榮觀房產網1. 2011年房產營業稅如何征收的
先在部分省市搞試點。這是重慶的試點2011.128號開始試行
征收時間應該是從今天發布之后，從明天開始征收房產稅，應該說房產稅出臺，納稅對象確定之后每年征收一次，征收工作是稅務局按照*府令的有關規定、范圍、對象征收。對存量房，根據國土部門提供的征收對象征收，存量房有檔案記載，由國土房管部門給我們提供征收對象，將其作為信息來源。再就是增量房，符合征稅的對象，我們在買房時要對其征收，所以對存量和增量采取不同的辦法。兩個來源確定之后納入我們鎖定的納稅對象，納入我們的監控范圍，每年對其征收，每年到了征稅時通過各種手段告知被征收對象，通過公告、信函、甚至上門告知他的納稅義務，應該納稅的稅額。在征收環節上，我們把征收時期定為每年10月1日—31日作為征期，征收實行屬地化，納稅人在什么區縣就在什么區縣范圍征收，市*府規定是主城九區加上三個開發區，這個范圍內的都有辦稅機關，可以由當地的納稅機關征收，我們也采取特殊方式，對特別集中的地方采取上門服務的方式。
2. 2011年房地產*策與法規一共有哪些
2011年 **出臺新國八條房地產調控*策 2011年1月14日，中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
1月26日，**召開會議，要求進一步調控房地產市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購、限外和限貸 2011年1月25日，住房城鄉建設部等部門聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》落實**關于加強房地產市場調控的重要舉措，整頓房地產市場秩序，規范房地產經紀行為，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益。 2011年1月26日，**辦公廳發布《**辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50%改為不低于60%。
同時要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青島、南京、成都、南寧、太原、貴陽、哈爾濱、石家莊、武漢等16個城市出臺了相關細則。
2011年1月27日，財*部公布了《關于調整個人住房轉讓營業稅*策的通知》，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。2011年1月28日，上海和重慶正式實施房產稅，深圳宣布成為第三個房產稅試點城市。
1月27日，上海市*府印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知，決定從28日起將開展對部分個人住房征收房產稅試點。 通知稱，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。
試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。
重慶市1月27日晚公布當地的房產稅細則，征稅對象主要針對該市主城區內的獨棟商品住宅、超過成交均價2倍的高檔住房，以及外地人在該市購買的第二套住房。 該市對獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍（含）至4倍的，稅率為1%;4倍（含）以上的稅率為1.2%。
在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。 2011年2月8日，中國人民銀行決定，自2011年2月9日其上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。
2011年2月9日，住房和城鄉建設部發布《關于調整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點。
五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0.25個百分點。 2011年2月18日，中國人民銀行宣布，將于24日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。
金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。調整后，一年期存款利率達到3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。
4月17日電（記者王宇王培偉）中國人民銀行17日宣布，從21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 這是央行今年以來第四次上調存款準備金率。
今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調存款準備金率。同時，這也是央行自去年以來準備金率的第十次上調。
此次上調之后，大中型金融機構存款準備金率達20.5%的歷史高位。 分析人士認為，此舉意在進一步收縮銀行體系的寬裕流動性。
據估算，上調0.5個百分點后，可一次性凍結銀行資金3600多億元。 5月1日，根據國家發改委的有關規定，從今天（5月1日）開始一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明碼標價，以打擊價格欺詐現象。
3. 2011年房地產新*策有哪些
2011年
**出臺新國八條房地產調控*策
2011年1月14日，中國人民銀行決定，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
1月26日，**召開會議，要求進一步調控房地產市場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購、限外和限貸
2011年1月25日，住房城鄉建設部等部門聯合出臺的《房地產經紀管理辦法》落實**關于加強房地產市場調控的重要舉措，整頓房地產市場秩序，規范房地產經紀行為，保護房地產交易及經紀活動當事人的合法權益。
2011年1月26日，**辦公廳發布《**辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于50%改為不低于60%。同時要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青島、南京、成都、南寧、太原、貴陽、哈爾濱、石家莊、武漢等16個城市出臺了相關細則。
2011年1月27日，財*部公布了《關于調整個人住房轉讓營業稅*策的通知》，規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部征收營業稅。2011年1月28日，上海和重慶正式實施房產稅，深圳宣布成為第三個房產稅試點城市。
1月27日，上海市*府印發《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》的通知，決定從28日起將開展對部分個人住房征收房產稅試點。
通知稱，征收對象為本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。
試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。
重慶市1月27日晚公布當地的房產稅細則，征稅對象主要針對該市主城區內的獨棟商品住宅、超過成交均價2倍的高檔住房，以及外地人在該市購買的第二套住房。
該市對獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍（含）至4倍的，稅率為1%;4倍（含）以上的稅率為1.2%。
在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套（含）以上的普通住房，稅率為0.5%。
2011年2月8日，中國人民銀行決定，自2011年2月9日其上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。
2011年2月9日，住房和城鄉建設部發布《關于調整住房公積金存款利率的通知》，要求從2011年2月9日起，上調個人住房公積金貸款利率。五年期以上個人住房公積金貸款利率上調0.20個百分點。五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調0.25個百分點。
2011年2月18日，中國人民銀行宣布，將于24日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
2011年3月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
2011年4月6日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。調整后，一年期存款利率達到3.25%，一年期貸款利率達到6.31%。
4月17日電（記者王宇王培偉）中國人民銀行17日宣布，從21日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。
這是央行今年以來第四次上調存款準備金率。今年以來，央行以每月一次的頻率，在過去一季度里先后三次上調存款準備金率。同時，這也是央行自去年以來準備金率的第十次上調。
此次上調之后，大中型金融機構存款準備金率達20.5%的歷史高位。
分析人士認為，此舉意在進一步收縮銀行體系的寬裕流動性。據估算，上調0.5個百分點后，可一次性凍結銀行資金3600多億元。
5月1日，根據國家發改委的有關規定，從今天（5月1日）開始一二手房銷售單位必須在醒目位置為每套房明碼標價，以打擊價格欺詐現象。
4. 2010
1、物業稅[2]醞釀開征：物業稅[1]“空轉”工作將推廣至全國。
2、二手房營業稅優惠取消：從1月1日起，個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年。3、明確首次購房標準：從2010年開始，首次購房標準以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定。
4、存款準備金利率上調：今年1月和2月，央行連續兩次上調了存款準備金率5、嚴格二套房貸：1月10日下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》 6、國五條：1月10**發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確提出加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展的五條措施。7、七折利率優惠取消：中國銀行2月3日記者證實，將首套房的優惠利率由7折升至8.5折8、首套房契稅優惠收緊：3月9日，財*部、國家稅務總局日前聯合下發了《關于首次購買普通住房有關契稅*策的通知》9、3月29日，銀監會加強房貸風險防控，對違規房企停止新增貸款。
5. 房地產營業稅的相關*策
《財*部 國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收*策的通知》（財稅[2000]125號）1、對按*府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房*策中帶戶發還產權并以*府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅、營業稅。
2、對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收。 《國家稅務總局關于個人出租商住兩用房征稅問題的批復》（國稅函[2002]74號）為了配合住房制度改革，建立和管理好我國住房租賃市場秩序，鼓勵個人將多余住房出租，以滿足一部分人特別是中低收入者對住房需求，財*部和總局聯合下發的《關于調整住房租賃市場稅收*策的通知》中第二條：“對個人按市場價格出租的居民住房，其應繳納的營業稅暫減按3%的稅率征收，房產稅暫減按4%的稅率征收”的規定，具體含義是：對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，其應繳納的營業稅暫按3%的稅率征收，房產稅暫按4%的稅率征收；對于居民住房出租后用于生產經營的，其繳納的營業稅仍應按5%的稅率征收，房產稅按12%的稅率征收。
你局應按上述*策規定解釋，對個人出租商住兩用房的，根據出租后房屋的實際用途確定相應的房產稅、營業稅稅率計征房產稅、營業稅。應納稅額=（銷售收入-購買房屋的價款）*適用稅率。
《財*部、國家稅務總局關于個人住房轉讓營業稅*策的通知》（財稅〔2008〕174號）自2009年1月1日~12月31日，個人將購買不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。應納稅額=（銷售收入-購買房屋的價款）*適用稅率。
《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（ 國稅函[2008]277號）納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民*府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為*府財*資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。 《國家稅務總局關于*府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（ 國稅函[2009]520號）1、《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函〔2008〕277號）中關于縣級以上（含）地方人民*府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民*府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民*府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。
2、納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。 《關于進一步落實不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理辦法的通知》（國稅函[2009]630號）按照“以票控稅、網絡比對、稅源監控、綜合管理”的要求，統一開發了建筑業、房地產業營業稅項目管理軟件。
廣西、甘肅、福建等省、區、市稅務機關積極貫徹落實不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理辦法，取得了以票控稅、綜合管理、稅收增收的顯著成效。為深入貫徹中央經濟工作會議關于“依法加強稅收征管，做到應收盡收”的要求，加強建筑業、房地產業兩個重點稅源行業的營業稅征收管理，不斷提高稅收征管質量和效率，保證營業稅收入的持續穩定增長，總局要求各地稅務機關要認真貫徹落實國稅發〔2006〕128號文件要求，繼續深入推進不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理辦法，2011年底前所有地區必須將不動產、建筑業營業稅項目管理及發票使用管理辦法落實到位。
總局將在適當的時候組織檢查落實情況，并適時進行督導，以保證辦法落實到位。七、《關于調整個人住房轉讓營業稅*策的通知》自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
這也意味著，個人銷售購買不足5年的普通住房，也要按照其銷售收入征收營業稅。 按照調整前的營業稅*策，個人銷售購買不足5年的普通住房，按照其銷售收入減除購房價款以后的差額征收營業稅。
而對于個人銷售購買5年以上的非普通住房，按照其銷售收入減除購房價款以后的差額征收營業稅；個人銷售購買5年以上的普通住房，免征營業稅，“國八條”則未做調整。 財*部、國家稅務總局關于調整個人住房轉。
6. 2011年4月份出臺的房地產*策有哪些
（一）進一步落實地方*府責任。
地方*府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市人民*府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。
（二）加大保障性安居工程建設力度。各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面。
（下轉A2版） （上接A1版）加強保障性住房管理，健全準入退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區，可以把建制鎮納入住房保障工作范圍。
努力增加公共租賃住房供應。 （三）調整完善相關稅收*策，加強稅收征管。
調整個人轉讓住房營業稅*策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。
加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收*策。
各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。 （四）強化差別化住房信貸*策。
對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民*府新建住房價格控制目標和*策要求，在國家統一信貸*策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
加強對商業銀行執行差別化住房信貸*策情況的監督檢查，對違規行為嚴肅處理。 （五）嚴格住房用地供應管理。
各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。
今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。
加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。
對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。
（六）合理引導住房需求。各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。
原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行*區域內向其售房。 （七）落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。
未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省（區、市）人民*府，要向**作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。對于執行差別化住房信貸、稅收*策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。
（八）堅持和強化輿論引導。對各地穩定房價和住房保障工作好的做法和經驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發理性消費。
對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。 交易稅費方面 二手房交易稅按全額征收， 【解讀】北京中原三級市場研究總監張大偉稱，首先，相比之前執行差額收取營業稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。
5.5%的全額營業稅使得 5年內房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購買、現在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納 5.5%的營業稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。
7. 2012年房地產稅收*策有哪些
2012年，房產稅改革何去何從？
繼續推進房產稅改革試點
剛剛結束的中央經濟工作會議明確，2012年要繼續推進房地產稅收*策的改革。但有業內人士認為，房產稅改革試點近一年以來，上海、重慶兩地稅收總額和打壓房價方面效果并沒有預期明顯。
對此，財*部財*科學研究所所長賈康表示，不能從當年稅收多少和房價是否急速下跌來判斷兩地試點成效。房產稅改革試點，體現了市場經濟要運用規范的經濟手段進行間接調控，而經濟手段里稅收是不可忽略的*策組合工具。
賈康表示，在上海、重慶這樣的發達地區，房產稅最重要的任務，還不是籌集財*收入，而是要調節經濟和社會生活，但未來它的財*支柱屬性將逐漸顯現。
“房產稅改革是非常有必要的。”賈康此前曾多次在公開場合表示，一是有利于增加直接稅，填補財產稅收領域空白，是中國稅制合理化的必要環節。二是房產稅改革有利于地方稅收體系建設、解決地方穩定財*收入來源。三是抑制房價，確保房地產業健康發展。四是優化收入分配結構，抑制兩極分化。
“但開征房地產稅，不能陷入理論層面，不能就稅論稅，首先要明確定位。”財*部財*科學研究所副所長劉尚希認為，“在減稅呼聲日漸高漲的當下，將房產稅定位到‘抓錢’上，只會加重公眾‘稅收焦慮癥’，應將其定位為個人住房調節稅。”
在這一定位下，房產稅似乎更好理解，“一是讓占有房產多的人交稅，占有越多，交稅越多；二是抑制在住房消費上的奢靡，為社會節約住房資源和土地資源。這實際上是對住房消費行為的一種調節，同時也具有對社會財富再分配的作用，還可抑制房地產投機。”劉尚希認為。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，出臺房產稅的主要目的并非調控房價，它僅是諸多調控手段之一。作為一種財產稅，它的長遠目標是調節財富分配，增加地方直接稅源，逐步減少地方*府對新增土地收益的過度依賴。
全國推廣還有很多準備工作
“房產稅改革試點效果不在于收上來多少稅，試點本身就是經驗。”劉尚希認為，根據目前我國稅收征管能力，全國推廣時機還不成熟，房產稅改革也要“穩中求進”。
專家認為，全面開征房產稅還需清除三大障礙：第一是信息障礙。由于全國房產數據沒有聯網，投機資金從*策執行較嚴的一線城市向二三線城市泛濫，從高端住宅市場流向中低端市場，導致限購、稅收、貸款等調控*策落不到實處。專家指出，目前各城市已建立房地產信息登記制度，個人住房信息全國聯網不存在技術障礙，房產信息全國聯網將為房產稅全面征收掃清障礙，也是樓市精確調控的基礎。第二是法律障礙。當前要對已有的法律、法規、地方*策做一個梳理和清理，防止出現“法律打架”的現象，影響征收的權威性。第三是征收障礙。究竟是自己申報還是*府認定，滯納稅款如何處理等，都需要細化。
業內人士介紹，由于房產稅屬于個性化征收，因此無論國內外，房產稅都是征收成本很高的稅種。
雖然征收成本高，“但主要都是前期投入。”中國社科院財貿所稅收研究室主任張斌表示，具備開征的條件之后，才能討論未來怎么征收。哪個機構來做評估？如何保障評估權威性？評估過程如出現腐敗誰來監督等都是問題，未來還有很多準備工作要做。
尹伯成認為，從長遠來看，還應逐步適當擴大征稅面。稅率的制定要靈活，針對不同人群要制定差別比例稅率。
“房產稅屬于地方稅種，因此稅制設計需要因地制宜，要深入總結試點城市的經驗，形成各地自己的實施方案。”劉尚希表示，美國也是經過多年的摸索和總結，在積累了很多經驗的基礎上開始征收房產稅。
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