榮觀房產網1. 國內外房地產研究現狀
工程項目管理學科經過近半個世紀的發展，目前，西方發達國家已經在工程項目管理方面形成了比較完善的科學體系。
隨著我國經濟的持續、快速發展，我國建設部與國家計委、經貿委意欲盡快出臺關于進一步推行工程總承包與工程項目管理的指導意見》和（（工程項目管理（服務）辦法 ，以制定工程總承包與項目管理（服務）的實施細則，規范其基本做法，進一步促進其科學化、規范化和法制化，從而指導我國工程總承包與工程項目管理工作的開展，提高項目管理水平，與國際慣例接軌。項目經理（PM）在我國已成為新世紀黃金職業，項目管理師職業資格認證工作已開始試點。
作為當今時代商海先鋒，掌握著我國經濟騰飛脈動的特殊群體，項目管理知識的學習迫在眉睫。今天，我國的項目經理角色群體的服務目標已經被賦予全球視角。
為實現21世紀我國的新發展，強化我國的產業競爭力，就必須分析和研究當前國內外工程項目管理科學體系發展的現狀，尤其是近年來國際上比較先進的工程公司，為了適應項目建設大型化、一體化以及項目大規模融資和分散項目風險的需要，推出了一些成熟的項目管理方式。研究這些管理方式，了解和掌握國際通行的模式、程序和標準，取長補短，參考借鑒，以人為本，與時俱進。
這對于探索符合我國基本建設客觀規律的管理體制，有效地實施建設項目的進度、費用和質量三大控制，獲得最佳的投資效益，具有重要的意義，對于我國企業尤其是我石化企業正進行的結構調整、改制分流也具有重要的現實意義。 1、項目管理承包（PMC） 國外目前的現狀對美國、加拿大的柏克德（BECHTEL）、凱洛格（KBR）、福斯特威勒（ROsTER WHEELER）、魯姆斯（ABB LUMMUS）、浮盧（FLOUR）、蘭萬靈（SNC LAVALIN）等六家國際大型工程公司的工程項目管理進行考察，這些國外企業的比較先進的工程項目管理形式主要是項目管理承包。
此外，還有項目管理組（PMT）和施工管理（CM）等。PMC是指項目管理承包商代表業主對工程項目進行全過程、全方位的項目管理，包括進行工程的整體規劃、項目定義、工程招標、選擇E、P、C承包商，并對設計、采毋≈、施工過程進行全面管理，一般不直接參與項目的設計、采購、施工和試運行等階段的具體工作。
PMC的費用一般按“工時費用+利潤+獎勵”的方式計取。PMC是業主機構的延伸，就從定義階段到投產全過程的總體規劃和計劃的執行，對業主負責，與業主的目標和利益保持一致。
對大型項目而言，由于項目組織比較復雜，技術、管理難度比較大，需要整體協調的工作比較多，業主往往都選擇PMC承包商進行項目管理承包。作為PMC承包商，一般更注重根據自身經驗，以系統與組織運作的手段，即業主首先委托一家有相當實力的國際工程公司對項目進行全面的管理承包。
其次，把項目分成兩個階段來進行，第一階段為項目定義階段，第二階段為項目執行階段。在項目定義階段，PMC的任務是代表業主對項目的前期階段進行管理，即對項目進行多方面的計劃管理（PROGRAM MANAGEMENT）。
比如，有效地完成項目前期（FEL）階段的準備工作；協助業主獲得項目融資；對技術來源方進行管理，對各裝置間的技術進行統一和整合；對參與項目的眾多承包商和供應商進行管理（尤其是界面協調和管理），確保各工程承包之間的一致性和互動性在執行階段，由總承包商負責執行詳細設計、采購和建設工作。PMC在這個階段里，代表業主負責全部項目的管理協調和監理作用，直到項目完成。
在兩個階段中，PMC都及時向業主報告工作，業主則派出少量人員對PMC的工作進行監督和檢查。總之，力求項目整個生命周期內的總成本最低。
PMC可分為三種類型： （1）代表業主管理項目，同時還承擔一些界外及公用設施的EPC工作。（EPC，即設計采購施工總承包，是英文Engineering Procurement Construction的縮寫）。
這種方式對PMC來說，風險高，而相應的利潤、回報也較高。 （2）代表業主管理項目，同時完成項目定義階段的所有工作，包括基礎工程設計、±10%的費用估算、進行工程招標選擇EPC承包商和主要設備供應商等。
（3）作為業主管理隊伍的延伸，負責管理EPC承包商而不承擔任何EPC工作，這種方式的風險和回報都比較小。 為了使公司組織機構更有效地為項目服務，大多數工程公司都是采用以項目管理為核心的矩陣型的項目管理機制，實行項目經理負責制，即以永久的專業機構設置為依托，按項目組織臨時的、綜合嚴密的項目管理組織，具體組織實施項目建設。
公司常設專業職能部門負責向項目組派出合格的人員，并對其派往項目組的人員給予業務上的指導和幫助，但不干預項目組的工作，項目組人員應同時向項目經理和各自部門匯報工作。采用矩陣型的項目管理模式，不僅便于專業人員的培養，有利于專業水平的提高，而且便于專業人員的調配，保證專業人員的工時得到充分利用，提高勞動生產率。
同時，將多專業人員調配到某一項目上，便于協同工作和對專業人員業績和能力的全面考核。 大型的工程公司不僅有良好的項目管理體制和機。
2. 淺談房地產企業風險管理對策
最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：龍源期刊網 [摘要]隨著國家對房地產行業調控力度的不斷加大，房地產企業面臨著越來越復雜的自然與社會環境，因此對其進行風險管理降低風險已成為必須。
本文首先介紹了房地產企業風險管理的必要性，并提出了企業所面臨的主要風險，最后提出了一系列風險管理策略。[關鍵詞]房地產；風險管理；策略[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432(2011)32-0057-02風險在房地產企業整個經營過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式，因此嚴密而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。
目前我國房地產企業雖然積極引入風險管理辦法，但是風險管理仍然沒有系統化，風險管理涵蓋面較窄。對于國家的宏觀調控所帶來的經濟形勢和*策法規變化所帶來的風險不能及時識別和控制，這些必將給企業帶來諸多困難，甚至威脅企業的生存。
因此對房地產企業進行有效的風險管理從而降低風險已成為必須。1房地產企業所面臨的主要風險（3）財務風險。
通常投資負債比率越大，財務風險就越高。若企業不能產生足夠的現金流以按月或按年償還債務本息的風險，或房地產商不能從資金市。
3. 淺談房地產企業風險管理對策
原發布者：龍源期刊網
[摘要]隨著國家對房地產行業調控力度的不斷加大，房地產企業面臨著越來越復雜的自然與社會環境，因此對其進行風險管理降低風險已成為必須。本文首先介紹了房地產企業風險管理的必要性，并提出了企業所面臨的主要風險，最后提出了一系列風險管理策略。
[關鍵詞]房地產；風險管理；策略
[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432(2011)32-0057-02
風險在房地產企業整個經營過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式，因此嚴密而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。
目前我國房地產企業雖然積極引入風險管理辦法，但是風險管理仍然沒有系統化，風險管理涵蓋面較窄。對于國家的宏觀調控所帶來的經濟形勢和*策法規變化所帶來的風險不能及時識別和控制，這些必將給企業帶來諸多困難，甚至威脅企業的生存。因此對房地產企業進行有效的風險管理從而降低風險已成為必須。
1房地產企業所面臨的主要風險
(3)財務風險。通常投資負債比率越大，財務風險就越高。若企業不能產生足夠的現金流以按月或按年償還債務本息的風險，或房地產商不能從資金市
4. 海外置業需注意哪些風險
最大的風險是外匯風險。
比如在加拿大購房純做投資，如果加幣匯率走低，就產生風險。購買一套當地房屋，現在用600萬元人民幣去兌付，如果匯率走低的話，只能拿到500萬元人民幣回來。
這對于在海外購置房產的人而言是個考驗。所以選擇一個相對穩定，又存在走強空間的國家匯率，比如美元，是個不錯的選擇。
此外，第二個風險源自買家自身。購房者首先要明確自己的置業目的，并弄清相應的法規*策和房屋產權年限，這些都是海外買房的重要基礎。
所以，尋找一個信譽良好、以及擁有一支強大的房地產經紀人的專業團隊，比如嘉豐瑞德海外地產項目置業顧問團隊，可較大程度地規避風險。 另外，就是要弄清楚購房目的。
比如以投資移民為主要目的購房者，就要時刻關注好所在國家地區的相應移民*策及其變化，以確保自己這些年的計劃最終能夠達成投資移民的目標。嘉豐瑞德所推介的海外地產項目長期與本土置業顧問合作，也可以根據個人海外置業的需求，量身定制海外投資計劃。
其次，需要了解海外房產的產權問題。與國內70年房屋使用權不同的是，國外產權分為自由產權、共管產權、自由共管產權。
產權不同則需要承擔的義務和責任也有相應的差異。再次，貸款和稅費的問題往往是最讓購房者頭疼的一個部分。
不同國家甚至不同地區、位置在相應的稅收及手續費問題上都會有所不多，大大小小各種名目的收費項目繁多，購房者需要花費大力認真核查。
5. 有關房地產開發經營的風險分析
房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。
房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。
一、房地產投資風險 房地產投資風險涉及*策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。
1、利率風險。 房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。
當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。
這無疑會給投資者經營者帶來損失。 2、購買力風險 購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。
購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。
3、資金變現風險 資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。
房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。 二、我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢 近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟*策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。
1、經濟風險降低，技術風險、*策風險增加 房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。
首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。
房地產投資的*策風險主要指中國房地產市場中的*策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的*策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的*策風險，并不利于房地產市場上的“優勝劣汰”。
2、房地產投資風險地域性差異減小 房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區。
而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發戰略以及經濟發展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率并不低于東部地區，甚至部分行業要比東部高。
因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。（3）隨著住宅業作為新經濟增長點*策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產*策上的差異，逐步實行全方便多層次開放*策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。
3、投資風險信號日趨豐富 目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。
這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。
6. 房地產風險管理的論文要怎么寫
文章來自代寫論文網 /一、中小型房地產企業風險分析（一）中小型房地產企業開發 前期投資決策風險 1.*策風險 中國房地產業實際上主要屬*策 主導型產業，在房地產投資過程中，* 府的土地供給*策、地價*策、稅費*策、住房*策、價格*策、金融*策、環境保護*策等等，均有可能對房地產 投資收益目標的實現產生巨大的影響。
2.投資時機風險 關注宏觀經濟態勢，選準投資時 機，要想減少這方面的風險，掌握房地 產市場周期就十分重要。一般房地產市場周期滯后于宏觀經濟周期一到三年， 這為中小型房地產企業投資時機的選擇 帶來了好的信息。
因而，可以把宏觀經 濟周期作為一個先導、預報、預警的指 標，當它由高轉低的時候，要意識到房地產也可能發生這樣的轉折；當它從低 谷爬升時，也要預測到隨后房地產市場 的活躍和繁榮。所以，時刻關注宏觀經 濟的走勢，順應其變化、選擇合適的投 資時機是中小型房地產企業規避投資時 機風險的法寶。
3.融資風險 中小型房地產企業所面臨的最重要 的風險就是融資風險，從風險權重分析 以及實際房地產開發的經驗教訓中，都可以看出，防范融資風險對中小型房地 產企業來講至關重要。因為，融資風險不僅存在于開發項目的前期，而且貫穿 于整個開發項目的全壽命周期，分布于 房地產開發的每一個階段，并且在不同的開發階段都具有自身的特點，需要選 擇不同的措施防范其發生的可能性。
（二）中小型房地產企業建設 實施階段投資風險 1.工期風險 建設階段任何環節的時間損失，都 會使工期拖延，而時間如果延長，一方 面，房地產市場可能會發生較大變化，錯過最佳租售時機；另一方面，會增加 房地產開發商資金利息支出，導致資金 積壓、開發成本增加、投資利潤下降。 2.工程質量風險 工程質量是根據國家現行的有關 法律、法規、技術標準、設計文件及工 程合同中對工程的安全、使用、經濟、美觀和環境特性的綜合要求。
在工程建 設中，影響工程質量的五個重要因素是 人、材料、機械設備、方法和環境。 3.技術風險 新工藝或新材料的使用可能會帶來 成本上的節約或質量上的飛躍。
但中小 型房地產企業并不適合在施工中選用未被認可的新材料或新工藝。由于企業本 身施工經驗不足，在面對新技術或新材 料時，往往不能深入透徹地認識其工藝 內涵或材料屬性，可能非但不能發揮其 效應還會帶來多余的技術風險。
（三）中小型房地產企業開發 建設階段風險對策 1.工期風險應對策略 中小型房地產企業要避免工期風險 的發生，可采取的措施有：（1）應在 施工合同中明確工程工期，明確完成本 工程所必需的幾個關鍵性、標志性事件 （子項）的工期完成時間，并要求施工 監理單位督促總包單位按時完成工期； （2）要加強日常工程項目管理的力度， 在工程實施的過程中，應隨時關注工程 進展情況，利用傳統項目管理方法，注 意隨時檢查糾偏，真正保證工程工期。 2.成本風險應對策略 中小型房地產企業最為關心的就是工 程的成本風險，雖然在工程施工階段對于 成本風險的控制效果不如開發項目前期，但只要依照嚴格的項目管理制度執行，就 能大量避免不必要的成本失控的發生。
二、中小型房地產企業風險管理 對策（一）加強投資決策風險管理 意識，實行投資決策風險負責制 中小型房地產企業在項目開展過程 中普遍沒有投資決策風險管理的意識， 認為風險管理是可有可無的。這樣既不利于自身的發展，也不利于整個房地產 市場的健全和成熟。
因此，中小型房地 產企業應完善投資決策管理，建立科學 的判斷體系，加強投資決策的風險管理 意識，根據自身情況選擇配備專職或專人進行投資決策風險管理的工作。 （二）強化投資開發前期分析 研究，建立科學投資決策程序 /房地產開發投資數額大、建設周期 長、涉及面廣，在投資過程中具有較大的 風險性。
防范這些風險的有效技術措施就是在項目前期進行科學的分析、可行性研 究，通過調查研究和科學計算，對項目技 術上、經濟上和社會效益上的可行性及風 險性進行綜合論證、研究和評價，確定其 在技術上是否可行、先進，經濟上是否合理、盈利，以及社會效益的優劣，為投資 決策提供科學的依據。 （三）進行充分的市場調查分 析，實行分散投資策略 風險是指在投資經營過程中，各種 不確定因素使實際收益偏離預期收益的可 能性。
減少這種不確定性，從而減少這種 偏離的最好方法就是通過市場調查，收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息，正確判斷和把握市場的現狀及發展趨 勢，把不確定性降到最低限度，從而較好 地控制房地產投資過程中的風險。 房地產投資分散是通過開發結構的 分散，達到減少風險的目的，一般包括 投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。
房地產企業在發展階段應集 中有限資源專注目標市場，這是從目前 發展階段來說比較合理的選擇，也是風 險較低的區域選擇。但長遠來講，公司 發展到一定程度，具有布局全國性市場 的能力時，可以進行區域分散投資。
（四）建立健全企業風險管理 組織，完善企業組織系統 為了更好地實現房地產投資決策， 中小型房地產。
7. 海外房產投資有哪些注意事項或者風險
海外投資應該注意事項和風險：
1.投資者不能用評價國內市場的標準去衡量海外市場。
2.外匯因素。匯率的波動會直接影響到您的收益。所以盡量要選擇比較強勢的貨幣。
3.就算是海外市場，也不可能讓你一夜暴富，你需要有耐心。
4.風險，投資客首先要考慮的是風險，應該考慮*局比較穩定的，和我們中國是友邦之交的國家，保證您的國外不動產投資有一個安全穩定的國際環境。
5.要多考慮國外房地產投資有沒有升值空間，房價收入比怎么樣，而不是價格貴賤。當地的房價要和當地的收入比，不要折合成人民幣，沒有任何意義。
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