榮觀房產網1. 我國房地產行業避稅現狀
一、中國62616964757a686964616fe59b9ee7ad9431333236373164房地產業現狀：財富的巨人與納稅的侏儒 2005年9月10日，中國稅務總局第五次公布了“中國納稅500強排行榜”，在本次排行榜中，300名內竟然沒有一家房地產企業的名字出現。
而與此相對應的是，2005年的“胡潤中國富豪榜”中赫然于榜中的房地產企業依舊占據了半壁江山，其數量甚至超過2004年。在該富豪榜中共有48位企業家主營或涉及房地產業，且在“百富榜中”排名較靠前。
在前10名富豪中，主營業務中涉及房地產業的富豪就多達5位，身價達140億元。 在中國十大暴利行業中，房地產企業居首位。
一般行業難覓的20%的項目利潤已成開發商底線，部分企業取得土地早、土地儲備充裕的房地產公司，在一期高于一期的房價攀升中攫取30%至40%的利潤也不鮮見。到目前為止，房地產業經過20多年的發展，已經成為國民經濟的先導性、基礎性、支柱性產業。
從1991年到2004年房地產行業僅房屋銷售額增長了43.62倍，平均年增長33%；房屋銷售價格平穩爬升，2004年全國房屋平均銷售價格已達到：2714元/米，北京為：5053元/米、上海為：5855元/米，從1991年到2004年全國房屋平均銷售價格增長了3.45倍，平均年增長10%。（詳見表1）。
從表中可以看出，房地產行業經營業績令人驚喜，但80%的房產企業在稅務機關賬面上赫然顯示“虧損”二字，剩下的二成企業也多以“微利”的面孔出現。以2004年的北京房地產企業為例，根據稅務總局統計出來的數據顯示全行業虧損。
表1:1991年----2004年全國房地產行業銷售情況表[1] 年 份 房屋銷售額（萬元） 房屋銷售面積（萬平方米） 單位銷售額（元/平方米） 銷售額增長率 1991 2,378,597 3,025.46 786.19 1992 4,265,938 4,288.86 994.66 79.35% 1993 8,637,141 6,687.91 1,291.46 102.47% 1994 10,184,950 7,230.35 1,408.64 17.92% 1995 12,577,269 7,905.94 1,590.86 23.49% 1996 14,271,292 7,900.41 1,806.40 13.47% 1997 17,994,763 9,010.17 1,997.16 26.09% 1998 25,133,027 12,185.30 2,062.57 39.67% 1999 29,878,734 14,556.53 2,052.60 18.88% 2000 39,354,423 18,637.13 2,111.61 31.71% 2001 48,627,517 22,411.90 2,169.72 23.56% 2002 60,323,413 26,808.29 2,250.18 24.05% 2003 79,556,627 33,717.63 2,359.50 31.88% 2004 103,757,069 38,231.64 2,713.91 30.42% 近期國家稅務總局在對浙江、安徽、山西、山東、四川、云南、上海7省市的調查中發現，在各種涉稅問題中，房地產業的問題占了90%。以浙江省地方稅務局提供的材料為例，金華市地稅局稽查局近期對該市96家房地產企業開展專項稅收檢查，企業補繳稅費5472萬元；嘉興市地稅部門組織全市311戶房地產企業的2002至2003年度稅收自查，各企業自查申報補稅金額共計5009萬元；義烏市地稅局針對全市房地產行業稅收征管中存在的問題，對15家規模較大的房地產企業進行重點檢查，查補稅費共7000多萬元，其中單戶查補稅費最多的達1800余萬元。
杭州市審計局重點檢查的37家房地產企業中，有17家存在偷逃稅行為，偷逃稅金額達7069.81萬元。 二、房地產行業的避稅行為及原因分析 近期國家稅務總局高層人士表示：房地產業無論是涉稅案件數量、案件發生率、涉稅違法納稅人所占比例、還是查補稅款額上都有明顯的上升勢頭。
通過長期調查發現房地產業的納稅人規避稅收的手段主要集中在營業稅和企業所得稅這兩個主體稅種上。通過大量的調查研究發現我國目前房地產企業規避稅收的幾種主要方法。
（一）利用成本膨脹法規避稅收行為 成本膨脹避稅法是指房地產企業在核算成本時，為使成本值最大化從而減少應納稅所得額，或通過采取最有利于自己的成本計算方法，以各種非違法的手段加大或調整自身的稅前成本額，減少應納稅額，最終達到降低自身稅負的避稅方法。 房地產企業運用膨脹成本避稅法主要目的是規避企業所得稅和地土增值稅。
我們在調查中發現，這種避稅方法在房地產企業運用相當普遍，有數據顯示，一般成本膨脹率都在10%--15%之間，更有甚者達到20%--30%。房地產企業普遍采用這種方法規避國家稅收的主要原因在于： 一是房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業，其開發項目的經營周期較長，開發前期資金投入大，資金回報期相對滯后，并且其成本構成項目十分繁雜、金額大。
在會計成本核算中，很難在時間和因果上準確配比相應的費用和成本；同時由于上述原因也給稅務機關的征管和稽查帶來很大難度。這為房地產企業從客觀上造成了避稅的空間和條件。
二是房地產開發企業大多是多種經營，既有建筑業，又有加工業，既有房屋銷售，又有物業管理服務。在調查中發現，大多數房地產企業的關聯方一般為建筑安裝（隊）公司、建筑材料加工企業、綠化公司、房屋銷售（中介）、裝修公司等，而這些關聯公司中，還有不少是享受稅收優惠*策的企業。
更有甚者的是房地產企業與其關聯的建筑安裝等公司的財務是合署辦公。這為房地產公司在成本核算上通過虛開、多開發票的手段來膨脹工程成本提供了可操作性。
三。
2. 我國房地產稅法的現狀以及改革措施
完善我國房地產稅費制度的思考 【摘要】房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。
建立和健全房地產稅費制度，對于充分發揮國有土地資源的效益，防止其流失，保障房地產市場健康有序地發展等都有重要的意義。目前，我國房地產市場的不正常發展帶給我們對現行房地產稅費制度的思考。
本文通過分析現存制度的弊端和國外相關制度的成功經驗，提出完善我國房地產稅費制度的一些建議。 【關鍵詞】房地產 稅費 完善 宏觀調控 【正文】 稅收杠桿是國家進行宏觀調控的有力工具，近年來，我國部分地區如北京，上海房價飛漲，房地產業發展，大到影響市場交易能否順利進行，國土資源能否得到充分利用，小到影響城市居民能否安居樂業。
在這種持續高溫的態勢下，加強對房地產市場的監督管理，規范市場交易行為，以實現資源有效配置成為國家宏觀調控的重點。為遏制畸高房價，給過熱的房地產市場降溫，稅收的杠桿調控作用不容忽視。
科學的房地產稅費改革比其他控制土地、提高利息、加征房地產轉讓稅等控制房產熱的措施都要有力有效。因此，完善我國房地產稅費制度發揮其對于經濟的宏觀調控功能已是時之所需，勢在必行。
一 我國房地產稅費制度的現狀 隨著市場經濟的發展和改革開放的深入，我國的房地產稅費制度也逐漸確立和完善。我國的房地產稅費體系由兩大部分組成，一是房地產稅收，一是房地產費。
（一）房地產稅制 經過1994年稅制改革，我國房地產稅收體系在稅種的設置、稅目、稅率的調整、內外稅制的統一方面逐漸完善起來，形成了一套適應社會主義市場經濟發展要求的復合稅制體系。按照征稅客體性質的不同，可將房地產稅收分為四類：流轉稅（包括營業稅，城市維護建設稅和土地增值稅）、所得稅（包括企業所得稅和個人所得稅）、財產稅（包括房產稅，契稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅）和行為稅（包括印花稅和固定資產投資方向調節稅）。
2003年10月十六屆三中全會的決議中明確提出：“實施城鎮化建設稅費改，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”2005年2月26日，國家稅務總局，財*部，**發展研究中心等有關部門就《中國房地產稅收*策研究報告》進行研討。
該會議明確了我國從2005年開始就新的稅制進行設計，并在合適的城市進行模擬運行。*府目前正積極推進以“明租、正稅、清費”為改革方向的房地產新稅制的改革。
（二）房地產費制。 房地產費是指在房地產市場活動中所產生的各種費用，它是國家機關為房地產方面提供某種服務（管理）或國家授予他方開發利用國家資源而取得的報酬，它也是國家在房地產方面取得財*收入的一種形式。
根據有關規定，現行的房地產費主要有三類：一是國家作為土地所有者在房地產一級市場向土地使用者收取的土地使用費，主要包括地租，國家對土地的開發成本，征用土地補償費，安置補助費；二是房地產行*管理機關或其授權機關，履行行*管理職能管理房地產業所收取的費用即房地產行*性收費，主要包括登記費，勘丈費，權證費，手續費和房屋租憑登記費及其監證費；三是房地產行*管理機關或事業單位為社會或個人提供特定服務所收取的費用即房地產事業性收費，主要包括拆遷管理費，房屋估價收費等。 二 現行房地產稅費體系存在的問題 通過不同的稅種，我國對房地產業的發展進行著多層次的調節，但現行的房地產稅種的設置，絕大部分是參照其它行業的稅種，沒有考慮到房地產業自身的特點，因而這些稅種結構已不適應房地產業發展的客觀需要。
（一）宏觀稅制的缺陷。 首先，房地產交易缺監控，稅收征管難度大。
一是沒有普遍建立起房地產評估制度，房地產交易只能以實際成交價為準，加之法律又沒有設置針對明顯低于市場公允價的房產交易，*府有權優先收購的規定，這便為炒房提供了條件；二是沒有嚴格的注冊登記制度，使稅務機關面對納稅人的虛假申報常無從查證。其次，“隱形市場”中逃避稅，國有資產流失大。
以行*劃撥方式取得國有土地使用權但未補交出讓金、補辦出讓手續，或集體所有土地未經國家征用即也是未交出讓金，而直接進入市場交易，對此兩種情形是采取行*處罰措施還是征土地增值稅，如果征，如何計算增值額，這些都是法律的空白。第三，出讓、轉讓土地界限不明，稅收征免難以確定。
一是兩類所有權土地納稅主體難以確定。法律規定我國土地所有權分國家所有和集體所有兩種，《城市管理法》又規定，城市規劃區內的集體所有土地經依法征用轉為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。
這樣實際上集體所有土地正在逐步國有化，使兩類土地所有權在現實中難以確定，并使派生的土地出讓、轉讓不易劃清，從而影響了納稅主體的確定，具體的征免界線也難以把握；二是性質不明的房地產公司，征免界限難劃定。目前許多“房地產公司”掛靠國土部門，又是法人又得履行行*職責，體現*府意愿，致使稅務機關很難分清公司業務中哪些屬于*策性“代理”，哪些屬于“自營”項目，征免界限難確定。
（二）微觀稅制的缺陷。 首先，稅種分布結構不合理，保有環。
3. 房地產行業的稅收*策有哪些
房地產開發企業涉及有關稅收*策和實際中 應注意的問題 武漢市地稅局副局長徐會希 一，房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定：（注：1，"銷售商品房等"包括：住宅，商業用房，其他建筑物，附著物，配套設施等.2，"涉及的稅收"包括：營業稅，企業所得稅，個人所得稅，土地增值稅）（一）營業稅 ――基本規定 應納營業稅=銷售收入*稅率1，銷售收入的確認：（1），采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現.（2）采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現.（3）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.（4）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：①采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.②采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.③采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現.包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現.④采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.委托方和接受委托方應按月或季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱，地理位置，編號，數量，單價，金額，手續費等.（5）將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：①將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.②將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.（6）以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現.2，視同銷售行為的收入確認：（1）下列行為應視同銷售確認收入：①將開發產品用于本企業自用，捐贈，贊助，廣告，樣品，職工福利，獎勵等； ②將開發產品轉作經營性資產； ③將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者； ④以開發產品抵償債務； ⑤以開發產呂換取其他企事業單位，個人的非貨幣性資產.（2）視同銷售行為的收入確認時限：視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移，或于實際取得利潤權利時確認收入的實現.說明：預售收入" "=銷售收入 *策" "=執行掌握3，稅率：5% ――可以利用的稅收*策 《財*部國家稅務總局關于營業稅若干*策問題的通知》（財稅字 [2003]016號）"單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權， 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額." 注：土地使用權銷售或轉讓收入―土地使用權購置或受讓原價，可按轉讓無形資產稅目征收營業稅 不動產建成項目或不動產在建項目―不動產購置或受讓原價，可按銷售不動產稅目征收營業稅（二），企業所得稅 ――基本規定 應納企業所得稅=計稅利潤*稅率（33%）1，應稅收入的確認：（1），收入的確認與營業稅銷售收入相同.（2），關于開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整.預計營業利潤額=預售開發產品收入*利潤率 預售收入的利潤率不得低于15%（含15%）.2，成本費用的扣除（1），銷售成本：房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積 銷售成本=已實現銷售的可售面積*可售面積單位工程成本（2），土地征用及拆遷補償費，公共設施配套費；開發產品共用部位，共用設施設備維修費；土地閑置費和折舊等（3），銷售費用，管理費用，財務費用；其中，房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬于成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除，超過部分可無限期結轉以后年度，按規定的標準扣除.――征收方式的確定 按現行稅收*策規定，企業所得稅的征收有兩種征收方式：查賬征收方式和核定征收方式.1，采取查賬征收方式的房地產開發企業應具備的條件：按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿，開展核算，定期編制，報送會計報表，真實地反映企業。
4. 我國房地產稅法的現狀以及改革措施
近年來，在房地產業持續高速發展的同時也出現了房價居高不下，普通老百姓買不起房的問題。
相應的，房地產業稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。廣大的專家學者都對房地產稅制改革優化給予了自己的看法，但他們往往只是專注于稅制結構和稅收負擔的優化上，很少有人對房地產業稅收征管提出改革的建議。
從新制度經濟學視角來看，稅收征管屬于實施機制的范疇，是制度的重要組成部分。一個國家的制度是否有效，除了具有完善的正式規則和非正式規則以外，更主要的是這個國家的實施機制是否健全。
離開了有效的實施機制，任何制度尤其是正式規則就形同虛設。根據這一觀點，房地產業稅收制度的有效性也必須依靠房地產業稅收征管這個內在實施機制的作用來保證，因而研究房地產業稅收征管優化就顯得尤其重要了。
一、中國房地產業稅收征管中存在的問題 1.一些基層的稅務部門執法行為不規范。由于人員素質等問題而導致稅務機關或稅務工作人員沒有嚴格按照稅法的規定依法征稅，稅收征管被當作隨意的個人行為，多征稅、少征稅、虛征稅，征“人情稅”“關系稅”等現象大量存在，嚴重削弱了稅法應有的嚴肅性。
2.信息交換機制不暢通，稅務機關不能及時、掌握納稅人的涉稅信息。房地產開發是個復雜的系統工程，需要經過多個行*部門的審批、許可與監督，這些行*部門都掌握一定的房地產開發信息，但是根據我國現行體制，各個職能部門相互獨立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度。
因此，僅僅依靠房地產稅收征管部門，對房地產開發過程中難以有效地參與管理和監控，給房地產企業偷逃稅提供了機會。 3.財*體制不完善、地方保護主義盛行。
我國目前實行的是“分稅制”財*體制，根據對稅種的劃分，房地產稅收多屬于地方稅源，其與地方*府的利益相關性較強，但目前的稅收立法中，賦予地方的自主權較小，不能讓地方根據當地的實際情況，進行一些自主的調控管理。一些地方*府為了自身的利益，在房地產稅收征收范圍、時間界定、稅率等進行了適度放寬，這樣就造成中央*府一些稅收調控措施得不到很好的實施，*策力度大大減弱，調控目標也就不能夠完全實現。
4.稅收征管成本偏高。長期以來，我們只強調了稅收收入的增長，卻忽略了成本的付出，雖然每年的稅收收入都在以兩位數的高速度增長，但成本也在增長。
分析我國房地產業稅收征管中存在的問題，其深層次的根源在于： 1.稅收征管優化目標嚴重錯位。由于稅收工作的考核是以收入計劃的完成情況為主要內容，沒有把執行稅法和征管質量的情況作為考核稅收工作的重要標準，導致各級征稅機關事實上以計劃為依據進行稅收征管活動，一切稅收工作都以完成稅收任務為核心，這就形成了與依法治稅根本對立的“收入中心論”，從而產生了許多的不規范行為。
2.現行征管模式的定位超前于社會經濟發展的現狀。我國目前仍處于社會主義初級階段，市場經濟體制才剛剛建立，社會經濟秩序還未理順，公民的納稅意識比較薄弱，與西方國家“納稅和死亡是人生不可避免的兩大現實”[2]的觀念深入人心的情況相比，我國公民對稅收認識模糊，對稅法規范的內在價值缺乏足夠的認同，從而引致其稅法的異己感和外在感，認為稅收是種額外“負擔”，能少則少，能偷則偷。
3.稅收管理不到位，稅收征管配套措施不完善。目前，我國稅務部門檢查稅收一般是以年度為單位，但由于房地產企業大部分都是跨年度、跨地域滾動開發，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。
如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發商看錢賺得差不多了，有等到結算，用賣房款去開發第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。其次，我國目前的財產登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產登記制度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。
同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅*策不健全。應當看到，以市場價值為計稅依據是房地產稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求。
以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要[3]. 4.稅權過度集中于中央，難以滿足房地產業的區域性特點。根據我國分稅制財*體系的規定，房地產稅收絕大多數的立法權都集中在中央，地方只有征管權而無立法權，但房地產業具有區域性的特點，這種高度集權的模式無法促進房地產的資源優化配置和有效利用。
5.多方面因素導致稅收征管成本偏高。目前我國征收成本較高的原因有稅制設計上的，但從稅收征管方面來看，主要存在以下幾個方面：一是稅務機構設置不規范、不科學，硬件設施貪大求全，盲目追求高檔次，設備使用率不高；二是目前實行的集中征收、重點稽查制度，將本應在日常管理解決的事項轉到了稽查，而稽查又進行選案、審理、檢查和執行，成了相互制約、相互配套的第二稅務局，增大了稽查的成本。
三是稅收征管中缺乏部門之間有效的銜接協調，重復工作過多；這些問題的存在，增加了稅收征收成本。 二、中國。
5. 房地產行業所涉及的稅種有哪些
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅：是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入征收的一種稅。計稅依據：為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。
應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按“服務業―代理業”征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成后出租的，按“服務業―租賃業”征稅。
計算公式=營業額*適用稅率二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。 三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。 它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額*適用稅率-速算扣除額*速算扣除率。
其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1。
2%。年應納稅額=房產原值（評估值）*（1-30%）*1。
2%。五、城鎮土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。
年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。 城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為1。
2%。年應納稅額=房產原值*稅率*（1-30%）。
三資企業土地使用費是對本市行*區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外資企業的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。
應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。
分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0。
05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。 在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。
八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。
計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據*稅率九、耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅：大部分地區，目前已經停止征收。
十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。 應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）*適用稅率。
十一、個人所得稅：是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。
其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數。
應交下列稅種：1、營業稅5%、城建稅、營業稅的0。 7%、教育費附加0。
3%、地方教育附加0。1%。
2、契稅4%;3、印花稅0。03%;4、土地增值稅0。
5%;5、土地使用稅按當地實際情況計稅；6、車輛購置稅10%;7、房產稅；8、車船使用稅；9、企業所得稅等。
6. 為什么說房地產業仍是納稅大戶
房地產業一度以“暴利”聞名，但其在稅收、就業等方面的貢獻不可忽視。
近年來，隨著平均利潤率下降，“暴利”的說法不再，但其稅收貢獻仍然較大。 根據Wind的數據，2017年，130家A股房企的凈利潤總額為2134億元，同期“支付的各項稅費”指標則達到2628億元。
凈利潤與納稅的比例為1:1.23，相當于房企每掙得1元錢利潤，同時也繳納各項稅費1.23元。 同期，66家港股上市的內房企實現凈利潤2501億元，“應交稅金”一項為3658億元，兩者比例為1:1.46。
相當于房企每掙得1元錢利潤，應繳納稅金1.46元。 由于會計準則不同，A股和港股房企的納稅統計中，既存在口徑的不一致，也有應交和實交的差別。
但兩組數據都反映出，房地產行業的稅賦支出高出同期凈利潤水平。實際上，房地產業對地方財*的貢獻不止于此。
納稅與規模成正比 A股上市房企中，萬科支付的各項稅費最高，為397.6億元，略高出同期的372.1億凈利潤。綠地和保利次之，支付的各項稅費分別為281.6億和269.9億。
港股上市的內房企中，恒大為納稅大戶，“應交稅金”一項達697.0億，其中僅所得稅就支出404.2億。恒大同期的凈利潤為243.7億。
碧桂園、中海、華潤、融創等房企的應交稅金同樣不菲。 由于業務類型、產品性質、區域布局、結算周期等因素不同，房企的稅金和利潤比例有所差別。
但總體而言，納稅規模與銷售規模成正比。 如在A股上市的房企中，去年共有25家企業繳納的稅費不足一億元。
這些企業大多為規模較小的地方性房企，或因經營問題被帶上“ST”帽子。 在H股上市的房企中，也有6家房企應交稅金不足一億元，主要是規模較小或輕資產公司，如首創矩大、人和商業、合富輝煌、雅生活服務等。
據悉，自房地產業在2016年正式被納入營改增試點后，房地產企業應交的稅種經過合并，總體稅負減輕。但在很多城市，房地產企業仍是納稅大戶。
2018年2月，福建省漳州市的薌城區、龍文區、漳州臺商投資區分別發布《關于表彰2017年度納稅大戶的決定》，上榜年納稅額超千萬元的148家企業中，房地產企業有58家，占比達39.2%，納稅超過1億元的房企就有10家。 對于很多城市來說，房地產稅收的多寡，還與市場景氣程度有關。
根據海口市財*局統計，2017年海口市房地產業地方稅收增長近五成，總量穩居各行業之首。原因在于“海南得天獨厚的地理位置和氣候優勢，使房地產具有一定的稀缺性特征。”
據悉，2017年海口市房地產業實現稅收收入111.7億元，增長46.7%，占全市稅收收入的30.5%。其中市級留成收入41.1億元，同口徑增長42.3%。
房地產稅改革或存利好 2017年，全國房地產銷售面積接近17億平方米，銷售額超過13萬億元，雙雙創下歷史新高。受此影響，房地產相關稅收也在攀升。
財*部的數據顯示，土地和房地產相關稅收中，契稅4910億元，同比增長14.2%；土地增值稅4911億元，同比增長16.6%；房產稅2604億元，同比增長17.3%；城鎮土地使用稅2360億元，同比增長4.6%。僅有規模相對不大的耕地占用稅出現同比下滑。
實際上，房地產業對于經濟增長的貢獻，遠不止于稅收一項。土地出讓金就是其中的重要部分。
據財*部統計，2017年國有土地使用權出讓收入52059億元，同比增長40.7%，再次刷新歷史記錄。 此外，由于房地產涉及多個上下游產業，對于建筑、建材、家裝等行業的帶動作用同樣明顯。
如2017年海口市建筑業實現稅收收入33.4億元，同比增長10.9%。當年，海口市的工業制造業、服務業、金融業小幅增長，交通運輸業、住宿餐飲業、信息傳輸和軟件業等行業稅收均出現下降。
由于房地產業對地方財*和經濟增長的帶動作用，該現象往往被稱為“房地產財*”或“土地財*”。上海易居研究院將土地財*收入分為兩部分，分別是房地產稅收（房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅等五個稅種）收入和土地出讓金。
按照該機構的統計，2017年，上述兩項收入占地方財*收入的比重為47.7%，較2016年上升7.1個百分點。時隔兩年后，重回45%以上。
上海易居研究院還指出，利用土地換取財*收入的主要形式還包括：通過一系列優惠*策低價轉讓工業用地進行招商引資，而后享受外資企業帶來的稅收效應；以大拆大建的方式進行城市擴張，享受由城市擴張、土地占用以及房地產開發帶來的稅收；以土地儲備中心、*府性公司和開發區為載體享受向銀行進行土地抵押融資的收入。 不同城市對土地財*的依賴程度有所不同，其中，三四線城市因產業聚集程度不足、棚改規模偏大等，被認為依賴性相對較高。
上海易居研究院指出，房地產市場發展周期決定了未來房地產市場難以像過去一樣為地方財*帶來源源不斷且保持增長的收入，房地產市場將轉為存量市場，土地財*不是長久之計。 分析人士5月3日指出，對房地產企業而言，稅負偏重是一直以來較有爭議的話題。
目前來看，房企的稅賦比重相對固定，但隨著房地產稅改革的推進，未來房企總體稅賦壓力將有所減輕。 以上內容來源： 21世紀經濟報道（廣州）。
7. 企業納稅現狀可以從哪些方面進行數據分析
企業納稅現狀可以從利潤表中的數據分析：
一.從近兩年的.財務報表中的：如果分析營業稅費加附加
1）營業稅的計稅基礎（依據bai）是收入（服務業和房地產開發企業等），如果計稅基數增長的大du，納稅增長就大，說明企業收入增長速度較快。
2）附加稅的計稅基數是營業稅或應交增值稅。
對于增值稅而言，增加值越zhi大，納稅越多。如果附加稅增長過大，說明企業進項稅少，或者產品技術含量提高使增加值加大，或者采購成本降低。。。對于繳納增值稅的企業來說，后面兩種假定都是對企業發展有利的。
2。對所得稅費用的數據分析：
用近兩年利潤表中“所得稅”增長率可以分析企業利潤總dao額增長速度如果快于主營業務收入，
說明企業的成本費用水平降低了，要分析主營業務成版本比率和期間費用比率情況。
利潤總額-所得稅=凈利潤，
所以，如果凈利潤增長速度更快，權說明企業的所得稅方面獲得了優惠，比以前年度納稅減少，
所以凈利潤增加。要查明企業的所得稅*策方面有什么變動，一般這類情況會予以披露的。
8. 關于房地產行業繳稅
房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅：是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入征收的一種稅。計稅依據：為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。
應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按“服務業―代理業”征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成后出租的，按“服務業―租賃業”征稅。
計算公式=營業額*適用稅率 二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。 三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額后的余額，為增值額。它采用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額*適用稅率-速算扣除額*速算扣除率。
其中：土地增值額=轉讓房地產總收入-扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產原值（評估值）為計稅依據，稅率為1.2%。
年應納稅額=房產原值（評估值）*（1-30%）*1.2%。 五、城鎮土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。
年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值征收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為1.2%。
年應納稅額=房產原值*稅率*（1-30%）。三資企業土地使用費是對本市行*區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。
依外資企業的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。
七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。
應納稅額=計稅金額*稅率，應納稅額=憑證數量*單位稅額。 土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。
凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅后，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅后，再辦理發證手續。
八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位征收的一種稅。征收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。
計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據*稅率 九、耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅 ：大部分地區，目前已經停止征收。
十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得征收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-準予扣除項目）*適用稅率。
十一、個人所得稅 ：是對個人的勞務和非勞務所得征收的一種稅。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。
其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額*適用稅率-速算扣除數。
應交下列稅種： 1、營業稅5%、城建稅、營業稅的0。7%、教育費附加0。
3%、地方教育附加0。1%。
2、契稅4%;3、印花稅0.03%;4、土地增值稅0.5%;5、土地使用稅按當地實際情況計稅；6、車輛購置稅10%;7、房產稅；8、車船使用稅；9、企業所得稅等。