榮觀房產網1. 商品房售房返租怎么操作
《商品房銷售管理辦法》中規定：房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
但是一、二、三線城市而言，產權式商鋪的主要承載形式“售后返租”模式雖然在法律上一直被禁止，實際上卻從未被被真正的禁止。
因為，開發商對于商鋪的返租承諾，雖然有所謂的合同約束，實際上，在以后的返租操作中，往往會因為公司內部變動，重組，破產等難以預見的風險，發生糾紛。開發商在無法保證完全履約的前提下給商鋪承諾返租出售，其實是對消費者的欺詐行為。
2. 商品房返租違法嗎
商鋪返租雙方均繳稅廣州某房地產公司采取“返租”方式銷售商鋪，以取得的收入抵減“返租”支出后的數額申報納稅。
近日，廣州地稅第二稽查局對該公司進行檢查，該公司因未按照兩種不同應稅行為分別繳納稅款，被依法查補稅款103萬元。據稽查部門查證，該公司開發的某樓盤在銷售商鋪時采取“返租”的手段進行促銷。
如一商鋪總價是100萬元，某業主購買與商家簽定《利潤分配協議書》，約定在未來3年內將所購買的商鋪交由該房地產開發企業出租和管理，所取得的租賃收入共6萬元全部給房地產開發企業，業主在購買商鋪時只需繳付94萬元給開發商。同時，房地產開發企業則以94萬元的收入計算繳納銷售商鋪的稅款。
根據相關稅法規定，“返租”涉及兩種不同的應稅行為，即開發商銷售商品房行為和買方業主的出租行為，買賣雙方均應按照規定分別繳納稅款。房地產開發企業應按購買合同協定的價格全額100萬元計算“銷售不動產”稅目的營業稅等稅費，“返租”的6萬元不能抵減銷售收入；業主因商鋪“返租”而抵減的6萬元售房款，應作為業主出租商鋪取得的收入，應按“租賃業”繳納營業稅、房產稅等相關稅費。
廣州地稅提醒商家和消費者：在進行交易時，采取“返租”買賣的雙方均應充分考慮“返租”所涉及的稅收問題，以免因不了解稅法而產生罰款和滯納金。
3. 房地產返租和售后返租一樣嗎
售后返租（又稱售后包租、售后回租、售后承租）是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
還有一種解釋：售后返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。
無論銷售方式還是投資方式，總的來說購買者將是“一分投入，十分回報”。
由此可看房地產返租和售后返租是一回事，只是稱呼不一。
4. 售后返租是否違法,消費者應怎樣維權
白宇宙說，隨著限購令的出臺，更多的人把眼光投向了商業地產。
在這種情況下，一個老話題又成了熱門新話題，那就是售后返租。 什么是售后返租？白律師解釋說，指開發商在其投資建造的商品房出售時，與買受人約定，出售后的一定年限內，由出售人以代理出租的方式進行包租，以包租期間的部分租金預先沖抵部分售房價款，或以每年支付一定比率回報。
白律師說，其實，投資者在購房時，對這種模式并不熟悉，對國家*策并不了解，對于到時如何兌現，也沒有把握，有的房子能否辦下來產權證都拿不準。 此外，早在2001年，建設部《商品房銷售管理辦法》就規定，房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
在2006年，《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》中更是規定，“對未取得預售許可證發布預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴肅處理”，且不再區分銷售的是不是“未竣工商品房”。以上是部門的規章或者說是文件，并沒有上升到法律的層面，可以說在這一點上國家立法滯后，現在售后返租這種情況只能算是違規而不違法。
白律師還說，目前，不少開發商以售后返租方式銷售商品房和商鋪，這是開發商的一種促銷手段，以該方式出售的房產，一般價格都遠高于同片區的均價，只是利息部分，以租金的形式返還給業主。 同時白律師認為，業主和開發商簽訂的委托租賃合同并沒有違反法律強制性的規定，所以應該是有效的，業主可以通過法律途徑，追討未能及時給付的返租租金。
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