2016年房地產資金來源

1. 中國房地產資金來源狀況分析報告

當前，房地產投資過快增長和房地產價格的大幅度上漲，已經發展成為影響國民經濟平穩較快增長的不健康因素，因此，加強對房地產市場調控成為宏觀調控的一項主要任務。

為掌握房地產投資資金來源狀況，我們對2001年年初以來房地產投資的資金來源及變化情況進行了專題調查分析。 基本情況 長期以來，我國房地產直接融資渠道狹窄。

據統計，2002年年初以來，國內房地產企業只有61家實現上市融資，融資總額僅為80億元左右。房地產企業債券自2000年以后再未發行，原有的少量債券也已兌付。

國家預算內資金每年也僅有10多億元。 2003年后，隨著國家宏觀調控對房地產信貸規模的控制，房地產貸款增長趨緩，房地產企業開始尋求新的融資途徑，如機構投資者開始參與房地產投資，房地產基金開始運作，信托資金開始進入房地產業，海外融資也發展較快。

目前，由于房地產基金剛剛起步，投資房地產的信托資金不足300億元，房地產業直接融資比例不超過2%，因此，我國房地產投資資金仍然主要是銀行貸款，而以投資和投機為目的的社會資金及海外熱錢近兩年也成為推動房地產投資快速增長的重要資金來源。 國內銀行貸款占比情況 從國內外情況看，房地產投資資金來源中，銀行貸款一般占到60%左右，這是房地產業發展的一個顯著特點。

在我國，房地產業的銀行貸款主要表現為土地儲備貸款、房地產開發貸款和銷售環節的住房按揭貸款，開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款。 具體表現為： 國內銀行直接貸款占比明顯下降。

直接貸款表現為房地產開發貸款和個人購房貸款。2001~2003年，房地產開發貸款在房地產投資中的比重一直保持在20%左右的水平；以個人按揭貸款為主的購房貸款平穩發展，在房地產投資中的比重由25%升至28。

3%。2004年，由于國家對房地產用地和貸款實行控制，同時，個人消費信貸不良率開始上升，商業銀行提高住房消費貸款發放標準，房地產貸款增長趨緩，房地產開發貸款和購房貸款在房地產投資中的比重均有所下降，分別為16。

6%和24。3%。

今年第一季度，由于上年儲備項目較多，房地產貸款投入有所增加，房地產開發貸款在房地產投資中的比重達到19%，而取消住房按揭貸款優惠利率*策對房地產消費貸款影響較大，購房貸款占房地產投資資金的比重下降到17。 3%。

房地產開發貸款與購房貸款合計占房地產投資資金的比重，2001~2004年分別為43。6%、48。

1%、49。4%、40。

9%，今年3月末為36。3%。

房地產市場中的銀行直接貸款占比2003年年初以來呈現明顯下降趨勢。 房地產企業部分自籌資金間接來自銀行貸款。

房地產企業自籌資金比例逐年提高，由2001年的24。1%上升到2004年末的27。

4%，到今年3月末，已達到30。1%，提高了6個百分點。

多年來，房地產企業自有資金不足，為了達到國家對房地產項目自有資金比例的要求，不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來充當自有資金，特別是近兩年房地產項目資本金比例要求提高到35%，房地產企業更是通過關聯企業貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業借款以及銷售回款再投資等方法來拼湊自有資金。 根據調查資料推算，2004年年初以來，房地產企業自籌資金中銀行貸款占房地產投資資金的比重由過去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地產企業應付款主要是銀行貸款。房地產企業的應付款主要是房地產開發企業拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。

調查中發現，房地產企業拖欠工程款和材料款屬于業內慣例，而被拖欠的款項主要是施工單位和供貨商通過各種途徑獲取的銀行貸款。 因而，房地產企業應付款的60%實際來自銀行貸款。

由于企業信用環境不斷改善，房地產企業應付款占房地產投資的比重呈逐年下降趨勢，應付款中的銀行貸款占房地產投資資金的比重也相應下降，由2001年的約9%下降到2004年的約6%，今年第一季度為7。5%。

社會資金積極參與房地產投資 社會資金主要包括：以直接投資入股的形式參與房地產開發，成為房地產開發商自有資金的一部分；以購房款形式轉化為房地產開發資金；被房地產企業以高利籌集進入房地產市場。具體表現為： 股權性融資部分——現階段，房地產企業的自有資金中財*和主管部門撥款已寥寥無幾，主要為企業投資人最初投入的資金和開發過程中積累的利潤，以及股權性融資。

房地產開發企業多為民營企業，其注冊資本和利潤積累較少，自有資金主要為股權性融資。2001年年初以來，房地產投資資金中自有資金占比逐漸提高，特別是2004年年初以來，房地產企業自有資金占比大幅度提升，由2003年的13。

5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1。 9個百分點，達到16。

9%。據調查，近兩年房地產企業新增自有資金主要是以投資為目的的社會資金。

目前房地產企業股權性融資占房地產投資資金的比重為15。2%，比2001年提高了4。

8個百分點。 現金購房部分——房地產企業“定金及預收款”中的銀行貸款所占比近兩年明顯下降，意味著大量購房者主要以現金買房，炒房動機明顯。

由于部分城市的商業銀行未開辦轉按揭業務或不允許外地人貸。

2. 房地產開發項目資金來源大致有哪四種形式

2、銀行信貸。

3、社會集資。4、其他融資方式（各類信托基金、合作開發、銀團聯合貸款等）。

相關法律知識： 《中華人民共和國城市房地產管理法》中有關內容的規定 第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照**規定，報有批準權的人民*府審批。有批準權的人民*府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民*府按照**規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照**規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 第四十一條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十二條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。 第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

第四十四條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民*府城市規劃行*主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。 第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； （四）向縣級以上人民*府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民*府房產管理部門和土地管理部門登記備案。 商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由**規定。 第四十七條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。 第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。 第四十九條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

第五十條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。 第五十一條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

第五十二條 房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

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