房地產抵押期間的價值風險

1. 房地產抵押有什么風險

由于目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。

2、抵押物風險。

抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。

從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨*策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。

抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。

3、變現風險。

房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4、社會和*策性風險。

任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關*策的影響。

5、經濟性風險。

目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。

抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。

2. 談房地產抵押估價的風險與防范

談房地產抵押估價的風險與防范建設部、中國人民銀行、銀監會三部門聯合發布的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》及附件《房地產抵押估價指導意見》，一方面明確了房地產抵押估價在金融機構抵押貸款風險防范中的重要作用，另一方面則指導實施房地產抵押估價，更好地服務于房地產抵押貸款風險防范，同時也確立了房地產估價行業在社會主義市場經濟中的重要地位。

筆者認為，風險無處不在，房地產抵押估價也是如此。防范房地產抵押估價風險對金融機構防范房地產抵押貸款風險意義重大，對房地產估價業也意義重大。

防范風險首先得認清風險，包括抵押貸款風險和抵押估價風險，然后才能防患于未然。一、房地產抵押貸款風險 導致房地產抵押貸款風險的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺詐、房地產市場波動。

1、抵押物導致風險，指借款人違約時，處置抵押物所得不能清償全部債務，債權人的利益不能從抵押物處置中獲得保障，具體表現在：（1）抵押物法律風險，抵押物不具備合法抵押資格，如權屬有爭議的房地產，用于教育、醫療、市*等公共福利事業的房地產等。（2）抵押權有瑕疵，如未經抵押物權利人書面同意而取得的抵押權等。

（3）未辦理房地產抵押登記，抵押權益無法得到合法保障。（4）抵押物價值不實風險，如抵押物價值被高估，抵押物變現所得無法清償到期債務。

又如抵押物簽訂了長期租約，租約租金遠低于市場租金。（5）由于自然或人為的原因，無意或有意地造成不動產抵押物的滅失，造成抵押房地產價值損失。

（6）貸款抵押比率風險，貸款人對抵押物風險估計不夠，將該比率設定過高，過多發放貸款，抵押貸款風險自然越大。 2、貸款人信用導致風險。

主要表現在：（1）借款人因還款能力下降而被動違約，如某些抵押貸款業務中，房地產抵押物只擔保部分借款，其余借款以借款人信用或其他資產擔保，當市場條件發生變化，借款企業經營出現了困境，借款人還款能力下降，導致抵押貸款風險。 （2）因房地產市場發生變化，借款人主動違約。

如當房地產市場蕭條不景氣和樓價下跌后，抵押物市場價值低于貸款余額，借款人選擇放棄抵押物而主動違約。（3）借款人借 下載地址： 。

3. 房產抵押的有哪幾方面的風險

基本上所有的商業行為都是存在一定的風險的，房產抵押也不例外

一、房產抵押貸款的外部風險

1、評估風險。

隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，并且行業跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。

2、租賃權對抗風險。

一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。

二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用于還貸。

3、登記風險。

一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。

二是“一物多押”的風險。我國《擔保法》規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。

4、優先受償風險。

我國《擔保法》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記后，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。最高人民法院“法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二是稅收優先權。《稅收征收管理辦法》45條第1款規定：第“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。

5、抵押物價值風險。

由于市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。

6、變現風險。

一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。

二是變現能力難度大。

尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由于受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。

三是執行難。

由于一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買賣協議后便實際占有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執行時卻效果不大，往往發生贏了官司輸了錢的情況。

二、房屋抵押貸款的內部風險。

1、風險意識差。

由于長期以來形成的觀念，總認為抵押貸款風險小，所以從貸款調查、審查，以至貸后跟蹤檢查等各個環節都放松警惕，把關不嚴，缺乏風險防范意識。

2、責任心不強。

個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下（連審查都談不上）抵押物的所有權證，然后就由客戶自行去相關部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權證時，就直接發放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。

3、貸后管理松懈。

由于缺乏風險防范和責任意識，一些信貸員貸后根本就沒有進行跟蹤檢查，致使當抵押物被偷賣、轉移時，還毫不知曉。也正因貸后管理松懈，因此當抵押物發生變質、價值降低等情況時，也未能及時采取相措施，最后致使貸款形成風險。

4、缺乏相關法律知識。

當今的經濟是法治的經濟，如果對相關法律知識不了解，最后往往易造成抵押無效或無法實現優先受償。

4. 房產抵押貸款存在的風險有哪些

用房子抵押貸款是目前常見的貸款方式，房產作為不動產具有良好的穩定性，其用作抵押也不會影響房產的使用價值。

但任何經濟行為都具有一定的風險性，作為房子的所有人，抵押貸款最大的風險在于不能按時還款所造成的銀行收房的風險。銀行作為債權人，在債務人不能按時還本付息時必然會采取執行擔保物來實現債權，而作為債務人來講，這時可能面臨自己及家人無家可歸的風險。

因此，律師在這里提醒大家，用房產抵押貸款時，首先要選擇正規的金融機構，一些民間的貸款公司雖然放款比較快，但是利息相對較高，而且在催討債務時手段相對粗暴，程序也不符合規定。其次，要合理評估貸款用途及資金風險，尤其是用唯一的住房抵押貸款，如果資金用途風險很大，很容易出現無法償還貸款的情況，這樣會產生較高的逾期費用；最后，抵押房產進行拍賣時，其價格相對較低，會產生資產縮水的風險。

5. 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。

它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢？又要如何去控制這些風險呢？有哪些風險控制措施呢？ 一、當前房地產抵押貸款存在的風險 1、內部操作風險。

一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。

正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，并最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。

2、抵押物權利瑕疵風險。 一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。

二是光土地使用權抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，*府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨*策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。 3、無效抵押行為風險。

一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施（包括房地產）不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能*府有關部門的規章規定可以抵押并作出擔保承諾，但按照“法律大于地方性法規的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。

根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。

4、抵押物價值下跌風險。 一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。

二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。

5、抵押登記不完備風險。 一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。

二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。 6、抵押物處置風險。

一是由于我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難于實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。

三是租賃權對抗的風險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。

同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基于租賃合同，具有優先購買權，將可能采取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。 7、抵押物滅失風險。

若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。 二、房地產抵押貸款風險控制措施 1、重視實地調查。

貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的。

6. 什么是房地產抵押風險

期房銷售中針對在售房源分批做在建工程抵押是一個普遍現象，為了保護購房者的利益，國家對此有專門的規定：開發商針對預售商品房的預售款必須優先用于解除房子抵押。因此，一般來講，購買在建工程抵押的房子不會對消費者產生實質性的危害，但開發商違規操作的情況除外，比如在沒有拿到預售證的情況下提前銷售。就湯先生的情況而言，如果雙方的確在協議中明確了簽訂正式商品房合同的時間，而開發商又違約了，他可以根據協議要求退房，并拿回雙倍的定金。

律師提醒，目前開發商一般是先把房子抵押給銀行，銀行允許開發商銷售，但開發商規定購買這些房子的客戶必須向該銀行做按揭貸款，這相當于是抵押主體由開發商轉為購房者。“對購房者來說，購買在建工程抵押的房子，直接面臨的問題可能是在貸款銀行的選擇上受到限制。”此外，已做在建工程抵押的房子在銷售時，開發商針對買房人有告知義務，需要讓買房人了解這一情況。

房地產抵押指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款的一種行為。

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