國外房地產風險管理研究理論

1. 國外房地產風險管理

2. 國外房地產風險管理研究

國外房地產風險管理

1. 海外置業有什么風險

隨著時代的發展，海外置業的人士越來越多了。

不過專家說，因為存在很多的外界風險，比如說*治因素，不同的稅收等等，所以在你投資房產之前，請先做好詳細的調查。廣大的投資者最擔心的一點就是外匯不斷變動造成的風險。

并且房屋貸款的時間都很長，很難說在這段期間匯率不會出現波動，還有貸款人自己的還貸金額也不確定。除了以上這些，萬一今后房產需要轉現，也會面臨很多不同的問題。

還有一個關鍵點是*治因素，海外置業者必須了解清楚本國和你要置業的國家質檢的關系，那個國家的購房*策如何，這些都是必備的功課。1、調查當地的經濟.先做好對你要購置房產地區經濟狀況的調查再做投資計劃。

如果只是聽信一些代理公司的一面之詞，難免有失偏頗，這是海外置業的大忌。海外的房地產市場發展具有自己的周期，如果進入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產的周期，選擇在哪一個時間點進入這個市場，是至關重要的。

2、了解各國的購房*策.海外房價和土地價格有所區別。用澳洲舉例，購房者必須先行向澳洲*府購買地皮，才能進行下一個程序——房產開發。

國外所謂開發商在嚴格意義上說更像是建造商，他們負責幫購房者設計、施工，并向*府部門報批。3、海外置業管理成本很高.投資海外房產的時候，管理房產至關重要。

比如澳洲墨爾本市規定，對于自家門前的垃圾或者積雪等，必須由自己動手清理，如果超過期限還沒作清理，那市*部門代勞，當然業主得支付相應的費用。而如果這些費用未及時支付，就會導致麻煩上身。

2. 海外置業需要考慮什么風險問題

1、海外買房有漲有跌

海外房地產市場與我國房地產市場的變化規律并不一致，所以中國客戶不能以我國房價的變化去衡量海外房價的漲跌。國外房地產市場更加成熟，房價保持平穩增長，澳大利亞房價每年保持在7%至11%的增長，英國十年左右房價才會翻一倍。因此，企圖通過房價的漲跌來賺差價可能并不遂人意。

2、各國買房限制不同

由于各國相關*策不同，中國客戶在海外買房受到一定的限制。海外房地產市場對中國客戶來說是陌生的，中國客戶很難單獨了解清楚不同國家的不同法律體系、市場規則以及購房*策等內容，就需要聘請專業機構、律師來進行把關，防止出現意想不到的風險。

3、租房違法情況多

國外的法律規定與中國并不相同，中國客戶在國內做出的行為沒有違法，但到了國外就有可能觸犯了法律。魏克非向記者講述一個例子。中國客戶在美國買了房，把房租出去，按照美國法律是不能隨便把租戶趕走的。當房子的暖氣壞了，租戶打電話給中國客戶，要求修理暖氣。倘若中國客戶沒有及時修好，就違反了美國的法律。一旦租戶到當地法院起訴，中國客戶就有可能被法院抓起來。”據魏克非介紹，中國客戶在德國買了房，把房出租后，不能隨意上漲租金。如果一下抬高房租高漲30%，就違反了德國的法律。

4、外匯降低風險

人民幣面臨國際社會的升值壓力，恐怕未來幾年還有升值空間。海外投資必須考慮匯率風險。比如買一套當地房子，現在用600萬元人民幣去兌付，如果匯率掉下來的話，只能拿到500萬元人民幣回來。這對急于在海外購置房產的人確實是個考驗。

5、不了解國外的法律*策

許多海外置業的風險其實來源于買家自身，包括人未到海外的距離風險以及由于語言溝通方面導致的不完全了解法規、信息的障礙。在國外買房都是根據合同辦事，法律仲裁也是一切以合同為準的。所以需要尋找一個信譽良好、以注冊房地產經紀人為首的專業團隊，才能較大程度地規避風險。

6、遺產稅問題

想要把海外房產作為遺產稅的投資者需要注意，許多外國國家都設立了遺產稅，而且稅收還比較高額。像美國最高稅率50%，日本的最高稅率甚至達到70%。如果想要將房產作為遺產，很可能得不償失。

3. 海外房產投資有哪些注意事項或者風險

海外投資應該注意事項和風險：

1.投資者不能用評價國內市場的標準去衡量海外市場。

2.外匯因素。匯率的波動會直接影響到您的收益。所以盡量要選擇比較強勢的貨幣。

3.就算是海外市場，也不可能讓你一夜暴富，你需要有耐心。

4.風險，投資客首先要考慮的是風險，應該考慮*局比較穩定的，和我們中國是友邦之交的國家，保證您的國外不動產投資有一個安全穩定的國際環境。

5.要多考慮國外房地產投資有沒有升值空間，房價收入比怎么樣，而不是價格貴賤。當地的房價要和當地的收入比，不要折合成人民幣，沒有任何意義。

4. 海外房產投資風險如何之美國、加拿大

海外房產投資除了收益之外最關注的就是風險了。

作為一個投資者有時候風險比投資更重要。接下來我們說明一下美國和加拿大的投資風險。

海外房產投資除了收益之外最關注的就是風險了。作為一個投資者有時候風險比投資更重要。

接下來我們說明一下美國和加拿大的投資風險。美國房產投資風險據經濟之聲《天下公司》報道，如今國內買房沒戲，很多投資者開始把目光轉向海外，去美國買房抄底成了這群投資人的口號。

前段時間傳出底特律破產，兩雙鞋的價錢就能買一套別墅。海外買房最大的風險是匯率變化。

尤其這些年人民幣急劇升值，對海外買房來說也是喜憂參半，喜的是門檻降低，但憂的是把賺到的錢轉換成人民幣時也會縮水。以一套價值100萬美元的房子為例，即便年收益率15%，但如果人民幣持續升值，美元對人民幣匯率由6.7:1變為6.2:1，這也足以讓投資者3年內賺到的20萬美元化為烏有。

加拿大房產投資風險加拿大房產市場相對來說較為穩定，需要注意的主要是一些細節上的問題：以下是在房地產投資需要注意的幾個方面：1.在加拿大進行房地產投資須有獨到眼光. 如以大量資金投資在房地產市場，則應著重在房地產市場細分市場內﹐真正有自己的特色和競爭優勢. 在投資前應該有相當正規的投資可行性分析和科學論證；2.抓住加拿大經濟發展中的熱點，相應開發房地產市場；3.房地產市場與宏觀經濟一樣也有景氣循環，一般最好選擇在經濟回暖時投資房地產，也可在經濟下降至谷底時收購空置物業；4.雖然一般而言，房地產投資在所有的投資工具中風險水平在中下. 相對其它投資較為保險。但在計算投資回報時，要考慮到房地產租金收益多少，物業水電煤的日常支出和維持物業的管理費用等因素。

5.許多人投資置業過于著急，沒有冷靜分析市場，也不愿花錢請業內人士幫助調查，最后投資套牢﹒由于物業交易和中介費用很高﹐有時達售價10%. 為節省中間費用﹐供需雙方直接洽談﹐可能不能達到最好價格﹐或者挑選的物業不如意；6.如自己沒有時間照顧物業管理﹐則應聘請專業物業管理公司代管；7.如果自己經濟能力有限，可嘗試杠桿式物業投資. 投資者只以物業總價值的一定比例（如25%）作為首期投資，便可享有租金收入和資本增值. 在操作上是由專業物業投資或管理公司承擔，投資者認購的物業交其管理，物業出租的收入在支付完按揭款和管理費用后，剩余收入和資產屬于投資者. 該投資的風險在于空置率高和租金水平下降；8.與房地產相關的證券是可以淘金的領域﹐這些證券包括房地產公司股份﹑上市房地產公司股票﹑房地產投資信托﹑按揭支持證券﹑按揭基金﹑按揭債券和房地產基金. 如果能精于此，還是會有收獲的。

5. 海外房產投資有哪些注意事項或者風險

一、費用風險：高額的持有費用難以負擔海外購房和國內購房不同，除購買時需要一次性支付較高稅費外，每年還有不低的物業費和房產稅，有的國家轉讓稅費更是高得驚人。

二、匯率風險：房產可能變向貶值匯率風險是目前大多數海外置業者較為擔憂的。因為房產貸款期限都較長，在這么長的時間內，匯率一定是有升有降。

盡管者的算盤打得精，但海外房產并不是穩賺不賠的買賣，匯率的起伏成為決定房屋價值的一項重要砝碼，有時甚至會讓房產變相貶值。人民幣難免導致匯率“吃掉”房產，購買海外房產更多的是資產和匯率的轉移。

三、法律風險：海外房產可能觸犯法律國外的法律規定與中國并不相同，中國客戶在國內做出的行為沒有違法，但到了國外就有可能觸犯了法律的底線。例如，中國客戶在美國買了房，把房子出租出去，如果沒有及時按租客要求完善房內設施，就違反了美國的法律。

還有一些國家法律規定，把房子出租后不能隨意上漲租金。四、語言風險：信息不對稱導致上當受騙在海外買房還會遇到一個尷尬的問題，就是語言溝通不暢。

業內人士稱，雖然海外置業的買賣雙方、中介都會簽訂合同，但即使是中文合同，普通人也未必會看清楚每個詞、每一句的意思，更何況是外語，是一些小語種。五、*治風險：國家關系將影響房產的價值海外置業者還需要充分注意這一點，兩系如何，該國*策穩定程度怎樣這些都是置業前必須摸清的家底。

如果海外置業的者往往是聽信了代理公司的一面之詞，覺得前景一片大好，這樣難免是沖動下的，這是海外置業的大忌。

6. 境外投資的風險防范措施有哪些

目前，國內缺乏專門的海外投資風險評估機構以幫助海外投資企業分析和評估海外投資項目的可行性，企業本身受信息渠道、自身評價或判斷能力等方面因素的影響很難正確判斷某項目在國外是否具有發展前景。

由于部分海外投資企業對投資項目的前期調查不充分、不科學，從而導致項目投資后經營虧損。經營管理風險近年來，我國企業跨國經營雖然取得了一些進展，但與發達國家相比仍很落后。

據不完全統計，我國海外企業中盈利的占55%，其中多為非生產性企業；收支平衡的占28%；虧損的占17%，而且以生產性企業居多。我國企業缺少跨國經營管理的經驗，管理體制尚不適應國際化經營的需要，往往使得企業在“走出去”的過程中遭遇意想不到的風險，這在國有企業中更為明顯。

從管理體制上看，一些境外國有企業尚未建立完善的法人治理機制，所有者代表監管不到位，存在嚴重的“內部人控制”現象。在實施跨國經營決策時，缺乏風險意識和風險制約機制，在投資項目、環境分析、地點選擇、合作伙伴選擇、經營策略的制定與執行等方面，都缺乏足夠的科學論證，因而往往造成重大決策失誤，導致國有資產受到嚴重侵蝕。

“中航油”事件就是最好的例證。從管理人才的培養來看，我國企業也缺乏一整套適應國際市場競爭需要的人力資源管理機制。

許多從事跨國經營的企業還沒有建立起現代化的人力資本觀念，對人才資源管理的認識仍舊停留在人事制度管理的層次上，導致外派人員專業能力和積極性都不高，遠遠不能適應當今國際市場競爭的需要。分散化經營與惡性競爭風險我國設立的境外企業分散化經營現象嚴重，使得企業不但無法在資本、技術、市場、信息以及生產等方面實現資源共享與互補，甚至反而會引發越來越嚴重的內部過度競爭。

這說明這些企業投資母體之間缺乏聯系和合作。另一方面，在當今經濟全球化趨勢下，跨國企業都以兼并或建立策略聯盟作為發展手段以實現規模效應，而我國企業顯然尚未跟上這種跨國經營的潮流。

由于我國從事國際化經營的主體主要是國有企業，至今依然存在著條塊分割的管理體制，使得海外的國有企業分支公司即使在業務上有相似和交叉之處，也難以進行有效的合作和信息交流。國有企業自身機制與國際上跨國公司的通行體制存在較大差距，限制、束縛了海外企業的經營活力和經營理念，使海外中資企業難以像跨國公司的子公司那樣以各種手段進行兼并和聯盟經營。

在同一項目的競爭中，我國企業間往往出現競相壓價、惡性競爭的局面，難以建立起戰略聯盟，這也從內部進一步增大了企業跨國經營的風險。在面對境外投資的風險時，企業與*府需要采取怎樣的措施呢？一、企業應采取的措施 1.對投資所在國*治、經濟形勢的正確評估。

企業應在投資前對投資所在國的經濟發展狀況、*局穩定情況和對外國投資的優惠*策進行綜合評估。境外企業設立后，也應要求海外經理人員及時提供當地各種*策動向的情報，并由專門機構進行分析。

評估工作專業性較強，如果企業實力有限，就要注意發揮咨詢公司等中介機構的作用。 2.完善公司治理結構。

企業需要加強和完善公司治理機構，強化企業內部的激勵和約束機制，積極培養人才，完善人才管理。發展國際化經營管理，不僅需要金融、法律、財務、技術、營銷等方面的專業人才，更需要有戰略思想和熟悉現代企業管理的經理人才。

目前，我國比較缺乏熟悉國際規則和東道國市場法律的人才，可以通過招聘優秀的國際人才來彌補自身培養的不足。 3.充分發揮企業自身的比較優勢。

積極發展企業具有比較優勢的產業和產品，是我國企業國際化經營的重要策略。通過自主開發、合資開發、戰略聯盟等多種形式，大力推進科技創新，努力形成自主知識產權的核心技術和實力雄厚的企業品牌形象。

通過兼并、收購、戰略聯盟等多種方式，運用市場化和國際化手段，增強與外國跨國公司平等對話的實力。 4.實行海外企業本地化戰略。

我國企業應加強對投資所在國的公關策略。在投資方式上盡量采用合資形式，以取得一定的本國企業身份，可以使合資方分擔一部分投資風險；對資源開發等敏感領域的投資，可根據所在國情況以債務形式出資，通過產品分成獲得收益，這樣可以避免直接取得控股權所帶來的國有化風險。

如果投資主體具有品牌、技術、管理優勢，也可以采取特許經營的形式，做到既節約資金、避免直接投資風險，又占領了市場。在境外企業經營中采用本地化戰略，一方面多雇傭當地員工，另一方面盡量實現采購本地化。

5.合理安排投資結構。跨國公司可以通過調整經營*策和金融*策，把*治風險降低到最低限度。

調整的中心是把單獨一家風險變為多個公司甚至把母國與東道國的利益聯系在一起，可采取以下措施：跨國公司應設法在國際上尋找利益相關者，尤其是利用籌集資本的機會把風險分散在東道國或其他國家，以及國際金融機構或公司的持股者、客戶身上。一旦東道國發生任何*治或經濟風險，公司并不會承擔過多的風險，而且還能受到國際性的保護。

設法把東道國國內的子公司的原料、零部件等市場與其它國家市場連在一起，還可以把研究。

國外房地產風險管理研究

1. 國內外房地產研究現狀

工程項目管理學科經過近半個世紀的發展，目前，西方發達國家已經在工程項目管理方面形成了比較完善的科學體系。

隨著我國經濟的持續、快速發展，我國建設部與國家計委、經貿委意欲盡快出臺關于進一步推行工程總承包與工程項目管理的指導意見》和（（工程項目管理（服務）辦法，以制定工程總承包與項目管理（服務）的實施細則，規范其基本做法，進一步促進其科學化、規范化和法制化，從而指導我國工程總承包與工程項目管理工作的開展，提高項目管理水平，與國際慣例接軌。項目經理（PM）在我國已成為新世紀黃金職業，項目管理師職業資格認證工作已開始試點。

作為當今時代商海先鋒，掌握著我國經濟騰飛脈動的特殊群體，項目管理知識的學習迫在眉睫。今天，我國的項目經理角色群體的服務目標已經被賦予全球視角。

為實現21世紀我國的新發展，強化我國的產業競爭力，就必須分析和研究當前國內外工程項目管理科學體系發展的現狀，尤其是近年來國際上比較先進的工程公司，為了適應項目建設大型化、一體化以及項目大規模融資和分散項目風險的需要，推出了一些成熟的項目管理方式。研究這些管理方式，了解和掌握國際通行的模式、程序和標準，取長補短，參考借鑒，以人為本，與時俱進。

這對于探索符合我國基本建設客觀規律的管理體制，有效地實施建設項目的進度、費用和質量三大控制，獲得最佳的投資效益，具有重要的意義，對于我國企業尤其是我石化企業正進行的結構調整、改制分流也具有重要的現實意義。 1、項目管理承包（PMC）國外目前的現狀對美國、加拿大的柏克德（BECHTEL）、凱洛格（KBR）、福斯特威勒（ROsTER WHEELER）、魯姆斯（ABB LUMMUS）、浮盧（FLOUR）、蘭萬靈（SNC LAVALIN）等六家國際大型工程公司的工程項目管理進行考察，這些國外企業的比較先進的工程項目管理形式主要是項目管理承包。

此外，還有項目管理組（PMT）和施工管理（CM）等。PMC是指項目管理承包商代表業主對工程項目進行全過程、全方位的項目管理，包括進行工程的整體規劃、項目定義、工程招標、選擇E、P、C承包商，并對設計、采毋≈、施工過程進行全面管理，一般不直接參與項目的設計、采購、施工和試運行等階段的具體工作。

PMC的費用一般按“工時費用+利潤+獎勵”的方式計取。PMC是業主機構的延伸，就從定義階段到投產全過程的總體規劃和計劃的執行，對業主負責，與業主的目標和利益保持一致。

對大型項目而言，由于項目組織比較復雜，技術、管理難度比較大，需要整體協調的工作比較多，業主往往都選擇PMC承包商進行項目管理承包。作為PMC承包商，一般更注重根據自身經驗，以系統與組織運作的手段，即業主首先委托一家有相當實力的國際工程公司對項目進行全面的管理承包。

其次，把項目分成兩個階段來進行，第一階段為項目定義階段，第二階段為項目執行階段。在項目定義階段，PMC的任務是代表業主對項目的前期階段進行管理，即對項目進行多方面的計劃管理（PROGRAM MANAGEMENT）。

比如，有效地完成項目前期（FEL）階段的準備工作；協助業主獲得項目融資；對技術來源方進行管理，對各裝置間的技術進行統一和整合；對參與項目的眾多承包商和供應商進行管理（尤其是界面協調和管理），確保各工程承包之間的一致性和互動性在執行階段，由總承包商負責執行詳細設計、采購和建設工作。PMC在這個階段里，代表業主負責全部項目的管理協調和監理作用，直到項目完成。

在兩個階段中，PMC都及時向業主報告工作，業主則派出少量人員對PMC的工作進行監督和檢查。總之，力求項目整個生命周期內的總成本最低。

PMC可分為三種類型：（1）代表業主管理項目，同時還承擔一些界外及公用設施的EPC工作。（EPC，即設計采購施工總承包，是英文Engineering Procurement Construction的縮寫）。

這種方式對PMC來說，風險高，而相應的利潤、回報也較高。（2）代表業主管理項目，同時完成項目定義階段的所有工作，包括基礎工程設計、±10%的費用估算、進行工程招標選擇EPC承包商和主要設備供應商等。

（3）作為業主管理隊伍的延伸，負責管理EPC承包商而不承擔任何EPC工作，這種方式的風險和回報都比較小。為了使公司組織機構更有效地為項目服務，大多數工程公司都是采用以項目管理為核心的矩陣型的項目管理機制，實行項目經理負責制，即以永久的專業機構設置為依托，按項目組織臨時的、綜合嚴密的項目管理組織，具體組織實施項目建設。

公司常設專業職能部門負責向項目組派出合格的人員，并對其派往項目組的人員給予業務上的指導和幫助，但不干預項目組的工作，項目組人員應同時向項目經理和各自部門匯報工作。采用矩陣型的項目管理模式，不僅便于專業人員的培養，有利于專業水平的提高，而且便于專業人員的調配，保證專業人員的工時得到充分利用，提高勞動生產率。

同時，將多專業人員調配到某一項目上，便于協同工作和對專業人員業績和能力的全面考核。大型的工程公司不僅有良好的項目管理體制和機。

2. 淺談房地產企業風險管理對策

最低0.27元開通文庫會員，查看完整內容> 原發布者：龍源期刊網 [摘要]隨著國家對房地產行業調控力度的不斷加大，房地產企業面臨著越來越復雜的自然與社會環境，因此對其進行風險管理降低風險已成為必須。

本文首先介紹了房地產企業風險管理的必要性，并提出了企業所面臨的主要風險，最后提出了一系列風險管理策略。[關鍵詞]房地產；風險管理；策略[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432(2011)32-0057-02風險在房地產企業整個經營過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式，因此嚴密而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。

目前我國房地產企業雖然積極引入風險管理辦法，但是風險管理仍然沒有系統化，風險管理涵蓋面較窄。對于國家的宏觀調控所帶來的經濟形勢和*策法規變化所帶來的風險不能及時識別和控制，這些必將給企業帶來諸多困難，甚至威脅企業的生存。

因此對房地產企業進行有效的風險管理從而降低風險已成為必須。1房地產企業所面臨的主要風險（3）財務風險。

通常投資負債比率越大，財務風險就越高。若企業不能產生足夠的現金流以按月或按年償還債務本息的風險，或房地產商不能從資金市。

3. 淺談房地產企業風險管理對策

原發布者：龍源期刊網

[摘要]隨著國家對房地產行業調控力度的不斷加大，房地產企業面臨著越來越復雜的自然與社會環境，因此對其進行風險管理降低風險已成為必須。本文首先介紹了房地產企業風險管理的必要性，并提出了企業所面臨的主要風險，最后提出了一系列風險管理策略。

[關鍵詞]房地產；風險管理；策略

[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432(2011)32-0057-02

風險在房地產企業整個經營過程中無處不在，如果沒有很好的風險管理措施，開發商就會被可能發生的損失所困擾，其擔憂可能會使其終止某些開發與經營活動或者是改變其經營方式，因此嚴密而有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效地處理各種意外損失風險的重要途徑。

目前我國房地產企業雖然積極引入風險管理辦法，但是風險管理仍然沒有系統化，風險管理涵蓋面較窄。對于國家的宏觀調控所帶來的經濟形勢和*策法規變化所帶來的風險不能及時識別和控制，這些必將給企業帶來諸多困難，甚至威脅企業的生存。因此對房地產企業進行有效的風險管理從而降低風險已成為必須。

1房地產企業所面臨的主要風險

(3)財務風險。通常投資負債比率越大，財務風險就越高。若企業不能產生足夠的現金流以按月或按年償還債務本息的風險，或房地產商不能從資金市

4. 海外置業需注意哪些風險

最大的風險是外匯風險。

比如在加拿大購房純做投資，如果加幣匯率走低，就產生風險。購買一套當地房屋，現在用600萬元人民幣去兌付，如果匯率走低的話，只能拿到500萬元人民幣回來。

這對于在海外購置房產的人而言是個考驗。所以選擇一個相對穩定，又存在走強空間的國家匯率，比如美元，是個不錯的選擇。

此外，第二個風險源自買家自身。購房者首先要明確自己的置業目的，并弄清相應的法規*策和房屋產權年限，這些都是海外買房的重要基礎。

所以，尋找一個信譽良好、以及擁有一支強大的房地產經紀人的專業團隊，比如嘉豐瑞德海外地產項目置業顧問團隊，可較大程度地規避風險。另外，就是要弄清楚購房目的。

比如以投資移民為主要目的購房者，就要時刻關注好所在國家地區的相應移民*策及其變化，以確保自己這些年的計劃最終能夠達成投資移民的目標。嘉豐瑞德所推介的海外地產項目長期與本土置業顧問合作，也可以根據個人海外置業的需求，量身定制海外投資計劃。

其次，需要了解海外房產的產權問題。與國內70年房屋使用權不同的是，國外產權分為自由產權、共管產權、自由共管產權。

產權不同則需要承擔的義務和責任也有相應的差異。再次，貸款和稅費的問題往往是最讓購房者頭疼的一個部分。

不同國家甚至不同地區、位置在相應的稅收及手續費問題上都會有所不多，大大小小各種名目的收費項目繁多，購房者需要花費大力認真核查。

5. 有關房地產開發經營的風險分析

房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。

房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。

一、房地產投資風險房地產投資風險涉及*策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。

1、利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。

當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。

這無疑會給投資者經營者帶來損失。 2、購買力風險購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。

購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

3、資金變現風險資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。

房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。二、我國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢近年來，伴隨著我國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟*策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。

1、經濟風險降低，技術風險、*策風險增加房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。

首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使我國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著我國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。

房地產投資的*策風險主要指中國房地產市場中的*策行為，特別是現階段，部分房地產投資商所要求的*策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的*策風險，并不利于房地產市場上的“優勝劣汰”。

2、房地產投資風險地域性差異減小房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指我國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年我國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區。

而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發戰略以及經濟發展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率并不低于東部地區，甚至部分行業要比東部高。

因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。（3）隨著住宅業作為新經濟增長點*策的出臺和我國正式加入世貿組織日期的臨近，我國將進一步縮小各地區在房地產*策上的差異，逐步實行全方便多層次開放*策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。

3、投資風險信號日趨豐富目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把我國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。

這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。

6. 房地產風險管理的論文要怎么寫

文章來自代寫論文網 /一、中小型房地產企業風險分析（一）中小型房地產企業開發前期投資決策風險 1.*策風險中國房地產業實際上主要屬*策主導型產業，在房地產投資過程中，* 府的土地供給*策、地價*策、稅費*策、住房*策、價格*策、金融*策、環境保護*策等等，均有可能對房地產投資收益目標的實現產生巨大的影響。

2.投資時機風險關注宏觀經濟態勢，選準投資時機，要想減少這方面的風險，掌握房地產市場周期就十分重要。一般房地產市場周期滯后于宏觀經濟周期一到三年，這為中小型房地產企業投資時機的選擇帶來了好的信息。

因而，可以把宏觀經濟周期作為一個先導、預報、預警的指標，當它由高轉低的時候，要意識到房地產也可能發生這樣的轉折；當它從低谷爬升時，也要預測到隨后房地產市場的活躍和繁榮。所以，時刻關注宏觀經濟的走勢，順應其變化、選擇合適的投資時機是中小型房地產企業規避投資時機風險的法寶。

3.融資風險中小型房地產企業所面臨的最重要的風險就是融資風險，從風險權重分析以及實際房地產開發的經驗教訓中，都可以看出，防范融資風險對中小型房地產企業來講至關重要。因為，融資風險不僅存在于開發項目的前期，而且貫穿于整個開發項目的全壽命周期，分布于房地產開發的每一個階段，并且在不同的開發階段都具有自身的特點，需要選擇不同的措施防范其發生的可能性。

（二）中小型房地產企業建設實施階段投資風險 1.工期風險建設階段任何環節的時間損失，都會使工期拖延，而時間如果延長，一方面，房地產市場可能會發生較大變化，錯過最佳租售時機；另一方面，會增加房地產開發商資金利息支出，導致資金積壓、開發成本增加、投資利潤下降。 2.工程質量風險工程質量是根據國家現行的有關法律、法規、技術標準、設計文件及工程合同中對工程的安全、使用、經濟、美觀和環境特性的綜合要求。

在工程建設中，影響工程質量的五個重要因素是人、材料、機械設備、方法和環境。 3.技術風險新工藝或新材料的使用可能會帶來成本上的節約或質量上的飛躍。

但中小型房地產企業并不適合在施工中選用未被認可的新材料或新工藝。由于企業本身施工經驗不足，在面對新技術或新材料時，往往不能深入透徹地認識其工藝內涵或材料屬性，可能非但不能發揮其效應還會帶來多余的技術風險。

（三）中小型房地產企業開發建設階段風險對策 1.工期風險應對策略中小型房地產企業要避免工期風險的發生，可采取的措施有：（1）應在施工合同中明確工程工期，明確完成本工程所必需的幾個關鍵性、標志性事件（子項）的工期完成時間，并要求施工監理單位督促總包單位按時完成工期；（2）要加強日常工程項目管理的力度，在工程實施的過程中，應隨時關注工程進展情況，利用傳統項目管理方法，注意隨時檢查糾偏，真正保證工程工期。 2.成本風險應對策略中小型房地產企業最為關心的就是工程的成本風險，雖然在工程施工階段對于成本風險的控制效果不如開發項目前期，但只要依照嚴格的項目管理制度執行，就能大量避免不必要的成本失控的發生。

二、中小型房地產企業風險管理對策（一）加強投資決策風險管理意識，實行投資決策風險負責制中小型房地產企業在項目開展過程中普遍沒有投資決策風險管理的意識，認為風險管理是可有可無的。這樣既不利于自身的發展，也不利于整個房地產市場的健全和成熟。

因此，中小型房地產企業應完善投資決策管理，建立科學的判斷體系，加強投資決策的風險管理意識，根據自身情況選擇配備專職或專人進行投資決策風險管理的工作。（二）強化投資開發前期分析研究，建立科學投資決策程序 /房地產開發投資數額大、建設周期長、涉及面廣，在投資過程中具有較大的風險性。

防范這些風險的有效技術措施就是在項目前期進行科學的分析、可行性研究，通過調查研究和科學計算，對項目技術上、經濟上和社會效益上的可行性及風險性進行綜合論證、研究和評價，確定其在技術上是否可行、先進，經濟上是否合理、盈利，以及社會效益的優劣，為投資決策提供科學的依據。（三）進行充分的市場調查分析，實行分散投資策略風險是指在投資經營過程中，各種不確定因素使實際收益偏離預期收益的可能性。

減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法就是通過市場調查，收集、整理、分析有關房地產市場的資料信息，正確判斷和把握市場的現狀及發展趨勢，把不確定性降到最低限度，從而較好地控制房地產投資過程中的風險。房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。

房地產企業在發展階段應集中有限資源專注目標市場，這是從目前發展階段來說比較合理的選擇，也是風險較低的區域選擇。但長遠來講，公司發展到一定程度，具有布局全國性市場的能力時，可以進行區域分散投資。

（四）建立健全企業風險管理組織，完善企業組織系統為了更好地實現房地產投資決策，中小型房地產。