榮觀房產網1. 我國的房地產行業對象分析一下其內部競爭結構
相關資料推薦：前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產行業并購重組趨勢與投資戰略規劃分析報告》我國房地產業的市場結構分析 市場結構是指產業內企業間市場關系的表現形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數量、規模、份額和利益分配等方面的關系和特征，以及由此決定的競爭形式。
市場結構的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。 市場結構受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結構、生產多樣化等。
這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結構的特征發生變化。 本文將以2003年至2012年我國房地產業的房地產開發企業個數、房地產開發企業住宅銷售套數等數據為主要研究指標，從企業的規模與構成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產業的現狀及市場結構進行實證分析。
1、企業的規模與構成 2003年，我國房地產業的房地產開發企業的個數為37123;2004年，其個數增長到59242；但是，2005年則有大幅度的下降，其個數為56290；從2005年開始到2008年，房地產開發企業的個數一直持續穩健增長，到2008年達到頂峰，其個數為87562；由于2008年遭遇經濟危機，2009年房地產開發企業出現大幅度縮減，個數為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產開發企業開始持續緩慢增長，到2012年其個數為89859。 我國的房地產開發企業的經濟類型主要有內資房地產開發企業，港、澳、臺投資房地產開發企業，外商投資房地產開發企業。
其中，內資房地產開發企業占絕大多數比例，并且總體上呈上升趨勢；港、澳、臺投資房地產開發企業和外商投資房地產開發企業個數少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產開發企業每年都有小幅變動，但基本穩定；外商投資房地產開發企業個數少于港、澳、臺投資房地產開發企業個數，并且在2008年之后開始持續減少。 2003年我國的房地產業是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，到2012年依舊是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，并且其所占市場比例越來越大。
從2005年到2012年房地產開發企業住宅銷售套數，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數也呈現出相同的發展趨勢。
2、市場集中度 市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數（簡稱HHI指數）。
運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現和反映的狀況，一是無法反映全部企業規模分布對市場集中度的影響，二是無法體現最大的n個企業在市場上所占份額在其內部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數這兩種衡量方法對我國的房地產業的市場集中度進行實證分析。
（1）絕對集中度指標（CRn） 絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前n個企業的有關數值X（如產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等）占整個市場或行業的份額。
其計算公式： 其中，CRn為X產業的絕對市場集中度，Xi為X產業的第i為企業或者地區的產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等，N為X產業的全部企業數或者地區數。但是，在用計算指標時，由于產值受季節波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優先采用產量和就業人數作為計算指標。
因此，本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，采用房地產開發企業住宅銷售套數作為絕對集中度指標計算的指標，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產業的市場集中度。 根據2005―2012年我國房地產業市場集中度的計算結果，從2005年到2012年，房地產企業住宅銷售套數在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。
這五個省份，一直穩居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。
這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現出我國房地產業的地區發展不均衡。
根據美國學者貝恩的市場結構分類理論，CR4在30%~35%或者CR8在40%~45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型；CR4在35%~50%或者CR8在45%~75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產業市場集中度計算結果表明，我國房地產業屬于中下寡占型市場結構。
并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現下降趨勢，說明我國房地產業的市場競爭愈發激烈，也同時說明我國的房地產業的規模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。 根據日本學者植草益對。
2. 我國房地產市場的現狀及發展趨勢
21世紀的10年代已經開啟，然而，這個新時代開始的冬天對于熱了好幾年的中國房地產來說，似乎有些寒冷。
在最近的一個多月里，中央密集出臺了信貸、稅收、土地等一系列房地產調控*策。證券時報發表中國社科院世界經濟與*治研究所助理研究員李春頂博士文章表示，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。
房地產對中國經濟貢獻卓著文章稱，已經過去的10年，是中國房地產取得飛速發展和巨大成就的10年。自1998年中國住房制度改革以來，正式確立了房地產的全面市場化方向，計劃和分配時代長期積聚的需求得到了極大釋放，加上中國經濟的高速增長和城市化步伐的邁進，推動了中國房地產業的大發展，房地產規模和建筑面積逐年遞增。
同時，房地產市場逐步形成、完善和成熟，當前的房地產業已經發展成為包含土地、建筑、交易和金融服務的多鏈條、多部門的重要產業，同時房地產的投資和投機屬性也已充分的顯現和發揮作用。 在過去的10年中，房地產對于中國的經濟增長貢獻卓著。
在消費、投資和出口貿易這三大經濟增長的動力中，投資和出口構成了中國增長的核心，其中房地產是投資中的重要力量。整個循環的過程是，出口形成了國內實體經濟的發展，解決了就業，增加了居民收入，也給國家帶來了巨額的外匯儲備和稅收收入，*府轉而將這些收入轉化為*府投資用于基礎設施和民生建設；實體經濟發展、基礎設施建設和人民收入水平的提高形成了對城市化的需求，從而推動了房地產的快速發展，進而又推動了經濟的增長。
所以，可以說，在“中國式增長”的動力中，出口、*府投資和房地產是三大重要力量。出口增加了*府和居民收入 ，*府收入用于投資，居民收入轉化為儲蓄和房地產需求，同時房地產又給了*府土地財*，逐步升高的房價剝奪了居民的多數儲蓄，讓我們這個高儲蓄的國家在缺少消費時，同樣能夠取得驚人的經濟增長。
中國的房地產似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態，即使保持了年均20%多的增長速度，但仍然難以滿足不斷增加的需求。原因是一方面由于中國經濟的高速發展，城市化的進程帶動了城市的就業和人口增加，以及人們收入水平的提高，加上商業和服務業的發展，都形成對房地產的大量需求；另一方面，房地產已經發展成為重要的投資品，在房價上漲的預期下，投資和投機需求鋪天蓋地的進入市場。
目前，投資和投機已經過度，推動房價一路非理性快速上漲，嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列為全球六大資產泡沫第二位，其中蘊涵的風險不可小覷。
未來10年發展趨勢和特點 文章指出，展望10年代，房地產的發展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其 ，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。
首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，嚴重影響經濟增長和金融安全；其次，高房價不利于房地產的進一步發展和發揮對經濟增長的推動作用，過高的格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費 的增長。 可以預期的是，2010及之后的中國房地產將呈現以下的發展趨勢和特點： 第一，房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進發展的趨勢。
如果相關調控*策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康發展，則會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩健康發展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和*策的組合作用。 第二，保障性住房將得到加強。
從目前的*策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設，但中國人口眾多的實際和計劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。 第三，中國房地產在10年代會經歷較快的發展過程。
這是由未來中國經濟增長和城市化發展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產價格基本已經達到高位頂點，2010年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是*策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。
當前調控應關注兩個層面文章認為，從中國房地產當前的形勢看，2010年的調控*策應該重點關注兩個層面，一是嚴厲打擊房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定發展。*策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。
近期中央一系列*策的出臺已經顯示了*策上的重視和關注，營業稅優惠*策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各個方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的*策路線發展，10年代。
3. 房地產的未來發展趨勢
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 【摘要】城市化進程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產問題成為我國主要社會問題。
近年來，房價逐年攀升，房地產行業發展運營過程中的矛盾也越來越多。國家和*府要對我國房地產開發投資現狀進行明確了解，并對我國房地產行業的未來走向進行評估和分析，有效避免房地產開發投資過程中的不可控性，推進我國房地產行業的穩步、快速發展。
【關鍵詞】房地產；開發投資；未來走向1、前言房地產投資在我國投資活動中占據主體地位。受外部市場環境的影響，我國房地產開發投資過程中存在諸多問題和風險，制約了房地產行業發展。
*府和相關從業者要結合我國房地產行業的實際發展現狀，對房地產開發投資進行合理規劃，實現資金的優化配置，并對房地產投資金額進行合理控制。近年來，隨著國家房地產宏觀調控力度的增加，我國房地產行業市場形勢也更加嚴峻，給房地產行業帶來了諸多挑戰。
2、房地產開發投資現狀2.1 企業融資困難房地產的投資和收益都比較高，發展周期也相對較長，其必須具備充足的資金來源，對企業提出了較高的資金要求。房地產開發初期，投資相對較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實現房地產開發。
但是，由于金融層面的制約，增加了房地產企業的融資難度。無論是前期開。
4. 未來房地產市場的形勢會是怎樣呢
房產價格未來走勢會怎么樣呢？ 一線城市商業地產持續走低 國際知名物業服務商世邦魏理仕最近發布的報告顯示，今年第二季度上海辦公樓平均租金為每天每平方米7.05元，環比下跌4.6%。
而今年上半年，上海辦公樓平均租金報價已下跌11%。報告顯示，自2008年第四季度以來，上海辦公樓市場已連續三個季度出現吸納量為負的情況，新的物業項目不斷交付，而租戶卻縮減面積，使市場未租用率不斷上升。
此外，去年上海辦公物業新增供應中有85%以上為甲級及超甲級物業，而今年上半年的供應結構則有所不同，有逾七成物業為乙級辦公樓。 今年以來，全國許多城市住宅價格屢屢創出歷史新高，但寫字樓和商鋪市場卻背道而馳，在空置率居高不下的情況下，售價和租金都出現了較大幅度的下跌，部分城市甚至出現了“住商倒掛”現象。
業內專家認為，“住商倒掛”說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐，房地產市場并未整體復蘇，房地產市場若要真正復蘇，不僅是在住宅的成交量和價格上走好，更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復和穩定。 戴德梁行新近的一份報告也顯示，在另一個房地產一線城市深圳，第二季度，盡管商鋪租賃市場有所活躍，但銷售市場依然較為冷清。
4、5兩月一手成交商鋪面積僅1.64萬平方米，同比大幅下降61%。 北京的商業地產也正經歷著寒冬。
數據顯示，由于市場需求短期內難有大改觀，在市場存量不斷累積加大的背景下，甲級寫字樓空置率還在不斷上揚。世邦魏理仕在其報告中稱，北京CBD寫字樓的空置率目前已經達到了33%的歷史高位。
仲量聯行的統計數據亦顯示，該區域的空置率甚至已經達到了38.4%，而且還有上升趨勢。 隨著空置率的上升，持有人之間的價格競爭在所難免。
北京高力國際咨詢與研究部的數據顯示，今年二季度北京CBD近140元/平方米/月的平均租金價格，相比去年同期的229.4元/平方米/月，降幅達39%。降低租金是保持現有品牌入駐率和在競爭中吸引新客戶所能采取的最直接有效的方法，但是萎縮的需求及市場定位的同質性降低了減價成效，一些商圈的入駐率與租金仍在下降。
中國不動產研究中心的分析報告認為，由于和全國以及全球經濟走勢密切相關，北京寫字樓和商鋪市場在近期不會很快活躍起來。2009年甲級寫字樓的需求量較2008年將有較大幅度的下滑，而隨著中國和全球經濟開始走向復蘇，2010年甲級寫字樓的需求量會有小幅回升。
但是中國經濟復蘇還存在一定的不確定性，甲級寫字樓的需求量在近幾年很難回升到2006年和2007年的高水平。 商業地產為何受冷落 知名房地產專家蔡為民分析，商用物業、工業地產等是宏觀經濟的“晴雨表”。
在一個健康的房地產市場上，相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。但目前國內部分一線城市不但商業地產價格嚴重低于同地段住宅價格，而且還出現了滯銷。
蔡為民認為，這說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐，而且房地產業自身也出現了冷熱不均的不正常現象。 北京頂秀置業董事長劉新虎認為，在購買寫字樓和商鋪時，首付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優惠，比住宅貸款要高出很多。
另外出租收益上*府又要征收較高的稅，這些都大大抑制了寫字樓和商鋪的投資需求。這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。
“房地產市場若要真正復蘇，不僅是在住宅的成交量和價格上走好，更重要的是整個市場的長期投資及需求的恢復和穩定。”中國不動產研究中心的分析報告認為，由于宏觀經濟形勢變化以及利率、信貸、交易稅費等*策的調整均會對房地產市場產生影響，在宏觀經濟企穩回升以及與住房消費相關的*策保持穩定的情況下，雖然不能斷定房地產市場已經完全恢復，但是無論是從成交量還是從價格來看，住宅市場轉暖的跡象已經十分明顯，市場各方的信心都在逐漸恢復。
可以說，住宅市場的回暖是調控*策支撐下的回暖，在比較寬松的貨幣*策條件下，住房的改善性需求和投資性需求很容易被拉動起來，住宅交易的量價齊升缺乏必要的經濟基礎。而與住宅市場不同的是，寫字樓市場與實體經濟密切相關，受國內國際經濟的基本面影響，基本上無法借助*策調控拉動需求。
因此，寫字樓市場更加受制于宏觀經濟的真實狀況，也更能體現實體經濟的走向。正因為如此，投資者對寫字樓的投資需求會比較弱，而尚處于恢復元氣中的企業，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了寫字樓市場遠不可能像住宅市場那樣有快速的反應。
參考資料：廣州萬家物業網 zhanghanya999。