榮觀房產網1. 開辦房地產應該注意的問題假設你準備在城市郊區的集體土地上開發一
近年來，在國家房地產宏觀調控*策的引導下，我市的房地產市場呈現健康發展的態勢。
2006年，我市的商品房市場供求兩旺，可售房源充足；總量供大于求；商品房價格穩中略升；隨著住房制度改革的繼續推進，二手房交易市場日趨活躍；特別是解決弱勢群體和貧困群體住房問題受到空前的重視，保障性住房工作取得新的進展。 今年1—4月份，我市房地產市場繼續保持健康有序的發展態勢。
房地產市場交易量、交易額均創歷史新高；房屋成交價格指數全線繼續攀升；商品房合同備案旺盛；商品房市場供應充足；房地產市場的發展；拉動了其他幾十個相關行業的迅速發展，既盤活了存量社會閑散資金，又積極促進了勞動力市場的發育、擴大了就業崗位、安置了大量下崗人員，解決了*府、社會、家庭的難點和熱點問題，對提高社會經濟貢獻率起到了重要的作用。 但我們必須清醒地認識到，與國內同類城市一樣，長春的房地產市場發展還存在瓶頸，特別是住房的消費結構以及新建住房套型結構比例不盡合理；不同收入的居民對住房層級選擇逐步分化，二手房市場準入機制需深入研究；住房消費指數逐年攀升，與群眾的期望和收入相比存在一定的差距。
確保老百姓“居者有其屋”，“居者樂其屋”，還需要我們付出更大的努力。所以我個人認為構建結構合理的房地產市場；進一步激活二手房市場；正確引導居民理性消費，將是我市下一步房地產市場的主要趨勢。
一、努力構建結構合理的房地產市場 回溯我市房地產市場走過的歷史，不難發現，如今房地產已從市場初期自由發展步入理性時代，為進一步促進我市房地產市場健康發展，我認為，應從著重研究以下幾個問題。 1、要注重研究宏觀*策導向性。
應該說，中國的房地產市場有著鮮明的*策導向的痕跡。一位業內人士說得頗有道理：如今的*府調控已進入后調控時代，其鮮明特征在于，過去的調控措施必將轉化為開發必持標準之一。
盡管房地產發展的主流方向仍然是規范與制度約束下的市場化，但房地產市場已由初期的粗放過渡到后調控時代的集約，由初期的自由發展到后調控時代的規范，由初期的單一標準到后調控時代的綜合標準。 今年，在國家宏觀調控日趨強勢的背景下，我市的房地產市場依然呈現蓬勃發展的態勢。
今年1-3月，我市的房地產買賣成交量11112套，成交面積125.1萬平方米，同比上升51.6%；成交金額27.1億元，同比上升75.2%，交易量、交易額比前五年同期平均增幅提高32.9和8.9個百分點。 按一季度商品房交易增長速度和合同備案增長速度測算，我市房屋成交總量全年可能突破 600萬平方米大關，全年成交額將達 130億元。
這一切很大程度上依靠飛速發展的經濟拉動；依靠快速發展的城市化進程帶來的千載難逢的機遇；依靠大規模的城市建設與棚戶區改造；依靠*府強有力的廉租房、經濟適用房等*策推動。 因此說，這個市場從來都不是盲目的，而是在*策的導向中漸行漸豐，愈做愈強。
尤其值得關注的是，在建立和諧社會，關注民生的背景下，無論是*策導向還是調控措施都將向這一主題靠攏。在關注民生的大背景下，*府的*策杠桿會更加傾向于老百姓，那么，我們為老百姓蓋房子就要研究老百姓需要什么樣的房子，買得起什么樣的房子，這是不僅僅是*府的倡導，也是 我們所有開發建設單位應承擔的社會責任，應關注的市場取向。
2、要滿足市場對住房選擇需求的多樣性。近年來我市的住房一直是買方市場需求趨旺；老百姓在經濟條件改善后，“換大房、住好房”的愿望越來越強烈，但我們的房地產市場仍呈現供過于求。
截至2007年4月末，我市累計可售商品房 513.1萬平方米，同比增長 106.1%，其中：住宅335.1萬平方米，同比增長 78.6%。 在累計可售商品住宅中，90平方米以下中小戶型占總量的13.7%;90—144平方米的中型占總量的49.1%；而144平方米以上的大戶型占總量的37.2%。
從這些統計數據中不難發現，有一個現象十分值得注意。當前，我市一方面大規模地建房、售房，一方面出現大量的空置房，特別是大戶型比重逐年增大，但從市場銷售形勢看卻略呈滯銷跡象。
我認為，出現這樣局面關鍵是供應結構問題。應該說，沒有一個開發商建房是為了追求空置率的，這不是理性的市場行為。
據統計，2006年，我市城區居住人口 247.8萬人，總戶數 80萬戶，戶平均人口 3.1人。住宅面積 6332.7 平方米；人均住房建筑面積 25.56 平方米，同比增長 3.8%，人均住宅使用面積 19.17平方米，比上年增加 0.7 平方米；戶均住宅套數0.94套，戶均住宅建筑面積79.16平方米；住宅成套率達90.56%，住宅私有化率68.7%，比上年提高2.8個百分點。
這些數據充分說明，隨著人民生活水平的提高，對人居住房的要求越來越高，住房選擇也越來越多樣化。從現代家庭結構看，年輕人寧愿選擇小戶型，越來越不愿與長輩同居一處，兩代人的生活習慣、居住習慣已呈裂變狀態。
特別是我市已在上世紀末步入老年社會，空巢家庭越來越多，老人年紀越來越大，經濟能力有限，無力支撐一個大房子。 許多這樣的家庭不再是追捧大戶型、多居室，而是想從大換小；但在居住品質上卻提出更高。
2. 快速解困房地產的三個策略是什么呢
房地產市場能否迅速重返健康發展軌道，關鍵在于住房交易量能否迅速回暖。
而住房交易量能否迅速回暖，關鍵在于虛高的房價能否迅速回歸理性。因此，調控*策的靶心，應該是敦促開發商大幅度降價。
站在購房者的角度來說，只有兩種心理狀態下會買房：一種是房價已經到達底部，不會繼續下跌，另一種是，雖然不知道房價趨勢，但相對于其他購房者得到了額外的、很大的優惠。 目前商品房價格的定價權完全在開發商手中，*府調控*策只能通過普惠的方式，例如減免稅費、降息、減少首付比例等組合拳來調動購房者的積極性，顯然這是不夠的。
筆者建議變“普惠式讓利”為“針對性讓利”，利好*策只針對大規模降價的開發商才有效，通過購房者對降價樓盤的追捧，摒棄降價幅度少的樓盤。 按照這一原則，筆者提出三個“針對性讓利”的解困策略。
下策：發行獎勵式住房券 地方*府向符合經濟適用房條件的特定人群，免費發放實名制（持券人與最終住房所有人必須相同）住房券（或購房額度），并規定每補貼100元人民幣，發放120元住房券（具體比例根據各地方情況制定）。 120元住房券在購房時具有120元人民幣的購買力。
收到住房券的開發商到指定兌換銀行每120元住房券兌換回100元人民幣。 快把物業管理師站點加入收藏夾吧！ 開發商自愿選擇是否接受住房券。
如果接受，需要事前向*府備案并公示。如果不接受，則不能享受*府的各項支持*策，既包括針對開發商的減免稅費等*策，也包括針對該項目購房人的優惠利率等*策（這一原則適用于全部三個策略）。
此外還應該允許甚至鼓勵社會購房者，以現金100元購買120元實名制住房券，從而擴大其規模。 *府統一購房、統一分配的方式，讓購房者失去了選擇權。
現金直補的“現金”被限制了用途，卻沒有拿到折扣優惠。住房券的優點體現在有限但充分的選擇權，是中庸之道。
但是，住房券雖然達到了提振交易量的目的，卻無法區分消費需求和投資需求。希望多買多賣與限制投機需求保護消費需求，構成了兩難悖論。
同時，住房券沒有存量，發行到一定規模，*府財*已相當吃力，但跟房地產存量對比起來，還是無法匹配。所以住房券是下策，雖然短期有效，但是既不治大標，也不治大本。
中策：設立住房平準基金 國家（或地方*府）設立住房平準基金，在市場上公開收購開發商的住房，收購價為原項目2008年上半年均價的5折。建議僅收購原項目均價不超過2萬元/平方米的住房（以北京為例）。
住房平準基金將收購回來的住房，以略高于收購價的價格（例如對應項目均價的6折）在市場上投放，取得的收益用于建設廉租房。 同時，開發商銷售房價低于原項目均價6折時，住房平準基金擁有優先購買權。
制定住房公積金及其貸款購房時的特別優惠率（即貨現率，定義是“對放棄儲蓄行為或選擇特定消費的一種補償”），使得持住房公積金的消費者在市場上購房時，無論購買開發商的住房還是住房平準基金的住房，都能享受到住房平準基金收購價（即原項目均價的5折）。 表面上看，住房平準基金需要大量的資金來源，實際上卻不會。
巨大的住房有效需求，在明確底部以后，將充分釋放出來。而且*府可以考慮授權住房公積金管理部門使用住房公積金直接入市購房。
國家設立平準基金是以真金白銀的方式建立購房者消費信心的一種策略。 其最大的好處是，可以用全覆蓋的方式，一次性將房地產市場的水分擠干，讓房價一步跌到位，使得購房者明確地知道，所在城市住房價格的底部在哪里。
這樣能夠根本上改變購房者的心理預期，快速地提升交易量。 住房平準基金比住房券波及面廣，速度快。
但這一策略畢竟是國家或地方*府直接干預市場，只能是非常時期的特殊手段，不能經常性使用。 所以是中策，治了大標，沒治大本。
上策：優惠公積金使用者 國家或地方*府規定使用住房公積金購房時，相對于現金享受額外的優惠率（比如20%），無論是全額還是部分使用住房公積金（建議一人一套的原則）。住房公積金與現金的差額，可以完全由開發商獨立承擔，也可以由開發商和地方*府共同承擔（例如退稅、退還部分土地出讓金等）。
*府停止新建經濟適用房，對符合經濟適用房條件的特殊人群，以購房額度進行直補。購房額度的優惠率，與住房公積金相同。
房管部門對每一個開發商樓盤進行監督。 住房公積金的巨大存量與房地產的存量相匹配，可以迅速提升交易量。
截至2008年末，全國商品房空置面積2億平方米左右，按現行售價計算，在6000億元左右，而全國住房公積金繳存余額超過1萬億元。 住房公積金購房時，往往配比現金和貸款，1元住房公積金至少可以形成3元的購房消費。
如果市場的購房需求中，只有一半是使用住房公積金的消費需求，其規模也超過存量房數倍。 住房公積金能夠區分投資需求與消費需求。
過去區分二者的辦法是商品雙軌制，富人住市場經濟的商品房，窮人住計劃經濟的經濟適用房，這種“管房不管人”的*策，造成了大量尋租空間。 筆者認為不應該將房子分類，應該將購房者區別開來。
對困難群體，進行購房額度補貼；對工薪階層，給予購房優惠；對。
3. 房地產發展存在的問題與對策
房地產發展存在六大問題 我國房地產業比較年輕，真正發展起來至今不過20年時間。
由于*府對房地產管理需要有個認識過程，在過去近20年時間內，房地產運作規范度偏低，盡管這樣有利于房地產的放開搞活，促進其發展，但與此同時，房地產的運作中出現了一些秩序的混亂。 一是土地的供應不規范。
我們的國土資源局成立還不到10年，在過去20幾年的房地產發展中，土地供應很不合理。*府將土地以很低的價格劃撥給房地產商，使得在房地產開發中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產商得以快速暴富。
與此相反的是，有些沒有路子和關系的房地產商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產商在房地產開發中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認的土地價占房產價20%的比例。這樣既影響了房地產企業的公平競爭，也易出現腐敗行為。
二是房產價格相對過高。由于種種原因，房產的需求一直處于旺盛狀態。
特別是有很多人把房產作為投資項目，進行投機買賣，房產價格一直處于相對高位。據權威部門提供信息，房地產行業的利潤率遠高于各行業的平均利潤率，并且一直在快速增長。
國際上房地產利潤率一般維持在5%左右，高的有6-8%，而中國房地產的利潤率高達30-40%。按國家統計局計算，中國房地產利潤率增長每年都在30%以上，2001年增長41%,2002年增長56%,2003年增長32%。
在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3-5倍，而國內工薪階層購一套房的費用多是年工資的10-20倍。像這樣的情況，如果不給予調控，廣大居民的住房困難就難以解決。
三是建筑安裝成本所占比例偏低。在國外建筑安裝成本約占房價的70%，也就是說土地和各種稅費、利潤僅占售價的30%。
與國外有很大不同的是，中國房價中的建筑安裝成本僅占30%。這種情況說明我們的房屋定價過于偏高，利潤過大。
另外也說明在中國的房屋建設中，屬于人類勞動產品的回報率過低，勞動力應得報酬過少，特別是農民工沒能享受應有的待遇，而其勞動的剩余價值都變成了老板的高額利潤。以上海為例，房地產企業自有資金的利潤率2001年為38.12%,2002年達86.36%,2003年為74.24%，這個利潤率是同期社會資金利潤率的20倍左右。
這樣的問題如不妥善解決，我們的全面小康就難以實現，社會也難以和諧。 四是經濟適用房建設比率過低。
由于高中檔大戶型房屋利潤較高，而且也有一定市場，所以很多房地產商多熱衷于開發大戶型的高中檔住房。國外要求各個小區都應有一些相對小型的，適于中低收入家庭購買的戶型的，而我們的房地產發展卻偏偏忘記了中國人口的大多數。
很多中低收入階層“望房興嘆”，有房買不起。前一時期，北京天通苑出現了通宵排隊買經濟適用房的現象，有的人等了幾天還是連號都拿不到，更不應該的是，建筑商不該去雇人拿號，并以4萬元一個號進行倒賣。
我們的很多經濟適用房大多數蓋到了遠郊區，像北京的回龍觀小區，天通苑小區，都離市中心區約20公里，這也造成真正的低收入階層住不進經濟適用房，而真正入住的都是相對收入較高的有車族。在杭州也因經濟適用房建得離市區過遠，而無法滿足“居者有其屋”的需求。
五是房地產企業自有資金率過少。我國的房地產的開發建設，投資商多數欠缺資金，于是多是在拿到土地后，以土地為抵押，向銀行貸款。
這種“空手套白狼”的情況，在房地產界屢屢出現，廣為存在。我曾遇上一個朋友，僅帶一個月的工資到某城市去發展房地產，十年不到的時間，現已擁有資產幾十億元。
直到現在，很多房地產商進行房地產開發還絕大多數靠銀行貸款。例如上海，房企的自有資金2001年僅為18.84%,2002年為17.53%,2003年為16.94%。
房地產商自有資金少的存在，利于一些人白手起家，但也給銀行帶來很多風險。中國房地產開發企業的負債率遠高于世界公認的50%舉債的警戒線，多數企業達到75.8%，個別地產超過80%。
90年代以來，中國各商業銀行出現的大批呆賬、壞賬，超過2萬億元，此中有相當一批與房地產貸款風險和金融部門對房地產過度放貸有關。 六是舊城的改造拆遷引發的矛盾過于普遍。
房地產的推進中，有不少企業十分看中舊城改造，看中一些住宅區或城中村的商業價值。在很多地方*府經營城市的欲望十分強烈情況下，就出現了大拆大改。
特別是因為拆改的越多，GDP的增長越快，某些干部的成績越突出，于是拆遷范圍越搞越大，愈演愈烈。很多城市以服從規劃需要為名，把五、六十年代建設的住宅區，硬性改為商業區，把僅建成三、四十年的住房定為危房予以拆遷改建。
更有一些地方，不考慮百姓利益，把很多上班族從城市遷往郊區，趕到一、二十公里以外，不許回遷，給百姓上下班造成很大困難。由此造成群眾上訪事件頻頻發生，去年北京市上訪人數和批次都比2003年增加90%以上。
百姓為了表示對拆遷的不滿，在北京春節時期，曾有人在上衣前后寫上大大的“拆”字，行走在大街上。中央關注到這個問題的嚴重性，出臺了相關規定，這是完全必要的，是有利于和諧社會構建的。
我們的房地產企業家應支持。
4. 有了房地產開發方案該如何實施
希望能幫到你 有欠缺的地方您在自我補充一下吧 范本房地產全程策劃方案的撰寫 現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產全程策劃營銷方案"，從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。 核心內容 1、項目投資策劃營銷； 2、項目規劃設計策劃營銷； 3、項目質量工期策劃營銷； 4、項目形象策劃營銷； 5、項目營銷推廣策劃； 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷； 7、項目服務策劃營銷； 8、項目二次策劃營銷；
5. 房地產營銷策劃方案
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：騰飛網絡庫 河南城建學院課程設計七星佳園營銷策劃方案第一篇環境分析1-1市場分析1-2區域房地產住宅市場狀況1-3項目介紹與分析第二篇SWOT分析2-1項目優勢2-2項目缺點2-3項目機會點2-4項目策略2-5價格策略第三篇項目定位3-1客戶定位3-2項目定位3-3定位支撐3-4消費能力分析第四篇營銷戰略4-1整體戰略4-2宣傳策略及渠道4-3促銷策略第五篇營銷推廣策略5-1推廣渠道5-2推廣進度5-3籌備期推廣策略及工作安排5-4開盤推廣策略及手段5-5現場開盤活動第一篇1-1.市場分析?宏觀市場分析2009年，平頂山樓市絕地反彈。
旺季高燒，淡季不淡，不少開發商超額完成任務，資金大幅回籠。“日子過得很愜意”某業內人士直言不諱的表示。
搶市的開發商略顯姿態，小幅讓利；大牌開發商高枕無憂，盤算著來年的營銷策略2009年，平頂山樓市將難見08年瘋狂促銷的列隊格局。波瀾不驚，平頂山開發商高調收官。
?區域市場分析一、經濟發展1.2009年回顧.平頂山樓市異常活躍1)2009年平頂山市全年累計完成房地產開發投資19.1億元，占全市房地產投資比重的15.78%，商品房實際新開工面積116萬平方米，占全市新開工面積的20.7%，商品房市場供應面積98.87萬平方米。2007年可以說是鷹城新老區開工以來最活躍的一年，異域房產大佬的蜂擁而至，帶來了新的理念，更帶動了鷹城的房價上升。
5.中小戶型市場需求大，125平方米以下的小戶型市場需求很大有需求就會有市場，2007年平頂山房地產市場的巨大需求將使平頂山房地產市場更加繁榮。6）.房價價格穩。