榮觀房產網1. 房地產市場分析方法和內容
房地產市場分析方法和內容 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。
本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。 一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。
區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。
項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。
所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。 地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。
房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。
此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。 市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。
③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。 專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。
找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。 項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。
這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。
其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。
吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。
預測項目的吸納量及吸納量計劃、敏感性分析 測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。
即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。 二、不同使用目的下房地產市場分析的特點 在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。
如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、*府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。 1、投資決策中的房地產市場分析 房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。
其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發時間，。
2. 房地產行業分析
第一，商品房商品數額的快速增長，銷售價的增加高于銷售一面積的增長說明房地產業的發展繁榮。
第二、開發和*府角度整體沒有穩定的增長，東部地區的銷售量自全國規模最大，但是有一些省市開發 第三，房屋銷售價格持續上升，雖然第三季度上漲緩慢但仍然在上漲；有些地方上漲的速度很很快， 第四、施工面積和新開發面積上漲，明后兩年的房地產情況不樂觀， 第五，住房保障*策， 第六、個人按揭貸款增加，占全國新增貸款4%，當前我們需要關注的問題是，大戶型的要消費的成交來占，投機增多，二季度以后出現不正常的狀況，尤其是東部省份投機比重增加。成交房銷售明顯加快，但新建指標下降。
銷售同本增長比較快，但土地開發面積下降快，商品房的控制看，全國商品房面積比08年減少，90平方米以上的房子銷售比較好，也是房價抬高的一個原因；**制定了住房營業稅的正面實現，有利的一點是對投機性的控制，二手房交易量減少，整個新增的供應量不足的情況下的對明年的房地產供給產生問題像東部一些省份，平衡供求關系；不同城市的高低價影響比較大，今年以來，北京，上海，重慶的蘇州等房價高，高的總價和單價不斷出現，全國地三季度的土地成交量達到新高，全國十個重點城市中，地價均升高。高地價的出現對以后的房地產會產生影響。
盡管住房營業稅的實現對供求關系有所控制但作作用自多方面的影響上，有待考察。從前年看，今年供應量穩定增加，二手房銷售量有所增長，新房不明顯。
今后房地產的發展，今年的房地產*策拉動，拉動的作用很大，但是成熟的房地產應該是按照自己的經濟規律來辦事，最近召開的中央經濟會議，明確了“保增長為主”的*策，同時自改善民生發揮更大的作用。房地產的發展一定與城鎮化的進程協調發展，城鎮化作為明年擴大內需的主題，尤其是重要成為*策適當放寬，將對房地產產生重大影響。
大城市要堅持以公交為主，汽車還是拉動經濟的重要方面，但比較大的城市一定要發展以公交為主，把城鎮化作為載體增長統籌發展汽車和房地產的協調發展。從長遠來看房地產有很大的發展空間。
建國初期蓋的房子，已經開始重新改造，包括上海，武漢這是一個很大的需求，在建造中要主張實事求是做到資源的原則，統一改造，建設小城鎮，環境整治好，像深圳的廣安區解決了當地老百姓和打工人員的住房問題。城鎮化的速度快速，將來非住宅地產兩加大，辦公樓的建設方面多了一點，但銷售并不是很理想。
城鎮化的過程中，怎么樣幫助流動的農民工的問題？我們國家的流動人口數量很大，多數打工人員都是留在城市的，他們買房的需求量更大，2020年以前房地產前景是大的，東部地區城鎮化的程度高，需求量不高，中西部地區會高一些。今年東部城市的房地產開發低于中西部地區，新增的房地產占比在減少，現在大城市特別是特大城市同時存在著兩個問題，市區的房價提高，郊區的房子賣不出去，近期內不能實現有效的供給，要解決這些問題要實現家庭汽車。
房地產發展的另一各大問題是怎么樣處理好支柱產業和民生問題？客觀商來說，房地產業對國民經濟的貢獻率是相當大的，2001年以來房地產的開發占城鎮的20%以上，房地產的銷售額占全國小消費額的4:10；房地產的稅收在08年占全國地方稅收的9.4%占地方稅收29.7%總額9600億元，目前社會上地方地產的爭論比較多，意見比較不一致的問題有房價，宏觀調控不標準，怎樣回歸住房房價問題解決起來問題困難，**頒布的專門文件中確定的房價問題！穩定房價，老百姓關注的是房屋的質量，房地產價格客觀的因素首先和土地有關系，客觀上變成比較單一的，土地價格的不斷攀升但不應該影響周邊的房；國家財**策和水稅收*策都與房價有關系，另外一個因素，房價與老百姓的收入也有關系明年開始增加老百姓的收入，房價的合理性如何成為量的規定？房地產的宏觀調控問題，2003年**發布的關于房地產宏觀調控的目標是總量基本平衡，價格基本合理，但到現在實施情況不理想，房地產由于開發后期*策的滯后效應；房地產的不動產不能調換的；由于房地產既有的屬性又有消費的屬性，房地產要真正地達到總體基本平行，結構基本合理是難得。 自主產業問題，是房地產業客觀存在的問題，98年亞洲金融危機的時候我們國家沒有太大了影響主要是我國實行住房改善措施，對于自主產業的問題沒有必要過多的爭論，關鍵住房問題和回歸老百姓的最基本的屬性，住的問題，國家支持自助行的住房，住房回歸到居住的基本導向。
擴大出口銷售，我們國家的經濟增加主要靠擴大努去的支撐，重頭就是房地產，就國家目前情況來看，住房，教育、汽車，旅游是消費的主導，但四者中住房是重頭戲，可以達成產業鏈，企業合理定價可以提高銷售量，是否能達到預期的設想不能確定。 增加房地產的有效控制，前幾年，*府房地產的規模大，需求比較旺盛的情況下面，供應段收緊了沒有達到預期的目標，房價越調越高；規范二手房，比較發達的東部地區，今年二手房占整個交易量的50%，老百姓富有的程度越來越高，二手房轉讓要始終。
3. 怎樣進行行業的市場結構分析
行業分析中十分重要的一個問題是行業的市場結構，通過對 該行業生產企業數量、產品性質等的分析可以確定行業的市場結 構。
根據西方經濟學的研究，行業有四種市場結構類型：完全競 爭、不完全競爭、寡頭壟斷和完全壟斷。這四種類型的市場結構競爭程度是依次遞減的。
一般說來，競爭 程度越高，投資壁壘越少，進人成本越低，其產品價格和企業利潤 受供求關系影響越大，而且企業倒閉的可能性也越大，因此投資風 險也越大。反之，壟斷性行業由于企業對產品和價格控制能力很 強，投資獲利良好，風險較小，但投資壁壘較多，投資機會較少，進 人成本較高。
4. 房地產市場結構有哪些
(1)總量結構：從房地產市場整體出發，分析開發和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。
（2）區域結構：分析在全國不同地區之間，房地產市場發育情況的差異和特點，考查不同區域或城市之間，房地產市場的開發規模、主要物業類型、房價水平和*策措施的差異。 （3）產品結構：從經濟發展階段出發，考查房地產市場中住宅、寫字樓和商業用房等不同物業類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。
（4）供求結構：針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系；并從市場發展的實際情況出發，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態。 （5）投資結構：根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態協調關系。
5. 房地產處于什么種類市場結構
您好這位朋友。
房地產屬于泡沫經濟學，理論上不屬于產業，屬于基礎設施。但由于提高土地出讓金可以提高財*收入，可以支持當地經濟建設。
用產業經濟學SCP分析的話： 1、集中度，房地產的CR一直很高，龍頭企業市場占有率很大； 2、進入壁壘。用地來源于*府的征地，所以存在法律壁壘，由于房地產的固定資產比較大，所以存在必要費用壁壘； 3、產品差異化。
房地產的商品，即房子，差異化并不明顯。 綜上，這是一個集中度很高，且產品差異化一般的產業，同時存在很高的壁壘。
所以雖然房地產作為投資品，但是已經和耐用消費品類似了。比如汽車。
祝福朋友幸福。
6. 房地產市場分析的內容與特點
房地產市場分析的內容與特點 房地產可行性研究報告 房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。
本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。 一、房地產市場分析的層次與內容 1、房地產市場分析的層次 房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。
區域房地產市場分析 是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析 是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。
項目房地產市場分析 是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產市場分析的內容 房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。
所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。 地區經濟分析 是研究地區的經濟環境，它包含①地區經濟的基本趨勢分析；⑦地區基礎產業的發展趨勢分析。
房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析 是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。
此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。 市場概況分析 它包含①對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；②把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共*策、經濟、法律是否支持該項目。
③找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。 專業市場供求分析 它包含①根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；②細分市場，進行產品細分及消費者細分。
找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；③分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；④將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。 項目競爭分析 它包含：①分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；②根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；③進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。
這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。
其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。
吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。
預測項目的吸納量及吸納量計劃、敏感性分析 測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。
即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。 二、不同使用目的下房地產市場分析的特點 在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。
如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、*府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。 1、投資決策中的房地產市場分析 房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。
其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的。