榮觀房產網房地產抵押的概念房地產抵押中的法律問題
1. 房地產抵押的概念是什么呢
抵押是《擔保法》規定的擔保形式之一，抵押與質押相區別，抵押是以不轉移財產占有權為條件的物權擔保方式，抵押人對抵押財產仍然享有占有權、使用權和經營權。
《擔保法》規定可以作為抵押物的財產不只是房地產，還包括抵押人依法有權處分的機器、交通運輸工具，以及依法可以抵押的其他財產。 只要是不轉移抵押財產占有權、使用權和經營權的擔保方式，都屬于抵押擔保形式。
由于房地產具有價值量大、使用時間長、不可移動、產權管理嚴密等特點，因此以房地產作抵押物是抵押擔保中最普遍、最主要的內容。 房地產抵押的一般概念 房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。 其中，在房地產抵押一般概念下，“合法的房地產”是指已經取得房地產權屬證書的房地產。
抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
2. 房產抵押的概念是什么
房產抵押是指通過第三方房產證辦理抵押貸款的，房產抵押須經所有有權人簽字。
辦理比較復雜，一般很少人使用。 產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。
房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優先受償。
提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。
3. 不動產抵押權的幾個法律問題
一、擔保的債權能否超出抵押物的價值有觀點認為：擔保的債權可以超出抵押物的價值。
理由是：1、《物權法》第一百七十八條規定：“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，而《物權法》并未規定擔保的債權不得超出其抵押物的價值；2、最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》第五十一條規定了“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力”。擔保的債權如果超出了抵押物的價值，只是超出的部分不具有優先受償的效力，而不超出的部分仍然可以優先受償，法院并不因超值抵押來認定抵押無效。
據此，推斷出擔保的債權可以超出其抵押物的價值。是否允許超值抵押在不動產登記實務中是無法回避的問題，因而，應當依照法律的規定予以明確。
《擔保法》第三十五條規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”，這是一個法律的強制性規定。而且，《擔保法》是特別法，應當優先適用。
《物權法》確實規定了《擔保法》與《物權法》的規定不一致的應適用《物權法》。但是，在是否允許超值抵押這一問題上，《物權法》并未做出和《擔保法》相反或不一致的規定，如果把《物權法》沒有加以規定的內容都理解成和《擔保法》不一致的規定，那《擔保法》豈不就是被廢止了。
《中華人民共和國物權法釋義》在解釋抵押必須具備的幾個條件時也指出：“抵押人只有提供有充分價值的抵押物，抵押權人的債權方能得到有效保障”（中國言實出版社2007年3月出版，第289頁）。因而，無法以《物權法》的規定來證明允許超值抵押。
最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》是在與抵押有關的民事糾紛發生以后，對案件如何審理的規定。民事糾紛發生后，人民法院對合同無效的認定較為慎重，以盡力減少當事人的經濟損失。
這一理念從我國立法對無效合同認定的規定的變化中也可以看出。《民法通則》規定：違反法律的民事行為無效（第五十八條第一款第五項）；原《經濟合同法》也規定了違反法律和國家*策、計劃的合同無效。
（第七條第一款第一項），但是在其后頒布實施的《合同法》中，已改為“違反法律、行*法規的強制性規定”的，合同應確認無效。（第五十二條第一款第五項）。
只限定是違反法律、行*法規的強制性規定時，才確認合同無效。《最高人民法院關于合同法司法解釋（二）》進一步把“強制性規定”的用語明確是指“效力性強制性規定”（第十四條）。
把強制性法律規范區分為“管理性規范”和“效力性規范”。只有違反“效力性規范”的合同才確認無效。
“擔保的債權不得超出其抵押物的價值”，這是一個法律的強制性規定。但是，如果違反了這一規定，損害的只是當事人自己的利益。
所以，這是一個“管理性規范”而并非“效力性規范”。并不因此必然導致抵押合同無效。
因此法院可以作這樣的判定。《不動產登記暫行條例》（征求意見稿）中曾規定登記機構在審查時，要注意“登記申請是否違反法律、行*法規的強制性規定”。
《不動產登記暫行條例》正式公布時改成了“登記申請是否違反法律、行*法規規定”（第十八條第一款第三項）。不再限于強制性規定。
“擔保的債權不得超出其抵押物的價值”是法律的強制性規定，違反這一規定，登記機構應按《不動產登記暫行條例》第二十二條第一款第一項的規定不予登記。二、在委托貸款中，抵押權人是出借人還是受托銀行有一部分人士認為：在委托貸款中，抵押權人應當是受托銀行。
《房地產權產籍》也發表過業內同行的文章，主張“認定受托人為委托貸款的債權人”（《房地產權產籍》2015第3期12頁），而債權人即為抵押權人。主張抵押權人應當是受托銀行的主要理由是兩項：1、中國人民銀行條法司1992年《關于以〈關于委托貸款有關問題的請示〉的復函》[銀條法（1992）13號文]認為：“委托貸款行為在事實上的確類似于《民法通則》中的代理行為，但兩者并不完全相同”。
委托貸款是“以金融機構自己的名義，同委托人指定的借款人訂立借款合同的行為”。而按《銀行管理暫行條例》的規定，中國人民銀行可以研究擬訂全國金融工作的方針、*策，制定金融業務基本規章及各專項施行細則。
2、在委托貸款中，很多金融機構是以自己的名義與借款人簽訂借款合同。按《民法通則》的規定，代理是“以被代理人的名義實施民事法律行為”（第六十三條第二款），最新公布的《民法總則》對此作了相一致的規定（第一百六十二條）。
而委托貸款顧名思義是委托他人放款，是代理行為，而代理應當以被代理人名義從事活動。制定金融業務基本規章及各專項施行細則固然是金融法規賦予中國人民銀行的權利。
但是，基本的民事權利義務關系只能由法律規定。2015年修正的《立法法》第八條在規定“只能制定法律”的事項時，明確把“民事基本制度”列入。
因而，不能以銀條法[1992]13號文的上述規定來確定抵押權人是受托銀行。在委托貸款中，一些金融機構以自己的名義與借款人簽訂了借款合同，這一做法本身就不合適，即便這樣做了，借款合同的主要內容（借款金額、期限、用途、利率等）都在委托貸。
4. 房產抵押有哪些法律風險
一、經司法拍賣而流拍的法律風險 對于已抵押的房產，債權人 可以在債權不能實現時，通過向法院提起訴訟，經作出判決后再申請法院強制執行。
這時可根據 第40條的規定，人民法院可以強制拍賣該已抵押的房產，而實現債權。然而在司法實踐中，對于房產的拍賣，首先必須按市場價對被拍賣房產進行評估，然后按評估價對外公開拍賣。
實踐中有很多房產在拍賣時因房價等種種原因導致流拍。也就是說已抵押的房最終賣不出去，這樣債權人的債權就無法最終實現。
二、生活所必須的房產不得拍賣、變賣或者抵債的法律風險 根據的第6條的規定：對被執行人及其撫養的家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如果債務人 以其生活所必須的房產作抵押向債權人借款的，一旦債務人不能還款時，債權人也難以能過司法途徑實現債權。
5. 房產抵押有什么法律效力
具體如下： （一）優先受償的效力 房地產抵押以后，債務人如果不按期履行債務，債權人有權依照法律的規定以抵押的房地產拍賣或折價所得的價款優先受償。
1、擔保的范圍包括主債權及利息、因債務人未履債務而發生的違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。 抵押當事人也可以約定擔保的范圍。
列入擔保范圍的均屬優先受償的范圍。 2、用于抵押的標的物是房屋和該房屋占用范圍內的土地使用權。
在行使抵押權時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。新增的房屋是建在使用權已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、擴建，按房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致原則，或是考慮到處分抵押物時房地產受讓人對房屋的利用這一因素，都應當將新增的房屋與抵押物一同處分。
但新的房屋無論是否由抵押人所建，是另一個所有權的客體，不屬于抵押物，抵押權人因而無權優先受償。 （二）追及的效力 房地產抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權，只是受到一定的限制。
追及效力是指抵押人將已抵押的的房地產讓與他人時，抵押權人可以追及抵押物而行使其權利，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。 如果抵押權人追及抵押物行使抵押權，而使受讓人受到損失，其損失應由抵押人賠償。
為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔保法規定：在抵押期間，抵押辦轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，否則轉讓行為無效。抵押房地產轉讓所得的價款，應當提前清償所擔保的債權。
（三）物上請示權 抵押權人對抵押的房地產享有物上請求權。即包括抵押人在內，無論誰非法侵害抵押，抵押權人都可以以權利的名義獨立請求法律保護。
其實房產抵押是一個比較專業的話題，涉及的利益關系復雜，財產金額較大，因此在進行房產抵押前最好咨詢專業的房產律師的意見，讓他們幫您分析可能存在的風險和隱患，并在他們的幫助下將其降到最低點，以維護自己的利益。
房地產抵押期間的價值風險
1. 房地產抵押有什么風險
由于目前房價波動等因素，在拍賣時，如不能提供抵押物購入時的原始發票，增值稅將按照拍賣價格計征，這樣納稅金額將進一步提高，風險增大。就上述測算看，稅收占房產增值額的50%左右，增值額越大，稅收越高，實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少，而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。
2、抵押物風險。
抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。
從目前看，抵押物權利瑕疵風險主要指由于土地權利的不確定性，銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性，以及因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時，將面臨*策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。
抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。
抵押物處置風險是指因法律或事實原因，銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。
3、變現風險。
房地產是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產。因此，投資于房地產項目中的資金流動性差，變現性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。
4、社會和*策性風險。
任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關*策的影響。
5、經濟性風險。
目前，房地產市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產的交易和定價是悄悄進行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外，房地產商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑，只要建設位置不同，其價值就有很大差異。
抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司，然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象，因此有時也存在著風險。
2. 談房地產抵押估價的風險與防范
談房地產抵押估價的風險與防范建設部、中國人民銀行、銀監會三部門聯合發布的《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》及附件《房地產抵押估價指導意見》，一方面明確了房地產抵押估價在金融機構抵押貸款風險防范中的重要作用，另一方面則指導實施房地產抵押估價，更好地服務于房地產抵押貸款風險防范，同時也確立了房地產估價行業在社會主義市場經濟中的重要地位。
筆者認為，風險無處不在，房地產抵押估價也是如此。防范房地產抵押估價風險對金融機構防范房地產抵押貸款風險意義重大，對房地產估價業也意義重大。
防范風險首先得認清風險，包括抵押貸款風險和抵押估價風險，然后才能防患于未然。一、房地產抵押貸款風險 導致房地產抵押貸款風險的因素主要有：抵押物、借款人信用、欺詐、房地產市場波動。
1、抵押物導致風險，指借款人違約時，處置抵押物所得不能清償全部債務，債權人的利益不能從抵押物處置中獲得保障，具體表現在：（1）抵押物法律風險，抵押物不具備合法抵押資格，如權屬有爭議的房地產，用于教育、醫療、市*等公共福利事業的房地產等。（2）抵押權有瑕疵，如未經抵押物權利人書面同意而取得的抵押權等。
（3）未辦理房地產抵押登記，抵押權益無法得到合法保障。（4）抵押物價值不實風險，如抵押物價值被高估，抵押物變現所得無法清償到期債務。
又如抵押物簽訂了長期租約，租約租金遠低于市場租金。（5）由于自然或人為的原因，無意或有意地造成不動產抵押物的滅失，造成抵押房地產價值損失。
（6）貸款抵押比率風險，貸款人對抵押物風險估計不夠，將該比率設定過高，過多發放貸款，抵押貸款風險自然越大。 2、貸款人信用導致風險。
主要表現在：（1）借款人因還款能力下降而被動違約，如某些抵押貸款業務中，房地產抵押物只擔保部分借款，其余借款以借款人信用或其他資產擔保，當市場條件發生變化，借款企業經營出現了困境，借款人還款能力下降，導致抵押貸款風險。 （2）因房地產市場發生變化，借款人主動違約。
如當房地產市場蕭條不景氣和樓價下跌后，抵押物市場價值低于貸款余額，借款人選擇放棄抵押物而主動違約。（3）借款人借 下載地址： 。
3. 房產抵押的有哪幾方面的風險
基本上所有的商業行為都是存在一定的風險的，房產抵押也不例外
一、房產抵押貸款的外部風險
1、評估風險。
隨著經濟的發展，當前可充當抵押物的資產越來越多，并且行業跨度大，因此，對于抵押物的評估，各家銀行紛紛借助于評估機構。但在利益的驅使下，有的評估機構不惜出具虛假評估報告。借款人申請貸款時，評估費用由借款人支付，評估機構可能故意抬高房產的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當銀行拍賣用來抵押的房產時，評估機構又會故意降低房產的評估價格。
2、租賃權對抗風險。
一是抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，信用社也很難處理抵押房產。
二是租金收入難以獲得。借款人與銀行簽訂借款合同前，如果與抵押房產承租人簽訂時間較長的租賃協議，并且要求承租人一次性付清租賃費；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關系人，信用社即使獲得了產權也將很難獲得租金收入用于還貸。
3、登記風險。
一是虛假登記，抵押貸款至有權部門進行登記是保證貸款合同生效和優先受償的必要條件，但當前卻存在重復登記，以及登記部門的個別人員出具虛假登記證明的問題，造成貸款出現糾紛時，信用社無法對抗第三人，權益得不到保護。
二是“一物多押”的風險。我國《擔保法》規定：“財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產抵押給多個銀行后，一旦破產倒閉，抵押房產將很難處置變現。
4、優先受償風險。
我國《擔保法》規定抵押貸款按規定至有權部門進行抵押登記后，可以優先受償。但這也存在例外情況，一是建設工程價款優先權。最高人民法院“法釋〔2002〕16號，明確指出依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。二是稅收優先權。《稅收征收管理辦法》45條第1款規定：第“稅務機關征稅款，稅收優先于無擔保債權，法律另有規定的除外。”該規定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發生在納稅人以其財產設定擔保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產設定擔保在后，稅收就優先于擔保物權這種私權力。
5、抵押物價值風險。
由于市場經濟的發展，商品價格波動頻繁，特別是近年來房產價格急劇上升，而目前樓市又不景氣，因此房產價值較難以把握，存在較大的市場風險。當前美國的次貸危機就是一個很好的例證。
6、變現風險。
一是變現成本大。抵押物的處置大抵要經過起訴、評估、拍賣等幾個環節，每一個環節的費用都要信用社先行墊付，加之本金、利息，往往存在資不抵債的問題。
二是變現能力難度大。
尤其是以鄉鎮房產為抵押物的，由于受鄉情、親情等觀念的限制，當抵押物拍賣時，常出現想買卻不敢買的局面。
三是執行難。
由于一些貸款人誠信觀念和法律意識淡薄，當其經營出現風險時，則開始偷偷低價變賣抵押房產，而一些人由于貪圖便宜，便私下簽訂買賣協議后便實際占有，這種情況雖然不受法律保護，但信用社起訴申請執行時卻效果不大，往往發生贏了官司輸了錢的情況。
二、房屋抵押貸款的內部風險。
1、風險意識差。
由于長期以來形成的觀念，總認為抵押貸款風險小，所以從貸款調查、審查，以至貸后跟蹤檢查等各個環節都放松警惕，把關不嚴，缺乏風險防范意識。
2、責任心不強。
個別信貸員在辦理抵押貸款時，只看下（連審查都談不上）抵押物的所有權證，然后就由客戶自行去相關部門辦理登記事宜，等客戶拿來他項權證時，就直接發放貸款。正因存在如此做法，才使虛假證件、虛假登記的情況層出不窮。
3、貸后管理松懈。
由于缺乏風險防范和責任意識，一些信貸員貸后根本就沒有進行跟蹤檢查，致使當抵押物被偷賣、轉移時，還毫不知曉。也正因貸后管理松懈，因此當抵押物發生變質、價值降低等情況時，也未能及時采取相措施，最后致使貸款形成風險。
4、缺乏相關法律知識。
當今的經濟是法治的經濟，如果對相關法律知識不了解，最后往往易造成抵押無效或無法實現優先受償。
4. 房產抵押貸款存在的風險有哪些
用房子抵押貸款是目前常見的貸款方式，房產作為不動產具有良好的穩定性，其用作抵押也不會影響房產的使用價值。
但任何經濟行為都具有一定的風險性，作為房子的所有人，抵押貸款最大的風險在于不能按時還款所造成的銀行收房的風險。銀行作為債權人，在債務人不能按時還本付息時必然會采取執行擔保物來實現債權，而作為債務人來講，這時可能面臨自己及家人無家可歸的風險。
因此，律師在這里提醒大家，用房產抵押貸款時，首先要選擇正規的金融機構，一些民間的貸款公司雖然放款比較快，但是利息相對較高，而且在催討債務時手段相對粗暴，程序也不符合規定。其次，要合理評估貸款用途及資金風險，尤其是用唯一的住房抵押貸款，如果資金用途風險很大，很容易出現無法償還貸款的情況，這樣會產生較高的逾期費用；最后，抵押房產進行拍賣時，其價格相對較低，會產生資產縮水的風險。
5. 房地產抵押貸款存在哪些風險以及有哪些風險控制措施
房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。
它是房地產信貸業務的主要形式，在貸款業務中占據了重要地位。當前在房地產抵押貸款中存在哪些風險呢？又要如何去控制這些風險呢？有哪些風險控制措施呢？ 一、當前房地產抵押貸款存在的風險 1、內部操作風險。
一是信貸人員風險意識不夠強，總認為發放房地產抵押貸款比保證貸款、信用貸款要好許多，有看得見、摸得著的房產擔保基本不會出現風險。對于我們銀行來說，抵押貸款雖是一種很“保險”的貸款方式，當借款人不能按規定履行還款義務時，銀行可以通過對抵押物行使權力而收回款項。
正是由于抵押貸款的這種特點，易造成信貸人員對房地產抵押貸款風險的認識不夠，不能正確認識到抵押貸款風險的存在及其程度，忽視了房地產抵押貸款風險會危及信貸資金的安全，若抵押的設定存在不符合法律規定的因素，將會影響其法律效力和實現，并最終給農商行主債權的實現帶來一定的法律風險。二是信貸人員不按操作流程要求或規章制度辦理業務，如在貸款發放之前不進行現場真實性調查、未進行認真的事前盡職調查和貸后評價、未正確評估借款人第一還款來源和房地產合理的市場價格等因素，往往導致貸款決策失誤，準入不嚴謹，貸后管理失效。
2、抵押物權利瑕疵風險。 一是貸款銀行辦理房地產抵押登記手續時，若只辦理了房產抵押登記，而未辦理土地使用權抵押登記，抵押的房產將無法處置變現。
二是光土地使用權抵押，若抵押人購置并抵押的土地在規定期限內未建造廠房或進行項目開發，*府會無償收回土地使用權，所抵押的土地使用權就將面臨*策障礙，即使能夠處置，也要付出非常高昂的成本。 3、無效抵押行為風險。
一是按照《擔保法》規定，學校、幼兒園、醫院等公益性事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施（包括房地產）不得抵押，否則屬無效抵押行為，可能*府有關部門的規章規定可以抵押并作出擔保承諾，但按照“法律大于地方性法規的效力”原則，抵押行為仍然無效，且存在較大的法律風險。二是共有財產抵押的風險。
根據《擔保法解釋》規定，共有財產進行抵押時，共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人同意，抵押無效。借款人用共有財產辦理房產抵押貸款時，若貸款人沒有要求借款人和財產共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權，將會使貸款人行使抵押權利無效。
4、抵押物價值下跌風險。 一是隨著經濟環境、市場狀況不景氣影響，抵押的房地產價值就可能會大幅度縮水，若借款人不還款，銀行在處置抵押品時將會受到較大損失。
二是中介評估機構管理不規范，抵押物在估價過程中也存在一定的人為風險，在借款人申請貸款時，評估機構存在任意性，為滿足借款人申請貸款額度的需要，故意抬高房產評估價格，當房地產抵押物評估值高于實際價值，在處置抵押物還貸時，就會出現不能足額收回貸款本息的損失風險。三是貸款人違規操作，向借款人超規定抵押率發放貸款，增大了信貸資產損失風險。
5、抵押登記不完備風險。 一是銀行未及時辦理抵押手續或抵押手續無效而導致抵押物懸空，抵押權力無效，在發生貸款損失需處置抵押品時，銀行權利無法得到法律保障。
二是農商行工作人員未親自參與辦理登記、信息查詢，或在借款人續貸期間未親自辦理抵押查詢，就無法確定抵押房地產是否已查封凍結、是否已“一物多抵”，更無法確定借款人使用假房地產權證騙取銀行貸款，存在較大的操作風險和道德風險。 6、抵押物處置風險。
一是由于我國法律規定及司法環境、保障民生的考慮等問題，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，造成銀行抵押權有時難于實現。二是擔保法規定，當借款人違約時，抵押權人若將抵押物拍賣，必須先與抵押人協商一致，倘若此時抵押人不同意銀行拍賣抵押物、或根本無法聯系到抵押人或抵押人不騰空抵押的房產，抵押權人就只能通過法律途徑起訴抵押人，耗時又費財力，常常受經濟環境不景氣的影響還會出現抵押房產低價無人競買、流拍等情況，往往得不償失。
三是租賃權對抗的風險。按照“買賣不破租賃”的原則，若抵押人將抵押物“先租后抵”或“先抵后租”，貸款人不按規定及時與抵押人、承租人三方簽訂抵押物處置補充協議，借款人即便不能按期歸還貸款，由于租賃仍然有效，也很難處置抵押房地產。
同時，當貸款人拍賣抵押房地產時，按照《合同法》的規定，承租人基于租賃合同，具有優先購買權，將可能采取一定措施故意壓低房地產的拍賣價格。 7、抵押物滅失風險。
若貸款人未按規定對房地產抵押物進行貸前足額投保和續保、并明確貸款人為保險的第一受益人的話，一旦發生諸如火災、自然災害等毀滅性的事故，將造成抵押物的價值滅失，導致貸款人對抵押物的完全失控，存在抵押物滅失的損失風險。 二、房地產抵押貸款風險控制措施 1、重視實地調查。
貸前對借款申請人提供的抵押房地產要深入現場、房管部門和土管部門作徹底的調查，對抵押物的。
6. 什么是房地產抵押風險
期房銷售中針對在售房源分批做在建工程抵押是一個普遍現象，為了保護購房者的利益，國家對此有專門的規定：開發商針對預售商品房的預售款必須優先用于解除房子抵押。因此，一般來講，購買在建工程抵押的房子不會對消費者產生實質性的危害，但開發商違規操作的情況除外，比如在沒有拿到預售證的情況下提前銷售。就湯先生的情況而言，如果雙方的確在協議中明確了簽訂正式商品房合同的時間，而開發商又違約了，他可以根據協議要求退房，并拿回雙倍的定金。
律師提醒，目前開發商一般是先把房子抵押給銀行，銀行允許開發商銷售，但開發商規定購買這些房子的客戶必須向該銀行做按揭貸款，這相當于是抵押主體由開發商轉為購房者。“對購房者來說，購買在建工程抵押的房子，直接面臨的問題可能是在貸款銀行的選擇上受到限制。”此外，已做在建工程抵押的房子在銷售時，開發商針對買房人有告知義務，需要讓買房人了解這一情況。
房地產抵押指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款的一種行為。
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