榮觀房產網1. 以股權轉讓名義轉讓房地產要繳納土地增值稅嗎
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》規定，轉讓國有土地使用權、房地產，并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。其主要形式是通過更名完成土地使用權或房屋產權過戶，而對于土地使用權或房屋產權無需更名的股權轉讓是否要征土地增值稅，《暫行條例》和《實施細則》及后續文件均未作普遍規定。
二、根據《財*部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，在投資過戶環節要繳納土地增值稅。根據本條規定，如果投資方和被投資方均非房地產開發企業則在投資過戶環節不用繳納土地增值稅。
所以企業為了規避繳納土地增值稅，根據以上兩條規定，把直接轉讓土地使用權或房屋產權改為以股權轉讓的形式把土地使用權或房屋產權轉讓給受讓方，以達到投資和轉讓兩個環節均不繳土地增值稅的目的。
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2. 以股權轉讓名義轉讓房地產要繳納土地增值稅嗎
一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《實施細則》規定，轉讓國有土地使用權、房地產，并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。
其主要形式是通過更名完成土地使用權或房屋產權過戶，而對于土地使用權或房屋產權無需更名的股權轉讓是否要征土地增值稅，《暫行條例》和《實施細則》及后續文件均未作普遍規定。二、根據《財*部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）文件第五條規定，對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，在投資過戶環節要繳納土地增值稅。
根據本條規定，如果投資方和被投資方均非房地產開發企業則在投資過戶環節不用繳納土地增值稅。所以企業為了規避繳納土地增值稅，根據以上兩條規定，把直接轉讓土地使用權或房屋產權改為以股權轉讓的形式把土地使用權或房屋產權轉讓給受讓方，以達到投資和轉讓兩個環節均不繳土地增值稅的目的。
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3. 以轉讓股權名義轉讓房地產行為規避土地增值稅劃算嗎
是當前被廣泛使用的一種籌劃方法
1. 土地增值稅概念：對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。
2. 如果房屋登記在公司名下，可以通過股權轉讓的方式轉讓公司的所有權，進而實現對于房屋控制權的轉移。然而從法律實質上講，房屋的所有權仍歸該公司所有，所有并沒有發生產權的轉移，因而不屬于土地增值稅征稅范圍。
3. 目前很多公司采取上述方式轉讓房屋，可以最大程度實現賣方的稅費的降低。但是，萬事有利必有弊，由于在轉讓過程中的房屋增值是通過股份增值實現的，所以房屋原有價值是不變的。如果未來公司的所有人不想出售股權，而是單純轉讓房產，就有可能出現巨額的稅負。所以籌劃是要從兩方面考慮的，并不能僅僅考慮眼前的交易，要考慮未來的行為。
4. 以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅怎么操作
當前，通過股權轉讓的方式轉讓房地產成為常見的稅收籌劃方式。
該方式被普遍認為可以暫免征收土地增值稅，從而為企業節約稅收成本。但是通過對于土地增值稅自身特點以及相關稅收優惠的分析，股權轉讓方式并未達到實際的節稅效果。
引言 財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48 號）（以下簡稱“48 號文”）規定：“三、關于企業兼并轉讓房地產的征免稅問題：在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。”根據上述規定，企業為了規避轉讓房地產過程中發生的土地增值稅，常常會以股權轉讓的方式轉讓房地產。
然而本文認為根據土地增值稅稅額隨流轉而生以及使用四級累進稅率的特點，前一環節暫免繳納的土地增值稅會在后續的交易環節中予以填補，股權轉讓房地產的方式并不能夠真正達到節約稅收成本的目的。 一、以股權轉讓方式轉讓房地產的土地增值稅相關規定梳理 中國自1994 年實施《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（**令[1993]第138 號），開征土地增值稅。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。
對于企業兼并過程中的房地產轉讓行為，根據48 號文的規定，可暫免征收土地增值稅。當時恰逢20 世紀90 年代中期國企改革的浪潮，大量的小型國企被大國企或經營良好的民營企業兼并。
國家對于企業兼并中的房地產轉讓暫免征收土地增值稅的規定是對于企業兼并的鼓勵措施。①但是，48 號文在實施的過程中卻遇到了大量企業或個人以股權轉讓方式轉讓房地產的問題。
2000 年，廣西壯族自治區地稅曾就此請示國家稅務總局。而國家稅務總局在其《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函[2000]687 號）中回復稱：《關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[2000]32 號）收悉。
鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100%的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。 根據該批復，以股權轉讓之名行房地產轉讓之實的行為是應當按照土地增值稅的規定進行征稅的。
但是該文件有兩個問題：一是其自身的效力問題，二是該文件所規范的行為界定問題。 第一，國稅函[2000]687 號是國家稅務總局答復廣西壯族自治區地方稅務局的文件，對廣西壯族自治區地方稅務局及抄送的機關有法律效力，但其他稅務機關遇到相同情形事項是否參照執行一直存在爭議。
依據相關行*法規和國稅發[2004]132 號規定，國稅函屬部門規范性文件，具有一定的法律效力，效力位階在稅收法律、行*法規、部門規章之后。批復是用于答復下級機關請示事項的公文。
因此嚴格地來說687 號文只是對請示稅務機關所請示的事項具有法律效力，同時也對抄送的機關也有法律效力，但是其他稅務機關遇到性質相同的事項也是可以選擇參照執行的。現在全國各地稅務機關對該文件執行口徑不一致，有參照執行的，也有未按照執行的。
①執行與不執行的選擇權力在主管稅務機關。 第二，該批復僅是根據個案的批復，并未給出適用情形的界定標準。
例如，在一定期間多次轉讓是否會認定為“一次性”？轉讓100%以下股權就可以不征？“以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物”的“主要”如何界定？在該文件效力不明且文件所規范的行為界定不清的情況下，財*部、國家稅務總局于2006 年出臺了規范土地增值稅稅收優惠問題的規定。根據《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21 號）規定，“五、關于以房地產進行投資或聯營的征免稅問題：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財*部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]048 號）第一條暫免征收土地增值稅的規定。”
然而，該文件只對財稅[1995]48 號文的第一條以房地產進行投資或聯營的征免稅問題進行了重新明確，但有關合作建房、企業兼并轉讓房地產的征免稅問題新文件并沒有包括其中。也就是說，48 號文中的關于企業兼并轉讓房地產的暫免征收土地增值稅的規定依然有效。
那么在2000 年已經出現相關批復的情況下，為何財稅[2006]21 號文未將這種“以股權轉讓之名行轉讓房地產之實”的行為明確排除在48 號文“暫免征收”的情形之外呢？下文通過對土地增值稅的性質以及中國稅法中關于股權轉讓中土地增值稅的規定分析，認為上述行為無法達到節約稅收成本的目的。 二、土地增值稅的特征及股權轉讓中享受的稅收優惠分析 （一）土地增值稅隨“流轉”而生，適。
5. 以股權轉讓的方式轉讓房地產資產,存在哪些法律問題
作為股權的轉讓方來說轉讓公司的目的僅僅是轉讓公司的房地產資產為了避稅，而不涉及其他資產（如標的公司的債權債務、固定資產、知識產權等）。然而，在實際股權轉讓中，作為股權轉讓方往往只會注意公司的債權、固定資產，對于公司的知識產權卻沒有引起足夠的重視。作為股權轉讓方來說，在完成股權轉讓后即喪失標的公司的股東權利，同時也喪失對標的公司的管理權，若在股權轉讓的同時沒有對標的公司所有的債權、固定資產、知識產權（公司的注冊商標、專利等專有技術）作出合理的安排，則這些財產權利仍然歸標的公司所享有。
以受讓標的公司股權的方式受讓房地產，作為股權受讓方應該聘請專業的律師進行嚴格的盡職調查，評估標的公司潛在的債權債務及商業風險，但是無論是何等專業的律師，何等專業的盡職調查，都不可避免的是在轉讓方在不實陳述的背后對外擔保問題，這些擔保責任無論怎樣都會由標的公司首先來對外承擔責任，而作為只想收購房地產資產的企業來說，在受讓標的公司的股權后不得不對外承擔法律風險，因此，作為通過股權轉讓的方式來受讓標的公司房地產資產，作為買受方來說應該合理的評估和認識股權轉讓帶來的風險。對此，新設項目公司，以目標房地產作價投資到項目公司，在完成房地產資產出資到位后，再轉入項目公司的股權。通過新設項目公司的交易方式對受讓方來說交易最為安全，因為新設的項目公司無其他或有債務，同時這種交易方式，從現實操作中來說稅收成本僅涉及契稅及房地產辦理變更登記時的登記費、交易手續費，至于企業所得稅應按照企業的經營狀況，確定是否需要繳納。
6. 股權轉讓時公司名下房產怎么處理
不用處理，因為公司名下的房產是法人的財產，與股權轉讓沒有必然的聯系。
《公司法》規定：公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。
有限責任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔責任；股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔責任。