榮觀房產網1. 2016年中國房地產市場走勢預測分析
2016年中國房地產市場走勢預測分析： 鑒于中國房地產投資規模不斷擴大和市場透明度持續提高，房地產投資活動有望在未來幾年得到進一步發展，而國內投資者將繼續占據投資總量中的主要部分。
報告還總結了五大趨勢，并認為這些趨勢將持續助力國內投資者推動投資活動達到新的高度： 1、國有企業將成為投資市場中的重要賣方。未來的國有企業改革有望打破以往低效持有房地產的傳統，為房地產投資和重新定位帶來更多機遇。
2、中國保險公司有望成為國內外投資市場的最大買家之一。監管放寬將促使國內保險公司成為最活躍的機構投資群體。
隨著保險公司商業地產投資經驗愈加豐富，仲量聯行預計未來數年內他們的商業地產投資規模和速度都將進一步提升。 3、中國私募基金將擴大其投資足跡。
中國的房地產私募股權有望大舉擴張，甚至會受到國內保險公司投資活動的推升。 4、資產證券化將助推下一波投資高峰。
中國*府在過去幾年一直通過試點項目測試資產證券化。同時，隨著*府改進稅收制度和提高監管透明度，資產證券化的作用將會逐步增加。
5、金融創新將e69da5e887aa7a686964616f31333361303037對主流投資渠道形成補充。眾籌和P2P借貸等新的融資方式只是房地產投資領域技術促成創新的早期成果。
我們預計，國內投資者和其他市場參與者將繼續開發適應中國市場的新融資工具和平臺。 仲量聯行中國投資部總監表示，“中國的房地產市場投資規模將與經濟同步增長，適應不斷變化的投資需求。
日趨成熟的中國國內投資者越來越善于捕捉國內外的投資機遇，自身的競爭力也在不斷提升。境外投資者無疑將會繼續擴大他們在中國的投資足跡，但國內投資者仍將繼續占據投資總量中的主要部分。”
中國房地產市場在過去幾年間增長迅速。據估計，2015年中國投資級地產總規模位居全球第二，僅次于美國，達到8,060億美元。
而仲量聯行預計，中國房地產市場還有望在未來保持快速增長。顧東尼指出：“與此同時，我們正在見證各類中國投資者以史無前例的速度積累商業地產開發、收購和出售的經驗。”
上述五大趨勢合力將繼續提高中國房地產市場的交易規模。顧東尼總結稱：“未來幾年，我們預計將會多次看到類似2015年創紀錄的時刻，中國資本毫無疑問將是最主要的推動力。”
2. 想問一下現在去深圳做房地產銷售前景如何
深圳房地產行業發展前景不錯，據前瞻產業研究院《2016-2021年中國房地產業行業市場需求預測與投資戰略規劃分析報告》顯示，一線城市房價的漲幅大約在5%，而二三線城市的房價將保持穩定。業內專家表示，一線城市住房需求旺盛但供應偏緊，是房價上漲壓力明顯的主要因素。根據深圳市規劃和國土資源委員會公布數據，深圳一手房前10個月成交均價為2.2萬元/平方米，而11月全市一手住宅成交均價為26536元/平方米，環比上漲4000元/平方米。
根據國家統計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數，7月深圳新建商品住宅價格同比上漲5.1%。1~8月，深圳新建商務公寓成交均價為36456元/平方米，是同期新建商品住宅均價的1.64倍。部分商務公寓均價超過7萬元/平方米。
受*策利好的影響，購房者入市熱情再度高漲，頻頻打破銷售記錄。11月以來，深圳二手住宅市場延續良好態勢，月成交量創下一年來的最高位。全市共成交6266套，環比大漲64.68%；成交面積為53.29萬平方米，環比大漲62.44%。根據深圳中原內部成交監測數據顯示，二手住宅市場成交均價為31882元/平方米，環比上漲3.65%，成交價格創歷史新高。
在人口規模龐大、潛在購房需求巨大的背景下，新增建設用地基本枯竭，存量土地因拆遷成本高、更新難度大、建設周期長、未來供應規模有限等條件下，深圳房地產市場供求關系緊張的局面將長期存在，勢必加大深圳供需矛盾。
3. 誰能給我 一份有關深圳房地產市場中的問題的調查報告
深圳經濟持續穩健地增長，為深圳房地產的發展提供了強有力的“后援”。十五期間，深圳市GDP保持了15.8%的年均增速，2005年深圳突破了4000億元大關。未來5年，深圳市經濟總量還將至少保持13%的增速。深圳人均收入連續居全國大中城市第一位的事實，將最直接影響并首先作用于房地產行業，這使得深圳市的房地產投資和房地產的需求，將在近幾年內持續保持在一個“高位對接”的狀態。與此同時，深圳現在正處在一個全民置業時期，基本的置業力量，至少還需要5年的時間才能得到一定程度的緩解。與深圳的城市發展階段相對應的是，1985年至1992年和1995年至2000年，深圳產生了兩段置業的高峰期，基本完成了城市的第一代置業。從2004年開始，深圳進入第二代的置業和第一代置業升級和換代期。這客觀上導致深圳整體上開始進入新一輪置業高峰。
2005年深圳市累計完成房地產開發投資419.59億元，同比下降3.37%。商品房施工面積累計為3414.14萬平方米，同比增加9.42%；竣工面積為656.23萬平方米，同比下降35.18%。商品房空置面積為168.31萬平方米，同比下降33.09%，其中住宅空置面積69.65萬平方米，同比下降49.58%。2005年，商品房銷售面積累計993.20萬平方米，同比增長9.3%。
2006年上半年，深圳市房地產開發投資212.6億元，同比上升16.16%，住宅開發投資141.44億元，同比上升25.08%；商品房施工面積2824.49萬平方米，同比上升7.70%，其中住宅施工面積1962.67萬平方米，同比上升4.45%；商品房新開工面積461.5萬平方米，同比下降16.62%；商品房竣工面積255.55萬平方米，同比上升24.93%。2006年上半年，深圳市商品房批準預售面積累計為335.6萬平方米，同比上升0.86%，其中住宅批準預售面積281萬平方米，同比下降1.59%；至2006年6月底，深圳市商品房空置面積為159.48萬平方米，同比下降4.48%，其中商品住宅空置面積55.23萬平方米，同比下降27.15%。
投資性置業仍然是影響深圳房價的重要因素。在深圳現有的置業結構中，投資性置業占17%左右，這個數據具有相對的合理性。對深圳而言，一個高比例的投資性置業結構，是由深圳作為中國最大的住房租賃市場的特性所決定的。深圳是中國最大的商務性城市之一，同時又是戶籍人口最小的城市，商務性人口隨著城市的升級還在不斷持續流動和增長，在1200萬的總現實人口中，75%的人口的居住方式都是非產權式居住。這客觀上使投資性置業成為深圳置業結構中的一個合理而重要的力量。綜合上述因素，2006年的深圳房價仍將保持一定的、穩健的增長。2006年深圳房價應該還會保持10%左右的均速。對*府管理部門來說，對樓市的調控，手中仍然有“牌”可出，深圳房地產市場不會走入失控和無序。
至于問題所在，全國都存在的問題也就是深圳的問題：
4. 社科院的驚人預測靠譜嗎
中國社會科學院12月3日發布的《中國住房發展報告2015-2016》稱，房價在經歷較快上升后，2016年第二季度后，有出現一波斷崖式下跌的可能；但商品房投資有望緩慢回升，對經濟增長帶動有望增強。
報告建議，2016-2017年房地產市場調控應鎖定三大目標：去庫存，實現銷售大幅增長；防風險，保持房價增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風險；促投資：房地產投資恢復到正常水平。那么，社科院的這個驚人預測，有可能發生嗎？購房者該如何防范風險？我的看法是，明年第二季度之后房價“出現一波斷崖式下跌的可能”的確是存在的，但如果出現這種情況，*策必然與之激烈博弈，其后果可能令人目瞪口呆！美元最遲將在明年一季度進入加息周期，由此可能帶來一輪新的金融風暴。
這輪風暴主要是由新興經濟體，特別是資源輸出國（主要是鐵礦石和石油輸出國）引發。目前最危險的國家有：巴西、哈薩克斯坦、委內瑞拉、越南、馬來西亞、俄羅斯等國，此外韓國也未必安全。
但這輪風暴影響肯定是有限的，因為主要經濟體美國、英國、歐元區和日本問題不大。最大的變數在中國。
如果外部風暴和內部經濟困難發生共振，則房價出現斷崖式下跌是有可能的。假如這種情況發生，會在哪些城市？當然是在深圳等房價上漲過快的一線城市。
其他城市最近一兩年漲幅不大，因此不可能出現較大跌幅。但問題是，*策從來是跟市場博弈的。
當這種極端情況發生的時候，必然會有比較激進的*策出臺。比如貨幣*策可能從“穩健”轉向“適度寬松”，廣義貨幣M2增速可能會從目前的13.5%飆高到15%以上，甚至重返17%；而利率也會繼續下調。
到那時，泛濫的資金會讓擱淺的“房價之舟”再次漂浮起來。只不過，這時候人民幣的匯率就無法守住邊界，而需要有一定幅度的貶值。
于是，中國的房價會出現美元計價的下跌，人民幣計價的上漲走勢。事實上我早就在本專欄中警告過：一線城市房價將逐步走出“美元頂”，至于“人民幣頂”幾乎是不可能出現的，因為我們的貨幣增速一直比GDP增速快很多。
危機的到來，只能刺激出更快的發鈔速度。所以，當一線城市房價出現人民幣計價下的“斷崖式下跌”，基本上都是抄底的機會。
前提是，你不打算、也沒有能力配置海外資產。
5. 深圳樓市又將怎么走向
深圳則是被普遍認為是2016年熱度不減的城市。
房價主要由兩個因素決定，市場供需和經濟發展狀況。如果這兩點能夠配合，就是健康的，但是很多人往往會過度解讀樓市，大量炒房客的存在，這是導致樓市瘋狂的原因之一。
據統計，深圳豪宅成交客戶的戶籍分布來看，購置2000萬元以上頂級豪宅的客戶主要分布在廣東省內，占比達88.4%，其中近八成客戶為深圳戶籍，本地“壕”們購房絕大部分都用于自住，另有戶籍為內地和香港的分別占8.4%和3.2%，表示購房用于自住或投資。頂級豪宅成交中本地客戶占比如此之大也是受深圳市限購的影響。
作為一個外來人口居多的“移民”城市，若深圳放開限購，預計外籍客戶比例將大大提升。2016年預計深圳土地成交量少價高，豪宅市場會依舊火出一片天。
6. 2006
2006年上半年，深圳特區內住宅三級市場的總體發展形勢較好。
雖然受宏觀調控影響，在第二季度出現了一定程度的觀望氣氛，但是隨著特區內一手樓供應量的逐漸減少，更多的人把置業的目光投向了二手樓市場，二手樓的成交價和成交量都得到了大幅上升，涌現了一批熱點片區。 市場普遍表現為供不應求，價格上漲迅速。
一、上半年市場特點 樓價整體上漲較快，南山引領價格上升趨勢 上半年關內各行*區中，福田區二手樓價繼續遙遙領先，均價在9000元/平方米左右，福田因為二手樓價格一直比較高，基數比較大，增長速度不明顯，但實際價格上升的也很快。 南山價格上漲最為迅猛，月平均增長速度達到5%左右，價格直逼福田區。
鹽田的月平均增長速度在4%左右，羅湖的增長速度相對緩慢。 圖表 28 06年上半年各行*區二手樓價走勢圖 成交量超過一手房，供應跟不上需求 國土局的數據顯示，05年上半年二手樓成交總面積為299。
43萬平方米， 06年上半年預計成交324。49萬平方米左右，同比上漲約8。
4%，可見市場對二手樓的需求在上升。這主要是因為關內新樓的供應非常有限，價格也非常高，令越來越多的人將置業的目標轉向了二手樓市場。
值得注意的是，特區內二手房的成交面積已經超過一手房，比一手房成交面積多出30%左右。 這充分說明，二手房已成為特區內樓市的主流。
另外，根據深圳房地產統計年鑒的數據，截止至2005年12月31日，深圳市的存量房（包括商品住宅和安居房）已達8879。65萬平方米，套數接近100萬套。
雖然這些數字非常可觀，但是真正流入三級市場的并不多。 經過市場調查，結合世華系統的數據，業主放盤出來可供交易的在20萬套左右，其中有相當一部分還只是出租，并不出售。
如果再去掉一些價格高得離譜或業主根本無心出售的盤源，所剩的有效盤源估計不會超過10萬套。這樣的供應顯然無法滿足目前市場上旺盛的購房需求。
深圳目前的新盤主要集中在關外，關內特別是福田和羅湖區的新盤供應量都特別少，而置業群體主要集中在特區內，這使得特區內的二手房供應承受著巨大的需求壓力。 宏觀*策對關內市場影響較大 上半年國家出臺了一系列的*策來調控房地產市場，先是利率的提高，接著國六條為房地產調控指明方向，5月29日九部委的"國十五條"終于應運而生。
"國十五條"給住宅三級市場帶來明顯的觀望氣氛，抑制了關內二手樓市價格的上漲，也使得成交量大幅下降。 06年1、2月份受節假日的影響，特區內的二手樓市場整體放盤量比較少，成交不活躍。
從3月份開始，業主紛紛入市，3、4月份市場成交最為活躍，其中3月份成交量環比上漲80%左右，比上年同期上漲18%,4月份的成交和3月份基本持平。 5月份在新*策出臺氣氛的籠罩下，業主和客戶觀望居多，很多業主試探性的放盤，市場整體的放盤量變化并不大，二手房成交開始萎靡，關內二手房成交環比下降11%。
5月底新*策出臺后，由于市場前景并不明朗，市場的觀望氣氛更加濃厚，6月份成交環比下降40%，新*策對一部分投資客有較大影響，6月份市場的放盤量環比增長近30%。 中小戶型依然是市場成交的主體 上半年特區內成交的二手房中，90平方米以下所占的比例大概是58%，中小戶型依然是成交的主體，其中60~90平方米的成交量占了32%,90~120平方米占的比例為23%，中等面積的兩房和三房最受消費者喜愛。
福田和南山的大戶型的成交比例大于全市平均水平，特別是福田區，150平方米以上的成交量占到了12%；羅湖和鹽田的二手房成交以90平方米以下的小戶型為主，羅湖90平方米以下的成交量占了73%，鹽田占了77%，遠高于全市水平。 圖表 29 特區內成交物業面積分布圖 成交均價8116元/平方米，福田價格高企 特區內上半年二手房的成交均價大概8116元/平方米，在上半年成交的二手房當中，4000~8000元/平方米的成交量所占的比例為62%，這個價格區間是市場成交主體，其中6000~8000元/平方米的成交占了33%。
特區內4000元/平方米以下的比例只有4%，而全市上半年有21%的成交中是在4000元/平方米以下；而10000元/平方米以上的成交比例為13%，高于全市總體的7%。 上半年福田區4000元/平方米以下的房子已經很難找，二手房價格主要集中在6000元/平方米以上，而8000~10000元/平方米的成交所占的比例有32%,10000元/平方米以上的比例有18%；羅湖、南山、鹽田區的二手房價主要集中在4000~8000元/平方米。
報告目錄 1 第一章 房地產的相關概念 13 1。1 房地產業的定義及分類 13 1。
1。1 房地產定義 13 1。
1。2 房地產的分類 13 1。
1。3 房地產業主要涵蓋的領域 14 1。
2 房地產的形態與特點 14 1。 2。
1 房地產的自然形態 14 1。2。
2 房地產行業的特點 14 1。3 影響房地產價值的因素 15 1。
3。1 影響房地產價格的一般因素 15 1。
3。2 影響房地產價格的個別因素 18 1。
4 房地產發展周期 19 1。4。
1 房地產發展周期理論的回顧與評析 19 1。4。
2 世界各國、地區房地產發展周期的不同特點 20 1。4。
3 中國房地產發展過熱是周期性波動的表現 21 第二章 中國房地產行業發展概況 24 2。1 中國房地產行業特征與。
7. 深圳樓市為何瘋狂
幾年前，少量溫州客人曾經拜訪過珠三角地區，但很快就興趣索然地離開，折道向北。
此后，整個中國的樓市沸點一直停留在以上海為代表的長江三角洲地區。但現在，不勝重荷的長三角樓市在宏觀調控下逐漸沉寂，人們重新將目光投向珠三角———在跳躍的房價背后，那些有錢人又回來了？ 在深圳奮斗了6年，李大志終于成為深圳一家媒體的中層干部，并擁有近2萬元的月薪但他仍然買不起一套理想的房子。
“買得起的只是那些花錢不用數的人。”這個40歲的男人說。
去年他舍不得掏出140萬元買下一套香蜜湖熙園的房子。一年后，他發現那套房子賣到了240萬元。
今年以來，深圳的房價開始溫和而堅定地上升，而這個城市歷來以房價平穩著稱。10月以后，上升的幅度變得越來越大。
深圳市國土資源和房產管理局提供的一份資料顯示，2004年的深圳市住宅平均價格為每平方米5994元，今年1月1日至11月25日的平均價格為每平方米6912元，如果單論11月的話，這個數字則達到每平方米8328元。 不惟深圳，廣州、東莞、珠海等珠三角各城市的房價最近皆有明顯升溫。
這是一個令人不安的反常現象。幾年前，少量溫州客人曾經拜訪過珠三角地區，但很快就興趣索然地離開，折道向北。
此后，整個中國的樓市沸點一直停留在以上海為代表的長江三角洲地區。但現在，不勝重荷的長三角樓市在宏觀調控下逐漸沉寂，人們重新將目光投向珠三角——在跳躍的房價背后，那些有錢人又回來了？ 火爆開場 購房者發泄著情緒，他們與銷售者發生了激烈沖突。
這一場景似乎成為此后兩個月深圳樓價劇漲的前奏。 這一幕發生在萬科17英里二期項目開盤第一天。
這個項目于10月1日開盤，開發商萬科企業股份有限公司是中國最大的房地產企業之一。在這個月，深圳一共有28個新樓盤進入市場，折前平均價格為每平方米10010元。
萬科17英里二期項目采取的是分期銷售方式，當天只推出所有324套單位中的100余套。分期銷售是刺激銷售的一種手段———開發商在開發項目取得預售證前實行提前登記，然后收取認籌金，只銷售部分單位，卻集中所有已交納認籌金的客戶抽簽選房。
這不僅能造成購房者搶購的假象，還能使發展商借此在推出余下單位時提高價格。 在深圳10月進入市場的28個樓盤之中，有20個樓盤采取了這種銷售方式。
世聯地產顧問（深圳）有限公司的研究報告表明，11月的新樓盤在開盤當天的選房率或銷售率幾乎都在50%左右，最高的甚至達到98%。這說明，分期銷售確實起到了刺激銷售的效果。
但這次它給購房者的刺激太強烈。萬科17英里二期項目的初期定價為每平方米1。
6萬元，后來的開盤均價是每平方米2。2萬元。
萬科當天再次推出50套單位，即便其價格已抬升至每平方米2。5萬元，也沒能滿足等待的購房者———也就是說，吃過一頓午飯，它又上漲了3000元。
11月11日，深圳市國土局規定，房地產開發企業不得采取提前登記、集中開盤、分期銷售的售房模式。同時發布的還有另外三條規定。
該局房產管理處處長耿繼進認為，炒作是引發這次深圳房價劇烈上漲的三個原因之一。“個別中介機構采取的銷售模式人為制造緊張氣氛，加劇部分購房者的追漲行為。
”他說。 “緊張氣氛”繃緊了購房者腦子里的弦，當知道自己交納了認籌金卻選不到房的時候，他們和開發商發生了沖突。
這導致了萬科17英里銷售的停止。 萬科17英里位于龍崗區葵涌鎮溪涌村。
在10月，龍崗區一共有9個新樓盤入市，深圳市中原物業顧問有限公司深港研究中心的數據表明，龍崗區在10月的商品住宅銷售面積同比增加49。 14%，銷售金額同比增加72%。
這次深圳房價上漲幾乎覆蓋了特區內外的各個轄區。南山區、福田區、寶安區和龍崗區的平均房價都漲了30%以上。
到了11月，29個新樓盤進入市場。深圳市國土局提供的數字是，住宅銷售套數為10020套，銷售面積為93。
8萬平方米，銷售金額為78。12億元，建筑面積平均價格為每平方米8328元。
所有的數字都比上個月又高了許多。 熱錢爭辯 人們開始為深圳房價上漲的原因而爭辯。
一個屢屢被提及的說法是，將近200億元的資金從房價走低的長江三角洲撤離，來到了深圳。 沒有人能夠證實這個說法。
深圳市國土局提供的資料顯示，按金額計算，深圳房地產市場在10月的內銷比例是89。95%,11月是93。
05%。所謂內銷指并非以來自臺、港、澳和外國的資金購買，這個數據以購房合同在房產管理局的備案數據為準，由電腦系統自動生成。
耿繼進字斟句酌地說：“臺、港、澳地區購房比例在正常波動范圍內，這兩個月還相對縮小。通過對典型樓盤的抽樣調查，沒有發現所謂大規模的200億元的不在深圳居住的群體在深圳購房。”
但對于外來資金的另一個組成部分———“溫州炒房團”，他表示難以甄別。 因為深圳是一個主要由移民組成的城市，很多定居下來的居民仍然使用外地身份證，無法通過身份證來界定他們是不是深圳居民。
“我認識的人沒有到深圳炒房的。”溫州百吉門房地產營銷公司總經理成秀科說，“不要把流出上海和江浙的資金想象為一筆巨額資金，宏觀調控以后，該收手的收手，該觀望的觀望。
”同樣，溫州。
8. 2016年深圳樓市新*后房價降了嗎
深圳樓市新*后房價有所下降。
房價的影響因素
一、經濟因素。通常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理、就業率、收入水平和投資水平越高，財*收入越多、金融形勢越好，房地產市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。
二、社會因素。人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）；家庭因素指家庭數量、家庭構成狀況等；文化與時尚主要指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。
三、行*與*治因素。與經濟和社會因素不同，行*和*治因素對房價影響作用的速度相對較快，如果說經濟、社會因素的作用是漸變式的，則行*和*治因素的作用可以說是突變式的。如，加強宏觀調控，緊縮固定資產投資規模，收緊銀根*策，會使所在地的房地產需求減少，房價在較短的時間內迅速下跌。
四、房地產內在因素和周邊環境因素。 這個因素主要是指房地產自身及其周邊環境狀態，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結構、內部格局、設備配置狀況、施工質量，以及所處環境的地質、地貌、氣象、水文、環境污染情況等。
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