榮觀房產網1. 房地產面積糾紛
樓上說的不對，你所援引的法律規定已經說的很清楚了：“……與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的”——才按照超過3%可退房處理。
但是提問者已經說明了，合同約定的處理方式就是“雙方自行約定：以房管局測繪為準，多退少補”，排除了“3%”條款的適用。
但是訴訟的成功率也不一定就是0，你可以根據合同法第四十、四十一條和《合同法司法解釋（二）》中的有關規定（具體條文自己查查），起訴要求：1.認定該約定為“格式條款”，并且無效；2.解除《商品房預售合同》，返還房款。
將該約定認定為“格式條款”，且證明其符合“格式條款無效”的法律規定，是你勝訴的關鍵！
2. 商品房面積誤差
開發公司說法不對，根據我國法律規定，面積誤差在3%以內的據實結算，超出3%部分開發商應雙倍返還.
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
這樣再參照你們的合同就一目了然了。
你可以1、面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的。
2、房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
3. 法律是如何規定
1、什么是房屋建筑面積，什么是面積差。
房屋建筑面積是指房屋外墻勒腳以上的外圍水平面積，還包括陽臺、走廊、室外樓梯等建筑面積。房屋建筑面積主要是由套內建筑面積和公攤面積兩部分來構成。
套內建筑面積又由三部分組成，包括套內的使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積。 分攤公用建筑面積的計算方法為：各套的套內建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數（整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內建筑面積之和），即為購房者應合理分攤的公用建筑面積。
我們剛才提到的其中任何一個面積組成部分出現了誤差，都可稱之為面積誤差。 2、為什么在交房的時候房屋面積和合同約定之間會產生面積差？ 因為大部分商品房銷售的都是期房，在簽訂合同的時候房屋還沒有實際建設完成，所以合同簽訂的時候雙方約定的是通過建筑設計圖紙測量出來的面積，而通過建筑設計圖紙測量出來的面積與實際施工完成之后，根據建筑物實際測量出來的面積，會有一個合理范圍內的面積誤差。
合理的建筑誤差是任何一個樓房項目都會存在的情況，因此合理范圍內的誤差，法律是允許的，并不構成開發商的違約行為，在合理范圍以內應當據實結算。但是超出合理范圍以外的，開發商為了獲得更多的利益隨意增加的建筑面積，法律是不允許的。
3、法律對于面積誤差的糾紛問題是怎么規定的？ 1、有合同約定，依照合同約定。 根據契約自由的精神，買賣雙方在不違反法律規定的情況下，可以就房屋面積變更的問題進行自由約定。
法律關于規劃的強制性規定，符合規劃變更的要求，這樣的約定是受到法律保護的。 2、如果合同沒有約定，如果出現糾紛，就必須依法律規定來進行處理。
（一）面積誤差3%以內（含3%） 面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，應當按照合同約定的價格據實結算。 買受人請求解除合同的，不予支持。
這種情況下，實際面積與約定面積的誤差屬于合理的建筑誤差范圍，這樣的誤差并不會實際影響到雙方合同的履行，所以買房人必須按實際面積據實結算，不能主張解除合同。 （二）面積誤差超出3% 面積誤差比絕對值超出3%時，買受人可以自由選擇解除合同或是同意繼續履行合同。
（1）買房人如果請求解除合同的，可以要求出賣方返還已付購房款及利息，法院應予支持。在這種情況下，房屋實際面積與約定面積的誤差比較大，已經超出了買房人可以接受的范圍，也超出了建筑的合理誤差范圍，這個時候買房人可以請求解除合同。
（2）買受人同意繼續履行合同的，又根據房屋實際面積是大于或小于合同約定面積，分為不同情況對待。 ①房屋實際面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在3%以內部分的房價款由買受人按照合同約定的價格進行補足， 面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，但是所有權歸買受人。
房屋面積存在誤差，在一定程度上是由于出賣人的原因造成的，并且該部分超出了合理的建筑誤差范圍，因此，誤差比超出3%的部分的房價款由出賣人承擔。 ②房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
因為房屋實際面積小于合同約定的面積時由于出賣人的原因造成的，法律規定超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還，是對出賣人的一種懲罰措施。 這個懲罰措施主要是督促開發商嚴格按照設圖紙進行施工，合理控制面積誤差的范圍。
以上就是關于“商品房的實際面積與合同約定面積不符時怎么處理”、“商品房的實際面積與合同約定面積不符時可否退款”等相關問題的解答。 面積條款是購房合同中的重要條款，在簽訂購房合同時，一定要注意面積條款是怎么約定的，約定的是不是合理。
在驗收新房時，也一定要注意實測面積報告有沒有問題。如果我們在收房的時候有理由認為實測面積報告可能有問題，購房者最好能找專業的測量機構實地測量一下，以確定房屋的實際面積是多少，開發商如果不認可測量結果，購房者在訴訟過程中也可以申請法院委托鑒定機構來進行實際測量。
4. 房屋面積誤差大看房產律師支招發現房產面積有誤差如何來處理
商品房銷售價格由當事人協商議定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。
按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利、承擔責任。按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約走的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（2）面積誤差比絕對值超出3%
買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
根據此規定，在買賣合同沒有約定的情況下，如果面積誤差比絕對值在3070以內的，買受人不能要求退房；如果面積誤差比絕對值超出3%
買受人可以要求開發商退房并有權要求開發商返還購房款及利息。
房屋面積應以商品房產權登記面積作為確認交付房屋面積的憑證。產權登記面積，是指房地產行*主管部門確認登記的房屋面積，一般是指房產證上記載的房屋面積。由于房產證辦理的滯后性，實務中通常以測繪成果表作為計算交付商品房面積的依據。房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行*主管部門審核，房地產行*主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。當事人對房嚴測繪成果有異議的，可以委托國家認定的房產測繪成果鑒定機構鑒定。買受人收到測繪成果表后，可以據此判斷測繪表上所記錄的商品房面積是否超過合同約定的正常誤差范圍。
值得注意的是，新修訂的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》明確規定，預售住宅或現房銷售應按照套內建筑面積計價，而經適房和兩限房銷售則按建筑面積計價和結算房價款。按套內面積計算房價，能避開說不清楚容易發生爭議的公攤面積，防止開發商利用公攤面積賺取更多利潤。購房人可以更容易地了解房屋單價和真實面積。此外，無論按照何種計價方式銷售，開發商都會根據建筑面積和套內面積分別測算銷售價格，并將測算價格在銷售現場公布，按套內面積銷售雖然單價會上漲，但每套房屋的總價變化不會太大。因此推行新建商品房按套內面積計算房價不會推高房價。經適房和兩限房在招標建設單位時，市發改委已先期按照建筑面積確定了房屋銷售價格，銷售時不會出現多算公攤面積提高房價的可能，因此按照建筑面積計價和結算房價款。
取得商品房預售許可證的新建商品房的預售，或完成初始登記的現房銷售應當按照套內建筑面積計價，但是獨棟別墅、整棟樓房和車位、車庫的預售、現房銷售可以按照套內建筑面積計價，也可以按照建筑面積計價或者直接按套計價。預售住房中，包括預售商品房、商業用房和辦公用房，后兩類房屋首次按該辦法計算。
開發企業應當在預售場所、商品房坐落地顯著位置以及其他能夠使購房人明確知曉的方式公示商品房預售面積測繪技術報告書，以及共用建筑面積處置情況。
