榮觀房產網1. 房地產評估報告
房地產評估報告范例 一、房屋產權人（單位）：*** 二、估價目的：拆遷補償價格評估 三、估價日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日 四、估價時間：二00二年四月十五日（趨于拆遷日） 五、估價依據 1.中華人民共和國《城市房地產管理法》 2.中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》； 3.評估委托書： 4估價評估人員勘察了解的情況； 5.房屋所有權證（新北全字00311100號）； 6.**《城市房屋拆遷管理條例》、《新鄉市城市拆遷賠償標準》。
六、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。 七、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至于部分無證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價值。
另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民*府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》的精神進行評估。
八、估價結果 本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，并結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為： 人民幣小寫：206247元 大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元 九、評估價格有效期 本報告評估時效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。
十、評估價格應用范圍 該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。 十一、估價的假設和限制條件 1.估價假設條件 我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設： （1）有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主； （2）該物業可以在公開市場上自由轉讓； （3）有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價； （4）不考慮特殊買家的額外出價。
2.限制條件 （1）對于房產的建筑面積等有關收據，均以委托方提供的房產證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關土地資料。 （2）本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。
（3）未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。 十二、特別聲明 1.本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
2.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 3.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》和**《城市房屋拆遷條例》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
4.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。
除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。 5.沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。
估價分析說明部分 一、估價物概況 本報告評估的標的物為一座位于新鄉市勝利路XX號的房地產，房屋所有權屬于XXX，該人持有新鄉市人民*府頒發的房屋所有權證（新房權證字XXXXX號），評估的具體范圍為房屋所有權證所載的建筑物及部分與之配套的構筑物及占用范圍內的土地。 2.位置座落及環境狀況 評估標的物座落于新鄉市勝利路XX號（XX號與XX交叉口），該房屋南臨XXX、北臨XX商業鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉市二級區段（按原劃分區域標準）該建筑后面（即東側）為住宅房，監衛河河道。
評估房地產屬于正在出租的營業性用房，地處新鄉市市級商業服務，房屋利用率極高，是理想的房地產投資、經商場所。 3.建筑物基本狀況描述 評估標的物為一幢二層磚混結構建筑物。
建筑時間為1981年，目前底層為出租商業經營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經營方便設方格木棚，門框已經裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業經營人的住所、屬于出租，地面鋪設普通地板磚，內墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經磨砂玻璃隔開，予制過梁，現澆頂，二層設室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經營和使用方便，樓梯靠南及二層東墻已經全封閉（含頂層臨時）經評估人的現場勘測及調查了解，評估房產北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積（產權證）為78.90平方米于該幢建筑物經過二次裝。
2. 房產評估的相關規定有哪些
1、本次估價所采用的bai法律依據：①《中華人民共和國資產評估法》[主席令第四十六號]②《中華人民du共和國城市房地產管理法》[主席令第七十二號]③《中華人民共和國土地管理法》zhi[主席令第二十八號]④《中華人民共和國擔保法》[主席令第五dao十號]⑤《中華人民共和國物權法》[主席令第六十二號]⑥《城市房地產抵押管理辦法》[建設部令第五十六號]2、本次估價采用的技術依據①中華人民共和國國家標準GB/T50291—2015《房地產估價規范》②中華人民共和國國家標準GB/T50899—2013《房地產估價基本術語回標準》③其他地方性法規④建設部、中國人民銀行、中國銀行業答監督管理委員會聯合頒布《房地產抵押估價指導意見》建住房[2006]8號。
3. 房地產估價報告有什么要求
作為一份規范的房地產估價報告，應做到下列幾點：（1）全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和 結論，正文內容和附件資料應齊全、配套；（2）公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象 價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應 有充分的依據；（3）準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤 解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項 應予以說明，并描述其對估價結果可能產生的影響；（4）概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高 度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩 選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情 況和表達觀點。
4. 房地產估價報告的流程及所需的參數
看你報幾級，初次報時3級（臨時）。
一、條件：1.名稱里有房地產估價或房地產評估字樣2.注冊資本金50萬3.三名房地產估價師（注冊到該公司）4.法人或者執行合伙人是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師5.有限責任公司的股東中有2名以上、合伙企業的合伙人中有2名以上專職注冊房地產估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產估價工作3年以上的專職注冊房地產估價師6.有限責任公司的股份或者合伙企業的出資額中專職注冊房地產估價師的股份或者出資額合計不低于60%；二、材料準備：（1）申請表兩份；（2）營業執照復印件；（3）出資證明復印件；（4）法定代表人或者執行合伙人的任職文件；（5）房地產估價師注冊證書及與勞動合同復印件；（6）人才服務中心托管人事檔案的人員名單（人才服務中心公章）；（7）評估師的社保的繳納憑證（社保公章）；（8）辦公地點產權證明或租賃協議及出租方產權證明復印件；（9）公司章程（工商備案）或者合伙協議復印件（10）及估價質量管理、估價檔案管理、財務管理等主要的企業內部管理制度的文件。以上材料在都用復印件做材料，上報時需要出示一次原件，缺一不可。
三、流程上報當天審查5個工作日決定4個工作日告知1個工作日。
5. 中華人民共和國國家標準房地產估價規范的估價方法
5.1 估價方法選用5.1.1估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。
5.1.2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。5.1.3根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。
5.1.4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。5.1.5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。
5.1.6具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。5.1.7在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。
5.2市場比較法5.2.l運用市場比較法估價應按下列步驟進行：1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立價格可比基礎；4進行交易情況修正；5進行交易日期修正；6進行區域因素修正 7進行個別因素修正；8求出比準價格。5.2.2運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。
搜集交易實例應包括下列內容：1交易雙方情況及交易目的；2交易實例房地產狀況；3成交價格；4成交日期；5付款方式。5.2.3根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。
選取的可比實例應符合下列要求：l是估價對象的類似房地產；2成交日期與估價時點相近，不直超過一年；3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。5.2.4選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，統一，其表達方式和內涵。
換算處理應包括下列內容：1統一付款方式；2統一采用單價；3統一幣種和貨幣單位；4統一面積內涵和面積單位。注：1 統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清。
2不同市種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。5.2.5進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。
有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：l 有利害關系人之間的交易；2急于出售或購買情況下的交易；3受債權債務關系影響的交易；4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；6相鄰房地產的合并交易；7特殊方式的交易；8交易稅費非正常負擔的交易； 9其他非正常的交易。注：1 當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正； 2對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照*府有關規定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。
5.2.6進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。交易日期修正直采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。
在無類似房地產的價格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整。5.2. 7進行區域因素修正，應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。
區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規劃限制等影響房地產價格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
進行區域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較，找出由于區域因素優劣所造成的價格差異進行調整。5.2.8進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。
有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優劣所造成的價格差異進行調整。5.2.9交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。
每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20%，綜合調整不得超過30%。5.2.10選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果，作為比準價格。
5.2.11市場比較法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關參數的求取。5.3收益法5.3.1運用收益法估價應按下列步驟進行：1搜集有關收入和費用的資料；2估算潛在毛收入；3估算有效毛收入；4估算運營費用；5估算凈收益；6選用適當的資本比率；7選用適宜的計算公式求出收益價格。
注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。5.3.2凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：l出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維。
6. 房地產估價報告的構成要素有哪些
根據《房地產估價規范》（GB/T50291——1999）（本書若無特別說明，簡稱“《規范》”）要求，一份規范完整的房地產估價報告應由八部分構成：一是封面，二是目錄，三是致委托人函，四是注冊房地產估價師聲明，五是估價的假設和限制條件，六是估價結果報告，七是估價技術報告，八是附件。在案例指錯題考試中，若以上部分有缺項而沒有明確說明，可作為一處錯誤指出（如寫出上述項目并注明“略”字，可視為不缺項）
(1)“封面”一般由七項內容構成：一是標題，二是估價項目名稱，三是委托人，四是房地產估價機構，五是參與此次估價的注冊房地產估價師，六是估價作業日期，七是估價報告編號。
(2)“目錄”正文一般由六項內容構成：一是致委托人函，二是注冊房地產估價師聲明，三是估價的假設和限制條件，四是估價結果報告，五是估價技術報告，六是附件。
(3)“致委托人函”正文一般由四項內容構成：一是致函對象，二是致函正文，三是致函落款，四是致函日期。
(4)“注冊房地產估價師聲明”正文一般由七項內容構成：即《規范》中“估價報告的規范格式”所述七條。值得注意的是《規范》要求在聲明最后要有“參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章”。
(5)“估價的假設和限制條件”的內容沒有一定之規，一是要說明本次估價的假設前提，二是要說明對估價結果或估價報告使用的限制因素和條件。
(6)“估價結果報告”正文一般由十三項內容構成：一是委托方，二是估價方，三是估價對象，四是估價目的，五是估價時點，六是價值定義，七是估價依據，八是估價原則，九是估價方法，十是估價結果，十一是估價人員，十二是估價作業日期，十三是估價報告應用有效期。要注意在正文前還有“標題”，一般表述為“房地產估價結果報告”。
(7)“估價技術報告”正文一般由五項內容構成：一是估價對象分析，二是房地產市場分析，三是估價方法選用分析，四是估價測算過程，五是估價結果確定。
(8)“附件”正文一般應包含估價機構資質證書和估價人員資格證書復印件，估價委托書和估價委托合同等內容。
回答這么多采納下吧，謝謝，如若不懂可以上法律直通車尋找法律援助
轉載請注明出處榮觀房產網 » 關于房地產估價報告參數整體性方面的規定