榮觀房產網1. 我今天剛做的房產經紀哪位GGJJ告訴下怎么做市場調查啊
房地產市場調研，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究和預測。
第一節 房地產市場營銷環境調研
一、人口環境
（一）人口總量與人口
地區人口總量決定了對房地產的需求上限，人口增長對房地產需求有雙向的影響。
（二）人口的年齡結構
（三）家庭規模與結構
二、經濟環境
（一）國民經濟發展
1、宏觀經濟運行狀況決定了房地產的有效需求。
2、宏觀經濟運行狀況決定著房地產的供給成本。
（二）產業結構
（三）城市化進程
（四）經濟體制
（五）通貨膨脹率
三、*策環境
一般來說，與房地產有關的*策主要有：財**策、貨幣*策、土地*策、住房*策等。
（一）財**策
（二）貨幣*策
（三）產業*策
（四）區域發展*策
（五）土地*策
1、土地供給*策
2、地價補償和土地收費的規定
3、土地出讓方式
（六）住房*策
（七）房地產開發、銷售*策
（八）戶籍制度
第二節 購房人信息
市場營銷的目的是為了滿足目標消費者的需要和欲望。市場營銷人員必須了解目標消費者的欲望、觀念、喜好和購買行為的，因為這些能為認識和確定新產品、產品特性、價格、渠道、信息等市場營銷組合因素提供線索。
一、家庭收入
家庭收入是影響住房消費最重要的因素。
二、年齡構成
年齡結構是消費者結構的一個重要方面。
三、家庭結構
不同的家庭人口結構，對住房的要求有所不同，特別是對戶型和面積的要求差別很大。
四、購房需求
（一）區位要求
就每一個城市的狀況而言，各地區的發展水平、地理、經濟狀況、文化教育程度、道路交通各不相同，因此，考察購房人對不同區位的認可度，是極為重要的。
（二）戶型面積要求
不同的地區在不同時期，由于購房人的收入水平、家庭人口不同，對戶型和面積有不同的要求。因此，在一段時期，戶型面積一定要有主流，這在房地產調研中是必須搞清的。
（三）價格要求
對購房人來說，當然是價格越低越好。在理性消費者的情況下，購房人都有一個面積、價格的最佳結合點，通過調查，可以清楚地了解購房人的價格要求。
四、其他需求
區位、價格和戶型面積是購房置業的3大要素，除此之外，購房人還有若干其他的需求，如物業管理水平、綠化率和景觀、開發商實力、潛在的升值潛力，以及智能化設施等。
第三節 競爭對手分析
在房地產市場上，僅了解顧客的需求是不夠的，面對房地產市場的激烈競爭，研究和分析競爭對手將顯得越來越重要。通過對競爭對手的分析，以確定本公司、本項目的競爭策略。
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2. 怎么做個合格的房產經紀人,詳細的來
合格：
一、資格：有資格證/執業證
二、業績：每月能通過考核
三、知識：有相關常識（記公司資料），熟主打區域（按公司要求作調查）
技能：會講電話、會招呼客人、會談話、會說明、會認路；會砍砍價錢。
四、修養：形象、作風象個業務員。
優秀：
一、資格：有點閱歷，有點知名度
二、業績：4位數太多，5位數普通，6位數經常
三、知識：通曉行業，涉獵相關，本地小靈通
技能：弓馬嫻熟（該會的都熟，不該會的也熟）
四、修養：開始具備中介人的型格，例如：
1、作風：務實強干 2、思想：審慎靈活 3、魅力：有些令人信服親近之處
——紙上談兵，見笑。
知識不用想太多，公司資料最知識；
專家不用看太多，公司同事最專家；
從實踐中來，到實踐中去；
當兵，不用考*校的，西點教材擦PP去。（營銷策劃，高經/區經的事）
3. 怎樣才能做一個合格的經紀人
若想做一名合格的房地產經紀人，不僅要通曉房地產專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地產開發商和消費者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業中使自己立于不敗之地。
房地產專業知識（包括房地信息）。所謂房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務。
居間，通俗地說就是作中間人。居間是一手牽兩家：上家和下家，并在兩者之間起一種溝通、促進和平穩的作用。
對一個房地產經紀人來說，掌握大量的市場信息是他從事好這項業務的先決條件。這些住處應該包括：房地產有關的法律、法規及相關的*策信息、購買對象變化信息等。
在很大大程度上來說，經紀人就是利用信息制造利潤，信息就是他們最主要的資本。如果說居間側重的是信息的話，那么代理就非得要具備專業知識才行。
代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿于房地產生產各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地產法律、法規、條例的基礎上通曉房地產開發與經營、建筑學、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體地說，一要掌握房地產開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程序、項目可行性研究、工程建設與竣工驗收、資金融通、市場推廣。
二要熟悉建筑基礎知識，了解建設工程全過程。三要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規定，以及產權產籍的一些基本知識。
四要掌握房地產價格評估的理論和實務。 市場營銷知識。
房地產開發到了今天這樣的局面，早就不是幾年前的單一產品競爭了。對于房地產商來說，他們所需要的也不是單純的中介服務，而是能夠提供開拓市場的完善營銷計劃和高超的市場策劃方案的中介服務。
房地產市場生產與消費的分離特征，決定了房地產營銷的重要性。房地產在時間、數量、類型、房型、樓層所有權、信息、估價的分離，非得靠市場營銷來彌補。
房地產市場營銷組合理論、市場預測和調研方法，乃至產品策略、定價策略、分銷和促銷策略都是房地產市場營銷中心必不可少的東西。要掌握市場營銷知識，就必須掌握市場調研、選擇目標市場、產品開發、產品定價、渠道選擇、產品促銷、售后服務等知識技能。
法律知識。房地產經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水平，但與房地產有關的法律法規是非掌握不可的。
我國的房地產業發展得益于房地產法律法規的調整和完善，也就是說房地產的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。房地產的三部法律《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城市規劃法》以及據此制定的部門規章和地方性法規，幾乎涵蓋了整個房地產事務。
作為經紀人不但要掌握房地產方面的法律法規及各級**部門關于房地產的*策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經濟法、行*法及行*訴訟法、民事訴訟法的知識。舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到經濟合同法、民法通則等法律知識。
代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理條件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租賃合同以什么方式生效等。代理買賣，就得熟悉《城市房屋轉讓管理規定》、《城市已權屬登記管理辦法》中轉讓的條件、交易程序、產權產籍知識及**程序。
如果代理發展商，要掌握的法律知識就更多了。近年來時興的房地產律師見證業務足以說明法律知識的重要。
房地產經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委托人的合法權益。 金融知識。
房地產金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地產開發、經營與管理有著密切的聯系，房地產金融是房地產與金融聯姻的產物。房地產業的發展，要金融業作為后盾，金融業要拓展，房地產業是首選。
特別是房改新制度實施、取消實物分房后居民到市場購買住房，經紀人的金融知識就顯得尤為重要。不論是作開發商的全過程代理還是抵押貸款，甚至房地產咨詢業務，都少不了金融知識。
一般來說，經紀人應該熟悉國際金融慣例、現行國家金融*策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續、還款方法以及住房分積金等知識。 談判技巧。
談判是一門技術，更是一門藝術和科學。它通過談判各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能基本滿意的協議。
房地產經紀人的談判也不例外，通過談判完成委托方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使市場的需求得到了滿足。在談判中常見的策略如時機運用策略、利益讓步策略、以誠取勝策略都是房地產經紀人所必須借鑒的。
具體到居間或代理業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。對房地產經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產經紀人“該出手時就出手”，還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。
但不能使用欺騙手段。
4. 怎么調查二手房地產經紀人 弄私單
除了房源及客源在公司房源軟件中的錄入（聯系方式）及跟進制度實施之外，也需要了解平時經紀人的看房量，客戶的需求情況和進程等，均需要做備案，這樣才能對經紀人帶客戶看房或簽約等情況做更深一步的了解，甚至于需要對經紀人作出調查時取證也更容易些！
規范的公司化管理才能更大程度上的杜絕經紀人做私單問題！除了以上所說，公司應將業務方面的知識與售后方面的知識分開培訓，分人負責，以免經紀人對流程過于熟悉，且公司需要經常性的作出一些激勵活動，團隊合作活動等，作為管理人員，更應善待經紀人，把經紀人當作自己的家人一樣看待，從硬制度和軟管理兩方面下手，獎懲分明！使經紀人不會做出做私單的事情！
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