榮觀房產網1. 房地產抵押的概念是什么呢
抵押是《擔保法》規定的擔保形式之一，抵押與質押相區別，抵押是以不轉移財產占有權為條件的物權擔保方式，抵押人對抵押財產仍然享有占有權、使用權和經營權。
《擔保法》規定可以作為抵押物的財產不只是房地產，還包括抵押人依法有權處分的機器、交通運輸工具，以及依法可以抵押的其他財產。 只要是不轉移抵押財產占有權、使用權和經營權的擔保方式，都屬于抵押擔保形式。
由于房地產具有價值量大、使用時間長、不可移動、產權管理嚴密等特點，因此以房地產作抵押物是抵押擔保中最普遍、最主要的內容。 房地產抵押的一般概念 房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。 其中，在房地產抵押一般概念下，“合法的房地產”是指已經取得房地產權屬證書的房地產。
抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。 抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。
2. 房產抵押的概念是什么
房產抵押是指通過第三方房產證辦理抵押貸款的，房產抵押須經所有有權人簽字。
辦理比較復雜，一般很少人使用。 產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。
房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優先受償。
提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。
3. 不動產抵押權的幾個法律問題
一、擔保的債權能否超出抵押物的價值有觀點認為：擔保的債權可以超出抵押物的價值。
理由是：1、《物權法》第一百七十八條規定：“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，而《物權法》并未規定擔保的債權不得超出其抵押物的價值；2、最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》第五十一條規定了“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力”。擔保的債權如果超出了抵押物的價值，只是超出的部分不具有優先受償的效力，而不超出的部分仍然可以優先受償，法院并不因超值抵押來認定抵押無效。
據此，推斷出擔保的債權可以超出其抵押物的價值。是否允許超值抵押在不動產登記實務中是無法回避的問題，因而，應當依照法律的規定予以明確。
《擔保法》第三十五條規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”，這是一個法律的強制性規定。而且，《擔保法》是特別法，應當優先適用。
《物權法》確實規定了《擔保法》與《物權法》的規定不一致的應適用《物權法》。但是，在是否允許超值抵押這一問題上，《物權法》并未做出和《擔保法》相反或不一致的規定，如果把《物權法》沒有加以規定的內容都理解成和《擔保法》不一致的規定，那《擔保法》豈不就是被廢止了。
《中華人民共和國物權法釋義》在解釋抵押必須具備的幾個條件時也指出：“抵押人只有提供有充分價值的抵押物，抵押權人的債權方能得到有效保障”（中國言實出版社2007年3月出版，第289頁）。因而，無法以《物權法》的規定來證明允許超值抵押。
最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》是在與抵押有關的民事糾紛發生以后，對案件如何審理的規定。民事糾紛發生后，人民法院對合同無效的認定較為慎重，以盡力減少當事人的經濟損失。
這一理念從我國立法對無效合同認定的規定的變化中也可以看出。《民法通則》規定：違反法律的民事行為無效（第五十八條第一款第五項）；原《經濟合同法》也規定了違反法律和國家*策、計劃的合同無效。
（第七條第一款第一項），但是在其后頒布實施的《合同法》中，已改為“違反法律、行*法規的強制性規定”的，合同應確認無效。（第五十二條第一款第五項）。
只限定是違反法律、行*法規的強制性規定時，才確認合同無效。《最高人民法院關于合同法司法解釋（二）》進一步把“強制性規定”的用語明確是指“效力性強制性規定”（第十四條）。
把強制性法律規范區分為“管理性規范”和“效力性規范”。只有違反“效力性規范”的合同才確認無效。
“擔保的債權不得超出其抵押物的價值”，這是一個法律的強制性規定。但是，如果違反了這一規定，損害的只是當事人自己的利益。
所以，這是一個“管理性規范”而并非“效力性規范”。并不因此必然導致抵押合同無效。
因此法院可以作這樣的判定。《不動產登記暫行條例》（征求意見稿）中曾規定登記機構在審查時，要注意“登記申請是否違反法律、行*法規的強制性規定”。
《不動產登記暫行條例》正式公布時改成了“登記申請是否違反法律、行*法規規定”（第十八條第一款第三項）。不再限于強制性規定。
“擔保的債權不得超出其抵押物的價值”是法律的強制性規定，違反這一規定，登記機構應按《不動產登記暫行條例》第二十二條第一款第一項的規定不予登記。二、在委托貸款中，抵押權人是出借人還是受托銀行有一部分人士認為：在委托貸款中，抵押權人應當是受托銀行。
《房地產權產籍》也發表過業內同行的文章，主張“認定受托人為委托貸款的債權人”（《房地產權產籍》2015第3期12頁），而債權人即為抵押權人。主張抵押權人應當是受托銀行的主要理由是兩項：1、中國人民銀行條法司1992年《關于以〈關于委托貸款有關問題的請示〉的復函》[銀條法（1992）13號文]認為：“委托貸款行為在事實上的確類似于《民法通則》中的代理行為，但兩者并不完全相同”。
委托貸款是“以金融機構自己的名義，同委托人指定的借款人訂立借款合同的行為”。而按《銀行管理暫行條例》的規定，中國人民銀行可以研究擬訂全國金融工作的方針、*策，制定金融業務基本規章及各專項施行細則。
2、在委托貸款中，很多金融機構是以自己的名義與借款人簽訂借款合同。按《民法通則》的規定，代理是“以被代理人的名義實施民事法律行為”（第六十三條第二款），最新公布的《民法總則》對此作了相一致的規定（第一百六十二條）。
而委托貸款顧名思義是委托他人放款，是代理行為，而代理應當以被代理人名義從事活動。制定金融業務基本規章及各專項施行細則固然是金融法規賦予中國人民銀行的權利。
但是，基本的民事權利義務關系只能由法律規定。2015年修正的《立法法》第八條在規定“只能制定法律”的事項時，明確把“民事基本制度”列入。
因而，不能以銀條法[1992]13號文的上述規定來確定抵押權人是受托銀行。在委托貸款中，一些金融機構以自己的名義與借款人簽訂了借款合同，這一做法本身就不合適，即便這樣做了，借款合同的主要內容（借款金額、期限、用途、利率等）都在委托貸。
4. 房產抵押有哪些法律風險
一、經司法拍賣而流拍的法律風險 對于已抵押的房產，債權人 可以在債權不能實現時，通過向法院提起訴訟，經作出判決后再申請法院強制執行。
這時可根據 第40條的規定，人民法院可以強制拍賣該已抵押的房產，而實現債權。然而在司法實踐中，對于房產的拍賣，首先必須按市場價對被拍賣房產進行評估，然后按評估價對外公開拍賣。
實踐中有很多房產在拍賣時因房價等種種原因導致流拍。也就是說已抵押的房最終賣不出去，這樣債權人的債權就無法最終實現。
二、生活所必須的房產不得拍賣、變賣或者抵債的法律風險 根據的第6條的規定：對被執行人及其撫養的家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。如果債務人 以其生活所必須的房產作抵押向債權人借款的，一旦債務人不能還款時，債權人也難以能過司法途徑實現債權。
5. 房產抵押有什么法律效力
具體如下： （一）優先受償的效力 房地產抵押以后，債務人如果不按期履行債務，債權人有權依照法律的規定以抵押的房地產拍賣或折價所得的價款優先受償。
1、擔保的范圍包括主債權及利息、因債務人未履債務而發生的違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。 抵押當事人也可以約定擔保的范圍。
列入擔保范圍的均屬優先受償的范圍。 2、用于抵押的標的物是房屋和該房屋占用范圍內的土地使用權。
在行使抵押權時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押物一同處分，但對于處分新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。新增的房屋是建在使用權已抵押的土地上，或者是在原房屋上增建、擴建，按房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致原則，或是考慮到處分抵押物時房地產受讓人對房屋的利用這一因素，都應當將新增的房屋與抵押物一同處分。
但新的房屋無論是否由抵押人所建，是另一個所有權的客體，不屬于抵押物，抵押權人因而無權優先受償。 （二）追及的效力 房地產抵押以后，抵押人并未喪失法律上的處分權，只是受到一定的限制。
追及效力是指抵押人將已抵押的的房地產讓與他人時，抵押權人可以追及抵押物而行使其權利，如抵押物依法被繼承或者贈與的，抵押權不受影響。 如果抵押權人追及抵押物行使抵押權，而使受讓人受到損失，其損失應由抵押人賠償。
為避免受讓人的這種損失、減少民事糾紛，擔保法規定：在抵押期間，抵押辦轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況，否則轉讓行為無效。抵押房地產轉讓所得的價款，應當提前清償所擔保的債權。
（三）物上請示權 抵押權人對抵押的房地產享有物上請求權。即包括抵押人在內，無論誰非法侵害抵押，抵押權人都可以以權利的名義獨立請求法律保護。
其實房產抵押是一個比較專業的話題，涉及的利益關系復雜，財產金額較大，因此在進行房產抵押前最好咨詢專業的房產律師的意見，讓他們幫您分析可能存在的風險和隱患，并在他們的幫助下將其降到最低點，以維護自己的利益。
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