商主要為大型百貨超市，此外還有各種附屬商為顧客提供各種個性化服務。一般區域中心要求服務區內人口規模在15萬以上，超區域中心在35萬以上。

社區購物中心（community shopping center）：采用開放式的建筑設計，GLA一般在1--4萬㎡，車位指數一般為：5個/100㎡，業態上沒有大型綜合性百貨超市，有初級百貨超市，日用品超市，平價超市，專賣店等，市場服務區人口規模4--15萬。

鄰里購物中心（neighborhood shopping center）:GLA一般在0.3--5萬㎡之間，車位指數為：5個/100㎡，業態：包括食品、藥品、日用雜貨等日常生活相關的商品，銀行、干洗店等；服務區要求的人口規模一般在2000--4萬之間。

此外還有：特色專賣中心（specialty center），直銷中心（outlet center），平價中心（off-price center），休閑購物中心（urban entertainment center），時尚中心（fashion center），假日中心（festival center），混合式商務中心（retail uses in mixed-use development）等

在商業房地產市場分析過程中，購物中心類型的選擇會對整個分析過程產生較大影響。

3. 中國房地產市場分析

您好 一些資料 希望對您有幫助 謝謝采納 世邦魏理仕：2007年第三季中國房地產市場分析報告 盡管市場放緩有所警示及中央*府對過熱的房地產市場的調控舉措已陸續實施，中國房地產市場在2007年第三季度仍然保持活躍、穩健的發展態勢。

一線主要城市延續平穩的上升態勢，同時投資者及開發商依然看好正在興起的二三線城市中呈現的機遇。對于美國次級債危機對中國市場產生的震蕩，分析師所持看法不盡相同，但總體看來，對中國的影響甚微。

可以預見的是未來對風險管理的關注將提高。 北京：2007年第三季度，北京房地產市場需求呈上升趨勢。

北京優質寫字樓市場表現活躍，市場吸納量達162,545平方米，較上季度上升了18.3%。同時，平均租金繼續保持小幅上升，與上個季度相比上漲了1.6%，達到每月每平方米186元人民幣（按建筑面積計算，不含管理費）。

北京豪華住宅租賃市場較上半年更為活躍，尤其是酒店式服務公寓的租賃市場， 大量外資企業在前三個月續約或簽訂新的租賃合同，也為本季帶來了旺盛的需求。從而帶動了酒店式服務公寓的平均租金較上季度上升了1.2%，達到每月每平方米216.4元人民幣。

大型零售商普遍看好未來北京商業市場的發展前景，紛紛加快進入步伐，優質零售物業需求強勁。受需求帶動，市場整體租金繼續保持平穩上升的勢頭。

首層和第二層的商鋪租金分別比上季度上漲了0.5%和3.3%，達到每天每平方米28.6元人民幣和19.1元人民幣。同時， 工業物業的需求增長穩定， 其平均租金報價為每月每平方米53元人民幣，較上季度上漲了1.9%。

工業用地價格則較上季度上升了1%，達到每平方米1,213元人民幣。 上海：上海房地產市場各類物業在三季度均延續了上升勢頭，工業物業市場表現尤為出色。

本季甲級寫字樓租金環比上漲2.8%，而乙級寫字樓漲幅為2.7%。市場空置率則繼續下降0.9個百分點，創3.5%的歷史新低。

長寧區的長房國際廣場和徐匯區的城開國際大廈為本季的新增供應，總建筑面積為63,667平方米。豪華住宅銷售市場延續反彈行情。

一手豪華住宅的月均成交套數達1,149個單元，比二季度銷售旺季的成交量高出38%。豪華公寓和豪華別墅的售價于本季繼續上漲。

同時，豪華住宅租賃市場也呈現良好運行態勢以及豪華別墅和酒店式服務公寓租金均有所上漲。在商業市場方面， 優質首層商鋪租金繼續上漲1.6%，達每天每平方米41.2元人民幣。

而部分核心商圈的首層商鋪租金由于受到來自二級商圈物業日益增加的競爭壓力影響，租金有所下跌。*府對工業土地供應的持續緊縮致使三季度上海工業用地的價格大幅上漲了15.6%。

新增用地的稀少導致部分企業轉而采取租賃物業的策略，從而進一步刺激了租賃市場上對高質量工業物業的需求。三季度平均工業物業租金比上季度上升6.7%達到每月每平方米33.7元人民幣。

廣州：廣州房地產市場本季度表現活躍，優質寫字樓市場租金、豪華住宅市場售價和優質商業物業租金均錄得較大的漲幅。廣州的優質寫字樓市場在過去的三個月內表現強勁，平均租金上升6.4%，平均售價上升5.1%。

香港的泰華房地產有限公司以10.9億元人民幣奪得珠江新城B1-3商務辦公地塊，樓面地價每平方米11,912元人民幣，再創珠江新城及廣州寫字樓地價紀錄。住宅市場方面，物業價格錄得較大的升幅，豪華公寓比上季度上漲了10.8%，別墅價格也上升了11.8%。

受來自國外及國內零售商對于優質商業物業強勁需求的影響，廣州優質商業物業租金于季內平穩增長。首層商鋪租金比上季度上升7.3%，達到每天每平方米47.3元人民幣。

整體空置率于季末下降了1.1個百分點至8.7%。工業物業市場方面，本季度租金基本與上一季度持平。

隨著科學城等園區工業用地的逐步緊張和需求的不斷增加，開發區和工業園對企業的進駐要求逐步嚴格。 大連：大連優質寫字樓市場需求于這季度表現穩定，租金小幅增長，整體空置率繼續走低。

市場整體租金與上季度相比微長1%，達到每月每平方米63.6元人民幣。由于本季度依然沒有優質新增供應項目出現，空置率從上季度的20.6%下跌至今季度的20.1%。

市場整體租賃交易較為平淡且主要集中在乙級寫字間范圍內。零售市場方面，本季度大連優質零售物業租金穩步上漲，首層商鋪租金上漲1.1%至每天每平方米25.4元人民幣。

第二層商鋪租金上漲幅度不大，平均租金達到每天每平方米16.9元人民幣。季內零售物業市場沒有新增供應出現，優質零售物業整體空置率較上季度下降0.5個百分點至2.2%。

天津：2007 年第三季度，天津優質物業市場總體呈現小幅穩步增長趨勢。天津優質寫字樓市場甲乙級寫字樓平均月租金均小幅度增長，總體達到每月每平方米98.7元人民幣，較上季度上升0.2%。

由于本季度無新增優質寫字樓上市，市場自然消化存量產品，使空置率下降1.4個百分點至17.7%。銷售市場方面，目前市場在售項目很少，價格平穩運行，達到每平方米12,500元人民幣，較上季度增長1%。

優質零售物業市場方面，由于本季度部分重要項目處于停業整改或裝修過程中，使總體空置率上升至14.4%。但租金方面仍錄得穩步小幅增長，首層和二層分別增長0.4% 及 1.8。

4. 主要用途房地產市場的需求預測有哪些

1。

住宅開發的需求預測與競爭分析 （1）住宅需求市場區的建立：在特定的市場供應圈里，對出租的住宅區的總體需求， 決定于兩方面的關系： ①購房者的區位偏好、購買能力； ②開發商提供的房源的質量和數量。 （2）住宅開發的競爭情況調查：為了制定合理的符合市場情況的租金，必須對競爭性的房產的出租率和空置率進行調查。

只有當調查對象與我們要研究的房產具有真正的可比性時，搜集到的資料才有意義。 2。

商鋪開發的需求預測與競爭分析 商鋪開發的利潤高低主要取決于商鋪開發后給房地產開發商帶來的租金收入多少。而某一商鋪能否產生租金和能產生多少租金，主要取決于其所在的區位是否適合于它所從事的商業活動。

商鋪的租金通常由一個固定租金加上銷售額的一個百分比來確定。租戶的銷售額越大，業主得到的租金就越高。

因此，估計一個商鋪的產生租金的能力，實際上就是預測它的零售銷售能力。 影響商鋪的區位因素包括商業區內競爭性企業的數量和區位，以及交易范圍內居民的購買力和消費類型。

非區位因素（在不針對某個特定租戶的情況下，這一點常常難以分析）則包括管理和營銷能力、價格及商業信譽。 對商鋪來說，在什么地方開店，是很重要的問題，商鋪必須做到能招來客戶，為此，在選擇開店地點時，掌握好商圈及購買圈相關信息是很重要的。

（1）商圈的設定：商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。 確定和分析商圈的方法有： ①利用*府商業主管部門通過調查而存有的現成資料的方法； ②獨立的調查方法； ③商圈的層次區分：一位日本專家提出的區分商圈的一個基準： 第一層次商圈：可望吸引該地域30%以上的消費需要的地域。

第二層次商圈：可望吸引該地域10%以上的消費需要的地域。 第三層次商圈：可望吸引該地域5%以上的消費需要的地城。

不過，以上的基準無論如何也只是一種參考基準，而非絕對的基準。

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